Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

| rubrika: Seriál | 1. 6. 2016 | 18 komentářů
V dalším dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně se zaměříme na fázi pořizování nemovitostí. I ta má řadu daňových úskalí. Platí to nejen při koupi nemovitosti na investici, nýbrž i pro vlastní bydlení
Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

Když uvažujeme o daních v souvislosti s nabytím nemovitosti, v první řadě pochopitelně záleží na tom, jakým způsobem k ní přijdeme. Nejčastěji to je:

  • koupí – tedy úplatným nabytím,
  • zděděním nebo darem – tedy bezúplatným nabytím,
  • koupí družstevního bytu (přesněji koupí podílu v bytovém družstvu), případně převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Varianty postupně probereme.

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů zabýváme:

Nemovitost nabytá koupí

Asi nejčastějším způsobem pořízení nemovitosti je její koupě. K ní dochází na základě kupní smlouvy, obecně upravené v občanském zákoníku. Jednou z jejích náležitostí je i kupní cena. Ta by měla být stanovená v konkrétní výši, nebo by měl být aspoň vymezen způsob jejího určení. Dále by měla být určena její splatnost a způsob úhrady. Z daňového hlediska jsou klíčové dvě okolnosti:

  • jestli převod nemovitosti podléhá dani z přidané hodnoty, a pokud ano, jestli kupní cena DPH už zahrnuje,
  • jestli prodávající rozdělí v kupní smlouvě cenu na část za pozemek a cenu za „stavební“ část (zejména u nemovitostí na investici je takové rozdělení výhodně, viz dál v textu).

Daň z přidané hodnoty se většinou týká jen nových nemovitostí (tedy kolaudovaných ne víc než před pěti lety nebo užívaných ne déle než pět let), případně nemovitostí po zásadní rekonstrukci, pořizovaných od podnikatele-plátce DPH (například developera). V takových případech by si měl kupující hlídat správnou definici toho, jak se bude DPH ve vztahu k ceně určovat, a jak tedy ovlivní konečnou cenu nemovitosti. V praxi nastávají nejčastěji následující situace:

  • Kupní cena je stanovena jako „X Kč včetně DPH“ – tato textace jinými slovy říká, že kupující nezaplatí ani o korunu víc, než je X. Nešikovná může být v době, kdy se mají měnit sazby DPH, pak může jednu ze smluvních stran poškodit.
  • Kupní cena činí „X + zákonnou DPH“ – nejspravedlivější formulace, která ani jedné straně neublíží, a to ani při měnících se sazbách.
  • Kupní cena činí „X“ – nejspornější formulace, na druhou stranu pro kupujícího možná výhra. V minulosti se takto nejasně definovaná cena opakovaně dostala k soudu. A soudy konstantně rozhodují, že pokud prodávající ve smlouvě takto stanovil kupní cenu, pak prodávající nedostane z kupujícího ani o korunu víc. Od roku 2014 je navíc v občanském zákoníku přímo určeno, že pokud podnikatel spotřebiteli nesdělí údaje mimo jiné i o DPH, není spotřebitel povinen tuto daň podnikateli uhradit, když se později rozpomene, že ji do ceny zapomněl zahrnout.

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Jana Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech a jak na ně

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Co za pozemek a co za „stěny“

U investiční nemovitosti, tedy pořizované nikoli pro vlastní bydlení, by se měl kupující snažit, aby kupní cena byla rozdělena na část související se stavbou a část vztahující se k pozemku. V ideálním případě je dobré zapsat to už do kupní smlouvy. Hodně se tím ulehčí život. Proč? Protože pokud chcete nemovitost pronajímat a oproti příjmům z pronájmu uplatňovat odpis nemovitosti, potřebujete z kupní ceny vyčlenit pozemek, který odepisovat nelze. Odpisy je možné dělat vždy jen z pořizovací ceny stavební části.

U převodů starších bytů a části starších domů to většinou nebude problém (i když někteří právníci kupní cenu rozdělovat nechtějí), protože budou převáděny dvě samostatné věci, a to pozemek a stavba. U každé této části si smluvní strany můžou dohodnout samostatnou kupní cenu už ve smlouvě. Tu pak kupující použije i pro následné vyčíslení odpisů.

U novějších nemovitostí to bude s rozdělením ceny složitější. Od účinnosti nového občanského zákoníku totiž platí zásada „superficies solo cedit“ neboli povrch ustupuje půdě. Prakticky to znamená, že stavba je součástí pozemku a kupní cena se tedy sjednává jedna, a to za jednu věc (pozemek, jehož součástí je stavba).

U těchto nemovitostí, případně i těch starších, kde cena rozdělena nebude, kupujícímu nezbyde, než cenu rozdělit následně. Zákon o daních z příjmů, respektive účetní předpisy, nestanoví, jak to konkrétně provést. Nicméně vždycky by to mělo být na základě kvalifikovaného odhadu. Při pořízení nemovitosti od developera lze využít jeho odhad, neboť ten by měl být dostatečně kvalifikovaný s ohledem na množství informací, kterými developer disponuje.

Při pořízení starších nemovitostí může ocenění provést i kupující sám na základě vlastního tržního ocenění, vždycky ale bude vyvstávat otázka, jestli takové ocenění bylo dostatečně kvalifikované. Větší jistotu novopečený vlastník nemovitosti získá tím, že rozdělením ceny pověří znalce. Vstupní cenu pro odepisování mu pak finanční úřad jen těžko zpochybní.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Koupě nemovitosti a daň z nabytí

Doposud platí základní pravidlo, podle kterého je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitosti) prodávající. Daň z nabytí je aktuálně čtyři procenta z nabývací ceny snížené o uznatelné výdaje (zpravidla cenu za znalecký posudek). Smluvní strany se ale můžou dohodnout, že poplatníkem bude kupující. Pokud se tak rozhodnou, měly by si dát pozor na to, jak tuto volbu do smlouvy uvedou. Finanční úřady totiž formalistně větu typu „daň zaplatí nabyvatel” neuznávají, a daňový dluh nadále vymáhají na převodci. Doporučuje se například formulace: „Poplatni´kem daneˇ z nabyti´ nemovity´ch veˇci´ je nabyvatel.“

Výše uvedené ovšem může být brzy minulost. V Parlamentu je novela zákona, která definitivně jako plátce daně z nabytí určuje výhradně nabývajícího. Novela by měla vstoupit v účinnost na podzim tohoto roku. Tím se Česká republika zařadí mezi většinu zemí Evropské unie, kde také daň hradí nabyvatel.

Výhodou této změny je jednoznačnost. Dnes je totiž poplatníkem daně převodce, nabyvatel ale za nezaplacenou daň ručí. Je-li poplatníkem daně nabývající, vychází navíc matematicky sazba daně o 0,16 procentního bodu lépe, než při stávajícím určení poplatníka (převodce). Určité problémy ale můžou nastat v případě financování koupě stoprocentní hypotékou. Kupující se bude muset se svou bankou dohodnout, jestli mu profinancuje i daň.

Připomeňme také, že první úplatný převod nového bytu (tedy do pěti let od kolaudace) je od daně z nabytí osvobozen, a to včetně souvisejícího pozemku. Už několik let není osvobození podmíněno činností převodce, tedy nemusí se ani jednat o developera, aby toto osvobození platilo.

Kupujete? Poradíme!

Budujete pasivní příjem. Uvažujete o koupi bytu na pronájem – ale z čeho ho platit? Hypotéka? Nebo bude stačit úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Zděděné a darované nemovitosti

Specifický daňový režim mají bezúplatně nabyté nemovitosti. Daň z nabytí se jich netýká, vyřešit ale bude daň z příjmů – ta nahradila někdejší daně dědické a darovací.

Začněme jednodušší variantou – zděděnou nemovitostí. Majetek získaný v rámci dědictví je od daně z příjmů osvobozený, připomeňme ale, že na zděděné nemovitosti dopadá oznamovací povinnost, pokud hodnota souvisejícího příjmu přesáhne pět milionů korun. Oznamuje se místně příslušnému finančnímu úřadu vždy po skončení daného roku. A pozor! Za neohlášení hrozí drakonické sankce dosahující až 15 procent neoznámeného příjmu!

U nemovitostí získaných darem je situace složitější. Od daně z příjmů je osvobozené obdarování od příbuzných v linii přímé (děti, rodiče, prarodiče) a vedlejší (sourozenec, strýc, teta, synovec, neteř, manžel/manželka, manžel/manželka dítěte, dítě manžela/manželky, rodiče manžela/manželky nebo manžel/manželka rodičů) nebo od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně 1 rok před darováním ve společné domácnosti. Ostatní dary podléhají zdanění 15 procenty a po uplynutí kalendářního roku je třeba je zahrnout jako bezúplatný příjem do daňového přiznání. I tady velký pozor na povinnost ohlásit nabytí nemovitosti, která je od zdanění osvobozena a jejíž hodnota převýší pět milionů korun.

Závěrem doplňme, jak je to s bezúplatně nabytými nemovitostmi, pokud se je jejich nový vlastník rozhodne pronajímat a rád by si oproti příjmům z pronájmu uplatnil výdaj v podobě odpisu. Zákon o daních z příjmů u bezúplatně nabytých nemovitostí z odepisování vylučuje pouze nemovitosti nabyté darem, který byl od daně osvobozen. Pokud tedy bude nemovitost získána dědictvím nebo darem, který byl zdaněn, bude možné nemovitost ocenit takzvanou reprodukční cenou a z této ceny ji následně odepisovat. Reprodukční cena přitom představuje částku, za kterou by bylo možné koupit porovnatelnou nebo stejnou nemovitost v době ocenění.

Koupě družstevního bytu

Zcela specifický daňový režim mají stovky tisíc družstevních bytů, tedy bytů ve vlastnictví bytových družstev. Neměli bychom vlastně mluvit o koupi družstevního bytu, ale o koupi členských práv ve družstvu, které nemovitost vlastní. Tato skutečnost se projeví i na daních. Převod družstevního bytu je vždycky osvobozený od DPH, tedy ani u nových bytů nedochází k navýšení kupní ceny. Převod členských práv v družstvu je i osvobozený od daně z nabytí.

Zásadní nevýhodou družstevního bytu pak je, že ho nelze daňově odepisovat. Z daňového hlediska jsou tak družstevní byty určené na investici méně výhodné.

Řada družstev umožňuje převod bytů do osobního vlastnictví, což v praxi znamená, že člen ve vztahu k družstvu vypořádá své povinnosti (například doplatí anuitu, dluhy a podobně) a družstvo mu převede byt do osobního vlastnictví. Zároveň dojde k zániku jeho členství v družstvu. V těchto případech je zásadní, jak je převod do osobního vlastnictví smluvně „ošetřen“. Pokud se nabyvatel chystá byt pronajímat, měl by zohlednit zejména následující skutečnost:

REALITNÍ PORADNA

Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.

  • je-li převod bytu smluvně dohodnut jako bezúplatný, může ho nabyvatel v okamžiku zahájení pronájmu ocenit reprodukční cenou a oproti příjmům z pronájmu uplatnit odpisy z této ceny,
  • je-li převod bytu smluvně dohodnut jako úplatný, je odpisovou základnou nabývací cena, která je ve většině případů pouze symbolická, například dva tisíce korun. Uplatněný odpis tak v tomto případě výši daňového zatížení téměř nesníží. Nicméně i tato situace může mít řešení – pronájem se zahájí až po pěti letech od nabytí bytu.

V obou případech by pak mělo platit, že převod družstevního bytu do osobního vlastnictví nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Pozor, toto osvobození neplatí pro družstevní nebytové prostory jiné než garáž, sklep, komora.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+31
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

1. 6. 2016 19:53, Jaroslav

Daň z převodu by měla být zrušena.

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (18 komentářů)

4. 12. 2016 | 19:48 | Ondřej

Je to státní zlodějina. Př.: Dva lidé si směnnou smlouvou vymění bez doplatku dva totožné pozemky v hodnotě 1mil.Kč. Oba jsou nabyvatelé a tak si stát vezme od každého na dani 40tis.Kč. Tedy za nic 80tis.Kč! Něco takového...více

29. 11. 2016 | 18:16 | Bellemy

Dobrý den, V roce 2012 jsem koupil na rodné číslo nemovitost – vypracoval jsem projekt na 30 bytů, získal stavební povolení. Po 3 letech jsem se rozhodl nemovitost prodat stavební firmě, po odečtení nákladů spojených s prodejem...více

24. 10. 2016 | 16:40 | Radka

Zajímá mě, jestli se pro mě jako pro člena družstva, který má pronajatou nebytovou jednotku vedenou jako nebytový prostor - kancelář ( ve které ale bydlím) po 1.11.2016 něco mění, když budu chtít nebytvý prostor převést do...více

9. 7. 2016 | 16:37 | fosil

No to je strasne chytry napad! :) Akorat to je normalni praxe u komercnich nemovitosti, ale dost pochybuju, ze takhle bude nekdo kupovat a prodavat byt nebo RD. Tak 90% potencialnich kupcu na takovy byt nebude mit vubec poneti,...více

5. 6. 2016 | 12:57

čachraři s sróčky si hypotéky neberou více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Frikční nezaměstnanost, Šek, Politický cyklus, tarify, martin stára, architektura, operátoři, mobilní operátoři, COCA-COLA, televizní karta, dlouhodobé půjčky, základní úroková sazba, Kotace, mapleleaf, antivirus, Svaz zdravotních pojišťoven České republiky, vyhrazená místa, eFaktura

3T91467, 6P16221, 8B58110, 4AJ2878, 6C29466

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK