Základem úspěšného hledání je dobrá znalost všech faktorů, které ovlivňují kupní cenu. Jen tehdy můžete utvářet své požadavky s vědomím toho, za co si budete muset připlatit a co se naopak prodraží později. Jinak můžete najít krásný, ale příliš drahý byt – a ani se nedozvíte, co cenu vyhnalo do nedostupných výšin.
Nechoďte nakupovat, než se podíváte do peněženky – to je dobré pravidlo, držte se ho i na realitním trhu. Obzvlášť dnes, kdy jsou úrokové sazby hypoték na minimech, počítá většina kupujících s tím, že k financování využije hypoteční úvěr.
Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 85 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.
Zdroj: 
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Kdo ale žije v představě, že mu banka určitě půjčí sto procent kupní ceny, je na omylu. Začít se zajímat o úvěr, až když máme vybráno, nebo dokonce po podpisu rezervační smlouvy, je velká chyba. Jednak vás časová tíseň může připravit o možnost porovnat nabídky a vyjednat si výhodnější půjčku, a především – můžete zjistit, že vám banka vůbec nepůjčí.
Jak to? Může se například stát, že vás najde v některém z veřejných registrů (BRKI a NRKI). Dostat se tam můžete bez svého vědomí, třebas jen proto, že jste se spletli o pár korun při splátce u své kreditní karty. Registry evidují dlužníky podle spolehlivosti a známkují je od 1 do 5 jako ve škole. Kdo dostal pětku, má smůlu.
Přísliby internetových kalkulaček tedy v případě hypotečních úvěrů nemusejí vyjít. Mnohem lepší je požádat předem o prescoring – předběžné prověření, jestli půjčku můžete dostat. Banka to posoudí na základě dokladů o příjmech, které musíte dodat, do registrů nahlédne sama. O prescoring můžete zažádat v bance sami, ale možná je výhodnější požádat o pomoc nezávislého finančního poradce. Pokud není spojený s žádnou konkrétní bankou, dokáže porovnat jejich nabídky.
Každý byt má mnoho různých kvalit, ale také nedostatků. Záleží jenom na vašich preferencích, za co si budete chtít připlatit, a co naopak snesete a využijete jako důvod ke slevě. Nejlepší je vědomě zacházet s (ne)výhodami různých bytů jako s nástroji ke snížení kupní ceny (nejen při hledání vhodného bytu, ale i později při jednání s prodávajícím).
Nejčastější příklady faktorů, které vaše bydlení zlevňují nebo naopak zdražují, vidíte v boxu vpravo. Dejme si nyní příklad, jak s nimi naložit. Budeme hledat standardní bydlení, třeba 2 + kk za cenu kolem 2,5 milionu Kč v Praze. Recepci, bazén, terasu a další zbytný nadstandard, s nímž se setkáváme u novostaveb, zřejmě rovnou zařadíte do kategorie „čemu se vyhnout“.
Dopravní dostupnost, blízkost metra nebo tramvaje dost možná označíte za svoji prioritu, stejně jako občanskou vybavenost. Ušetřit ale velmi dobře můžete, pokud koupíte byt před rekonstrukcí – vlastními silami vždycky zrekonstruujete nemovitost levněji, než když své náklady připočítá prodávající do kupní ceny.
Ke zvážení potom bude, jestli se vám bude chtít ušetřit na tom, že koupíte byt v paneláku (cena může nižší až o 30 procent), družstevní podíl místo osobního vlastnictví (může být levnější o deset procent) nebo ustoupíte v jiném ohledu.
Zajímavě vám může s cenou zahýbat patro, Úplně nejnižší cenu (o pět až deset procent) mají byty v přízemí – je to ovšem jen pro milovníky exhibicionismu, okna přístupná z ulice jsou navíc nejsnazším cílem pro zloděje. V dalších patrech směrem nahoru bývá cena vyrovnaná, pokud máte výtah. V novostavbách vyšších než čtyři patra už výtah musí být povinně. Když u starších domů chybí, je to vnímáno jako nevýhoda, která cenu bytu snižuje. A nejvyšší patra? Ta jsou dvojího druhu – někdy najdete na vrchu bytových domů luxusnější byty s krásným výhledem nebo i terasou, jejichž cena je vyšší. Můžete se ale naopak setkat s tím, že není opravená nebo dostatečně izolovaná střecha a vyšší patra budou naopak levnější kvůli horku.
Víc problémů než užitku vám mohou přinést některé byty, které byste sice pořídili levněji, ale jen na úkor závažných nedostatků. Vůbec nejhorší jsou nepříjemná překvapení, na která se přijde až později (ani jste je nemohli využít ke snížení ceny). Vedle těchto skrytých technických vad, které by měl odhalit inspektor nemovitosti, přinášejí pozdější náklady zejména staré bytové domy, které potřebují rekonstrukci, pozemky pod domem patřící jinému vlastníkovi, a také drahé vytápění.
Svým klientům většinou doporučuju kupovat byty před rekonstrukcí, ale v domech po rekonstrukci. A ideální je, když je rekonstrukce už splacená. Jinak si totiž k nižší kupní ceně budete muset připočítat splátky úvěru, který si bude společenství vlastníků (SVJ) brát, aby dům zrekonstruovalo. To se nevyplatí. A to ani nemluvím o tom, jak je otravné, bydlet několik měsíců v domě, který prochází celkovou rekonstrukcí.
Byt může být levnější i kvůli tomu, že pozemek pod bytovým domem není ve vlastnictví SVJ. Jenže tady platí to, co pro rekonstrukci – jednou jistě na kupování pozemku dojde – a potom se vám to nepříjemně promítne v poplatcích. Ještě před účinností nového občanského zákoníku bylo i mnoho kauz, kdy se vlastníci bytů v takových domech stali oběťmi spekulantů. Dnes by se to už dít nemělo, ale bez judikatury není nic jisté.
A posledním tématem je vytápění. Zdaleka se vyhněte bytům, kde se ještě vytápí wawkami nebo také elektřinou, zejména pokud jsou to dokonce přímotopy. Vytápění elektřinou je vůbec nejdražší, draze může vyjít i teplo z teplárny, které bývá běžné hlavně u paneláků. Ideální je vlastní plynový kotel nebo i kotel na biomasu.
Základem úspěchu je přesná představa o tom, co hledáte, kterou byste nyní měli mít, poté co jste zvážili dopady všech svých snů na kupní cenu bytu. Díky prescoringu znáte i svůj rozpočet, takže nezbývá než začít hledat. Hledání neomezujte jen na realitní servery, i když právě tam strávíte nepochybně nejvíc času.
Až budete číst inzeráty na realitních serverech, nevěřte ničemu, co vidíte. Váš telefonát s realitním makléřem by měl obsáhnout takřka nespočet otázek, kterými ověříte všechny informace z inzerátu. Vůbec první by měla být otázka, jestli má makléř s majitelem uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu. Často totiž makléři přebírají inzeráty jeden od druhého a nabízejí ve virtuálním světě nemovitosti bez vědomí prodávajících.
Vedle internetu jsou tu ale ještě další a velmi dobré metody, jak získat zajímavou nabídku bytů. Ty nejlepší nemovitosti totiž realitní kanceláře prodávají přímo kupujícím, které mají ve svých databázích. Je to pro ně levnější, protože nemusejí platit za inzerát. Klidně tedy obešlete největší realitky se svou poptávkou. Detailně ale specifikujte svoje představy a požádejte, ať vám neposílají nic jiného – jinak skončíte se zahlcenou e-mailovou schránkou.
Zbývající metody jsou starosvětské, ale pořád účinné – prostě se projděte v lokalitě, o kterou máte zájem, a dívejte se po plachtách a cedulích „na prodej“, podívat se můžete při procházce i na vývěsní desku obce nebo městské části. Máte-li zájem koupit byt v domě, kde nyní bydlíte jako nájemník, můžete se obrátit s dotazem na sousedy.
A víte, co mívá vůbec největší sílu? Sociologové tomu říkají sociální kapitál – mobilizujte veškeré svoje sociální kontakty, přátele, známé a kolegy z práce, a dejte jim vědět, že sháníte bydlení. Funguje to velmi dobře, když hledáte práci, zafunguje to i s koupí bytu. Využít k tomu můžete i Facebook, který je dnes zřejmě nejefektivnějším tlampačem sociálních sítí, jen tomu dejte nějakou zábavnou formu.
Příště: Jak si otevřít cestu ke slevě a dojít až do cíle
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
24. 6. 2014 9:19, Michal
Celkově počítejte s tím, že krom výběru bytu se musíte zajímat o výběr úvěru (doporučuji kolečko po bankách a vždy licitovat s nejlepší nabídkou od konkurence), výběr advokáta a celou akci musíte supervizovat.
V ČR je hlavně velmi tristní situace s realitkami. A věřit neznámému realiťákovi se nevyplácí (věříte běžně cizímu člověk v transakci kde jde o miliony?)
Kupoval jsem 2x byt a 1x dům, 1x byt prodával. Celkově mám bližší zkušenost s cca dvěma desítkami realitních agentů. Jeden jediný případ byl velmi profesionální (servis, vysvětlení rizik, profesionální komunikace) - to bylo v případě koupě domu.
V ostatních případech to byla vždy hlavně manipulace a tlak na podpis rezervačních smluv. V okamžiku kdy byla složena záloha ze které se platí provize jsem pak byl vždy na holičkách. Chyběl tah na branku, "právní servis" vedl na smlouvy které by byly neplatné (doporučení: vždy si nechte smlouvy revidovat nezávislým právníkem), komunikace otřesná. A v případě koupě DB například realiťák nastavil celou transakci tak, že prodávající teoreticky mohla prodat podíl několikrát a peníze vyinkasovat (absolutně žádné krytí rizik u mě jako kupujícího). Spolupráce realitek s hypoteční bankou (úvěr jsem si samozřejmě vždy zajišťoval sám, "výhodné zprostředkování úvěru realitkou" je velmi drahá chyba) taky otřesná (slíbili dodat podklady a nedodali, zdržení 14 dní).
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
25. 6. 2014 11:47, D
Já naopak mám velmi dobré zkušenosti s velkou realitní kanceláří Maxima. Postarala se úplně o všechno a koupě bytu šla jak na drátkách. Doporučili mi ji známí, kteří s ní byli také spokojeni.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.