Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

| rubrika: Seriál | 6. 5. 2015 | 19 komentářů
Kupujete byt, ale na katastr nepůjdete. Kupní cenu zaplatit musíte, ale byt zastavit nemůžete. Družstevní bydlení je tak trochu oblečené neoblečené.
Družstevní byt: Je váš, nebo není?

Coby chytrá horákyně můžete na realitním trhu ušetřit až 30 procent z kupní ceny nemovitosti. Právě takový cenový rozdíl bývá mezi srovnatelnými byty, které se liší „jen“ typem vlastnictví. Jakkoli se můžou byty v osobním a družstevním vlastnictví zdát uživatelsky stejné, cenový rozdíl odráží velmi odlišný právní status.

Družstevní bydlení je nový seriál, který právě dnes startuje na Penize.cz. Budeme se zabývat koupí, prodejem a financováním družstevního bydlení, stejně jako vedením družstva, stanovami a rozhodovacími procesy. Začít musíme – nelze to jinak – rozdílem mezi družstevním a osobním vlastnictvím.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Váš byt – který není váš

Nejprve pro vyjasnění terminologie. Vlastníkem družstevního bytu nebo bytového domu je právnická osoba: je to bytové družstvo, kdo je uvedený v katastru nemovitostí jako vlastník, kdo má povinnost platit daň z nemovitosti, může byt zastavit a vzít si úvěr. Zkrátka disponuje všemi výhodami i povinnostmi spojenými s vlastnictvím nemovitosti.

Vy v katastru uvedeni nebudete. Kupujete si družstevní podíl, který je ze zákona spojený s právem na nájemní smlouvu na dobu neurčitou. V určitém smyslu je to podobné jako nákup akcií – vaše možnosti nakládat s majetkem společnosti, kde jste podílníkem, jsou významně omezeny.

Postavení družstevníka

Jako člen bytového družstva máte zajištěno především právo nájmu v konkrétní bytové jednotce. Stejně jako v případě osobního vlastnictví tedy máte jistotu, že budete moci v bytě bydlet. A máte také právo svůj podíl převést na kohokoli, kdo splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Představenstvo družstva vám tedy nemůže bránit v prodeji vašeho družstevního podílu.

Do čeho už vám družstvo ovšem mluvit může, to jsou případní nájemníci, respektive podnájemníci. Vy jste jako družstevník nájemcem bytu, bytové družstvo pronajímatelem. Pokud tedy budete chtít byt pronajímat, půjde o podnájemníky. Ze zákona vyplývá obecná povinnost nájemce žádat pronajímatele o souhlas s podnájmem, což omezuje možnosti využití družstevního bytu jako bytu investičního.

Anketa

Kde bydlíte vy?

Můžete sice předem prověřit u představenstva, jak se staví k povolování podnájmů, ale nezapomeňte, že nikdy nevíte, jaká bude budoucnost. Může se stát a třeba kvůli nepořádku v domě nebo nedodržování domovního řádu členská schůze nakonec podnájmy zakáže a zahrne zákaz do stanov družstva. I kdybyste pak měli sebelepší investiční záměr a se změnou stanov nesouhlasili, ostatní družstevníci vás můžou přehlasovat.

Vaše možnosti podílet se na rozhodování v družstvu jsou omezené. Rozhodování bude probíhat hlasováním na členské schůzi, která například volí představenstvo, rozhoduje o rekonstrukcích, úvěrech a tak podobně. Každý družstevník má jeden hlas, takže vaše možnost ovlivnit například stanovy družstva záleží na konkrétních okolnostech a vašem vyjednávacím umu. Při troše smůly ale můžete být sami proti všem.

Zřejmě nejzávažnější rozdíl proti osobnímu vlastnictví je ten, že družstvo může přistoupit k vašemu vyloučení, pokud budete hrubě porušovat svoje povinnosti vyplývající z nájmu. V takovém případě ztrácíte nejen členství v družstvu, ale s ním i svůj nárok na nájem družstevního bytu, ten musíte vyklidit.  A vypořádací podíl, který vám v tom případě družstvo vyplatí, rozhodně nebude odpovídat tržní ceně, kterou byste získali při běžném prodeji svého družstevního podílu na realitním trhu.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Čeho se rozhodně nedočkáte

Známá nevýhoda družstevních bytů spočívá v tom, že svůj družstevní podíl nemůžete zastavit, a tedy ve většině případů na něj nezískáte hypoteční úvěr, ze kterého byste mohli pokrýt kupní cenu. Družstvo může odhlasovat, že zastaví celý bytový dům, zejména v případě úvěrů na rekonstrukce, zateplení a podobně, ale vy sami si hypotéku na svůj družstevní podíl nevezmete. Získáte leda úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr bez zajištění, maximálně do výše 600 000 Kč.

Nový občanský zákoník sice umožňuje zastavit družstevní podíl jako movitou věc (toto zástavní právo se zapisuje do rejstříku zástav, který by měla vést Notářská komora), banky o členství v družstvech nijak nestojí. Nadále zastavují jen nemovitosti v osobním vlastnictví. Výjimkou jsou případy, kdy družstvo předem odsouhlasilo, že nejpozději do roka dojde k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví družstevníka – nájemce tohoto bytu. S dokladem o takovém družstevním záměru můžete u některé z bank vyjednat takzvaný předhypoteční úvěr.

Co je nevýhoda u starších družstevních bytů, které se prodávají za plnou kupní cenu, se naopak obrací ve výhodu u nových družstevních bytů. Jsou totiž dostupné i těm, kteří hypotéku ani získat nemohou. Na začátku stačí složit jen členský vklad a zbytek družstvu postupně splácet jako takzvanou anuitu v nájmu. A družstva přijímají bez problémů i členy, které banka dříve nevyhodnotila jako dostatečně bonitní.

Levně jako ve vlastním?

Klíčová otázka samozřejmě není jen kupní cena, ale také měsíční náklady na bydlení. Touha bydlet ve vlastním je spojená především se snahou ušetřit na nájemném, které by šlo do cizí kapsy. Jak je to v případě družstevního bytu?

Nájemné platit budete, jak jsme si už řekli, ale po splacení původního úvěru (anuity) by už mělo být významně levnější než v nájemních bytech. V nájemném totiž můžou být jenom ty náklady, které družstvo již vynaložilo anebo plánuje vynaložit na správu bytů, opravu, modernizaci nebo rekonstrukci domu.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Bude tedy záležet jen na tom, na čem se společně usnesete na členské schůzi. Při výběru a koupi družstevního bytu můžeme doporučit vybírat takové byty, které jsou v domě po rekonstrukci, která byla pokryta z peněz ušetřených ve fondu nebo z úvěru, který se již podařilo splatit. Teprve tehdy si můžete být jisti, že náklady budou opravdu nízké „jako ve vlastním“. U starších domů lze naopak brzkou rekonstrukci a zvýšené nájemné předvídat. 

Otevřeli jsme zde mnoho témat, kterým se budeme postupně věnovat několik následujících měsíců. Každých čtrnáct dní se dočkáte nového dílu v seriálu Družstevní byt.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+56
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

6. 5. 2015 9:12, josef

Zde bych se postavil na obranu autora, i kdyz jsem k nemu mel v minulosti pripominky v jinych vecech a ani v dizkuzi neodpovedel, jen pozdeji z clanku zmizely kalkulace vynostu, ktere jsem kritizoval. Moc bych se na pravnich pojmech nevozil. Tohle neni pravnicky web a kazdy, kdo se pohybuje v realitni branzi, vcetne lidi prodavajicich a kupujicich vi, co si pod pojmem osobni vlastnictvi predstavit. Ostatne realitni servery i tak inzeruji - bud osobni, nebo druzstevni vlastnictvi.

Reagovat

 

+8
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Miroslav 06. 05. 2015 07:05)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

6. 5. 2015 12:13, qwertz

Není to náhodou tak, že žaloba proti neplatnosti výpovědi z nájmu nemá odkladný účinek? Pak může neplatič žalovat co chce, a soudit se jak dlouho chce, nájem skončil a odmítá-li se vystěhovat, po uplynutí přiměřené lhůty k vyklizení lze afaik jeho věci prodat.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (josef 06. 05. 2015 09:12)

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

8. 5. 2015 | 19:02 | Jiris

OPRAVA Obchodní zákoník byl účinnný od 1. ledna 1992. Překlepl jsem se o rok. více

8. 5. 2015 | 18:59 | Jiris

To byl zákon č. 42/1992 Sb. z 21. 12. 1991 účinný ode dne vydání. Nabyl účinnosti těsně před účinností Obchodního zákoníku (č. 513/1991 Sb. účinný od 1. 1. 1991) a týkal se družstev vzniklých podle komunistických zákonů (lidová...více

7. 5. 2015 | 21:33 | Roman

Chybí tady nějaké podstatné věci. V určitém roce, dle zákona se měly tyto družstevní byty převézt do osobního vlastnictví. Pak stačilo požádat o převod do osobního vlastnictví do určité doby, s tím aby byl převeden byt do...více

7. 5. 2015 | 9:20 | josef

Mozna jste nepochopil na co jsem na pocatku reagoval - zpochybnil jsem to, ze by vymahani dluhu od druzstevnika bylo vyrazne jednodussi, nez od clena SVJ. více

7. 5. 2015 | 7:08 | qwertz

Žádný spor není bez rizika. Vy snad, když jste v právu, si necháte nasrat na hlavu jen proto, že byste to musel řešit před soudem? více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Neplánované investice do zásob, Cenné papíry kapitálového trhu, Kvitance, brno, mobilní operátoři, operátoři, architektura, tarify, bezcenné akcie, mezinárodní den piva, fragmentace, Petr Kellner, ctp, nejlevnější účet, svobodná volba, sociální právo. sociální funkce, datový tarif, Occupy Wall Street Media

7T79873, 7T79891, 1SX1767, 7T79891, 1AZ4077

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK