Srovnáte-li nabídkové ceny bytů a ceny, za které se skutečně prodaly, v Praze se podle Českého statistického úřadu už od roku 2012 prodávají nemovitosti levněji, než za kolik se nabízely v inzerátu. V celostátním průměru ale skutečné ceny realit naopak převyšují ty nabídkové. Moje zkušenost s klienty ukazuje, že většina lidí se nedokáže dostat ani na zlomek slevy, kterou by bylo možné získat. Nevědí jak na to.
Kupní cena je výsledkem vzájemného působení tří faktorů. Důležité je, jak jste na tom vy, jak je na tom prodávající (a realitní makléř) a jak je na tom nemovitost. Všechny tři můžou vést k rapidnímu snížení kupní ceny, stejně ale můžou zapříčinit, že cenu snížit nepůjde. Rady pro otevření cesty ke slevě jsou proto také tři: sami byste měli být nečitelní, vůči prodávajícímu empatičtí, a – co se týče stavu nemovitosti – informovaní a věcní.
Výpis z katastru nemovitosti je dokument úřední. To znamená vymyšlený tak, aby mu kdejaký civil, kdejaký neúředník jen tak neporozuměl. Tým Peníze.cz pro vás proto připravil interaktivního průvodce výpisem z katastru.
Vyberte si byt, který se vám vejde do rozpočtu, a pracujte vědomě s výhodami a nevýhodami nemovitostí, radil jsem minule. Nyní máte vybráno a potřebujete se podívat na zoubek konkrétní nemovitosti. Zjistit potřebujete všechny technické, právní i jiné vady. Proč? Za prvé abyste věděli, jestli vůbec nemovitost kupovat, za druhé abyste mohli vyjednávat o slevě.
První kroky můžete podniknout už doma. Pokud položíte realitnímu makléři nebo prodávajícímu co nejvíc otázek o stavu nemovitosti telefonicky, ušetří vám to čas jinak strávený na prohlídkách. Jakmile si vyberete inzerát, můžete také rovnou na internetu prověřit lokalitu, občanskou vybavenost, ale především list vlastnictví v katastru nemovitostí. Tam byste měli odhalit nejzávažnější právní vady, jako jsou zástavy, věcná břemena nebo probíhající exekuce.
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Prohlídka, to už je vyšší dívčí, rozhodně byste se neměli spokojit s letmou obhlídkou. Pokud to nebude vyloženě katastrofa, většiny vad si ani nevšimnete. Skutečný technický stav totiž těžko zjistíte, pokud nejste stavař nebo architekt a nemáte s sebou termokameru nebo jiné přístroje. Pokud chcete opravdu výraznou slevu, je dobré objednat si inspekci nemovitosti, která tohle zvládne.
„Realitní trh na Západě, v USA a Velké Británii, se v podstatě bez této služby neobejde, naprostá většina realitních transakcí tam probíhá za asistence inspektora. Prodávající se tam mnohdy chce svou nemovitostí pochlubit, jak je dobrá. Nás zatím naopak žádají o inspekci kupující, kteří chtějí odhalit vady,“ uvádí jeden z mála českých inspektorů nemovitostí, Petr Vlasák z firmy IKA Buildog.
Přizvat si na prohlídku ovšem můžete také svého strýčka stavaře nebo spolužáka architekta – každé odborné oko je v takovém případě lepší než letmý pohled laika.
Druhou skupinou důležitých nedostatků jsou právní vady. Na prohlídce byste měli získat od makléře nebo prodávajícího celou řadu dokumentů, které vám umožní posoudit právní (a také ekonomický) stav nemovitosti (viz box níž). Většinou o ně budete muset žádat předem, jinak je nedostanete. Se sebemenším podezřením se obraťte na advokáta, aby je detailněji prověřil.
Bohužel jsou právní vady, které v některých případech nezjistíte ani z katastru nemovitostí, a budete se muset spolehnout na prohlášení prodávajícího. „Zajímejte se, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo, jestli v bytě nemá nějaká osoba nahlášený trvalý pobyt nebo jestli nemá v nemovitosti sídlo nějaká právnická osoba. Hrozbou může být také exekuce, tu lze prověřit v Centrální evidenci exekucí,“ upozorňuje vždy můj kolega, advokát Aleš Novák.
Opravdu profesionální realitní makléř má tyhle dokumenty v aktovce a bez mrknutí oka je vytáhne. Pokud takového makléře potkáte, zkuste si taky vsadit ve Sportce, jste nejspíš dítě Štěstěny. Pokud svému štěstí tolik nevěříte, radši makléře připravte dopředu, že budete chtít vidět:
Všechny vady na nemovitosti už znáte, a máte tedy náboje. Teď se musíte pouze rozhodnout, který z nich vystřelit, kdy a kam. Odhadovat to budete podle toho, jak se chová protivník – potřebujete si všimnout, o co mu jde, kdy začíná být nervózní a spěchá nebo naopak kdy má času dost.
První sondu můžete opět vyslat už během telefonického rozhovoru s realitním makléřem – zeptejte se, jestli je možné jednat o snížení uvedené ceny. Můžete uvést pár zjevných nevýhod a uvidíte, jaká bude jeho reakce. Dál můžete makléře (nebo i developera) sledovat na internetu – podle toho, jak nakládá se svým inzerátem, poznáte, jestli na koupi spěchá nebo ne a jak velký je zájem o nemovitost. Ideální pro vyjednávání o slevě samozřejmě je, pokud prodej spěchá a zájem není.
Co se týče osobních zájmů realitního makléře, ty jsou vždycky stejné – chce nemovitost prodat rychle a výhodně. Abyste mohli vést zajímavější poziční vyjednávání, potřebujete se ideálně setkat s prodávajícím a zjistit, v čem si můžete vyjít vstříc. On vám ve snížení ceny, vy jemu nejčastěji v rychlosti koupě, ale může se stát, že si vás také oblíbí prostě proto, že jste slušný člověk. Makléř by vám měl kontakt s prodávajícím zprostředkovat, pokud mu přislíbíte, že neobejdete jeho provizi.
A jsme u posledního – a často rozhodujícího – vlivu na kupní cenu. Jste to vy sami, vaše chování, schopnosti, potřeby, přání a emoce. Realitní makléř postupuje stejně, jako jsme popsali v předcházející sekci, s jedním rozdílem – on pozoruje vás. Čeká na to, kdy si nemovitost zamilujete a začnete se obávat, že vám ji někdo vyfoukne. A aktivně se snaží ve vás tyto pocity probudit. Jakmile je projevíte, má vás v hrsti a s cenou už dolů nepůjde. Je proto zásadní udržet „poker face“.
Jenže ruku na srdce, kdo to dokáže, když jde o koupi bydlení pro vlastní rodinu? Umění skrýt emoce a umění vyjednávat – to jsou schopnosti, které nutně potřebujete, abyste dosáhli na slevu, která bude opravdu zajímavá (to znamená: bude blíž statisícům než tisícům). Jestli vám to půjde nebo ne, to zvažte především podle toho, kolik zkušeností máte a jak velkých slev jste již v životě dosáhli.
Protože málokdy děláte koupi za miliony, můžete v případě koupě bytu zvážit, jestli si neobjednat vyjednavače. Já, když zastupuju klienty, často chodím na první prohlídky úplně bez nich – je to obchod pro realitního makléře stejně tak jako pro mě a emoce nemají šanci vyjednávání zmařit.
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 7. 2014 15:42, kokeš
No jo je to přesně tak jak píšeš. Sám, když jsem kupoval byt v roce 2011 tak jsem šel na první prohlídku a přišla tam ženská z realitky, která jen otevřela dveře a vše ostatní jsem si musel zjistit a zařídit sám. Poté, když jsem o byt projevil zájem chtěla bába 90.000,- Kč za provizi za zprostředkování. Na mou otázku za co konkrétně si účtuje takovou částku mi odvětila, že za právní servis. Realitku jsem nakonec obešel a ušetřil 90.000,- Kč a ještě jsem si vyjednal slevu 50.000,- Kč od majitele bytu, který potřeboval rychle peníze. Právní servis včetně advokátní úschovy a přípravy kupní a rezervační smlouvy mě to všechno vyšlo kolem 5.000,- Kč. Tak, že veliký pozor na realitky a makléře.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
10. 7. 2014 19:10, Realitní makléř
Realitní kanceláře jsou všude na světě, je to regulérní obchodní odvětví. Jste bezcharakterní člověk, však ono se Vám to vrátí. Uvidíte.. Pozor na lidi jako jste Vy!
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.