Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje

| rubrika: Seriál | 16. 6. 2016 | 2 komentáře
V dnešním dílu seriálu o investování do realit „Daně v nemovitostech a jak na ně“ se zaměříme na pronájem. Konkrétně tedy na to, jak danit příjmy z pronájmu a které výdaje proti nim uplatnit, aby bylo daňové zatížení co možná nejnižší.
Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje

Pokud koupíte investiční nemovitost, můžete svůj příjem z nájmu danit dvojím způsobem. Především můžete využít toho, že pronájem nemovitostí má v zákoně o daních z příjmů vlastní režim zdanění podle paragrafu 9. Většina lidí, kteří pronajímají nemovitost, volí pro zdanění právě tento zvláštní režim, vychází jim výhodněji. Druhá možnost je – pokud podnikáte – danit příjmy z pronájmu jako příjmy z podnikání podle paragrafu 7. Měli byste si ale být vědomi, že to má několik zásadních nevýhod:

  • ze zisků z pronájmu se kromě daně z příjmů odvádí také sociální a zdravotní pojištění, které představuje významnou zátěž,
  • zařazením nemovitosti do obchodního majetku ztrácí investor nárok na osvobození nemovitosti od daně při prodeji,
  • na zisky z podnikání se vztahuje takzvané solidární zvýšení daně ve výši sedmi procent, je-li dosažena hranice rozhodného příjmu pro toto zvýšení.

pronájem, nebo ubytovací služby?

V našem seriálu se věnujeme nemovitostem pořízeným na pronájem, což je „dlouhodobé přenechání nemovité věci za úplatu k užívání nájemci“. Pokud budete ze své nemovitosti získávat zisk jinak – budete ji například nabízet přes Airbnb, pořídíte si zimní či letní apartmány a budete je nabízet ke krátkodobému pobytu, poskytujete ubytovací služby. Pak jde prostě o podnikatelskou činnost a příjmy budete vždycky danit jako příjmy z podnikání.

Za určitých okolností má ale zdanění příjmů z pronájmu jako příjmů z podnikání také výhody. Za zmínku stojí dvě situace.

První: když pronájem nese podnikateli ztrátu, zatímco jiné podnikání mu generuje zisky. Když pak „zisky“ z nemovitosti zahrne do základu své daně z podnikání, sníží své výsledné zdanění, respektive odvody pojistného.

Druhá situace je v praxi spíš výjimečná, nicméně nastat může. Pro podnikatele v předdůchodovém věku vyšší odvody znamenají také vyšší budoucí důchod. A pak pro něj může být výhodné podřadit příjmy z pronájmu pod příjmy z podnikání a započítat je tak do rozhodného příjmu, ze kterého se počítá výše starobního důchodu.

Vzhledem k tomu, že náš seriál se zaměřuje na nemovitosti pořízené k pronájmu, tedy k investici, a nikoliv k podnikání, budeme se už dál zabývat pouze zdaněním příjmů v rámci zvláštního daňového režimu ve smyslu § 9 zákona o daních z příjmů. Ostatně jak jsme zmínili, pro převážnou většinu investorů bude tento režim bez nutnosti počítat a platit povinná pojištění výhodnější.

Otazníky

  • Při danění příjmů z nájmu se v praxi nejčastěji řeší následující otázky:
  • Uplatnit skutečné, nebo paušální výdaje?
  • Které výdaje lze uplatnit oproti příjmům z pronájmu?
  • Jak evidovat příjmy a výdaje?
  • Oproti kterým ziskům lze uplatňovat ztrátu z pronájmu, po jakou dobu a s jakými důsledky?
  • Jak je to s nájemním bytem ve společném jmění manželů, případně ve spoluvlastnictví?
  • Co s výdaji na rozsáhlejší opravy?
  • Co když jsem plátce DPH – jak zohledňovat příjmy z nájmu?
  • Jak se vypořádat se zálohami a kaucemi od nájemníků a řada dalších?

Není to málo otazníků. Postupně se je pokusíme uspokojivě vyřešit. Něco zvládneme dnes, ale něco si necháme do příštího dílu seriálu.

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Jana Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech a jak na ně

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Výdaje: Skutečné, nebo paušální?

Pro vyčíslení základu daně z příjmů z pronájmu můžeme podle zákona dojít dvěma způsoby:

  • buď proti příjmům stavíme skutečné výdaje, nebo
  • takzvané výdaje paušální, ve výši 30 procent příjmů.

V čem spočívá rozdíl mezi oběma typy výdajů? Skutečné výdaje jsou ty, které poplatník prokazuje, které skutečně vynaložil a které souvisejí s dosaženými zdanitelnými příjmy. Pro jejich vyčíslení zákon nemá pro pronajímatele fyzickou osobu žádné zvláštní ustanovení a odkazuje se na pravidla, kterými se řídí primárně podnikatelé a právnické osoby. V každém případě volbou skutečných výdajů pronajímatel volí i pracnější způsob výpočtu daně, skutečné výdaje musí být vždycky schopný finančnímu úřadu prokázat, tedy doložit na co peníze vynaložil, že je skutečně vyplatil a že výdaj souvisel s příjmy z pronájmu. A pozor – musí toho být schopen i zpětně po dobu, po kterou může finanční úřad přijít na kontrolu, tedy obecně po dobu tří let, při dosažení daňové ztráty až osmi let.

Paušální výdaje se stanoví procentem z příjmů – u pronájmu je to třicet procent – a berou se tak, že pokryly všechny poplatníkovy výdaje skutečné. Zákon o daních z příjmů stanovuje maximální hodnotu paušálního výdaje na 600 tisíc korun, což odpovídá příjmům ve výši dvou milionů. Víc pronajímatel proti příjmům uplatnit nemůže a každá koruna získaná nad tuto hranici se daní v celé výši. Tento způsob určení základu daně je jednodušší, stačí evidovat pouze příjmy, výdaje nikoliv.

Pronajímatel by si měl vždy za daný rok spočítat, který způsob výpočtu základu daně bude pro něho výhodnější. Každý rok si může vybrat, jen je potřeba dát si pozor, aby v důsledku této změny nebylo potřeba podat dodatečné daňové přiznání za předchozí rok (například existují-li nesplacené pohledávky z nájemného).

Paušální výdaje se zpravidla pronajímateli vyplatí, když jeho skutečné výdaje budou nižší. V praxi jde zejména o situaci, kdy nelze uplatnit ve výdajích daňové odpisy nemovitosti, popřípadě jsou tyto odpisy velice nízké. To je třeba případ pronájmu družstevního bytu, u kterého nelze daňové odpisy uplatnit, nebo jiné nemovitosti vyloučené z odepisování (například získanou darem, který byl osvobozen).

U paušálních výdajů by měl pronajímatel brát v potaz, že v roce, kdy je uplatní, mu propadá nenávratně odpis, neboť se má za to, že je v paušálu zahrnut. To přitom platí u všech pronajímaných nemovitostí, neboť paušální výdaje nelze kombinovat se skutečnými výdaji. Pokud má pronajímatel například dva byty – jeden družstevní a jeden v osobním vlastnictví, nemůže uplatnit paušální výdaj u příjmů z pronájmu družstevního bytu a skutečný u bytu v osobním vlastnictví. Rozhodne-li se v takové situaci uplatnit paušální výdaj, má se za to, že byl daňový odpis bytu v osobním vlastnictví uplatněn.

Další zásadní nevýhodou paušálu je riziko ztráty nároku na některé slevy na dani. Zákon o daních z příjmů totiž stanovuje omezení, podle kterého nelze uplatnit slevu na dítě a manželku v případě, kdy pronajímatel využije paušální výdaje a součet jeho základů daně, u kterých paušální výdaje použil, přesáhne 50 procent celkového základu daně.

Příklad: Pronajímatel má zaměstnání. Za rok 2015 mu z něj plynuly příjmy v celkové výši jednoho milionu korun. Pronájem nemovitosti mu za týž rok přinesl příjmy 700 tisíc. Základ daně ze zaměstnání (superhrubá mzda) je 1,34 milionu korun. Základ daně z pronájmu činí 490 tisíc korun (příjmy po odečtení 30% paušálu). Celkový základ daně činí 1,34 milionu + 0,49 milionu = 1,83 milionu korun.

Základ daně z pronájmu tedy nepřesáhl 50 procent z celkového základu daně a je možné uplatnit slevu na děti a na manželku.

Shrneme-li problematiku volby výdajů, zásadní je vyhodnocení konkrétních okolností. Rozhodující bude ve většině případů to, jestli pronajímatel může nebo nemůže u dané nemovitosti uplatnit odpis, případně v jaké výši.

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů zabýváme:

Daňové výhody investic do nemovitostí
Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně
Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje
Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další
Prodáváme nemovitost
Investiční nemovitost: Na sebe, nebo na firmu

Anketa

Bydlíte ve vlastním, nebo v nájmu?

Které výdaje lze uplatnit?

Aby pronajímatel mohl počítat, jestli uplatňovat výdaje paušálně, nebo podle skutečnosti, musí vědět, jaké výdaje se vlastně uplatnit dají. Zákon o daních z příjmů nestanovuje pro pronajímatele žádný konkrétní výčet, platí tedy zásada, že lze uplatnit

  • výdaje v prokázané výši,
  • vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů,
  • uhrazené v daném zdaňovacím období a ty,
  • které zákon výslovně nevylučuje.

Výslovně vyloučené jsou například výdaje na občerstvení, reprezentaci, penále, technické zhodnocení, škody a tak podobně. Kompletní seznam těchto neuznatelných nákladů lze nalézt v zákoně o daních z příjmů v § 25. Uznatelnými výdaji pak nejsou ani platby za služby spojené s nájmem bytu (voda, elektřina, plyn…), pokud jsou s nájemcem zúčtovány.

Většina pronajímatelů tedy bude jako výdaje moci uplatnit zejména následující položky:

  • odpisy nemovitosti,
  • úroky hypotéky, kterou si na pořízení nemovitosti vzali,
  • poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru,
  • provize realitnímu makléři,
  • náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek (s výjimkou vestavného, který zpravidla vstupuje do pořizovací ceny nemovitosti, neboť tvoří její součást), spotřebiče a tak podobně – to za předpokladu, že hodnota jednotlivého zařízení nepřesáhne 40 tisíc korun (pokud přesáhne, je třeba z takového majetku vypočítat odpis)
  • náklady na opravy a údržbu včetně veškerého použitého materiálu (s výjimkou rozsáhlejších stavebních úprav s hodnotou převyšující 40 tisíc korun v daném roce, které vstupují do pořizovací ceny nemovitosti, a do výdajů se tedy promítnou až prostřednictvím odpisů),
  • příspěvky do fondu oprav u bytů – uplatňují se v roce úhrady (pozor, pokud by byla z fondu hrazena rozsáhlejší stavební úprava nemovitosti, může vést v budoucnosti k povinnosti zvýšit o historické příspěvky základ daně),
  • pojištění nemovitosti,
  • zaplacená daň z nemovitostí,
  • paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem (až pět tisíc korun měsíčně, pokud je ale vozidlo používáno i soukromě, pak pouze čtyři tisíce),
  • zpracování daňového přiznání atp. 

Pokračování v dalším díle seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+82
Ano
Ne

Diskuze

27. 9. 2016 | 20:14 | gunar jiri

Dobry den respektive to plati advokati sodci poněvadž cetl jsem obxhodni cinoat co by nnel udajne vykonavat tatinek miroslav Gunar nebo z rodiny ale nikdo z rodiny to neni kdo rozoduje o majeteku nebo finace kam je investovat...více

21. 6. 2016 | 16:06 | Petr

Je opravdu mozne zahrnout platby do fondu oprav u najemniho bytu v osobnim vlastnictvi okamzite do vydaju v danem roce? Na financnim urade mi rekli ze je mozne pouze uplatnit pomernou castku v odpisech pote, co se z fondu...více

Čtenáři také navštívili

29. 6. 2016 |  | 5 komentářů

Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další

Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí spojená s pronájmem nemovitosti. Měl by pronajímatelům pomoci zorientovat se v tom, jaké výdaje proti příjmům z nájemného...

5. 6. 2016 | ,  | 11 komentářů

Novinka (a teď už fakt): Daň za prodej / koupi nemovitosti bude platit kupující

Bývalou daň z převodu nemovitosti budou platit už jen kupující. Změny, které schválili poslanci, ruší i dosavadní institut ručitele, kterým je druhá strana obchodu. Cílem je mimo jiné odstranit „nežádoucí...

1. 6. 2016 |  | 15 komentářů

Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

V dalším dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně se zaměříme na fázi pořizování nemovitostí. I ta má řadu daňových úskalí. Platí to nejen při koupi nemovitosti na investici, nýbrž i pro vlastní bydlení

11. 2. 2015 |  | 18 komentářů

Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom...

10. 12. 2014 |  | 22 komentářů

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Peněžní trh, Plomba, Bonita cenného papíru, zaměstnání, česká spořitelna, zaměstnavatel, výpověď, poštovní spořitelna, volba, investiční banky, žadatel, portfolio turnover rate, bleskmobil, dohoda o hmotné odpovědnosti, Úročení, poplatky, MPV, kancelář

1M58818, 1SL6139, 1SL6139, 3AR2442, 4E73850

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK