Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční nemovitost a daně: Kupovat na sebe, nebo na firmu?

| rubrika: Seriál | 16. 8. 2016 | 21 komentářů
Poslední díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ porovnává daňové výhody a nevýhody pořízení investiční nemovitosti do firmy a do osobního majetku investora. Z porovnání vyplývá, že pořizovat nemovitost do majetku firmy se vyplatí jen v omezeném počtu případů, většinou je lepší koupě přímo do osobního majetku.
Investiční nemovitost a daně: Kupovat na sebe, nebo na firmu?

V předchozích dílech seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně jsem popsal „daňové souvislosti“ pořizování, pronájmu a prodeje investičních nemovitostí. Tedy těch, které nejsou určeny k bydlení, ale primárně k tomu, aby generovaly investorovi stabilní výnos z pronájmu. Nejen v diskuzích pod články tohoto seriálu, ale i při debatách s investory často zaznívá, jak je daňově výhodnější nekupovat nemovitost do osobního majetku, ale jak součást majetku firmy, tedy právnické osoby. Taková varianta totiž mimo jiné znamená, že se při převodu nemovitosti neplatí daň z nabytí – nepřevádí se nemovitost jako taková, ale obchodní podíl na firmě. (Samozřejmě se jedná o firmu založenou právě pro tento jeden účel založenou nebo koupenou.)

Investiční nemovitosti a daně

Nový seriál na Peníze.cz

Problematika daní u investic do nemovitosti je rozsáhlá a poměrně komplikovaná. Jak už to vůbec u daní bývá. Peníze.cz proto přinášejí nový tematický seriál, ve kterém se právě těmito otázkami a řadou dalších souvisejících problémů budeme zabývat. 

Zatím vyšlo:

Daňové výhody investic do nemovitostí
Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně
Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje
Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další
Prodáváme nemovitost
Investiční nemovitost: Na sebe, nebo na firmu?

Jenže jak už to v životě bývá, věc není tak jednoduchá, jak se na první pohled zdá.

Nejvíc patrné je to při porovnání výhod a nevýhod podle jednotlivých fází života investiční nemovitosti – koupě, pronájmu a prodeje tak, jak byly popsány v předchozích dílech seriálu.

Než se do toho ale pustíme, je ještě třeba zdůraznit, že ne vždycky má investor reálně volbu mezi pořízením nemovitosti do osobního majetku a pořízením na firmu. Pokud je třeba koupi financovat hypotékou, platí, že firma bez stabilních příjmů z minulosti pravděpodobně obtížněji dostane úvěr než investor (fyzická osoba) s dlouhodobými stálými příjmy. Na druhou stranu ale u větších a hodnotnějších nemovitostí banky někdy naopak preferují pořízení nemovitosti přes speciálně založenou firmu, zejména s cílem omezit rizika. V praxi je tak volba zpravidla možná jen v některých případech.

Fáze pořízení investiční nemovitosti

Porovnání výhod a nevýhod obou variant prvotního pořízení nemovitosti bude velice jednoduché. V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitosti, totiž žádný daňový rozdíl neexistuje, uvažujeme-li pořízení nemovitosti jako takové. Jak fyzická osoba investor tak právnická osoba daň z nabytí hradit musí, přichází-li daň v úvahu (u nových nemovitostí může být využito v obou případech osvobození). Pro doplnění ještě uveďme, že dani z nabytí bude podléhat i případný vklad nemovitosti do firmy.

Výhodnější tak může být pořízení nemovitosti až pro následujícího investora, který bude pořizovat obchodní podíl na firmě a nikoliv přímo nemovitost.

Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Jana Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Dani z příjmů pořízení nemovitosti nepodléhá, tudíž výhody ani nevýhody zde nalézt žádné nelze.

Ve vztahu k DPH záleží pouze na tom, jestli je daná osoba plátcem. Úplně jedno pak je, jestli je investor fyzická nebo právnická osoba.

Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti: obě varianty jsou z daňového hlediska totožné, žádná nepřináší zásadní výhody či nevýhody.

Fáze pronájmu investiční nemovitosti

V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitost generuje zisky z pronájmu. Budeme-li uvažovat, že na konečnou výši zisku nemá způsob držby nemovitosti vliv (tedy v obou případech jsou příjmy shodné a lze proti nim uplatnit stejné náklady), vyjde z daňového hlediska výhodněji držba nemovitosti v osobním majetku. Zatímco totiž investor fyzická osoba odvede ze zisku pouze daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 procent, musí investor držící podíl na firmě odvést nejprve daň z příjmů právnických osob ve výši 19 procent a následně odvést ještě dalších 15 procent na srážkové dani z dividend.

Příklad

Nemovitost v osobním majetku

Nemovitost pana Nováka generuje roční zisk 100 000 Kč. Tento zisk pan Novák každý rok uvede do svého daňového přiznání a zaplatí daň z příjmů ve výši 15 000 Kč. V čisté výši tak zisk dosahuje 85 000 Kč. Peníze z pronájmu pan Novák dostává postupně každý měsíc a nakládá s nimi, jak se mu zlíbí.

Nemovitost ve firmě

Pan Novotný pořídil nemovitost, pro tento účel si založil firmu Property, s. r. o. Roční hrubý zisk z pronájmu je opět 100 000 Kč. Firma Property každoročně zaplatí daň z příjmů právnických osob ve výši 19 000 Kč (19 % z hrubého zisku). Pan Novotný pak jakožto jediný společník vždy při schválení účetní závěrky v červnu následujícího roku rozhodne o výplatě čistého zisku ve výši 81 000 Kč. V mezidobí přitom se zisky společnosti nemůže libovolně nakládat. Po rozhodnutí o výplatě zisku společnost výplatu zisku proúčtuje, odvede na finanční úřad srážkovou daň ve výši 12 150 Kč (tj. 15 % z čistého zisku) a podá hlášení o srážkové dani. Na účet pana Novotného tedy firma Property poukáže každý rok v létě 68 850 Kč.

Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti by bylo takové, že z daňového hlediska je jednoznačně výhodnější nemovitost v osobním majetku, neboť její daňové zatížení je téměř poloviční oproti nemovitosti pořízené na firmu. Navíc je třeba zohlednit administrativní povinnosti spojené s fungováním firmy.

Nehlaste se všichni!

Seminář Daně v nemovitostech

Pronajímáte nemovitosti? Chcete koupit nemovitost a pronajmout ji? Chcete vědět, jaké všechny daně se týkají nemovitostí a transakcí s nimi a jak daně legálně optimalizovat? Přihlaste se na seminář Ondřeje Antoše

Daně v nemovitostech a jak na ně

Hledáte pomocnou ruku?

Potřebujete radu nebo pomoc? V našich nových profesních rejstřících najdete odborníka, ke kterému to máte kousek:

Fáze prodeje investiční nemovitosti

V této fázi „životního cyklu“ investiční nemovitost generuje zisky z prodeje. Budeme-li uvažovat, že se nemovitost prodává po víc než pěti letech, bude pro investora-fyzickou osobu zisk z prodeje osvobozen. Pokud k prodeji dojde dříve, bude podléhat patnáctiprocentní dani z příjmů fyzických osob. Převod nemovitosti bude podléhat dani z nabytí, kterou od podzimu hradí bez výjimky kupující.

Ve variantě držby nemovitosti ve firmě bude výsledné daňové zatížení záležet na tom, zda případný kupující bude ochoten pořídit si nemovitost jako součást firmy. Nalézt takového kupujícího může být pochopitelně složitější než najít kupujícího, který chce koupit jen „čistou nemovitost“, lze ovšem předpokládat, že povinnost hradit daň z nabytí, která na něj definitivně od listopadu přechází, bude kupující ke koupi nemovitostí-firem motivovat. Pokud zájemce o koupi obchodního podílu najde, bude daňový režim obdobný jako u investora fyzické osoby, převod obchodního podílu na s. r. o. bude po více než pěti letech držby osvobozen (u akciových společností dokonce již po třech letech). Pokud k prodeji dojde dříve, bude podléhat výsledný zisk z prodeje podléhat nejprve 19procentní dani z příjmů právnických osob a následně 15procentní srážkové dani z výplaty dividend. Převod podílu na firmě přitom nebude podléhat dani z nabytí.

Pokud nový kupující nebude ochotný koupit obchodní podíl, bude zisk z prodeje nemovitosti zdaněn 19 procenty na úrovni firmy a následně 15 procenty při výplatě dividendy společníkovi. Převod nemovitosti takovýmto způsobem bude navíc podléhat dani z nabytí. Výsledné daňové zatížení je tedy vyšší, než pokud by se prodávala nemovitost v osobním vlastnictví. Společníkovi navíc po prodeji nemovitosti zůstane prázdná firma, která bude generovat každoroční náklady (například na zpracování účetní závěrky, podání daňového přiznání a podobně) nebo náklady likvidaci firmy.

Dílčí shrnutí porovnání výhod a nevýhod pro tuto fázi životního cyklu investiční nemovitosti by bylo takové, že z daňového hlediska je výhodnější nemovitost ve firmě (za předpokladu však, že je prodán obchodní podíl), neboť při jejím prodeji není hrazena daň z nabytí. V praxi ale může být dosáhnout na tuto výhody komplikovanější.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Komu se vyplatí pořídit nemovitost na firmu?

Při pohledu na výš uvedené výhody a nevýhody obou variant držby nemovitosti můžeme snadno určit, komu se varianta koupě investiční nemovitosti do s. r. o. / a. s. vyplatí a komu ne:

  • investiční nemovitost určenou k tomu, aby dlouhodobě generovala výnosy z pronájmu, je jednoznačně výhodnější pořídit do osobního majetku, neboť daňové zatížení je téměř poloviční oproti nemovitosti držené v s. r. o./a. s., zásadně menší je i administrativní zátěž (zejména není třeba vést účetnictví);
  • v podstatě jedinou zásadnější daňovou výhodou pořízení nemovitosti do s. r. o./a. s. je úspora na dani z nabytí při následných převodech nemovitosti, neboť z hlediska daně z příjmů platí obdobné podmínky pro osvobození v obou variantách;
  • aby však bylo možné výhodu spočívající v úspoře daně z nabytí realizovat, musí dojít k převodu obchodního podílu a nikoliv nemovitosti jako takové. Navíc dosažená úspora musí být dostatečná pro to, aby kompenzovala vyšší daňové zatížení v mezidobí, kdy je nemovitost pronajímána, a aby rovněž kompenzovala vyšší náklady spojené s držbou obchodního podílu (tedy náklady na vedení účetnictví, zpracování daňových přiznání, právní služby, notářské zápisy atp.).

Varianta pořízení na firmu je tak zajímavá hlavně pro ty investory, kteří pořizují hodnotnější nemovitost, a nikoliv primárně pro to, aby jim generovala výnos z pronájmu.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+8
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

19. 8. 2016 11:14, František Jelimánek, JUDr of Pilsner

Příspěvkem jsem reagoval na kl.

Ještě poznámka na okraj. Jsou výjimeční a privilegovaní lidé, kteří za určitých okolností na své majetky dostanou dotace, takže všelijaké daně si pak tak kompenzují na úkor ostatních a parazitují na společnosti...

A ještě je třeba připomenout, ať už jste plátcem dle §7 nebo §9 ZDP, lze uplatňovat náklady před vyčíslením daně, takže výsledná daň se může snížit. Považuji toto za významné sdělení, protože plátce si za určitých okolností může zvolit "nákladový" paušál a přitom na nákladech nemusí během daňového období utratit ani korunu a daň tak snížit. Že náklady autor alespoň okrajově, třeba v tom příkladu, v článku nezmínil (pokud jsem to nepřehlédnul) se divím.

A ještě doplnění k mému předchozímu příspěvku: sledovat obrat kvůli případnému přihlášení k DPH se musí měsíčně. Jednou za rok v době daňového přiznání to nestačí...

Reagovat

 

+3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (František Jelimánek, JUDr of Pilsner 19. 08. 2016 10:44)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 8. 2016 20:32, Rentier Karel

Dekuji za clanek, cely serial byl velmi zajimavy. Sam pronajimam nekolik nemovitosti v Praze i mensich mestech a resil jsem presne ty veci, o kterych se autor zminuje. Ve vetsine oblastech jsem dosel po dlouhych badanich ke stejnym zaverum jako autor. Je videt, ze ma zkusenosti. Nejspis sam pronajima radu nemovitosti a je pekne v baliku :))))

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (21 komentářů)

23. 8. 2016 | 22:51

Když jste OSVČ, tak nemovitost sám sobě nepronajímáte. více

21. 8. 2016 | 23:33 | kl

Děkuji. Ve kterém dílu?
http://www.penize.cz/clanky/autor/70052224-ondrej-antos
více

20. 8. 2016 | 11:41 | Autor

Toto tema bylo reseno v jinem dilu serialu, ktery se tykal prijmu z pronajmu. Resit DPH v ramci tohoto dilu by moc logicke nebylo. Takze Vase vytka neni na miste. více

19. 8. 2016 | 19:16 | kodiak medvěd

Pro banku je rozhodující, že prodáváte daňové přiznání a ne jestli jste živnostník. Dáváte přiznání a daníte paušálem. Ale máte pravdu, že ne každá banka to řeší. více

19. 8. 2016 | 19:13 | kodiak medvěd

Já myslím, že to není chyba, ale záměr. Ale klidně si o tom myslete, že to je chyba a nesmysl, ale přesto je to platný zákon a vy se dopouštíte daňového úniku. To prostě nevokecáte. více

Čtenáři také navštívili

20. 7. 2016 |  | 1 komentář

Prodáváme nemovitost: Jak na daně

Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí prodeje nemovitostí. Nastiňuje, jak se příjem z prodeje nemovitosti daní, kdy je od daně osvobozený a jak postupovat při...

29. 6. 2016 |  | 5 komentářů

Daníme příjmy z pronájmu: Odpisy a další

Další díl seriálu „Daně v nemovitostech a jak na ně“ je zaměřený na daňová úskalí spojená s pronájmem nemovitosti. Měl by pronajímatelům pomoci zorientovat se v tom, jaké výdaje proti příjmům z nájemného...

16. 6. 2016 |  | 2 komentáře

Daníme příjmy z pronájmu: Jak na výdaje

V dnešním dílu seriálu o investování do realit „Daně v nemovitostech a jak na ně“ se zaměříme na pronájem. Konkrétně tedy na to, jak danit příjmy z pronájmu a které výdaje proti nim uplatnit, aby bylo...

1. 6. 2016 |  | 15 komentářů

Pořizujeme nemovitost. Jak chytře na daně

V dalším dílu seriálu Daně v nemovitostech a jak na ně se zaměříme na fázi pořizování nemovitostí. I ta má řadu daňových úskalí. Platí to nejen při koupi nemovitosti na investici, nýbrž i pro vlastní bydlení

18. 5. 2016 |  | 8 komentářů

Daňové výhody investic do nemovitostí

Investice do nemovitostí určených k pronájmu jsou čím dál populárnější. Při správném nastavení může jít také o jednu z daňově nejvýhodnějších investic vůbec. Celou výši investice totiž lze „daňově umořit“....

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Aktivum, Outsider, Sazba P plus, ochranná lhůta, změna zaměstnání, pracovní poměr, zákoník práce, dohoda o zrušení pracovního poměru, jednota, komise, bohumír ďuričko, hrubá mzda, bankovní sowftver, l’oreal, Essox, soukromé zdravotní pojištění, Webkonto, správní řízení

4A92963, 2SE1783, 3AE0655, 3AE0654, 3AE0651

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK