Nová (vlastně původně zamýšlená) podoba daně z nabytí nemovitých věcí dostala požehnání ve Sněmovně, teď se čeká jenom na Senát a na podpis prezidenta. Senát má na souhlas třicet dnů a novela mu přistála na stole 16. června. Všechno by se tedy mohlo stihnout v červenci (senátoři můžou zákon do Sněmovny vrátit, prezident ho může vetovat – ale v tomto případě by cokoli z toho bylo překvapení). Zákon pak nabývá účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni vyhlášení ve sbírce, pokud tedy nedojde k průtahům, byl by to tedy 1. říjen.
Co to znamená pro všechny, kteří se právě chystají kupovat nemovitost? Koupě nemovitosti nějakou dobu trvá, je tedy dobré učinit nějaká praktická opatření, když je tu jistá pravděpodobnost, že se potáhne i přes datum, kdy se bude měnit zákon?
Obvyklá koupě zabere minimálně tři měsíce. Uplyne měsíc, než si byt nebo dům vyberete a rezervujete, potom několik týdnů, než vyřídíte financování a podepíšete kupní smlouvu a nakonec vás ještě čeká měsíc na katastru, než proběhne převod vlastnického práva. U nemovitostí, které se zarezervují během léta, se bude tedy platit daň z nabytí na podzim.
Současní kupující jsou vystaveni reálnému riziku, že na ně nečekaně padne daňová povinnost. A pořádně se zatřese jejich rozpočet na nové bydlení. Dejme si příklad: Koupíte-li byt za tři miliony. Prodávající kalkuloval s tím, že bude daň platit sám a započítal si ji do kupní ceny. Jenže teď je najednou všechno jinak, z rozhodnutí státu je celá kupní cena kupujícího; a na vás je zaplatit čtyřprocentní daň – tedy 120 tisíc korun. Málokdo má doma schováno tolik peněz jen tak pro strýčka Příhodu.
Ani banky vás před náhlou daňovou povinností nezachrání. Většina z nich přislíbila, že s financováním daně z nabytí kupujícím pomůže. Nebude to ale platit pro kupující, kteří si dojednávali hypoteční úvěr už v létě. Pokud na vás povinnost přejde nečekaně a vy už budete mít hypoteční úvěr sjednaný, pomoci se nedočkáte.
Potřebujete radu nebo pomoc? V našich nových profesních rejstřících najdete odborníka, ke kterému to máte kousek:
Na dobrou vůli prodávajícího v takové situaci nespoléhejte. Dnes platí, že v inzerci (na realitních serverech i v časopisech a na vývěskách) se uvádějí ceny nemovitostí včetně daně, není tato nepsaná dohoda nijak vymahatelná. Čili jakmile dojde ke změně v povinnosti platit daň, snížení kupní ceny o čtyři procenta, abyste měli na daň, se nedočkáte.
Jak z toho ven? Jak se pojistit pro přechodné období? Ve všech smlouvách týkajících se prodeje nemovitostí, které se budou podepisovat v době, kdy je novela na spadnutí, by mělo být uvedeno, jak se bude postupovat v případě, že zákon nabyde účinnosti. Cílem dohody je, aby nebylo sporné, jak vzniklou situaci řešit.
V rezervační smlouvě i všech pozdějších smlouvách tedy zavažte prodávajícího k tomu, aby v případě, že novela vstoupí v platnost, snížil kupní cenu o částku, která byla původně určena na daň. Jedině tak budete mít jako kupující jistotu, že nebudete nečekaně zatíženi povinností zaplatit daň.
Doporučit lze například následující ustanovení: „Pokud by došlo k nabytí účinnosti novely o dani z nabytí nemovitých věcí a povinnost platit daň přešla na kupujícího, kupní cena bude snížena o čtyři procenta a vzniklý rozdíl bude použit na úhradu daně za kupujícího.“
Už dnes v praxi často docházelo k úhradě daně z nabytí rovnou z úschovy, kam byla složena kupní cena nemovitosti. Prodávajícímu se vyplácela částka rovnou ponížená o daň z nabytí. Kupující si tak pojišťoval, že došlo k uhrazení daně prodávajícím – kdyby ji totiž prodávající neuhradil, kupující za její složení ručil. A právě takto by měla platba proběhnout i v případě, že novela mezitím vstoupí v platnost, tedy částka určená na daň z nabytí bude uhrazena z úschovy za kupujícího
Budou prodávající ochotni takovou smlouvu podepsat? Hrát loterii o to, na koho padne povinnost zaplatit daň, jim rozhodně nelze doporučit. Změny můžou dokonce na nějakou dobu realitní trh zpomalit, protože kupující vkračují do období velké nejistoty. Jasná smluvní dohoda se může brzy stát podmínkou úspěšného prodeje.
Dokud není jasné, kdy novela začne být účinná, doporučujeme v zájmu právní jistoty prodávajícího i kupujícího zakotvit ve smlouvách status quo, tedy uhrazení daně přímo z kupní ceny. Nedá se ale předpokládat, že by se taková praxe udržela dlouhodoběji.
Za prvé, prodávající nemají důvod snižovat prodejní ceny o čtyři procenta dolů. Realitní trh právě zažívá jedno z nejlepších období v porevoluční historii. Zájem kupujících je v podstatě neutuchající, na realitních serverech docházejí nemovitosti, plošné snižování cen je tedy málo pravděpodobné.
Za druhé, ceny nemovitostí se na realitních serverech začnou uvádět bez daně. Jakmile první realitní kancelář začne uvádět cenu bez daně, ostatní své ceny v konkurenčním prostředí rychle srovnají. Nikdo přece nechce, aby to na první pohled vypadalo, že jeho nemovitosti jsou dražší než jinde.
Změny tedy jednoznačně povedou k tomu, že koupě vlastního bydlení se stane pro kupující ještě finančně náročnější. Dobrá zpráva přišla od bank, které budou nabízet možnost uhradit daň z hypotečního úvěru. Na druhou stranu pro kupující, kteří si půjčují více než 80 procent z ceny nemovitosti, to bude i nadále představovat problém.
Ministr financí Babiš ujišťoval kupující, že banky jim daň z nabytí pokryjí. Posbírali jsme v médiích první vyjádření bank na toto téma.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 7. 2016 17:43, Terule
Lidi, lidi...Naprosto souhlasím s Londýnem a autorem clanku... Pred novelou prodavam za 3M, z uschovy dostanu 2.880.000 (120 padlo na dan), ted prodavam za 3M a z uschovy dostanu 3miliony ty platis 120. A presne jak tu nekdo psal, opticky se nic nezdrazi, jen se dalsi penize od kupujiciho presunou k prodavajicimu...
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
22. 6. 2016 0:51, jezevec
co to je za hovadinu, že daň kupující zaplatí nad rámec kupní ceny, nebo že ceny se o tuto daň zvýší? to jako dosud nikdo netušil, že se platí daň z převodu???
jak autor sám ve svém textu popisuje, od doby ručení za zaplacení daně prodávajícím, se standardně sjednává uložení daně do úschovy, neznám nikoho kdo by to dělal jinak. takže v cenách se nic nemění, mění se jen osoba která podává daňové přiznání, a ze zákona vypadává jedno hovadské nařízení o ručení za daň někým kdo neměl legální šanci zaplacení této daně zjistit nebo dokonce zajistit.
ale cena je tak jako doposud VŽDY VČETNĚ daně.
V diskuzi je celkem (15 komentářů) příspěvků.