Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Prodáváme nemovitost: Jak na daně

| rubrika: Seriál | 20. 7. 2016 | 1 komentář
Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí prodeje nemovitostí. Nastiňuje, jak se příjem z prodeje nemovitosti daní, kdy je od daně osvobozený a jak postupovat při prodeji družstevních bytů
Prodáváme nemovitost: Jak na daně

Z hlediska daně z příjmů platí obecná zásada – zisk z prodeje nemovitosti se daní. A z tohoto pravidla pak existují výjimky, kdy je zisk od daně osvobozen. Rád bych zdůraznil, že právě tak je potřeba k osvobození do daně přistupovat: jako k výjimce z obecného pravidla. Praktické důsledky tohoto přístupu si ještě rozebereme.

Pokud tedy zisk dani podléhá, přichází v úvahu dva režimy zdanění: buď je zisk z prodeje součástí zisku z podnikání, a podléhá tedy i odvodům sociálního a zdravotního pojištění, nebo je v rámci zdanění součástí takzvaných ostatních příjmů, což prakticky znamená, že pojistné se z tohoto zisku neplatí.

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Jana Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Podmínky osvobození

Podmínky pro osvobození od daně z příjmů se liší podle typu nemovitosti. V případě prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, je zisk osvobozen, pokud:

  • prodávající (při prodeji ze společného jmění manželů stačí jeden z nich) měl v nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem bydliště nebo
  • prodávající měl v nemovitosti bydliště po dobu kratší, ale do dvou let použije získané prostředky pro uspokojení vlastní bytové potřeby.

Bydliště v tomhle případě neznamená trvalé bydliště, přihlášení k trvalému pobytu. Podle oficiálního výkladu Generálního finančního ředitelství je v tomhle kontextu rozumí „místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. Zmíněné okolnosti, které v praxi prokazují, že se člověk chce někde zdržovat a bydlet, jsou například to, že pod svým jménem hradí příslušné energie a další služby, že mu na tuto adresu chodí pošta, případně že mu sousedé můžou dosvědčit, že v místě přebývá.

U nemovitostí, kde není zisk z prodeje osvobozený od daně podle předchozí výjimky a které nebyly zahrnuty v obchodním majetku podnikatele, je zisk z prodeje od daně osvobozen, pokud doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem přesáhne pět let. V případě pozemku se stavbou, která je jeho součástí, je pro začátek běhu této osvobozovací lhůty rozhodující den nabytí pozemku, nikoliv stavby na pozemku. Prakticky to znamená, že když dvacet let vlastníte pozemek, v jedenadvacátém roce na něm postavíte obchodní centrum, které se stane jeho součástí, a ve dvaadvacátém roce je prodáte, bude příjem z prodeje osvobozený od daně, neboť u souvisejícího pozemku byla splněna zmíněná pětiletá osvobozovací lhůta.

Většinou to bývá tak, že svůj příjem musíte finančnímu úřadu oznámit, i když pak bude osvobozený od daně. U prodeje nemovitostí (alespoň těch zapisovaných do katastru) ale osvobozený příjem hlásit nemusíte.

Tak toto byly výjimky, jak jsme psali v úvodu, příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený od daně jen ve výjimečných případech. V praxi by tak osvobození neměly požívat například převody, které provádí obchodník s nemovitostmi. Kde je ale hranice mezi nahodilým investorem do nemovitostí a obchodníkem s realitami? Je to jedna, dvě nebo deset prodaných nemovitostí v jednom roce? Odpověď není jednoznačná a v praxi je nejlepší prostě zeptat na živnostenském úřadě, jestli se v konkrétním případě jedná o podnikání. Nicméně logika by měla být zřejmě taková, že jsou-li nemovitosti opakovaně pořizovány za účelem jejich následného prodeje a dosažení zisku, půjde spíš o podnikatelskou činnost než o činnost nahodilého investora…

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů zabýváme:

Zisk z prodeje nemovitosti jako zdanitelný příjem

Není-li splněna podmínka pro osvobození, příjmy z prodeje nemovitosti se daní. Buď jako příjmy z podnikání, nebo jako takzvané ostatní příjmy. Základní kritériem pro podřazení zisků z prodeje pod zisky z podnikání je skutečnost, jestli nemovitost je, případně byla, zahrnuta v obchodním majetku podnikatele nebo nikoliv, případně bude transakce jako vyhodnocena jako podnikatelská činnost. Naopak podřazení pod ostatní příjmy se týká nemovitostí využívaných pro bydlení, případně k pronájmu, který byl zdaňován ve zvláštním daňovém režimu:

Zásadní rozdíl mezi příjmy z podnikání a ostatními příjmy je v tom, že z podnikatelských zisků se musí platit sociální a zdravotní pojištění, a pokud je podnikatel navíc plátcem DPH, musí zohlednit případné konsekvence i ve vztahu k ní.

Ať už bude daňový režim jakýkoliv, platí, že jako výdaj proti dosaženému příjmu je možné uplatnit

  • zůstatkovou cenu, kterou má nemovitost v roce prodeje (tedy vstupní cenu po odečtení odpisů), u nemovitostí nabytých bezúplatně by mělo být možné uplatnit jako výdaj jejich tzv. reprodukční cenu, tedy cenu, za kterou by bylo možné danou nemovitost pořídit v daném okamžiku na trhu,
  • veškeré výdaje související s prodejem nemovitosti,
  • odměny právníkům,
  • odměnu znalci za vyhotovení posudku,
  • kolky,
  • zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí (pokud ji platí prodávající) atd.

Pokud prodejem nemovitosti utrpí prodávající ztrátu, může být tato ztráta uplatněna oproti příjmům z prodeje jiné nemovitosti. Pokud se prodej daní v rámci podnikání, vzniklá ztráta může pro účel daně snížit zisky z jiných činností.

Příklad 1

Pan Novotný pořídil v roce 2009 za dva miliony byt na pronájem. Do obchodního majetku ho nezařadil. Šest let byt pronajímal a v roce 2016 se ho rozhodl prodat. Protože od pořízení bytu uplynulo pět let, příjem z prodeje bude pro pana Novotného osvobozen od daně z příjmů.

Příklad 2

Pan Horáček pořídil v roce 2012 za dva miliony byt na pronájem. Do obchodního majetku ho nezařadil. Tři roky byt pronajímal a v roce 2016 se ho rozhodl prodat- Protože ale od pořízení bytu ještě neuplynulo pět, příjem z prodeje bude pan Horáček muset zdanit. Byt prodá za 2,5 milionu. Od tohoto příjmu z prodeje bude moci odečíst související výdaje:

  • protože v období pronájmu byt odepisoval rovnoměrně, činí zůstatková cena bytu v roce 2016 celkem 1,802 milionu korun (v roce vyřazení lze uplatnit odpis ve výši ½),
  • realitnímu makléři zaplatí sto tisíc korun,
  • za kolky dá pět tisíc korun,
  • za daň z nabytí nemovitých věcí (předpokládejme, že ji platí pan Horáček) sto tisíc korun – k dani z nabytí víc v jednom z předchozích dílů seriálu: Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

Celkové výdaje, které pan Horáček uplatní, jsou 2,007 milionu korun, základ daně tedy bude 493 tisíc korun a výsledná patnáctiprocentní daň z příjmů 73,95 tisíc.

Příklad 3

Pokud by zmíněný pan Horáček měl byt v obchodním majetku, o osvobozování příjmu od daně by ani nepřemýšlel, příjem z prodeje by pro něj byl vždy zdanitelný. Uplatnit by mohl tytéž výdaje jako v druhém příkladu, kde byt v obchodním majetku neměl. Základ daně by tedy zase byl 493 tisíc korun a daň z příjmů 73,95 tisíc. Jenže by tu navíc hrozilo sedmiprocentní „solidární“ zvýšení daně a sociální a zdravotní pojištění by odvedl v každém případě, v jeho situaci by činilo dohromady 117,1 tisíc korun.

Prodej družstevního bytu

U prodeje družstevního bytu je proti prodeji bytu v osobním vlastnictví podstatný rozdíl: Neprodává se nemovitá věc, fakticky se vůbec neprodává byt, ale členství v bytovém družstvu spojené s právem užívat byt. Převod členského práva je osvobozený od daně po uplynutí pěti let od jeho nabytí. Bez ohledu na to, jestli se družstevní byt užíval k vlastnímu bydlení. Neplatí tu tedy na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví, že příjem z prodeje je osvobozený po dvou letech, která majitel v bytě bydlil.

Příklad 4

Pan Novák koupil v roce 2013 družstevní byt, do kterého se hned po pořízení nastěhoval. V roce 2016 se rozhodl své členství v družstvu prodat. Protože neuplynulo víc než pět let od jeho pořízení, zisk z prodeje pan Novák musí zdanit. Že měl v bytě bydliště, nehraje roli.

Příklad 5

Pan Horáček koupil v roce 2013 do osobního vlastnictví byt, do kterého se hned po pořízení nastěhoval. V roce 2016 se ho rozhodl prodat. Protože měl v bytě déle jak dva roky bydliště, bude příjem z prodeje osvobozen.

REALITNÍ PORADNA

Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.

A jak se případný zisk z prodeje družstevního bytu daní? Jako takzvaný ostatní příjem, přičemž jako výdaj je možné uplatnit nabývací cenu členského práva + veškeré ostatní výdaje související s převodem podílu (odměna právníka, znalce, notáře a podobně).

Je-li pak prodejem družstevního podílu dosaženo ztráty, může tato ztráta snížit příjmy z prodeje jiných družstevních podílů, nemůže ale snížit příjmy jiných kategorií.

Na závěr je třeba připomenout, že osvobozený příjem z převodu družstevního podílu, který přesáhne pět milionů korun, se musí po skončení daného kalendářního roku oznámen finančnímu úřadu, ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Jinak se prodávající vystavuje riziku velmi vysokých sankcí.

A kde je daň z nabytí?

Problematice daně z nabytí byl z velké části zasvěcený jeden z předchozích dílů tohoto seriálu – Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně. V tomhle dílu už ji tedy zvlášť neprobíráme. Navíc a především – už někdy od letošního podzimu přejde povinnost hradit tuto daň na kupujícího. A dnes byla řeč o prodávání.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+6
Ano
Ne

Diskuze

21. 7. 2016 | 12:49 | Kubik

Díky za detailní popis daňových povinností při prodeji nemovitostí. Jak je to v případě kdy prarodič převede svůj byt na dítě, ale to tam nebydlí,služby hradí nadále prarodič. Při prodeji potom platí ta 5letá doba? Děkuji...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Nedobrovolná nezaměstnanost, Veřejné výdaje na zboží a služby, Pozůstalostní penze, sleva, mobilní operátoři, o2, operátoři, spotřebitel, výpomoc, out, manageři, osvobození, tereza mynářová, daňová úspora, vězení pro dlužníky, tabakismus, nmnmn, Rychlá půjčka

1P55559, 8P888888, 8P888888, 8P888888, 7B57338

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK