V předchozích dílech seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně jsem popsal „daňové souvislosti“ pořizování, pronájmu a prodeje investičních nemovitostí. Tedy těch, které nejsou určeny k bydlení, ale primárně k tomu, aby generovaly investorovi stabilní výnos z pronájmu. Nejen v diskuzích pod články tohoto seriálu, ale i při debatách s investory často zaznívá, jak je daňově výhodnější nekupovat nemovitost do osobního majetku, ale jak součást majetku firmy, tedy právnické osoby. Taková varianta totiž mimo jiné znamená, že se při převodu nemovitosti neplatí daň z nabytí – nepřevádí se nemovitost jako taková, ale obchodní podíl na firmě. (Samozřejmě se jedná o firmu založenou právě pro tento jeden účel založenou nebo koupenou.)
Jenže jak už to v životě bývá, věc není tak jednoduchá, jak se na první pohled zdá.
Nejvíc patrné je to při porovnání výhod a nevýhod podle jednotlivých fází života investiční nemovitosti – koupě, pronájmu a prodeje tak, jak byly popsány v předchozích dílech seriálu.
Než se do toho ale pustíme, je ještě třeba zdůraznit, že ne vždycky má investor reálně volbu mezi pořízením nemovitosti do osobního majetku a pořízením na firmu. Pokud je třeba koupi financovat hypotékou, platí, že firma bez stabilních příjmů z minulosti pravděpodobně obtížněji dostane úvěr než investor (fyzická osoba) s dlouhodobými stálými příjmy. Na druhou stranu ale u větších a hodnotnějších nemovitostí banky někdy naopak preferují pořízení nemovitosti přes speciálně založenou firmu, zejména s cílem omezit rizika. V praxi je tak volba zpravidla možná jen v některých případech.
Fáze pořízení investiční nemovitosti
Porovnání výhod a nevýhod obou variant prvotního pořízení nemovitosti bude velice jednoduché. V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitosti, totiž žádný daňový rozdíl neexistuje, uvažujeme-li pořízení nemovitosti jako takové. Jak fyzická osoba investor tak právnická osoba daň z nabytí hradit musí, přichází-li daň v úvahu (u nových nemovitostí může být využito v obou případech osvobození). Pro doplnění ještě uveďme, že dani z nabytí bude podléhat i případný vklad nemovitosti do firmy.
Výhodnější tak může být pořízení nemovitosti až pro následujícího investora, který bude pořizovat obchodní podíl na firmě a nikoliv přímo nemovitost.
Dani z příjmů pořízení nemovitosti nepodléhá, tudíž výhody ani nevýhody zde nalézt žádné nelze.
Ve vztahu k DPH záleží pouze na tom, jestli je daná osoba plátcem. Úplně jedno pak je, jestli je investor fyzická nebo právnická osoba.
Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti: obě varianty jsou z daňového hlediska totožné, žádná nepřináší zásadní výhody či nevýhody.
Fáze pronájmu investiční nemovitosti
V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitost generuje zisky z pronájmu. Budeme-li uvažovat, že na konečnou výši zisku nemá způsob držby nemovitosti vliv (tedy v obou případech jsou příjmy shodné a lze proti nim uplatnit stejné náklady), vyjde z daňového hlediska výhodněji držba nemovitosti v osobním majetku. Zatímco totiž investor fyzická osoba odvede ze zisku pouze daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 procent, musí investor držící podíl na firmě odvést nejprve daň z příjmů právnických osob ve výši 19 procent a následně odvést ještě dalších 15 procent na srážkové dani z dividend.
Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti by bylo takové, že z daňového hlediska je jednoznačně výhodnější nemovitost v osobním majetku, neboť její daňové zatížení je téměř poloviční oproti nemovitosti pořízené na firmu. Navíc je třeba zohlednit administrativní povinnosti spojené s fungováním firmy.
Fáze prodeje investiční nemovitosti
V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitost generuje zisky z prodeje. Budeme-li uvažovat, že se nemovitost prodává po víc než pěti letech, bude pro investora-fyzickou osobu zisk z prodeje osvobozen. Pokud k prodeji dojde dříve, bude podléhat patnáctiprocentní dani z příjmů fyzických osob. Převod nemovitosti bude podléhat dani z nabytí, kterou od podzimu hradí bez výjimky kupující.
Ve variantě držby nemovitosti ve firmě bude výsledné daňové zatížení záležet na tom, zda případný kupující bude ochoten pořídit si nemovitost jako součást firmy. Nalézt takového kupujícího může být pochopitelně složitější než najít kupujícího, který chce koupit jen „čistou nemovitost“, lze ovšem předpokládat, že povinnost hradit daň z nabytí, která na něj definitivně od listopadu přechází, bude kupující ke koupi nemovitostí-firem motivovat. Pokud zájemce o koupi obchodního podílu najde, bude daňový režim obdobný jako u investora fyzické osoby, převod obchodního podílu na s. r. o. bude po více než pěti letech držby osvobozen (u akciových společností dokonce již po třech letech). Pokud k prodeji dojde dříve, bude podléhat výsledný zisk z prodeje podléhat nejprve 19procentní dani z příjmů právnických osob a následně 15procentní srážkové dani z výplaty dividend. Převod podílu na firmě přitom nebude podléhat dani z nabytí.
Pokud nový kupující nebude ochotný koupit obchodní podíl, bude zisk z prodeje nemovitosti zdaněn 19 procenty na úrovni firmy a následně 15 procenty při výplatě dividendy společníkovi. Převod nemovitosti takovýmto způsobem bude navíc podléhat dani z nabytí. Výsledné daňové zatížení je tedy vyšší, než pokud by se prodávala nemovitost v osobním vlastnictví. Společníkovi navíc po prodeji nemovitosti zůstane prázdná firma, která bude generovat každoroční náklady (například na zpracování účetní závěrky, podání daňového přiznání a podobně) nebo náklady likvidaci firmy.
Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti by bylo takové, že z daňového hlediska je výhodnější nemovitost ve firmě (za předpokladu však, že je prodán obchodní podíl), neboť při jejím prodeji není hrazena daň z nabytí. V praxi ale může být dosáhnout na tuto výhody komplikovanější.
Komu se vyplatí pořídit nemovitost na firmu?
Při pohledu na výš uvedené výhody a nevýhody obou variant držby nemovitosti můžeme snadno určit, komu se varianta koupě investiční nemovitosti do s. r. o. / a. s. vyplatí a komu ne:
- investiční nemovitost určenou k tomu, aby dlouhodobě generovala výnosy z pronájmu, je jednoznačně výhodnější pořídit do osobního majetku, neboť daňové zatížení je téměř poloviční oproti nemovitosti držené v s. r. o./a. s., zásadně menší je i administrativní zátěž (zejména není třeba vést účetnictví);
- v podstatě jedinou zásadnější daňovou výhodou pořízení nemovitosti do s. r. o./a. s. je úspora na dani z nabytí při následných převodech nemovitosti, neboť z hlediska daně z příjmů platí obdobné podmínky pro osvobození v obou variantách;
- aby však bylo možné výhodu spočívající v úspoře daně z nabytí realizovat, musí dojít k převodu obchodního podílu a nikoliv nemovitosti jako takové. Navíc dosažená úspora musí být dostatečná pro to, aby kompenzovala vyšší daňové zatížení v mezidobí, kdy je nemovitost pronajímána, a aby rovněž kompenzovala vyšší náklady spojené s držbou obchodního podílu (tedy náklady na vedení účetnictví, zpracování daňových přiznání, právní služby, notářské zápisy atp.).
Varianta pořízení na firmu je tak zajímavá hlavně pro ty investory, kteří pořizují hodnotnější nemovitost, a nikoliv primárně pro to, aby jim generovala výnos z pronájmu.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
19. 8. 2016 11:14, František Jelimánek, JUDr of Pilsner
Příspěvkem jsem reagoval na kl.
Ještě poznámka na okraj. Jsou výjimeční a privilegovaní lidé, kteří za určitých okolností na své majetky dostanou dotace, takže všelijaké daně si pak tak kompenzují na úkor ostatních a parazitují na společnosti...
A ještě je třeba připomenout, ať už jste plátcem dle §7 nebo §9 ZDP, lze uplatňovat náklady před vyčíslením daně, takže výsledná daň se může snížit. Považuji toto za významné sdělení, protože plátce si za určitých okolností může zvolit "nákladový" paušál a přitom na nákladech nemusí během daňového období utratit ani korunu a daň tak snížit. Že náklady autor alespoň okrajově, třeba v tom příkladu, v článku nezmínil (pokud jsem to nepřehlédnul) se divím.
A ještě doplnění k mému předchozímu příspěvku: sledovat obrat kvůli případnému přihlášení k DPH se musí měsíčně. Jednou za rok v době daňového přiznání to nestačí...
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
3. 11. 2016 1:29, Heinrich Jesse
Nabízím ekvivalence úvěrovou linku, budete potřebovat pomoci s start-up nebo obchodní nápad? Jsem Heinrich Jesse financujeme a radí, nabízí úvěry ve výši 3% úrokové sazby s rozsahem 10.000 až 50,000,000.00 čzk. Finance a poradit. Bez ověření příjmu. Nepotřebujete kreditní skóre. Velmi příznivé úrokové sazby.
Kontaktní osoba: Heinrich Jesse
Emailová adresa: jesseserv001@gmail.com
webová stránka: http://jessefinanceservice.sluzby.cz/
V diskuzi je celkem (23 komentářů) příspěvků.