Diskuze: Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

můj osobní názor, co se týče investování do nemovitostí je takový, že si musíte nejdříve prověřit danou lokalitu z hlediska růstu cen v budoucnosti. Já to dělám tak, že strávím pár dní pročítáním internetu, realitních serverů s porovnáváním cen v daných lokalitách a renovací dané lokality. Jedu se do lokality, kde chci kupovat projet autem či projít a kouknu na dopravní dostupnost, obchody v okolí, školy, školky a stavy sousedních domů. Poté si projedu internet znovu a spočítám si ceny za m2 v různých ulicicích. Podle toho poznám, zda ceny budou růst i s ohledem na rozšíření metra atd. Např.se mi podařilo koupit byt před rekonstrukcí na Praze 3 za 1,3 mio Korun a po investici 100 000,- za pár měsíců je prodejný okamžitě za 1,8 mio. Na pronájem tohoto bytu je návratnost 15let. Proto je otázka, zda investice má být krátkodobá, nebo má do budoucna sloužit jako pasivní příjem.

cena nemovitosti bude dlouhodbe rust? Vzhledem, ze v kalkulaci nejsou zapocitany zadne naklady na opravy a modernizaci, tak mam pochybnosti. Zkuste se zeptat americanu, zda nemovitosti dlouhodobe rostou.... V CR mame stesti, ze banky neberou pokles cen nemovitosti do úvahy, zatím jsem neslysel o pripadu, kdy by bylo potřeba dozajisteni, a to dokonce ani v pripade 100% hypotek. Zrejme to bude tim, ze v pripade zabaveni nemovitosti pro neplaceni (prodeje) zbytek dluhu stále zustava dluznikovi (na rozdil od USA).

Ale to je potom problem kalkulace hypotetickeho vlastnika bytu (smajlik). Ja osobone nepovazuji zhodnoceni 5% p.a. jako uchvatnou investici, ale je pravda, ze cena takove nemovitosti bude dlouhodobe rust, takze vysledny urok bude nekde jinde. No je to zvazeni kazdeho, zda do toho jit. Pozadovany najem by mel vsak byt oboustranne vyhodny (nizsi najem = stabilnejsi najemnik atd.)(smajlik)

jenze to je prave ten problém. Najem by mel pokryt nejenom uroky hypotéky ale také nejaky vynos z vlastnich penez. Dále je problém, ze ta kalkulace nezapocitava zadny "fond oprav" SVJ, coz je vlastne další naklad vlastnictví bytu. Ja netvrdim, ze musí najem pokryt splátku hypotéky, jen upozornuji, ze by si mel byt majitel vedom, ze pak bude do vlastnictví investičního bytu dosypávat další peníze. Takze mozna je lepsi volit jiné procento vlastnich a pujcenych penez tak, aby mel majitel vetsi pravdepodobnost, ze to byly poslední peníze, které do investice vlozil. Mimochodem - ta kalkulace pocita s velmi vyhodnym urocenim v soucasne době. Pokud si vezmete situaci nekdy před 7 lety, tak urokove sazby byly na dvojnasobne hodnote, coz znamena, ze by v pripade narustu při konci fixace doslo k velkému problemu s cash flow. Pokud byste to chtěl resit zafixovanim soucasnych vyhodnych sazeb na delší dobu, tak je pak nevýhodou mozny problém s prodejem bytu - někdo musí hypotéku prevzit, nemůžete byt od hypotéky očistit při konci fixace a prodat.

Pokud je prijem z pronajmu nemovitosti vyssi nez splacene uroky v danem mesici, jste "v plusu". V ramci uvedene hypoteky budou mesicni uroky cca 1/2 splatky, tedy okolo 4000. Ten doplnek do tech 8170 (tedy neco kolem 4170) je splatka jistiny. Takze ve Vami uvedenem priklade je castka 9000 za pronajem vice nez dostatecna. Mezi nami, predstava, ze Vam prijem z najmu pokryje celou splatku (tedy i splatku jistiny), je dost naivni (cimz nerikam, ze nemozny). Vyse najmu by mela byt realna predevsim vzhledem k lokalni poptavce a nabidce, nikoli vzhledem k Vasi hypotece.

Zřejmě si pletete družstevní a osobní vlastnictví, bytovou jednotku v osobním vlastnictví samozřejmě lze daňově odepisovat.

...uplne jsem zapomnel na nepatrny detail: nekde bych na porizeni nemovitosti musel vzit penize...
to by se snad opravdu vyplatilo danit prijem. pri predstave, ze vyplaznu 2 a vice mega a vlozim je do spolecnosti kvuli nakupu majetku...

:-)) to dalo. zalozit si spolecnost na pronajem nemovitosti a prodat si ho. jen by me asi vadila ta dan z prevodu nemovitosti, kterou bych musel zaplatit

porizovaci cena se pouzije, pokud byl koupen jen několik malo let před počátkem odepisovani. Jinak se pouzije odhad. A jak jsem psal vyse - pokud je byt nabyty darovanim, pak ma majitel smulu. Jen by mne zajímalo, jak by se tvaril FU na prodej sam sobe :D, protože pak uz by se to třeba odepisovat dalo :)

potvrzuji - take byt na investici odepisujeme. Pokud je byt v soukromem vlastnictvi, mate ho zpsany na KU jako vas majetek a pronajimate ho mate naklad - porizovaci cenu (a ostatni vydaje) a proti tomu postavite vynos z pronajmu. Potvrzeno financnim uradem pri podavani 1. priznani.

Docela by mne zajimalo jak Vam to zduvodnili. Samozrejme si uvedomuji, ze clanky na internetu nejsou vyklad zakona, a take si uvedomuji, ze danove zakony se neustale meni. Ale muzete nejak vysvetlit, proc na tomto serveru byl nazor pravni kancelare, ze ktereho plyne, ze byty odpisovat lze?
http://www.penize.cz/odpisy/193881-odpisy-pri-pronajmu-bytu
Muzete dat odkaz na ustanoveni zakona, ktery znemoznuje odpis bytu? Mimojine jsem se dival do prilohy zakona a nasel jsem: (5-39) - Jednotky, pokud nejsou uvedeny v jiné položce této přílohy a v pripade napriklad drevostaveb: (4-22) - Jen: jednotky v budovách ze dřeva a plastů
mimojine paragraf 26 (2) Hmotným majetkem se pro účely tohoto zákona rozumí b) budovy, domy a jednotky,
Ale je vcelku mozne, ze jste pripad na ktery mysli paragraf 27: Hmotným majetkem vyloučeným z odpisování je j) hmotný majetek nabytý darováním, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.

Tak protože je daňový poradce pojištěn, je mi srdečně jedno, jak se který úředník vyspí, případnou pokutu zaplatí pojišťovna. Nicméně pravdu nemáte - neptejte se účetních nebo úředníků, ptejte se daňového poradce.

Bohužel Váš daňový poradce asi nestuduje zákony. Uvedený článek někde z internetu není zákon. Osobně jsem se na tuto otázku ptal u autorizovaných účetních a přímo na finančním úřadě. Pokud Vám to prošlo buďte rád, ale uplatňovat odpisy pořizovací hodnotu bytové jednotky opravdu nelze. Pouze celého bytového domu. U samostatné bytové jednotky nelze každoročně odepisovat její pořizovací hodnotu.

kokeš: byty samozřejmě odepisovat jde, pronajímám jich 5 a už několik let odepisuju, konkrétně mi to počítá samozřejmě daňový poradce, já tomu nerozumím.
josef: máte pravdu, co píšete, jen si dovolím jednu poznámku - pokud máte záměr těch bytů kupovat postupně víc za účelem pronájmu a potřebujete úvěry od bank, musíte tvořit čistý zisk - tedy vybrat na nájemném víc, než je splátka hypotéky a poplatky SVJ (fond oprav apod.), i když si bonitně jde vypomoci budoucí nájemní smlouvou, tak pokud je splátka hypotéky vyšší než tržní nájemné (banky na to mají tabulky), tak se můžete s úvěrem rozloučit. V Praze mi banky nabízejí úvěry na pronájem tak 50-60 %, zbytek peněz musím dodat vlastních.
Osobně si myslím, že kupovat byty v Praze na pronájem se už moc nevyplácí. Nejlepší byly roky 2011-2013. Jinak já udělal nejlepší zkušenost s 1+1, 2+kk nekupuju, ale každý máme samozřejmě k otázce jiný přístup a jiné priority, neexistuje jedno ideální řešení.

s tim bych uplne nesouhlasil. Jde odepisovat nemovitost, coz bytova jednotka je. Pokud vim, nejde odepisovat pozemek.
http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d3746v5085-odpisy-pronajimanych-nemovitosti/?search_query=$issue=1I65

Odepisovat bytovou jednotku nelze! Odepisovat lze pouze celý dům. To jen pro informaci :-)

uz v minulem clanku jsem totiž upozornoval, ze ta predlozena kalkulace ma problém s cash flow. Splatka hypotéky 1.5 mega s urokovou sazbou 2.8% je 8170 Kc, prijem z najemneho je 10000-1000, tj. 9000. Takze splátka hypo je 98 tisíc za rok, prijem z najemneho 108 tisíc a dan z prijmu FO při zapocitani 30% pausalu je potom 12.6 tisíc. Jinými slovy - MUSITE KAZDY ROK JESTE DO TE "investice" davat další peníze. Lepsiho vysledku by snad slo dosáhnout odepisovanim bytu a uplatnovanim veškerých nakladu, pak by dan byl cca 4 tisice od druhého roku. Jinyni slovy, pokud nebudou s bytem zadne další naklady, pak by cash flow z bytu mohlo byt asi 6 tisíc za rok. Ale pokud vam vypadne jen jeden najem, dostavate se do záporných cisel - tedy opet doplatek ze svého.

Mohl by autor napsat, zda v te kalkulaci pocita dan z prijmu na zaklade paušálního odpoctu, nebo pocita odpisy? Uz jsem to psal do minulého clanku - je zmutne, když se autor clanku není schopen vyjadrit k prispevkum v diskuzi.