Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další

| rubrika: Seriál | 29. 6. 2016 | 5 komentářů
Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí spojená s pronájmem nemovitosti. Měl by pronajímatelům pomoci zorientovat se v tom, jaké výdaje proti příjmům z nájemného uplatnit, co odepisovat, jak postupovat při pronájmu nemovitosti ze společného jmění manželů, jak si poradit s výdaji na rozsáhlejší opravy nebo jak využít dosažených ztrát.
Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další

V minulém dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak ně jsme popsali obecná pravidla zdaňování příjmů z pronájmu – jestli vůči nim uplatnit výdaje paušální, nebo skutečné, případně jaké skutečné výdaje vlastně vůbec uplatnit lze.

Připomeňme, že hlavní položkou výdajů jsou zpravidla odpisy a u nemovitostí pořízených na úvěr například úroky z hypotéky. Významné ale mohou být i výdaje na opravy, pojištění, paušální výdaje na automobil, který je v souvislosti s pronájmem používán, nebo třeba výdaje za vybavení nemovitosti.

Tento díl seriálu se zaměří na další související problémy:

  • Jaké odpisy zvolit
  • Co s výdaji na rozsáhlejší opravy
  • Jak se vypořádat se zálohami a kaucemi od nájemníků
  • Jak příjmy a výdaje evidovat
  • Jak je to s nájemním bytem ve společném jmění manželů, případně ve spoluvlastnictví
  • Oproti kterým ziskům lze uplatnit ztrátu z pronájmu a po jakou dobu a s jakými důsledky
  • Příjmy z pronájmu a DPH

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Jana Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech a jak na ně

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Odpisy

Pod pojmem „odpis“ si můžeme představit postupné daňové umoření investice nebo chcete-li daňové zohlednění jejího opotřebení v čase. Odpis se určuje podle zákonem stanovených vzorců, které pořizovací cenu nemovitosti po dobu třiceti let (byty, rodinné domy), některých po dobu padesáti let (administrativní budovy, hotely, obchodní domy), průběžně „rozpouštějí“ do výdajů.

Zákon o daních z příjmů dává na výběr mezi dvěma způsoby odepisování – zrychleným a lineárním. Ať zvolíte, kterýkoli způsob, odepisujete stejně dlouhou dobu, při volbě zrychlené formy se ale pořizovací cena odepisuje v prvních letech rychleji. Lineární odpisy zůstávají kromě prvního roku odepisování stále stejné.

Ačkoliv se může volba zrychleného odpisu zdát výhodnější, není to tak vždycky. Hlavní nevýhodou zrychleného odepisování je, že v okamžiku zásadnějších stavebních úprav nemovitosti dochází kvůli způsobu výpočtu k neustálému prodlužování doby odepisování (viz také níž). Další nevýhoda spočívá v tom, že zrychlený odpis je třeba buď uplatnit v celé výši, nebo vůbec (odepisování lze libovolně přerušovat, například když nechcete nechat propadnout daňovou ztrátu z minulých let). Rovnoměrné odpisy mají výhodu v tom, že zákon stanovuje pouze jejich maximální výši, lze tedy v případě potřeby odepsat i méně a „zbytek“ si ponechat na další roky.

Při volbě způsobu odepisování by měl tedy pronajímatel zohlednit například to, jestli počítá se zásadnějšími stavebními úpravami, a pokud ano, pak kdy. Pokud s nimi počítá třeba za deset let, měl by si oba typy odpisů porovnat, může mezi nimi být významný rozdíl. Výhodněji mu pravděpodobně vyjde rovnoměrný odpis. Také v situaci, kdy bude z pronájmu vycházet daňová ztráta, kterou pronajímatel nebude chtít vykázat (například proto, že prodlužuje o pět let dobu, po kterou může finanční úřad přijít na kontrolu), se zrychlený odpis jeví jako nevhodný.

K odpisům ještě dodejme, že předpokladem jejich správnosti a průkaznosti je správné určení vstupní ceny, ze které se odpis vypočítává. V případě koupené nemovitosti to bude kupní cena plus vedlejší pořizovací náklady (například daň z nabytí nemovitých věcí, provize realitním makléřům, výdaje za právníky). U zděděné nemovitosti nebo nemovitosti, která byla pořízena víc než pět lety před zahájením pronájmu, to bude takzvaná reprodukční cena, neboli cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v daném okamžiku na trhu.

Odpis by měl být podložen odpisovou kartou. To je v zásadě tabulkou, která zahrnuje kalkulaci odpisů ze správné vstupní ceny až do konce daňové životnosti majetku, tedy zpravidla 30 let.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Co s výdaji na rozsáhlejší opravy

Pro správné stanovení odpisů je třeba dát pozor na rozsáhlejší stavební úpravy nemovitosti. Pokud se jedná o modernizaci, rekonstrukci, přestavby, nástavby a obdobné změny nemovitosti, za které pronajímatel v daném roce utratí víc než čtyřicet tisíc korun, jedná se o technické zhodnocení majetku. V takovém případě nelze tyto výdaje uplatnit jednorázově v daném roce, ale o jejich hodnotu musí být zvýšena vstupní cena majetku, ze které se počítají odpisy.

Prakticky se tak tyto výdaje rozprostřou na zbývající dobu odepisování, jsou-li zvoleny rovnoměrné dopisy, případně na celou dobu, po kterou je majetek odepisován, byly-li zvoleny odpisy zrychlené.

V praxi se často vyskytují sporné případy, kdy není docela zřetelná hranice mezi opravami a technickým zhodnocením – například při výměnách kotlů, oken, střešních krytin a podobně. V takových situacích je vhodné se poradit s účetním či daňovým poradcem.

Zálohy a kauce od nájemníků

Z právního hlediska nejsou součástí nájemného z nemovitých věcí úhrady za ceny souvisejících služeb, spojených s jejich užíváním, tedy především zálohy na služby (za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz odpadů…). Z daňového hlediska se rovněž posuzují odděleně.

Platí zde jednoduchá logika: Zálohy na služby, které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do svých zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.

Poskytuje-li ale některé služby sám pronajímatel nebo je s nájemníky nezúčtovává, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.

Obdobná logika pak platí i pro kauce přijaté v souvislosti s nájmem. Pokud jsou tyto vyúčtovávány a nájemníkům se vracejí, nepředstavují zdanitelný příjem pronajímatele. Pokud je ale pronajímatel nájemníkům nevrátí a započte si je například oproti nedoplatkům či škodám na nemovitosti, stávají se v okamžiku započtení, respektive ukončení nájmu, zdanitelným příjmem pronajímatele.

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů zabýváme:

Daňové výhody investic do nemovitostí
Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně
Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje
Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další
Prodáváme nemovitost
Investiční nemovitost: Na sebe, nebo na firmu

Jak evidovat příjmy a výdaje

Ať už se pronajímatel rozhodne uplatňovat oproti příjmům z pronájmu skutečné, nebo paušální výdaje, musí vždycky vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem. Rozdílné „papírování“ se tak týká pouze výdajů.

Pokud jsou výdaje uplatněny paušálem, logicky není co evidovat, neboť paušál v sobě veškeré výdaje zahrnuje.

Pronajímatelé uplatňující vůči příjmům skutečné výdaje vedou jejich podrobnou evidenci. To znamená, že musejí výdaje zaznamenávat (kdy, na co a v jaké výši byly vynaloženy), musejí uchovávat veškeré doklady a zároveň i doklady prokazující jejich úhrady. Kromě toho musí vést také evidenci odepisovaného majetku (tedy uchovávat odpisové karty a doklady ke vstupní ceně), evidence o tvorbě a použití rezervy na opravy (pokud je tvořena) a evidenci o pohledávkách a dluzích.

Prakticky stačí vést záznamy například v excelovské tabulce; veškeré doklady je dobré převádět i do elektronické podoby, aby nehrozila jejich ztráta nebo znehodnocení (některé účtenky například časem vyblednou a přestanou být čitelné).

Pronájem nemovitosti ve společném jmění manželů

Pokud se pronajímá nemovitost, kterou mají manželé ve společném jmění, příjmy z pronájmu se daní jen u jednoho z nich, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).

Rozdílný je postup u pronájmů nemovitostí ve spoluvlastnictví, u těch příjmy přiznává každý ze spoluvlastníků v poměrné výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. 

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Co se ztrátou z pronájmu

Pronajímatel, který se rozhodne uplatňovat výdaje ve skutečné výši, se může – zejména pak v prvních letech pronájmu – snadno dostat do daňové ztráty, jestliže skutečné výdaje převýší příjmy z pronájmu. Hlavní důsledky a důležité souvislosti vykázání daňové ztráty lze shrnout následovně:

  • ztrátou vykázanou z pronájmu lze „kompenzovat“ zisky z podnikání, kapitálového majetku nebo ostatní příjmy, a to v daném roce nebo v pěti následujících zdaňovacích obdobích, pokud ztráta zisky převýšila,
  • daňovou ztrátu nelze uplatnit oproti příjmům ze zaměstnání,
  • pokud je ztráta z pronájmu využita jako kompenzace zisku z podnikání, platí to jen pro daňové účely, nikoliv pro účely sociálního a zdravotního pojištění, do přehledu příjmů OSVČ je třeba uvést celý zisk z podnikání,
  • při nakládání se ztrátou je potřeba postupovat racionálně – tedy například uplatnit jen tolik, aby byly využity veškeré slevy a odčitatelné položky a člověk se zbytečně o ztrátu nepřipravil,
  • pokud naopak není ztráta proti jiným příjmům využitelná, je ke zvážení, zda nepřerušit či nesnížit odpisy (viz výše), aby byl základ daně alespoň nulový, hodnota neuplatněných odpisů se v tomto případě „přesune“ do budoucna,
  • jedním z důsledků vykázání ztráty totiž je, že se o pět let prodlouží standardní tříletá lhůta, v rámci které může přijít finanční úřad na kontrolu.

Příjmy z pronájmu a DPH

Závěrem ještě připomeňme, že příjmy z pronájmu vstupují do limitu pro povinnou registraci k DPH, jestliže má pronajímatel kromě nájmů i příjmy z podnikání. Plátci DPH by pak zase neměli zapomenout na to, že příjmy z pronájmu je nutné uvádět do daňových přiznání jako osvobozené plnění bez nároku na odpočet.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+18
Ano
Ne

Diskuze

1. 7. 2016 | 13:54 | josef

Teplej bonz, dobrej bonz..... více

1. 7. 2016 | 5:37 | Zdenek

Lehce, na udání. Daňové přiznání se musí podat i když vyjde daň nula. více

30. 6. 2016 | 18:19 | 9999NUKO

Jak je to u družstevního bytu,když jej pronajímám.Daně jsem nikdy neplatila,jak na to přijde finančák? více

29. 6. 2016 | 15:07 | Zantar

Tarzane jsi ducha mdlého s IQ houpacího koňě více

29. 6. 2016 | 4:44 | Tarzan

Výpalné. více

Čtenáři také navštívili

20. 7. 2016 |  | 1 komentář

Prodáváme nemovitost: Jak na daně

Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí prodeje nemovitostí. Nastiňuje, jak se příjem z prodeje nemovitosti daní, kdy je od daně osvobozený a jak postupovat při...

22. 6. 2016 |  | 15 komentářů

Daň z nabytí: Jak se připravit na změnu. A co bude s cenami nemovitostí

Už na podzim může přejít povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. Jakmile se to stane, čtyřprocentní daň kupující zaplatí nad rámec kupní ceny. Kdo bude nakupovat letos v létě, měl...

16. 6. 2016 |  | 2 komentáře

Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje

V dnešním dílu seriálu o investování do realit „Daně v nemovitostech a jak na ně“ se zaměříme na pronájem. Konkrétně tedy na to, jak danit příjmy z pronájmu a které výdaje proti nim uplatnit, aby bylo...

1. 6. 2016 |  | 15 komentářů

Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

V dalším dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně se zaměříme na fázi pořizování nemovitostí. I ta má řadu daňových úskalí. Platí to nejen při koupi nemovitosti na investici, nýbrž i pro vlastní bydlení

18. 5. 2016 |  | 8 komentářů

Daňové výhody investic do nemovitostí

Investice do nemovitostí určených k pronájmu jsou čím dál populárnější. Při správném nastavení může jít také o jednu z daňově nejvýhodnějších investic vůbec. Celou výši investice totiž lze „daňově umořit“....

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Statut/prospekt fondu, Vstupní cena, Finanční leasing bez nároku na koupi nebo obnovu, degiro, pavel bělobrádek, vít samek, bydlení, náhrada mzdy, Leasing strojů a zařízení, intriky, Luboš Smrčka, rychlost, stagflace, podprahová reklama, John Brooks, pacienti, TREFA, obchodní sdělení

1SX5800, 048CD03, 1T17433, 1SX5800, 1SX5800

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK