Z hlediska daně z příjmů platí obecná zásada – zisk z prodeje nemovitosti se daní. A z tohoto pravidla pak existují výjimky, kdy je zisk od daně osvobozen. Rád bych zdůraznil, že právě tak je potřeba k osvobození do daně přistupovat: jako k výjimce z obecného pravidla. Praktické důsledky tohoto přístupu si ještě rozebereme.
Pokud tedy zisk dani podléhá, přichází v úvahu dva režimy zdanění: buď je zisk z prodeje součástí zisku z podnikání, a podléhá tedy i odvodům sociálního a zdravotního pojištění, nebo je v rámci zdanění součástí takzvaných ostatních příjmů, což prakticky znamená, že pojistné se z tohoto zisku neplatí.
Podmínky osvobození
Podmínky pro osvobození od daně z příjmů se liší podle typu nemovitosti. V případě prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, je zisk osvobozen, pokud:
- prodávající (při prodeji ze společného jmění manželů stačí jeden z nich) měl v nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem bydliště nebo
- prodávající měl v nemovitosti bydliště po dobu kratší, ale do dvou let použije získané prostředky pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
Bydliště v tomhle případě neznamená trvalé bydliště, přihlášení k trvalému pobytu. Podle oficiálního výkladu Generálního finančního ředitelství je v tomhle kontextu rozumí „místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. Zmíněné okolnosti, které v praxi prokazují, že se člověk chce někde zdržovat a bydlet, jsou například to, že pod svým jménem hradí příslušné energie a další služby, že mu na tuto adresu chodí pošta, případně že mu sousedé můžou dosvědčit, že v místě přebývá.
U nemovitostí, kde není zisk z prodeje osvobozený od daně podle předchozí výjimky a které nebyly zahrnuty v obchodním majetku podnikatele, je zisk z prodeje od daně osvobozen, pokud doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem přesáhne pět let. V případě pozemku se stavbou, která je jeho součástí, je pro začátek běhu této osvobozovací lhůty rozhodující den nabytí pozemku, nikoliv stavby na pozemku. Prakticky to znamená, že když dvacet let vlastníte pozemek, v jedenadvacátém roce na něm postavíte obchodní centrum, které se stane jeho součástí, a ve dvaadvacátém roce je prodáte, bude příjem z prodeje osvobozený od daně, neboť u souvisejícího pozemku byla splněna zmíněná pětiletá osvobozovací lhůta.
Tak toto byly výjimky, jak jsme psali v úvodu, příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený od daně jen ve výjimečných případech. V praxi by tak osvobození neměly požívat například převody, které provádí obchodník s nemovitostmi. Kde je ale hranice mezi nahodilým investorem do nemovitostí a obchodníkem s realitami? Je to jedna, dvě nebo deset prodaných nemovitostí v jednom roce? Odpověď není jednoznačná a v praxi je nejlepší prostě zeptat na živnostenském úřadě, jestli se v konkrétním případě jedná o podnikání. Nicméně logika by měla být zřejmě taková, že jsou-li nemovitosti opakovaně pořizovány za účelem jejich následného prodeje a dosažení zisku, půjde spíš o podnikatelskou činnost než o činnost nahodilého investora…
Zisk z prodeje nemovitosti jako zdanitelný příjem
Není-li splněna podmínka pro osvobození, příjmy z prodeje nemovitosti se daní. Buď jako příjmy z podnikání, nebo jako takzvané ostatní příjmy. Základní kritériem pro podřazení zisků z prodeje pod zisky z podnikání je skutečnost, jestli nemovitost je, případně byla, zahrnuta v obchodním majetku podnikatele nebo nikoliv, případně bude transakce jako vyhodnocena jako podnikatelská činnost. Naopak podřazení pod ostatní příjmy se týká nemovitostí využívaných pro bydlení, případně k pronájmu, který byl zdaňován ve zvláštním daňovém režimu:
Zásadní rozdíl mezi příjmy z podnikání a ostatními příjmy je v tom, že z podnikatelských zisků se musí platit sociální a zdravotní pojištění, a pokud je podnikatel navíc plátcem DPH, musí zohlednit případné konsekvence i ve vztahu k ní.
Ať už bude daňový režim jakýkoliv, platí, že jako výdaj proti dosaženému příjmu je možné uplatnit
- zůstatkovou cenu, kterou má nemovitost v roce prodeje (tedy vstupní cenu po odečtení odpisů), u nemovitostí nabytých bezúplatně by mělo být možné uplatnit jako výdaj jejich tzv. reprodukční cenu, tedy cenu, za kterou by bylo možné danou nemovitost pořídit v daném okamžiku na trhu,
- veškeré výdaje související s prodejem nemovitosti,
- odměny právníkům,
- odměnu znalci za vyhotovení posudku,
- kolky,
- zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí (pokud ji platí prodávající) atd.
Pokud prodejem nemovitosti utrpí prodávající ztrátu, může být tato ztráta uplatněna oproti příjmům z prodeje jiné nemovitosti. Pokud se prodej daní v rámci podnikání, vzniklá ztráta může pro účel daně snížit zisky z jiných činností.
Prodej družstevního bytu
U prodeje družstevního bytu je proti prodeji bytu v osobním vlastnictví podstatný rozdíl: Neprodává se nemovitá věc, fakticky se vůbec neprodává byt, ale členství v bytovém družstvu spojené s právem užívat byt. Převod členského práva je osvobozený od daně po uplynutí pěti let od jeho nabytí. Bez ohledu na to, jestli se družstevní byt užíval k vlastnímu bydlení. Neplatí tu tedy na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví, že příjem z prodeje je osvobozený po dvou letech, která majitel v bytě bydlil.
A jak se případný zisk z prodeje družstevního bytu daní? Jako takzvaný ostatní příjem, přičemž jako výdaj je možné uplatnit nabývací cenu členského práva + veškeré ostatní výdaje související s převodem podílu (odměna právníka, znalce, notáře a podobně).
Je-li pak prodejem družstevního podílu dosaženo ztráty, může tato ztráta snížit příjmy z prodeje jiných družstevních podílů, nemůže ale snížit příjmy jiných kategorií.
Na závěr je třeba připomenout, že osvobozený příjem z převodu družstevního podílu, který přesáhne pět milionů korun, se musí po skončení daného kalendářního roku oznámen finančnímu úřadu, ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Jinak se prodávající vystavuje riziku velmi vysokých sankcí.
Sdílejte článek, než ho smažem