Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kupujeme byt: Z developerských projektů dělá bezpečnou investici půjčka od banky

| rubrika: Seriál | 24. 9. 2014
Při posuzování developerských projektů se dívejte vždycky nejdřív na financování. Kdo si půjčuje na výstavbu od banky, je mnohem spolehlivější než developeři, kteří chtějí stavět za peníze klientů nebo si půjčili od soukromého investora. Banka je silný partner, který váš byt dostaví, i kdyby developer zkrachoval.
Kupujeme byt: Z developerských projektů dělá bezpečnou investici půjčka od banky

Kdo se chystá koupit byt v novostavbě, tomu se rozhodně vyplatí spíš podezíravost než důvěřivost. I selský rozum vám řekne, že zaplatit za byt, který ještě nestojí, je prostě riskantní. A je zřejmé, že nakreslit hezké vizualizace zvládne leckdo, postavit stovky bytů za miliony už tak jednoduché není.

Podle míry rizika, do nějž koupí bytu vstupujete, rozlišuji developery do tří skupin. Varoval jsem v minulém díle seriálu před první z nich: Chce developer stavět za vaše? Držte se dál. Dnes chci představit naopak nejbezpečnější způsob financování, které využívá bankovního úvěru, a také skupinu developerů, kteří se rozhodli půjčit si od soukromého investora.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Banka diktuje podmínky: Chrání sebe i vás

Jednoduše řečeno, banka chce mít jistotu, že to developer myslí vážně – a v tom má stejný zájem jako vy. Zřizuje speciální účet, ze kterého se bude výstavba financovat a který bude mít pod kontrolou až do samého konce projektu. Developerovi banka půjčí maximálně 70 procent zdrojů, zbytek musí vložit ze svého (do těchto 30 procent vlastních zdrojů se počítá i cena pozemků).

Další podmínka je vyčíslena také na 30 procent – tentokrát bytů prodaných ještě před začátkem výstavby. Jedná se o podepsané rezervační smlouvy s klienty, kteří zároveň získávají jistotu, že pokud developer nedosáhne limitu 30 procent a výstavbu bude muset zrušit, rezervační poplatek se jim bez problémů vrátí. Dokud tento předprodej není hotový, nesmí developer s klienty uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Společnost může propadnout bance, ale byt dostaví

A do třetice, banka financuje stavbu vždy projektově: požaduje po developerovi, aby pro každý svůj projekt založil novou společnost, tzv. společnost zvláštního určení (SPV – special purpose vehicle). Na rozdíl od letadlového fungování prvního typu developerů, tady nepřebíráte rizika dalších, souběžných projektů a peníze se nepřelévají z jednoho do druhého. Když zkrachuje jiný projekt téže společnosti, na vaši novostavbu to nemá vliv.

Banka si celou výše uvedenou společnost bere do zástavy, včetně veškerého majetku, financí, všech pozemků, celé stavby a akcií. A to je na tom právě to nejlepší – jakmile by měl developer jakýkoli problém s výstavbou, banka projekt přebírá a sama ho dokončí. Vy tak máte vlastně absolutní jistotu, že se váš byt dostaví, protože ke krachu velkých bank v podstatě dojít nemůže. Jediné reálné nebezpečí je prodloužení výstavby o několik měsíců.

Central Park na Žižkově stojí jen díky bankám

Dobrým příkladem, kdy banky zachránily developerský projekt, je Central Park na Žižkově. Developer CP Invest měl postavit pět set nových bytů, ale zkrachoval. Díky tomu, že za ním stály financující banky Česká spořitelna a UniCredit, klienti dnes na Žižkově spokojeně bydlí. Banky projekt převzaly a dokončily. Na jiných místech, kde developer zkrachoval, ale financování nebylo kryté bankou, dnes stojí jen rozestavěné skelety.

Vyšší sankce ve smlouvách? Cena za nižší riziko

Bankovní financování má jednu nevýhodu pro klienty – málo flexibilní smlouvy s vysokými sankcemi, které se na první pohled mohou zdát nevyvážené. Řeknu vám, proč to tak je. V minulosti se objevovali developeři, kteří 30procentní předprodej fingovali – přátele a známé nechali podepsat rezervační smlouvy s minimálními sankcemi, aby mohli začít stavět, tito falešní klienti od smluv brzo odstoupili. A jelikož banka sama s klienty nemluví a nemůže si je prověřovat, nemá jinou možnost, jak se pojistit, než přísnými smluvními podmínkami.

Buďte tedy připraveni na to, že sankce pro klienty bývají ve smlouvách s developery, kteří si půjčují od banky, vždy vyšší. A vyjednáváním není možné to změnit, protože tyto sankce má smluvně pojištěné přímo financující banka. Je to pochopitelné, protože vedle toho, že banka chce mít jistotu, že klienti developera jsou reální, nechce vyplatit svoje peníze na smluvních pokutách. Jde-li totiž o stovky bytů, náklady na smluvní pokuty jdou rychle do milionů.

Kupní cena: Pětinu předem, zbytek klidně do úschovy

Stojí-li za developerem financující banka, musíte obvykle zaplatit na začátku patnáct až dvacet procent, a to přímo na účet banky. Tento účet sice není vázaný, ale nemusíte se toho obávat, protože ho má po celou dobu pod kontrolou banka. Developer sám nemůže s penězi vůbec disponovat. Banka mu je uvolňuje za velmi přísných podmínek vždy až tehdy, když se skutečně prostaví. Teprve ve chvíli, kdy developer celý úvěr splatí a skončí zástava, může opět s tímto účtem disponovat sám.

Zbylých osmdesát procent kupní ceny můžete obvykle i složit do bezpečné úschovy, odkud se vyplatí až ve chvíli, kdy budete vlastníkem nemovitosti.

Horší než banka, lepší než „vlastní zdroje“ – soukromí investoři

Poslední možnost financování developerského projektu, s níž se můžete setkat, je úvěr od soukromého investora. Nestaví se sice za vaše peníze, ale osud celého projektu je v rukou společnosti, jejíž solventnost a důvěryhodnost budete z veřejných zdrojů ověřovat jen velmi těžce. Můžete se pokusit o kontrolu výkazů, zpráv a auditů, ale upřímně – na rozdíl od banky, kde se krachu opravdu obávat nemusíte, je to trochu ruská ruleta.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+17
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Čtenáři také navštívili

10. 9. 2014 |  | 3 komentáře

Kupujeme byt: Chce developer stavět za vaše? Držte se dál

Důvěryhodný developer je ten, který váš byt dostaví. Ale jak ho rozpoznat už na začátku, kdy máte k dispozici jen lákavé vizualizace? Naučte se rozlišovat developery do tří skupin podle toho, z čeho výstavbu...

24. 6. 2014 |  | 13 komentářů

Kupujeme byt: Vyberte byt, který se vám vejde do rozpočtu

Zdají se vám všechny ideální byty finančně nedostupné? Koupě bytu je vždycky kompromis. Jde o to, abyste ho udělali chytře, vlk se nažral a koza zůstala celá. Seriál o koupi bydlení proto začínáme rychlokurzem,...

20. 9. 2011 |  | 4 komentáře

Kupujete nový byt? Dejte si pozor na „souseda“ developera!

Koupili jste byt? Dávejte pozor, s kým jste ve společenství vlastníků bytových jednotek. Developeři zůstávají dlouho vlastníky neprodaných bytů, někdy však „zapomínají“ platit jejich provoz a přispívat...

17. 3. 2010 |  | 4 komentáře

Na koho si dát v Česku pozor při koupi nové nemovitosti

Mezi prodejci nových bytů jsou i nyní developeři, kteří se neohlížejí na kvalitu odvedené práce. Koupit si nový byt či dům, zvláště v Praze, sice bude letos zajímavější než dříve, je ale třeba si ohlídat...

11. 3. 2010 |

Jak nenaletět na „výhodné“ nabídky na koupi nového bytu

Zájem o nové byty klesl a developeři lákají spotřebitele na různé akční slevy a bonusy. Když si však budete vybírat v jejich nabídkách, dávejte dobrý pozor, za kolik a jakých metrů čtverečních bytu budete...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Bankomatová karta, Dividenda, Burza cenných papírů, degiro, vít kaňkovský, auto, sick days, bydlení, www.jaksepojistit.cz, Rezerva pojistného, obligace Mitsui, dodavatelé elektřiny, Michael Hudspeth, internetové pirátství, elektronická média, stravenky, znehodnocení, VOYO

7T30110, 7T56290, 7T08008, 1SK3531, 7T08008

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK