Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

| rubrika: Seriál | 12. 8. 2015 | 1 komentář
Když vlastníte družstevní byt, vy sami jste v něm nájemníkem. Chcete-li tedy nastěhovat někoho jiného, kdo by vám pokryl náklady na nájem, splácel anuitu nebo zajistil výnos, můžete narazit na řadu překážek.
Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Jelikož je pozice nájemníka už obsazena vámi, půjde v každém případě nikoli o nájem, nýbrž podnájem. Podepisovat budete tedy smlouvu o podnájmu, protože nájemní smlouvu jste vy sami podepisovali s bytovým družstvem v momentě, kdy jste družstevní podíl kupovali.

Nevýhoda hlavně pro (pod)nájemníky

V čem spočívá hlavní rozdíl mezi nájemníkem a podnájemníkem? Ten první má podle občanského zákoníku mnohem více práv a požívá vyšší ochrany. Podnájem není zákonem chráněn tolik jako nájem, lze ho například vypovědět bez uvedení důvodu, v podnájemní smlouvě můžete zakázat domácí zvířata, podnikání v bytě a další věci, které nájemníkovi zakázat nelze.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Pro investory se to zatím zdá spíše jako výhoda – mnozí i u bytů v osobním vlastnictví uzavírají nájemní smlouvy s příbuznými, aby potom svoje nájemníky mohli dostat do slabší pozice podnájemníka. Problém je, že v případě družstevního bytu nemáte jinou volbu. Jenže zájemci o bydlení můžou dávat ze zřejmých důvodů přednost nájmu před podnájmem.

Družstvo vám může podnájem zhatit

Prodej družstevního podílu v bytovém družstvu nepodléhá žádnému souhlasu ani podmínkám ze strany družstva (s výjimkou splnění podmínek pro členství v družstvu podle stanov), s podnájmem je to jinak. Zejména pokud sami v bytě nebydlíte a chystáte se ho celý podnajmout, potřebujete vždy písemný souhlas vlastníka – tedy pronajímatele – a tím je v tomto případě družstvo. Zatímco někde není problém souhlas získat, jinde dělá družstvo mrtvého brouka nebo je úplně proti.

Družstvo tedy může platně odmítnout dát svolení k podnájmu, zároveň může podmínky podnájmu výrazně omezit ve svých stanovách. Častý je například zákaz podnájmu cizincům, objevuje se i povinnost platit družstvu za souhlas s podnájmem administrativní poplatek – někdy jednorázový, ale někdy taky například roční, což může už zahýbat s vaším předpokládaným výnosem. Je to poplatek, který není nijak stanovený ani omezený zákonem – někde to bude tisícovka za rok, jinde dokonce až tisícovka za měsíc.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Podstatné je zjistit – pokud tedy počítáte s možností dál byt najímat – už před koupí družstevního podílu, jak se družstvo staví k podnájmům a jaká omezení v tomto směru uvádí ve stanovách. Jsou družstva, která mají poplatky za podnájem rovnou v ceníku na webu. Problematické je, že stanovy se vyvíjejí a mění na členských schůzích, jejichž závěry těžko můžete dopředu předvídat. Vždycky je tedy možné, že ještě dojde k omezení podnájmů.

Písemný souhlas bytového družstva s podnájmem by právě z výše uvedených důvodů měl být vždy součástí podnájemní smlouvy.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Investiční potenciál družstevního bytu

Pro investory jsou družstevní byty na podnájem lákavé zejména kvůli nižší kupní ceně. Podaří-li se byt podnajmout bez vysokých poplatků, může být návratnost zajímavější než u osobního vlastnictví. Neplatící podnájemníky můžete vypovědět bez udání důvodu s okamžitou platností, ale zase se vám možná budou trochu hůře hledat noví, kteří by přijali podmínky podnájmu.

Některé zajímavé investiční nástroje pro zvýšení výnosu ovšem naopak u družstevního bydlení nepůjde využít – například nebudete moci pákovat výnos hypotékou, což se v době supernízkých úrokových sazeb přímo nabízí. Jenže na družstevní byt si hypotéku nevezmete, takže na páku zapomeňte, nákup budete muset pokrýt většinově z vlastních zdrojů.

Trochu jiná situace je opět u nových družstevních bytů, které postavili v posledních letech developeři. Ti naopak investory zařadili mezi cílové skupiny své družstevní výstavby, a tedy jim překážky v tomto směru nekladou. V tomto případě zaplatíte při nákupu družstevního podílu jen základní členský vklad a podnájemník potom může postupně pokrýt měsíční splátky anuity, až dokud nebude zcela splacena s následnou možností převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Nevýhoda v tomto případě spočívá zejména v tom, že prodejní cena těchto bytů není o mnoho nižší než cena bytů v osobním vlastnictví. Nicméně platí, že jsou dostupné pro investory, kteří by hypotéku vůbec nedostali. Investiční družstevní byt si můžete pořídit s minimálními vlastními zdroji, protože většinu kupní ceny pokryjete postupně v měsíčních splátkách, které již budou platit podnájemníci.

Podnájem ano, nebo ne?

Je zřejmé, že každá z variant má svá pro a proti. I v případě, kdy kupujete družstevní byt přímo pro sebe, byste se měli informovat o možnostech podnájmu do budoucna, protože se může kdykoli stát, že nebudete byt využívat vy sami a bylo by velmi nepříjemné, kdyby měl kvůli stanovám nebo nesouhlasu družstva v těchto případech ležet ladem.

Propojeno!

Pokud chcete mít družstevní byt jako investici, pak se neváhejte začíst do našeho seriálu Investiční byt, principy jsou přece stejné.

Chystáte-li se koupit byt přímo jako investiční, vybírejte si raději družstva, kde je podnájem zavedenou a úspěšnou praxí – souhlas se uděluje rychle, podnájem nemá žádná velká omezení ve stanovách a administrativní poplatky za souhlas s podnájmem jsou nízké nebo žádné. Nenajdete-li je ve starší zástavbě, určitě uspějete u developerů, kde bude sice vyšší kupní cena, ale i vyšší tržní nájemné.

Coby investoři byste měli držet emoce při výběru bytu na uzdě a klást si jasné podmínky – super levný byt vám bude k ničemu, pokud budete bojovat s družstvem o každého nového podnájemníka. Řekněte jasně svoje záměry, zkuste získat reference od investorů, kteří již s družstvem spolupracují, a pokud nedostanete dobré podmínky, jděte jednoduše o dům dál.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+15
Ano
Ne

Diskuze

12. 8. 2015 | 15:55 | eďa

A to je právě jeden z důvodů, proč nekupovat družstevní byt. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Hypoteční banka, Indikátor, Strategické certifikáty, nta, petr mach, euro, invalidní důchod, unicredit, průzkum trhu, Reálná úroková sazba, fpv, reforma daní, úmluva o právech dítěte, José Barroso, obvodní lékař, Pardubice, terrinvest, mKonto

8A72634, 2AC9026, 2AS9026, 2AS9626, 2AC9626

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK