Na začátku letošního roku prošla práva nájemců i pronajímatelů přestavbou. Minulý týden jsme se zaměřili na první jmenované:
Dnes se na věc podíváme z pohledu pronajímatelů.
Nejprve připomínáme, že novinky, které přinesl nový občanský zákoník, účinný od začátku letošního roku, mají – pokud jde o nájem nemovitostí – retroaktivní charakter; nová pravidla platí i pro nájmy a nájemní smlouvy, které vznikly dřív.
BYDLETE S NÁMI!
Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Při výběru nájemníka byste měli být nanejvýš obezřetní. Vyplatí se předem prověřit, zda není v rejstříku dlužníků (na to ovšem od budoucího nájemníka potřebujete plnou moc) a není na něj uvalena exekuce. Exekutorovi byste totiž později museli prokazovat, že vybavení bytu patří vám. Nejen pro tento případ je ostatně dobré, pokud pronajímáte byt vybavený, si vybavení zdokumentovat.
Obecně je dobré sehnat si o budoucím nájemníkovi co nejvíc informací, třeba i formou referencí od předchozího pronajímatele.
Podceňovat byste neměli ani nájemní smlouvu. Nespoléhejte na vzory smluv z internetu, raději ji konzultujte s právníkem. Z pohledu pronajímatele je vždy výhodnější uzavřít smlouvu na dobu určitou, například na jeden rok. Je pak jednodušší se případného problematického nájemníka zbavit. Přílohu kvalitní smlouvy by měl tvořit předávací protokol, ve kterém je uvedeno, kdy přesně byl byt předán, v jakém byl stavu a co bylo součástí jeho vybavení. V budoucnu se vám to může zatraceně hodit.
Od začátku nového roku můžete pronajmout i neobyvatelný byt. A to za podmínky, že si nájemník byt sám upraví – vynaložené náklady mu pak odečtete od nájmu.
Nový občanský zákoník také definuje nezbytné služby, které musíte nájemníkovi v bytě zajistit (pokud se nedohodnete jinak) – spadá sem zajištění dodávek vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů i provoz výtahu.
Základní pojistkou proti neplatičům nájmů je kauce neboli jistota. Od nájemníka můžete od letoška žádat kauci až ve výši šestinásobku měsíčního nájmu – pokud tedy seženete nájemníka, který bude schopen a ochoten dát tolik peněz dohromady. Nakládat s nimi pak můžete libovolně, není třeba ukládat je na zvláštním účtu. Když nájemce nezaplatí nájem nebo byt poškodí, můžete si z kauce příslušnou částku odečíst. Počítejte ale s tím, že po ukončení nájmu budete muset s nájemníkem zúčtovat – čili kauci (nebo její zbytek) vrátit, a to včetně úroků. Jejich výši byste si měli sjednat ve smlouvě. Jinak bude mít nájemník nárok na úrok v zákonné výši. (Přesnou cifru zákon neurčuje. Má se vycházet z výše úroků, za které půjčují banky v místě bydliště nebo sídle pronajímatele v době uzavření smlouvy; jasnější vodítko poskytne až judikatura.)
Průběžné odčerpávání a případné doplácení kauce nový občanský zákoník nijak neupravuje. Záleží tedy čistě na tom, jak se s nájemníkem dohodnete – můžete ve smlouvě sjednat, že jakmile budete nuceni do kauce sáhnout, bude ji muset nájemník znovu dorovnat.
Další, dříve hojně využívaný nástroj proti nezvedeným nájemníkům – smluvní pokuty – už od letoška neposlouží. Pokud ve smlouvě ujednání o pokutě za prohřešky nájemníka máte, je neplatné. Jeden velice účinný (a z pohledu nájemníka hodně nebezpečný) nástroj k zajištění pohledávky vzniklé na nezaplaceném nájemném ale zbývá – směnka. Na začátku nájmu ji můžete dát nájemníkovi podepsat a své peníze si tak pojistit. Podrobně jsme se směnkám, jejich pravidlům i náležitostem, na Peníze.cz věnovali nedávno:
Nájemník si podle zákona může do bytu přistěhovat blízkou osobu, aniž k tomu potřebuje váš souhlas. Musí vám to ovšem do dvou měsíců oznámit. Zakázat mu přistěhování blízké osoby nemůžete. Máte ovšem právo žádat, aby v domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všichni v bytě žili v obvyklých a hygienicky vyhovujících podmínkách.
U všech ostatních přistěhovavších – včetně podnájemníků – si můžete smluvně vyhradit právo veta. Když to neuděláte, může si nájemník do bytu přibrat podnájemníka, který v něm bude žít společně s ním, a nebude k tomu potřebovat vaše dobrozdání; zákon mu pouze ukládá povinnost vám to do dvou měsíců oznámit. Bez vašeho souhlasu se ovšem nájemník neobejde v případě, že byt sám opustí a bude ho chtít pronajmout dál.
Domácí mazlíčky nájemníkovi zakázat nemůžete, a to ani ve smlouvě. Tedy pokud nebudou působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud kvůli psovi nebo kočce, které chová nájemník, vzniknou dodatečné náklady na údržbu společných prostorů, je povinen vám je zaplatit.
Dobré je smluvně jednoznačně určit, na čí bedra padají opravy v bytě. Standardně to bývá tak, že drobné opravy zajišťuje a hradí nájemník, velké pronajímatel. Mezi drobné opravy spadá podle prováděcího nařízení k občanskému zákoníku například prasklá žárovka, nová zásuvka, zvonek, vrchní části podlah, prahy, zámky, kliky, žaluzie, digestoře, sprchy nebo dřezy. Když dojde na větší poruchy – třeba začne zatékat střechou, musíte zasáhnout vy. Když takovou opravu ani po urgencích ze strany nájemníka nezajistíte, může se o ni postarat sám – má ale právo žádat přiměřenou slevu na nájemném. O slevu se ovšem musí přihlásit do šesti měsíců po uskutečnění opravy, jinak je nárok promlčen. Dohodnout se na tom, že nájemník byt zrekonstruuje a vy mu slevíte z nájmu, můžete už ve smlouvě.
Nezapomeňte ve smlouvě také ujednat, kdo a jakým způsobem bude hradit energie a další služby v bytě, případně jak se budou rozpočítávat. Někteří pronajímatelé volí variantu pevného měsíčního paušálu. Lepší ale je, když nájemník sám hradí měsíční poplatky a automaticky tak jdou na jeho vrub i všechny případné nedoplatky. Nemusíte je z něj potom složitě vymáhat a motivuje ho to, aby energiemi šetřil.
Zdají se vám vaše účty za elektřinu a plyn podezřele vysoké, ale nechce se vám do srovnávání nabídek? Odrazuje vás od změny dodavatele nekonečné papírování? Máme řešení: porovnáme distribuční sazby za elektřinu i plyn a vybereme tu pro vás nejvýhodnější. A pokud budete chtít, zařídíme za vás i změnu dodavatele.
Průměrně šetříme 2320 korun ročně na elektřině a 2560 korun na plynu.
Pokud chce nájemník v bytě provést jakékoli větší změny nebo přestavby, musí vás informovat a dostat váš (písemný) souhlas. Když začne rekonstruovat a přestavovat bez povolení, můžete po něm žádat, aby vše uvedl do původního stavu – a to okamžitě. Jako pronajímatel také máte právo byt nebo dům po předchozím ohlášení zkontrolovat, nájemník vás do něj musí vpustit.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Výši nájmu byste si měli sjednat ve smlouvě – i když tento údaj není nezbytnou náležitostí, platná bude smlouva i bez něj (a vy jako pronajímatel pak budete moct po nájemníkovi požadovat nájemné, jež je v místě obvyklé).
Ve smlouvě si můžete sjednat také každoroční růst nájemného. Jinak můžete nájemné zvýšit vždy po vzájemné dohodě s nájemníkem. Když se nedohodnete, můžete mu vždy jednou ročně písemně navrhnout navýšení nájmu až do obvyklé výše v daném místě – zvýšení nájmu ovšem v tomto případě nesmí překročit dvacet procent během tří let. Když nájemník váš návrh odmítne, můžete se obrátit na soud, který může nájem zvýšit až na místně obvyklou úroveň, aniž by se omezoval zmíněnou dvacetiprocentní hranicí.
Když byt nebo dům zrekonstruujete a standard bydlení tím zvýšíte, máte právo navrhnout nájemníkům zvýšení nájmu až o deset procent z nákladů vynaložených na rekonstrukci ročně. Když kývnou aspoň dvě třetiny nájemníků v domě, můžete stejně zvýšit nájem i ostatním. Když se nedohodnete, je možné se obrátit na soud – ten může rozhodnout o navýšení nájmu až o tři a půl procenta ročně z nákladů vynaložených na rekonstrukci.
K tomu, abyste nájemníkovi mohli dát výpověď, už od letoška nepotřebujete přivolení soudu. Zrušila se také povinnost pronajímatelů zajistit nájemníkovi za určitých okolností náhradní bydlení. Nemůžete ovšem nájemníka vyhodit, kdykoli se vám zlíbí.
Výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou můžete nájemníkovi dát, když:
Nájem na dobu neurčitou můžete vypovědět v tříměsíční výpovědní době také v případě, že ho potřebujete využívat vy, váš manžel nebo manželka nebo jiný blízký příbuzný – rodič, dítě, vnuk, sourozenec, teta nebo strýc.
Okamžitou výpověď můžete dát nájemníkovi, který nezaplatí nájemné a náklady na služby za tři měsíce a déle. Totéž platí, když nájemník dům závažně nebo nenapravitelně poškozuje, když vám nebo ostatním lidem, kteří v domě žijí, způsobuje závažné škody nebo obtíže, případně když byt neoprávněně využívá k jinému účelu, než jste si ujednali.
Ve všech zmiňovaných případech však musíte nájemce nejprve písemně vyzvat k nápravě – jinak je výpověď neplatná. Samotná výpověď pak musí být také vždy písemná a musí obsahovat výpovědní důvod.
Teorie, výpověď a výpovědní lhůta na papíře je věc jedna, reálná domluva s nájemníkem je ovšem věc jiná. Co když mu řádně a oprávněně dáte výpověď, necháte uplynout výpovědní lhůtu a on se přesto odmítá z bytu hnout? Když snaha o dohodu selže, nezbývá než se vypravit na policii.
Vezměte s sebou doklady o vlastnictví bytu, nájemní smlouvu i výpověď z nájmu s dokladem, že jste ji nájemníkovi doporučeně doručili, a nahlaste na policii, že ve vašem bytě pobývá daný člověk neoprávněně. Policisté by měli na základě toho nájemníka vyzvat k vystěhování.
Nájemník by vám při stěhování měl byt předat v původním stavu – je ale samozřejmě třeba přihlédnout k běžnému opotřebení. K posouzení stavu bytu poslouží předávací protokol podepsaný na začátku nájmu.
Když nájemník byt poškodí, nebo z něj dokonce něco odcizí, je třeba všechno důkladně zdokumentovat. Foťte, natáčejte a shánějte svědky. Na základě předávacího protokolu pak doložíte, že jste tuto věc v bytě měli a došlo k odcizení. Jestliže se nájemník bude zdráhat věc zaplatit, můžete jej zažalovat o náhradu škody. K tomu ale budete potřebovat zmiňované důkazy nebo svědeckou výpověď.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
14. 8. 2014 14:55, kokeš
Ha ha ha tak to je fakt nesmysl. Policie Vás odkáže na občanskoprávní spor a nebude s tím dělat vůbec nic. Jsou daleko účinnější metody jak se takových lidí zbavit.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
14. 8. 2014 8:38, robert
Zadna pilicie ale zaloba na vyklizeni bytu a pite exekuce..roky..
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.