Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daňové výhody investic do nemovitostí

| rubrika: Seriál | 18. 5. 2016 | 8 komentářů
Investice do nemovitostí určených k pronájmu jsou čím dál populárnější. Při správném nastavení může jít také o jednu z daňově nejvýhodnějších investic vůbec. Celou výši investice totiž lze „daňově umořit“. To se například investorovi do cenných papírů za obdobných podmínek nikdy nepodaří.
Daňové výhody investic do nemovitostí

Jestli se právě rozhodujete, kam investovat úspory a jak se zabezpečit na stáří, určitě byste se ve svých úvahách neměli omezovat jenom na vyhodnocení finančních výnosů a rizik. Měli byste taky vyhodnotit dopad daní na jednotlivé investice, mezi různými typy investic totiž v tomhle ohledu existují značné rozdíly.

Nejlépe bude tento rozdíl ve zdanění ukázat na příkladu dvou investic. Porovnáme z hlediska daní investici do cenných papírů (například dluhopisů, akcií, podílových listů) a do bytu určeného k pronájmu. Investovat bude fyzická osoba – nepodnikatel, investice budou plánované jako dlouhodobé – například pro časový horizont 15 let, s tím, že cílem je po tuto dobu inkasovat každý rok výnos a po patnácti letech investici prodat. Účelem srovnání je demonstrovat odlišné daňové zatížení, takže odhlížíme od rozdílné míry rizika a výnosnosti obou investic, od problematiky náročnosti jejich údržby a podobně. 

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Johannese Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Které daně přicházejí v úvahu

Kterým daním investice budou podléhat:

  • v případě investice do cenných papírů přichází v úvahu v zásadě pouze daň z příjmů,
  • u investice do nájemního bytu je to také daň z příjmů, navíc ale i daň z nemovitých věcí, případně i daň z nabytí nemovitostí a DPH.

Z hlediska toho, kolika různými daněmi stát investici zatíží, jednoznačně lépe vychází investice do cenných papírů. Zatímco v jejím případě se bude platit pouze daň z příjmů, u investice do nájemního bytu stát kromě spotřební, silniční a ekologické daně vybere snad všechny ostatní daně, které česká legislativa zná.

Pro další srovnání ale u nájemního bytu „vygumujeme“ zatížení DPH. Z následujících dobrých důvodů:

  • DPH přichází v úvahu v zásadě pouze při koupi novostavby od developera a tvoří de facto součást vstupní investice,
  • u bytů starších pěti let, respektive u bytů koupených od nepodnikatelů (běžných občanů) se DPH nevybírá vůbec,
  • pokud investor nepodniká, příjmy z pronájmu DPH nepodléhají, DPH nebude zatěžovat ani prodej bytu po 15 letech (k osvobození od DPH stačí vlastnit ho tři roky).

Nakonec nám tedy u investice do bytu zbývá zohlednit daňovou zátěž v podobě daně z příjmů, daně z nemovitých věcí, a daně z nabytí nemovitých věcí.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech a jak na ně

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Vyčíslení celkového daňového zatížení

Pro kalkulaci celkové daňové zátěže investice doplňme do našeho příkladu další parametry. Obě investice budou mít vstupní cenu dva miliony korun a v obou případech budeme uvažovat čistý roční výnos ve výši šest procent (u nemovitosti to odpovídá měsíčnímu nájmu deset tisíc korun). Tento výnos se pro zjednodušení v čase měnit nebude a bude se každý rok vyplácet investorovi, nebude se o něj tedy zhodnocovat investice. Po uplynutí 15 roků necháme investora obojí investici prodat, a to za cenu cca 2,692 milionu korun, která odpovídá dvouprocentnímu ročnímu zhodnocení. I v posledním roce budeme pro zjednodušení počítat s šestiprocentním výnosem z nájmu ve výši 120 tisíc korun.

Ze srovnání celkové daňové zátěže vychází investice do nájemního bytu jako výhodnější, a to o víc než 140 tisíc korun, tedy o víc než polovinu oproti investici do cenných papírů. V porovnání je přitom zohledněna i hypotetická daň z nemovitých věcí (s předpokládanou roční valorizací o 10 Kč) a daň z nabytí ve výši čtyř procent, hrazená kupujícím na počátku při koupi bytu. Důvodem je to, že podle chystané novely zákona to bude právě kupující, kdo bude daň platit. I kdybychom ale daň z nabytí uvažovali na konci jako břemeno prodávajícího, stále by nájemní byt vyšel o téměř 110 tisíc výhodněji než cenné papíry, u kterých tyto daně nepřicházejí v úvahu. 

 

 

Cenné papíry

Nájemní byt

 

Roční příjem (Kč)

Daň z příjmů (Kč)

Daň z příjmů (Kč)

Daň z nemovitých věcí (Kč)

Daň z nabytí (Kč)

2016

-

-

-

-

80 000

2017

120 000

18 000

7600

500

 

2018

120 000

18 000

0

510

 

2019

120 000

18 000

0

520

 

2020

120 000

18 000

0

530

 

2021

120 000

18 000

0

540

 

2022

120 000

18 000

0

550

 

2023

120 000

18 000

0

560

 

2024

120 000

18 000

0

570

 

2025

120 000

18 000

2560

580

 

2026

120 000

18 000

3440

590

 

2027

120 000

18 000

4133

600

 

2028

120 000

18 000

4827

610

 

2029

120 000

18 000

5520

620

 

2030

120 000

18 000

6213

630

 

2031

 120 000 + 2 691 737

18 000

6907

640

 

 

 

 

41 200

8 550

80 000

Celkové daňové zatížení

270 000

 

129 750

 

Pozn.: Roční příjem odpovídá šestiprocentnímu ročnímu zhodnocení investice, resp. 12 měsíčním nájmům ve výši 10 tisíc Kč. Daň z příjmů se u cenných papírů počítá jako 15% srážková daň, u bytu 15 % z nájemného sníženého o zrychlený odpis bytu. Daň z nemovitých věcí je hypotetická a je hypoteticky valorizována každý rok o 10 Kč. Daň z nabytí je uvažována ve výši 4 procent kupní ceny, a to při koupi bytové jednotky. Předpokládá se tedy, že tuto daň ponese kupující, a to jak v okamžiku pořízení bytu, tak i při jeho prodeji.

Kupujete? Poradíme!

Budujete pasivní příjem. Uvažujete o koupi bytu na pronájem – ale z čeho ho platit? Hypotéka? Nebo bude stačit úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Teď je ale potřeba tabulku trochu vysvětlit. Chybí v ní u obou investic daň z příjmů z prodeje. Jsou od ní osvobozeny. U cenných papírů platí, že pro osvobození je musíte před prodejem vlastnit alespoň tři roky, u nemovitosti, ve které sami nebydlíte, je lhůta pět let. Rozdílné je tedy jen odlišné daňové zatížení průběžného výnosu. Důvody těchhle odlišností mají jednoduché vysvětlení: U investice do cenného papíru je ročním výnosem úrok, dividenda, zisk, tedy příjem z kapitálového majetku. Ten se v České republice daní patnáctiprocentní srážkovou daní, investor nemá možnost uplatnit si proti němu v daních nějaký výdaj. Naproti tomu u investice do nemovitosti je možné vůči výnosům uplatnit i výdaje, kterými jsou především odpisy, – jinými slovy: je možné „daňově zohlednit“ pořizovací cenu investice.

Znovu ale upozorňuji, že příklad je zjednodušením pro demonstraci daňového zatížení, tedy neuvažuje v praxi časté jevy, jako jsou výpadky nájemného, potřeby oprav, neuhrazené nájmy a tak podobně. Na druhou stranu jsme ale abstrahovali také od skutečnosti, že kromě odpisu lze u příjmů z pronájmu uplatnit i jiné výdaje, které by bez problémů v horizontu patnácti let srazily daň z příjmů až na nulu. Investor by tak musel počítat pouze se s daní z nabytí a daní z nemovitých věcí. V některých případech by mohl nájemní byt dokonce vygenerovat ztrátu, kterou by si investor zapsal například proti ziskům z podnikání, čímž by se jeho daňová výhoda ještě umocnila.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

REALITNÍ PORADNA

Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.

Fáze pořízení, pronájmu a prodeje

Aby investice do nájemního bytu byla alespoň podobně daňově výhodná jako ve výš uvedeném případě, je třeba vypořádat se s řadou daňových pravidel a omezení, která souvisejí s jednotlivými fázemi investice – pořízením, pronajímáním i prodejem. V té první je nutné vybrat vhodný typ nemovitosti. Platí totiž, že například byty v družstevním vlastnictví odepisovat nelze, v řadě případů ani poté, co jsou převedeny do osobního vlastnictví. Podobné je to i u některých bezúplatně nabytých nemovitostí.

Další důležitý aspekt je správné nastavení odpisové základny neboli vstupní ceny majetku a odpisů samotných. Vstupní cena majetku je totiž částka, ze které se vychází po celou dobu odepisování a kterou může berní úředník kontrolovat například i za dvacet let, bude-li z ní investor uplatňovat odpisy. Její stanovení přitom v praxi nemusí být jednoduché, ať už jde o stanovení její výše, nebo okamžiku, odkdy se spustí odpisy.

Co se týče odpisů samotných, i tady se může zdát situace na první pohled jednoduchá – existují zákonem dané sazby a ty se uplatní. Jenže investor by měl vzít v potaz, že volba metody odepisování je neměnná a její pozdější změny vyloučené. Pokud tak například zvolí zrychlenou metodu odepisování a za několik let má v plánu byt rekonstruovat, ukáže se zvolená metoda jako nevýhodná… Stejně nevýhodná bude v situaci, kdy nebude chtít z pronájmu generovat daňovou ztrátu (například proto, že nebude chtít prodloužit dobu, po kterou mu bude moci finanční úřad přijít na kontrolu), protože výši zrychleného odpisu v takovém případě nelze libovolně upravovat, na rozdíl od odpisu rovnoměrného.

Když už se investor překlene přes fázi pořizování investice a její počáteční nastavení pro daňové účely, vyvstanou další otázky v souvislosti s fází pronájmu. Typicky jde o následující okruhy témat:

  • které výdaje lze uplatnit oproti příjmům z pronájmu,
  • jak evidovat příjmy a výdaje,
  • oproti kterým ziskům lze uplatnit ztrátu z pronájmu a po jakou dobu a s jakými důsledky,
  • jak je to s nájemním bytem v společenství vlastníků jednotek, případně ve spoluvlastnictví,
  • co s výdaji na rozsáhlejší opravy,
  • co když jsem plátce DPH – jak zohledňovat příjmy z nájmu,
  • jak se vypořádat se zálohami a kaucemi od nájemníků
  • a řada dalších.

V poslední fázi investice, kdy investor nájemní nemovitost prodá, je třeba řešit další otázky – má nárok na osvobození od daně z příjmů? Pokud ano, je třeba příjem přiznat nebo jinak hlásit finančnímu úřadu? Co s daní z nabytí?

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů zabýváme:

Daňové výhody investic do nemovitostí
Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně
Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje
Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další
Prodáváme nemovitost
Investiční nemovitos: Na sebe, nebo na firmu

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+10
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 5. 2016 5:10, Zdenek

Počítat 6% výnos bez výpadku nájmu je sebevědomá a odvážná kalkulace. A při výpadku nájmu platí základní platby dále pronajímatel. 3% by bylo reálnější a čísla by vypadala trochu jinak. Jistě, záleží na městě a poloze. Výhoda oproti ostatním investicím, když se daří, je měsíční příjem.

Reagovat

 

+6
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)

14. 6. 2016 | 13:43 | Alex

Oprava: podíval jsem se do zákonů a výsledek je následující: "V případě pronájmu nemovitosti (domu, bytu, chaty apod.), které se řídí § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen...více

14. 6. 2016 | 10:33 | Alex

Také by mne zajímala možnost odpisů, když se nejedná o živnostníka? více

21. 5. 2016 | 10:30 | kubik

Tak docela zajímavý článek. Doposud jsem myslel, že byt se může odepisovat jenom pokus je to sídlo živnostníka, podobně jako se může odepisovat auto používané na podnikání. Sám pronajímám byt a jako jedinou daňovou úlevu...více

20. 5. 2016 | 14:04 | Tom

Nemuzes pouzit pausal i odpisy bud jedno nebo druhy více

18. 5. 2016 | 18:45 | Lloyd

Možná jsem to špatně pochopil ale píšete....
Co bych ale započítal, je výdajový paušál 30%, který na příjmy z pronájmu mohu uplatnit a který mi bude daň snižovat společně s odpisy.
Dodnes jsem si myslel, že můžete...
více

Čtenáři také navštívili

29. 6. 2016 |  | 5 komentářů

Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další

Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí spojená s pronájmem nemovitosti. Měl by pronajímatelům pomoci zorientovat se v tom, jaké výdaje proti příjmům z nájemného...

5. 6. 2016 | ,  | 11 komentářů

Novinka (a teď už fakt): Daň za prodej / koupi nemovitosti bude platit kupující

Bývalou daň z převodu nemovitosti budou platit už jen kupující. Změny, které schválili poslanci, ruší i dosavadní institut ručitele, kterým je druhá strana obchodu. Cílem je mimo jiné odstranit „nežádoucí...

1. 6. 2016 |  | 15 komentářů

Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

V dalším dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně se zaměříme na fázi pořizování nemovitostí. I ta má řadu daňových úskalí. Platí to nejen při koupi nemovitosti na investici, nýbrž i pro vlastní bydlení

22. 4. 2015 |  | 14 komentářů

Investiční byt: Co se nikdy nevejde do kalkulačky výnosu

Nemovitosti přinášejí zisky a hodnoty, které se nedají nacpat do kalkulaček, přesto ovlivňují konečná rozhodnutí investorů. Čeho si váží úspěšní majitelé investičních bytů a čím se řídí, když vytvářejí...

11. 2. 2015 |  | 18 komentářů

Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Registrace, Outperformance certifikát, Hypoteční úvěr, lukáš kovanda, auto, nemocenská, notáři, vít samek, zisky, Miloslava Fléglová, úvěrové moře, gastronomie, bankovní sféra, normativní náklady na bydlení, rozhodný den, USB flash, klíčová informace pro investory, SOVA

2H94494, BITC0IN1, 8P888888, 01DAVID, 4S79545

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK