Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, měnících zaběhané zvyklosti, i do vztahů mezi nájemci a pronajímateli. Kdo na nich vydělá?
Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník, který platí od ledna, znamená změny téměř pro každého. Není žádné překvapení, že stranou nezůstaly ani nájemní vztahy. Začněme od konce: Podtrženo a sečteno jsou některé změny ve prospěch nájemců a jiné ve prospěch pronajímatelů. Obecně lze ale vidět paragrafy týkající se nájmu bytu a domu (§ 22352301) jako pozitivní změnu pro pronajímatele v palčivých sporech s problémovými nájemníky a jako pozitivní změnu pro nájemce v dílčích právech nájmu.

Okruhy zásadních změn a výběr nejběžněji řešených problémů jsem rozdělil na dvě skupiny ve prospěch nájemce a ve prospěch pronajímatele.

Občanský zákoník 2014

Jaké změny přináší nový občanský zákoník? Sledujte náš speciál!

Občanský zákoník 2014

Novinky ve prospěch nájemce

Smluvní pokuta

§ 2239: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Znamená to, že pokuty sjednané v nájemní smlouvě například takovýmto způsobem

V případě prodlení nájemce se zaplacením nájmu nebo služeb, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

Nebo

Bude-li nájem ukončen z důvodů na straně nájemce nebo z jeho viny koncem nájemní smlouvy, sjednává se smluvní pokuta ve výši jednoho měsíčního nájmu, která je splatná k rukám pronajímatele při ukončení nájmu, respektive bude započítána na kauci v rámci konečného vyúčtování.

nejsou nadále platné.

Každá rada levná

Nevíte si rady s bydlením? Nechejte si od Daniela Kotuly poradit 

Daniel Kotula pořádá kurzy investování do nemovitostí a také spravuje na Peníze.cz realitní poradnu

Další odborníci se pak specializují například na:

On-line, nemusíte ani hledat správnou tužku!

 

Podnikání

§ 2255 Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Zvýšenou zátěží pro byt nebo dům se rozumí například zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, zápach a podobně. Nájemce tedy nemusí žádat pronajímatele o souhlas se svým podnikáním, na druhou stranu se ovšem zase pronajímatel nemusí obávat, že by si nájemce s odvoláním na nový zákoník postavil v bytě soustruh a po nocích břinkal šponami o podlahu.

Chov zvířete

§ 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemní smlouva už tedy nemůže zakazovat chovat v bytě mazlíčka, nájemci mají tedy volnou ruku. Ovšem opět platí, že existují jisté hranice. Kozí farma by jistě téměř v každém paneláku představovala pro ostatní obyvatele domu „obtíže nepřiměřené poměrům“.

Podnájem

§ 2274 Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.

§ 2275 V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Uzavřeme-li dnes nájemní smlouvu na byt 3+1 a rozhodneme se využívat jen jednu místnost a ostatní místnosti podnajmout, můžeme to udělat bez souhlasu pronajímatele, stačí mu to oznámit (lhůta je dva měsíce). Pokud bychom sami v bytě nebydleli, je vždycky potřeba vyžádat si od pronajímatele souhlas. Pozor: porušení oznamovací povinnosti nebo povinnosti požádat o souhlas může být bráno jako důvod k výpovědi z nájmu.

BYDLETE S NÁMI!

Banner hypotéka

Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.

Tlačítko Chci ušetřit na bydlení

V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.

Novinky ve prospěch pronajímatele

Výpověď nájemce

§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Do konce loňského roku mohl nájemce vypovědět nájem kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniž k tomu musel doložit jakýkoliv důvod výpovědi. Nový zákoník se odkazuje na „změnu okolností“, tedy na faktickou změnu, která nedovoluje pokračovat v nájmu. Co je a není dostatečná změna okolností, zákon výslovně neupravuje, bude tedy záležet na dílčích rozhodnutích soudu; je ale asi zřejmé, že stěhování za prací do jiného města bude „uznatelný“ důvod výpovědi, na druhou stranu výpověď se slabými důvody z „rozmaru“ nájemce už bude obtížná.

Výpověď pronajímatele

§ 2291

(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tady je zásadní zkrácení délky řízení s problémovými nájemci. Při dluhu na nájemném a službách ve výši tří měsíčních plateb nebo poškozování nemovitosti byla výpovědní lhůta tři měsíce, proces pak trval šest a víc měsíců (tři měsíce neplacení, další tři měsíce výpověďní lhůta). Nyní proces může trvat čtyři měsíce (tři měsíce neplacení, další jeden měsíc na předání nemovitosti). Právo nájemce podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, stále zůstává, tedy věc se může ještě protáhnout dále, přesto se jedná o krok správným směrem.

Další novinkou je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí přivolení soudu. V novém občanském zákoníku je dále vypuštěna povinnost pronajímatele po skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.

Anketa

Jaký máte vztah s domácím?

Jistota (dříve známá jako kauce)

§ 2254 (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Doposud bylo možné kauci (nově jistota) započíst na pohledávku pronajímatele jen v případě, že byste měli pohledávku takzvaně přiznanou, to znamená buďto uznanou nájemcem, nebo na základě vykonatelného rozhodnutí soudu. Nyní stačí rozhodnutí pronajímatele, tedy pokud například nájemce rozbije okno, pronajímatel může kauci použít na opravu, aniž by se dožadoval souhlasu nájemce, nebo dokonce žádal o rozhodnutí soudu. To samé platí o započtení dluhů z nájmu. 

Penzijko s finančním bonusem

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+25
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 29 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

2. 3. 2016 11:16, kateřina

dobry den poradi mi nekdo ...bydlim v byte dva roky s dcerou (2 roky) k 1.1.2016 byt koupil novy clovek ktery ovsem neprepsal sluzby a 29.2.2016 mi sundali elektromer i kdyz najemne ve kterem jsou zahrnuty i sluzby jsem odeslala radne v terminu..jak se mam branit ??? Novy majitel bytu mi nebere telefon nereaguje na maily ani sms.dik k.

+7
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 4. 2014 18:43, chk

Někde jsem četl právní rozbor, že můžu dát výpověď nájemníkovi, ikdyž přecijen částečně platí. Například pokud je nájem 10.000 a nájemník zaplatí 3x za sebou pouze 8.000kč, tak mu můžu dát výpověď. Jak to tedy je?

-1
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (29 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Byznys s dávkami: Má někdo vůli ho zarazit? A sílu?

3. 3. 2014 | Petra Dlouhá | 18 komentářů

Byznys s dávkami: Má někdo vůli ho zarazit? A sílu?

Jeden žije mezi plesnivými zdmi ubytovny. Druhému se plní kapsa. Peníze se do ní sypou ze státní pokladny. Že je doplatek na bydlení zlatou žilou pro lidi, kteří kšeftují s chudobou... celý článek

Nový občanský zákoník: Nájem bytu podruhé

12. 12. 2013 | Richard Gürlich | 10 komentářů

Nový občanský zákoník: Nájem bytu podruhé

Navazujeme na předchozí díl seriálu věnovaný novinkám, které přináší nový občanský zákoník do vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem bytu.

Nový občanský zákoník: Novinky v nájmu bytu a domu

28. 11. 2013 | Richard Gürlich | 1 komentář

Nový občanský zákoník: Novinky v nájmu bytu a domu

V minulém díle našeho seriálu o změnách spojených s novým občanským zákoníkem jsme hovořili obecně o nájemní smlouvě. A vyjmenovali jsme několik kategorií, kterým se nový kodex věnuje... celý článek

Když dáte bezdomovci klíče od bytu, nic to neřeší

14. 11. 2013 | Petra Dlouhá | 6 komentářů

Když dáte bezdomovci klíče od bytu, nic to neřeší

Dagmar Kocmánková je spoluzakladatelkou Nového prostoru – časopisu prodávaného lidmi bez domova nebo na okraji společnosti. O fungování projektu, o českém bezdomovectví i o tom, že... celý článek

Nekuř mi tady, sousede

25. 10. 2013 | Tomáš Kindl | 20 komentářů

Nekuř mi tady, sousede

S blížícími se volbami je zpět i evergreen politických debat: zákaz kouření v restauracích. Do čela „boje za práva kuřáků“ se tentokrát postavila Dělnická strana sociální spravedlnosti,... celý článek

Partners Financial Services