Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Bydlím v nájmu. Na co mám právo a co si nemusím nechat líbit

Na začátku letošního roku prošla práva nájemců i pronajímatelů rekonstrukcí. Víte, na co máte právo? Co si nemusíte nechat líbit a kdy nezbývá než sklopit oči a vyjít panu domácímu vstříc? Přinášíme velký přehled pro všechny nájemníky. Příště, v pokračování, vyměníme optiku – podíváme se na věc z pohledu pronajímatele.
Bydlím v nájmu. Na co mám právo a co si nemusím nechat líbit

Jestli nechcete ve vztahu se svým panem domácím tahat za kratší konec, je dobré znát svá práva. Základní manuál nájemníka přinášíme přehlednou formou otázek a odpovědí.

Dřív než se pustíte do čtení, jedna důležitá informace: novinky, které přinesl nový občanský zákoník, účinný od začátku letošního roku, mají – pokud jde o nájem nemovitostí – retroaktivní charakter; nová pravidla tedy platí i pro nájmy a nájemní smlouvy, které vznikly dřív.

Kauce: kolik a za kolik?

Majitel bytu po vás jakožto nájemníkovi může žádat kauci (jistotu) až do výše šesti nájmů – slouží jako pojistka, že budete řádně platit nájem a nenapácháte v bytě škody. V opačném případě si majitel z jistoty strhne náhradu. Z peněz, které na kauci zaplatíte, může majitel bytu nakládat podle svého – nemusí je tedy například ukládat na zvláštním účtu. Po skončení nájmu vám ovšem musí kauci (případně zbytek kauce po odečtení nezaplacených pohledávek) vrátit – a to včetně úroků. Výši úroků si můžete sjednat ve smlouvě. Pokud tak neučiníte, máte podle nového občanského zákoníku nárok minimálně na úrok v zákonné výši (přesnou cifru zákon neurčuje; má se vycházet z výše úroků, za které poskytují úvěry banky v místě bydliště nebo sídle pronajímatele v době uzavření smlouvy – jasnější vodítko nejspíš poskytne teprve judikatura).

Kupujeme byt na Peníze.cz

Co když byt vypadá jinak, než majitel sliboval?

Podepíšete nájemní smlouvu, chcete se nastěhovat a ejhle – ukáže se, že byt je v jiném stavu, než pronajímatel tvrdil . Neodpovídá tomu, co jste si ujednali ve smlouvě, nebo – když jste si v tomto směru smluvně neujednali nic – je byt jednoduše neuklizený, poničený, nebo v něm třeba nefunguje elektřina. V takové situaci se můžete odmítnout nastěhovat a po dobu trvání vady nemusíte platit nájemné. Pokud se navzdory vadě nastěhujete, můžete žádat na nájemném slevu, dokud majitel nedostatek neodstraní. Nic z toho samozřejmě neplatí, když jste o nedostatku věděli už při uzavírání nájemní smlouvy nebo když jste si byt před podpisem smlouvy neprohlédli, ačkoli vás k tomu majitel vyzýval.

Kolik budu platit a jak mi můžou nájem zvyšovat?

Výši nájmu byste si měli s majitelem bytu jednoznačně sjednat v nájemní smlouvě. Vymezit byste v ní měli jasně i to, kdo hradí a zajišťuje další služby spojené s užíváním bytu (typicky energie) a jak se rozpočítávají.

Ale pozor, když v nájemní smlouvě výši nájmu nesjednáte, smlouva přesto platí – nejde totiž o nutnou náležitost. Pronajímatel pak má právo požadovat po vás nájemné, jaké je v daném místě obvyklé.

Co se týče zvyšování nájemného, záleží opět především na vzájemné dohodě nájemníka a pronajímatele. Průběžný (třeba každoroční) růst nájemného můžete sjednat už v nájemní smlouvě. Případně v ní můžete naopak zakotvit, že nájemné růst nebude. Když nic z toho neuděláte a s pronajímatelem se na zvýšení nájmu nedohodnete, může vám jednou ročně (písemně) navrhnout zvýšení nájmu až do obvyklé výše v daném místě. Zvýšení nájmu ovšem v takovém případě nesmí překročit dvacet procent během tří let. Když zvýšení nájmu odmítnete, může se pronajímatel obrátit na soud – ten už se však nebude omezovat limitem dvaceti procent, může nájem zvýšit až na místně obvyklou úroveň.

Zvláštní situace nastává, když majitel bytu nebo domu, nemovitost zrekonstruuje a „trvale tím vylepší“ hodnotu či kvalitu bydlení. Pak vám může navrhnout zvýšení nájmu v maximální výši deseti procent z vynaložených nákladů ročně. Když s tímto návrhem souhlasí aspoň dvě třetiny nájemníků v domě, platí zvýšení nájmu i pro ostatní. Když k dohodě nedojde, může se pronajímatel zvýšení nájmu dožadovat u soudu – ale pouze o tři a půl procenta ročně z nákladů vynaložených na rekonstrukci.

Nejlepší ceny elektřiny a plynu - ušetřete s peníze.cz

Zdají se vám vaše účty za elektřinu a plyn podezřele vysoké, ale nechce se vám do srovnávání nabídek? Odrazuje vás od změny dodavatele nekonečné papírování? Máme řešení: porovnáme distribuční sazby za elektřinu i plyn a vybereme tu pro vás nejvýhodnější. A pokud budete chtít, zařídíme za vás i změnu dodavatele.

Průměrně šetříme 2320 korun ročně na elektřině a 2560 korun na plynu.

Tip Peníze.cz: Doporučujeme výhodné tarify od ČEZu. Ušetříte až 10 % ročně.Mám zájem

Co ve „svém“ bytě smím bez ptaní?

Nový občanský zákoník nájemníkům přiznal řadu nových práv. Bez ptaní toho v pronajatém bytě smíte od letoška víc.

  • Podnikání

V pronajatém bytě nebo domě nově můžete pracovat i podnikat, aniž byste k tomu potřebovali souhlas majitele. Podmínkou je, že to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt – rozumí se tím kupříkladu příliš osob v domě, hluk, prach nebo zápach.

  • Domácí mazlíčci

Nájemní smlouva vám nemůže zakazovat chovat v bytě domácí zvíře. Ovšem opět tu platí jisté meze – přítomnost vašeho mazlíčka nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Slepice nebo čuník vám tedy v paneláku projít nemusí, ale psa nebo kočku vám zakazovat nemůžou. V případě zvýšení nákladů na údržbu ve společných částech domu jste ale povinni pronajímateli tyto peníze zaplatit.

  • Někdo se k vám stěhuje. Třeba podnájemník

K tomu, abyste si do bytu přistěhovali osobu blízkou, souhlas majitele nepotřebujete. U jiných lidí si může pronajímatel ve smlouvě vyhradit, že bude zapotřebí jeho souhlas. Když si k sobě nastěhujete dalšího člověka, jste každopádně povinni to pronajímateli bez zbytečných odkladů ohlásit. Když to neuděláte do dvou měsíců, dopustíte se hrubého porušení povinností, což může být důvodem pro výpověď z nájmu.

Pokud si potřebujete finančně přilepšit, můžete si do bytu najít podnájemníka. Když mu například pronajmete jeden pokoj a sami budete dál v bytě bydlet, stačí to majiteli do dvou měsíců oznámit – svolení potřebujete. Výjimkou je, když vám to majitel zakázal v nájemní smlouvě. Když v bytě dál žít nebudete, potřebujete k tomu, abyste mohli byt pronajmout třetí osobě, souhlas majitele vždy.

BYDLETE S NÁMI!

Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.

V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.

Kdo platí opravy?

Pokud se s majitelem nedohodnete jinak, v zásadě platí, že drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou platí nájemce. Jejich přesný výčet stanovuje prováděcí nařízení k občanskému zákoníku. Patří sem například prasklá žárovka, nová zásuvka, zvonek, vrchní části podlah, prahy, zámky, kliky, žaluzie, digestoře, sprchy nebo dřezy.

Pokud v bytě vznikne závada, která významně zhoršuje možnost jeho užívání – například vítr poškodí střechu a do bytu začne zatékat nebo v mrazech nefunguje topení, měl by majitel závadu na vlastní útraty odstranit. Pokud to ani po opakovaném upozornění neudělá a zbyde to na vás, můžete se domáhat slevy na nájemném. O slevu se můžete přihlásit do šesti měsíců od odstranění závady. Pokud se na ní s majitelem bytu nedohodnete, nezbývá než se obrátit na soud.

Kdo může rekonstruovat?

Když budete chtít v bytě provést větší změny, neobejdete se bez souhlasu majitele – a to písemného. Pokud změnu uskutečníte bez jeho vědomí, může po vás žádat, abyste vše uvedli do původního stavu – a to okamžitě, jakmile vás požádá, nikoli až po ukončení nájmu, jak to bylo dřív. Pronajímatel má také právo po předchozím ohlášení byt nebo dům zkontrolovat. Jste povinni mu prohlídku umožnit.

Když opravy a rekonstrukce v bytě či domě zamýšlí pronajímatel, je povinen vás předem informovat. V případě, že jsou opravy dokonce tak rozsáhlé, že je třeba, abyste byt přechodně opustili, musí vám zaplatit náklady spojené s náhradním bydlením – a to i formou zálohy, která bude vyplacena předem.

Kdy můžu dostat výpověď s tříměsíční lhůtou?

Předně je dobré vědět, že výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je zároveň povinen poučit vás o vašem právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a musí uvést výpovědní důvod. Jinak je výpověď neplatná.

Pronajímatel vám může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době když:

  • hrubě porušíte svou povinnost vyplývající z nájmu (třeba sjednáte podnájem bez souhlasu pronajímatele, pokud zákon jeho souhlas vyžaduje)
  • budete odsouzeni pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází
  • je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
  • je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

Nájem na dobu neurčitou vám může pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem/manželkou, která hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc)

Kdy můžu dostat okamžitou výpověď?

Když porušíte povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, můžete dostat výpověď bez tříměsíční výpovědní doby. Pronajímatel vás ovšem předem musí písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu – jinak je výpověď neplatná. Za zvlášť závažné porušení povinností nájemce se považuje situace, kdy

  • nezaplatíte nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců
  • poškozujete byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem
  • způsobujete jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
  • užíváte neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Kdy můžu dát výpověď já?

Pokud máte smlouvu na dobu neurčitou, můžete dát výpověď kdykoli, bez uvedení důvodu – ovšem vždy s tříměsíční výpovědní lhůtou. Když máte smlouvu na dobu určitou, můžete ji vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě. Nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých jste při uzavírání nájemní smlouvy vycházeli natolik, že už po vás nelze rozumně požadovat, abyste v nájmu pokračovali. Třeba dostanete práci v jiném městě.

Smluvní pokuta? Neplaťte

Podle nového občanského zákoníku už nelze v nájemní smlouvě sjednávat smluvní pokuty za porušení povinností ze strany nájemníka. Pokud takové ujednání ve smlouvě máte, je neplatné. Smluvní pokutu tedy nejste povinni majiteli platit.

Anketa

Bydlíte v nájmu?

Co když byt změní majitele?

Když byt nebo dům změní majitele, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Původní ujednání o pronájmu bytu zůstávají platná. Nenechte se proto přinutit například k podpisu nové krátkodobé smlouvy na dobu určitou – mohli byste tak o pronajatý byt zbytečně snadno přijít. Na nové smlouvě nebo výpovědní lhůtě se lze dohodnout, jen když s tím budete souhlasit.

Ale pozor: smlouva sice dál platí, ale neplatí ujednání, ve kterých se původní majitel zavázal k povinnostem nad rámec zákona – třeba že bude platit veškeré opravy v bytě. Taková ujednání zůstanou platná jen v případě, že se prokáže, že o nich nový vlastník věděl už před koupí.

Zákoník také chrání takzvanou dobrou víru nabyvatele, který neměl důvod nevěřit, že si kupuje nepronajatou věc. Takový nabyvatel má právo nájemní smlouvu vypovědět – a to do tří měsíců od chvíle, kdy zjistí, že je věc pronajatá a kdo je nájemcem. Rozbíhá se pak tříměsíční výpovědní lhůta. Když z tohoto důvodu dostanete výpověď z nájmu, máte podle zákona nárok na přiměřené odstupné – onu přiměřenost ovšem zákon nespecifikuje; když se nedohodnete, posoudí ji soud. Stejně jako fakt, zda nový majitel při koupi mohl či nemohl o existenci nájmu vědět. Z pohledu nájemníka se tedy vyplatí trvat na tom, aby byl záznam o nájmu vložen do katastru nemovitostí – od letoška je to možné.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+39
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 8. 2014 9:23, marek

Dobrý den,
jak se má věc s pozdním placením nájmu, může si dát poplatek za pozdní úhradu nájmu pronajímatel do smlouvy, zde: http://www.opronajmu.cz/najemne/ jsem se dočetl, že nikoli, je to vlastně pravda? Může si vlastně pronajímatel dát do smlouvy konkrétní částku? Předem díky za odpověď.

Reagovat

 

+5
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

4. 11. 2014 21:03, ada

Zdravím mám dotaz v nájmu jsem 5mesic platím řádně také zálohu na teplo provod majitelka ho vipla že dívali nájemníci dluží odmítla jsem platit pokud nebude teplo nimi požaduje kauci jeden máj dopředu kvůli případnému doplatků co stím jsem zoufalá dík ada

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (21 komentářů)

12. 9. 2016 | 8:51 | Jirka

Mám dotaz. Mám maminku po infarktu a potřebuje pomáhat. Chci se k ni odstěhovat ale majitel paneláku mě z těchto důvodů nechce pustit. Pouze pokud budu další nájemné platit aniž bych byt uzival. Má na to právo? Jak mám postupovat....více

22. 7. 2016 | 15:10 | Michaela

Dobrý den mam nemocného syna na adhd syndrom můžou mě za jeho chování vyhodit z bytu pronajatém díky více

19. 6. 2016 | 23:08 | jane

Ahoj, To je informovat širokou veřejnost, že paní Jane Alison, soukromá půjčka věřitel má otevřít finanční příležitosti pro každého v případě potřeby jakékoli finanční pomoci. Dáváme se úvěr ve výši 2% úrokovou sazbou jednotlivcům,...více

19. 6. 2016 | 23:08 | jane

Kolik je deset bez tři? (povinné) více

17. 6. 2016 | 21:00 | Nešťastný najemnik

Dobrý den, prosím Vás, mám pronajatý rd 5kk,prosím Vás, majitel mi teď kom odebral dva pokoje a pronajal to jiným bez mého souhlasu.. Ve smlouvě mám nájem za veškeré místnosti, může to majitel? Nájem platím stále stejný a...více

Čtenáři také navštívili

12. 8. 2015 |  | 1 komentář

Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Když vlastníte družstevní byt, vy sami jste v něm nájemníkem. Chcete-li tedy nastěhovat někoho jiného, kdo by vám pokryl náklady na nájem, splácel anuitu nebo zajistil výnos, můžete narazit na řadu překážek.

6. 6. 2014 |  | 4 komentáře

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

Ceny nemovitostí i úrokové sazby úvěrů na bydlení jsou proklatě nízko. Je právě teď správný čas na pořízení bytu či domu, nebo se ještě vyplatí chvíli počkat? Ptáme se ekonomů, úvěrových analytiků, realitních...

3. 6. 2014 |  | 41 komentářů

Na Západě žijou bohatí v nájmu. Tak proč u nás bydlet ve vlastním?

Chcete si pořídit bydlení? Kašlete na to, nemusíte si potvrzovat prestiž vlastním bytem. Buďte světoví a bydlete v nájmu. Zní vám to jako provokace? Mně taky, a proto s tímto názorem chci vést polemiku....

18. 4. 2014 |  | 11 komentářů

Mamánek – obětní beránek

„Nebezpečný signál společenského úpadku“ nejsou mladí lidé žijící s rodiči, ale znásilňování statistik v Echu 24 a České televizi.

1. 4. 2014 |  | 21 komentářů

Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, měnících zaběhané zvyklosti, i do vztahů mezi nájemci a pronajímateli. Kdo na nich vydělá?

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Riziko, Směnka, p. q., per quartale, zaměstnání, výpověď pro nadbytečnost, výpověď, změna zaměstnání, pracovní poměr, conseq důchodová penzijní společnost, intenzivní, rozhodnutí o ceně, Bronnie Ware, Martin Kuba, Havlíčková, dluhový strop, Marže, e-komunikace, přehled

9B74269, 3M08668, 2M88859, 3L57863, 9S69320

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK