Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kupujeme byt: Jak si otevřít cestu ke slevě a dojít až do cíle

| rubrika: Seriál | 9. 7. 2014 | 8 komentářů
Nemovitosti nemají fixní ceníky. Nabídková cena uvedená v inzerátu může být velmi vzdálená od ceny, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Záleží jenom na vaší šikovnosti, za kolik ji koupíte. Dejte si pozor, abyste se nezařadili mezi nešťastníky, kteří si přivřeli vrátka vedoucí ke slevě hned na začátku.
Kupujeme byt: Jak si otevřít cestu ke slevě a dojít až do cíle

Srovnáte-li nabídkové ceny bytů a ceny, za které se skutečně prodaly, v Praze se podle Českého statistického úřadu už od roku 2012 prodávají nemovitosti levněji, než za kolik se nabízely v inzerátu. V celostátním průměru ale skutečné ceny realit naopak převyšují ty nabídkové. Moje zkušenost s klienty ukazuje, že většina lidí se nedokáže dostat ani na zlomek slevy, kterou by bylo možné získat. Nevědí jak na to.

Kupní cena je výsledkem vzájemného působení tří faktorů. Důležité je, jak jste na tom vy, jak je na tom prodávající (a realitní makléř) a jak je na tom nemovitost. Všechny tři můžou vést k rapidnímu snížení kupní ceny, stejně ale můžou zapříčinit, že cenu snížit nepůjde. Rady pro otevření cesty ke slevě jsou proto také tři: sami byste měli být nečitelní, vůči prodávajícímu empatičtí, a – co se týče stavu nemovitosti – informovaní a věcní.

Průvodce výpisem z katastru

Výpis z katastru nemovitosti je dokument úřední. To znamená vymyšlený tak, aby mu kdejaký civil, kdejaký neúředník jen tak neporozuměl. Tým Peníze.cz pro vás proto připravil interaktivního průvodce výpisem z katastru.

Co můžete udělat doma: Nejprve fakta

Vyberte si byt, který se vám vejde do rozpočtu, a pracujte vědomě s výhodami a nevýhodami nemovitostí, radil jsem minule. Nyní máte vybráno a potřebujete se podívat na zoubek konkrétní nemovitosti. Zjistit potřebujete všechny technické, právní i jiné vady. Proč? Za prvé abyste věděli, jestli vůbec nemovitost kupovat, za druhé abyste mohli vyjednávat o slevě.

První kroky můžete podniknout už doma. Pokud položíte realitnímu makléři nebo prodávajícímu co nejvíc otázek o stavu nemovitosti telefonicky, ušetří vám to čas jinak strávený na prohlídkách. Jakmile si vyberete inzerát, můžete také rovnou na internetu prověřit lokalitu, občanskou vybavenost, ale především list vlastnictví v katastru nemovitostí. Tam byste měli odhalit nejzávažnější právní vady, jako jsou zástavy, věcná břemena nebo probíhající exekuce.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

V terénu: Inspekci technického stavu málokdo zvládne sám

Prohlídka, to už je vyšší dívčí, rozhodně byste se neměli spokojit s letmou obhlídkou. Pokud to nebude vyloženě katastrofa, většiny vad si ani nevšimnete. Skutečný technický stav totiž těžko zjistíte, pokud nejste stavař nebo architekt a nemáte s sebou termokameru nebo jiné přístroje. Pokud chcete opravdu výraznou slevu, je dobré objednat si inspekci nemovitosti, která tohle zvládne.

„Realitní trh na Západě, v USA a Velké Británii, se v podstatě bez této služby neobejde, naprostá většina realitních transakcí tam probíhá za asistence inspektora. Prodávající se tam mnohdy chce svou nemovitostí pochlubit, jak je dobrá. Nás zatím naopak žádají o inspekci kupující, kteří chtějí odhalit vady,“ uvádí jeden z mála českých inspektorů nemovitostí, Petr Vlasák z firmy IKA Buildog.

Přizvat si na prohlídku ovšem můžete také svého strýčka stavaře nebo spolužáka architekta – každé odborné oko je v takovém případě lepší než letmý pohled laika.

Papírování: Hledejte právní vady

Druhou skupinou důležitých nedostatků jsou právní vady. Na prohlídce byste měli získat od makléře nebo prodávajícího celou řadu dokumentů, které vám umožní posoudit právní (a také ekonomický) stav nemovitosti (viz box níž). Většinou o ně budete muset žádat předem, jinak je nedostanete. Se sebemenším podezřením se obraťte na advokáta, aby je detailněji prověřil.

Bohužel jsou právní vady, které v některých případech nezjistíte ani z katastru nemovitostí, a budete se muset spolehnout na prohlášení prodávajícího. „Zajímejte se, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo, jestli v bytě nemá nějaká osoba nahlášený trvalý pobyt nebo jestli nemá v nemovitosti sídlo nějaká právnická osoba. Hrozbou může být také exekuce, tu lze prověřit v Centrální evidenci exekucí,“ upozorňuje vždy můj kolega, advokát Aleš Novák.

Co si (ne)odnesete z prohlídky

Opravdu profesionální realitní makléř má tyhle dokumenty v aktovce a bez mrknutí oka je vytáhne. Pokud takového makléře potkáte, zkuste si taky vsadit ve Sportce, jste nejspíš dítě Štěstěny. Pokud svému štěstí tolik nevěříte, radši makléře připravte dopředu, že budete chtít vidět:

  • vzor smluvní dokumentace (rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu, kterou s vámi chce realitní makléř uzavřít)
  • nabývací titul prodávajícího (dosvědčuje, jak k nemovitosti přišel, většinou je to kupní smlouva, ale může to být i darovací smlouva, dědické řízení apod.)
  • list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí, který je veřejně dostupnou listinou)
  • evidenční list (vyčísluje měsíční nebo roční poplatky spojené s užíváním bytu)
  • výpis z katastrální mapy (pro kontrolu toho, kdo je vlastníkem pozemku, ale také přístupové cesty)
  • výpis z prohlášení vlastníka (je vložen v katastru nemovitostí a určuje rozdělení domu na bytové jednotky a společné prostory, určuje přesnou výměru bytu)
  • zápisy ze schůzí společenství vlastníků jednotek nebo družstva
  • finanční uzávěrka společenství vlastníků jednotek nebo družstva

Jak je na tom prodávající? Zjistěte to za každou cenu

Všechny vady na nemovitosti už znáte, a máte tedy náboje. Teď se musíte pouze rozhodnout, který z nich vystřelit, kdy a kam. Odhadovat to budete podle toho, jak se chová protivník – potřebujete si všimnout, o co mu jde, kdy začíná být nervózní a spěchá nebo naopak kdy má času dost.

První sondu můžete opět vyslat už během telefonického rozhovoru s realitním makléřem – zeptejte se, jestli je možné jednat o snížení uvedené ceny. Můžete uvést pár zjevných nevýhod a uvidíte, jaká bude jeho reakce. Dál můžete makléře (nebo i developera) sledovat na internetu – podle toho, jak nakládá se svým inzerátem, poznáte, jestli na koupi spěchá nebo ne a jak velký je zájem o nemovitost. Ideální pro vyjednávání o slevě samozřejmě je, pokud prodej spěchá a zájem není.

Co se týče osobních zájmů realitního makléře, ty jsou vždycky stejné – chce nemovitost prodat rychle a výhodně. Abyste mohli vést zajímavější poziční vyjednávání, potřebujete se ideálně setkat s prodávajícím a zjistit, v čem si můžete vyjít vstříc. On vám ve snížení ceny, vy jemu nejčastěji v rychlosti koupě, ale může se stát, že si vás také oblíbí prostě proto, že jste slušný člověk. Makléř by vám měl kontakt s prodávajícím zprostředkovat, pokud mu přislíbíte, že neobejdete jeho provizi.

Anketa

Máte obchodního ducha, umíte si vyjednat lepší cenu?

Jak jste na tom vy? Nasaďte tvář hráče pokeru

A jsme u posledního – a často rozhodujícího – vlivu na kupní cenu. Jste to vy sami, vaše chování, schopnosti, potřeby, přání a emoce. Realitní makléř postupuje stejně, jako jsme popsali v předcházející sekci, s jedním rozdílem – on pozoruje vás. Čeká na to, kdy si nemovitost zamilujete a začnete se obávat, že vám ji někdo vyfoukne. A aktivně se snaží ve vás tyto pocity probudit. Jakmile je projevíte, má vás v hrsti a s cenou už dolů nepůjde. Je proto zásadní udržet „poker face“.

Jenže ruku na srdce, kdo to dokáže, když jde o koupi bydlení pro vlastní rodinu? Umění skrýt emoce a umění vyjednávat – to jsou schopnosti, které nutně potřebujete, abyste dosáhli na slevu, která bude opravdu zajímavá (to znamená: bude blíž statisícům než tisícům). Jestli vám to půjde nebo ne, to zvažte především podle toho, kolik zkušeností máte a jak velkých slev jste již v životě dosáhli.

Protože málokdy děláte koupi za miliony, můžete v případě koupě bytu zvážit, jestli si neobjednat vyjednavače. Já, když zastupuju klienty, často chodím na první prohlídky úplně bez nich – je to obchod pro realitního makléře stejně tak jako pro mě a emoce nemají šanci vyjednávání zmařit.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+31
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

10. 7. 2014 15:42, kokeš

No jo je to přesně tak jak píšeš. Sám, když jsem kupoval byt v roce 2011 tak jsem šel na první prohlídku a přišla tam ženská z realitky, která jen otevřela dveře a vše ostatní jsem si musel zjistit a zařídit sám. Poté, když jsem o byt projevil zájem chtěla bába 90.000,- Kč za provizi za zprostředkování. Na mou otázku za co konkrétně si účtuje takovou částku mi odvětila, že za právní servis. Realitku jsem nakonec obešel a ušetřil 90.000,- Kč a ještě jsem si vyjednal slevu 50.000,- Kč od majitele bytu, který potřeboval rychle peníze. Právní servis včetně advokátní úschovy a přípravy kupní a rezervační smlouvy mě to všechno vyšlo kolem 5.000,- Kč. Tak, že veliký pozor na realitky a makléře.

Reagovat

 

+45
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (p.tichy 10. 07. 2014 09:17)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 7. 2014 19:10, Realitní makléř

Realitní kanceláře jsou všude na světě, je to regulérní obchodní odvětví. Jste bezcharakterní člověk, však ono se Vám to vrátí. Uvidíte.. Pozor na lidi jako jste Vy!

Reagovat

 

-74
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (kokeš 10. 07. 2014 15:42)

Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)

8. 3. 2015 | 17:44 | Benedikt

ja jsem zatim v Cechach 4 krat prodaval popr. kupoval nemovitost. Po mych zkusenostech bych nikdy Ceske realitky neangazoval. Chteji penize prakticky za nic. S trochou zdraveho rozumu to kazdy zvladne sam. Uz jen popisy...více

14. 7. 2014 | 12:00 | kokeš

Máte pravdu asi pouze jen v tom, že realitní kanceláře jsou všude na světě a to je tak asi všechno. Pro Vaši smůlu se také pohybuji v tomto odvětví a jsem si moc dobře vědom jak by měl makléř postupovat v případě prodeje...více

11. 7. 2014 | 9:52 | p.tichy

To má být nějaká provokace? :-)) Četl jste naše příspěvky? Proti profesi realitního makléře, cukráře, instalatéra nebo překladatele nikdo nic nemá. Musí se však jednat o realitního makléře, ne odemykače dveří... Pokud realitní...více

10. 7. 2014 | 19:10 | Realitní makléř

Realitní kanceláře jsou všude na světě, je to regulérní obchodní odvětví. Jste bezcharakterní člověk, však ono se Vám to vrátí. Uvidíte.. Pozor na lidi jako jste Vy! více

10. 7. 2014 | 15:42 | kokeš

No jo je to přesně tak jak píšeš. Sám, když jsem kupoval byt v roce 2011 tak jsem šel na první prohlídku a přišla tam ženská z realitky, která jen otevřela dveře a vše ostatní jsem si musel zjistit a zařídit sám. Poté, když...více

Čtenáři také navštívili

24. 6. 2014 |  | 13 komentářů

Kupujeme byt: Vyberte byt, který se vám vejde do rozpočtu

Zdají se vám všechny ideální byty finančně nedostupné? Koupě bytu je vždycky kompromis. Jde o to, abyste ho udělali chytře, vlk se nažral a koza zůstala celá. Seriál o koupi bydlení proto začínáme rychlokurzem,...

6. 6. 2014 |  | 4 komentáře

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

Ceny nemovitostí i úrokové sazby úvěrů na bydlení jsou proklatě nízko. Je právě teď správný čas na pořízení bytu či domu, nebo se ještě vyplatí chvíli počkat? Ptáme se ekonomů, úvěrových analytiků, realitních...

3. 6. 2014 |  | 41 komentářů

Na Západě žijou bohatí v nájmu. Tak proč u nás bydlet ve vlastním?

Chcete si pořídit bydlení? Kašlete na to, nemusíte si potvrzovat prestiž vlastním bytem. Buďte světoví a bydlete v nájmu. Zní vám to jako provokace? Mně taky, a proto s tímto názorem chci vést polemiku....

21. 5. 2014 |  | 4 komentáře

Nástrahy katastru: Nemovitost kupujte od toho, komu opravdu patří!

Koupíte dům, zaplatíte za něj – a pak zjistíte, že jste nic nekoupili, protože prodávajícímu dům vůbec nepatřil. Nejen že je to možné, dokonce to není ani ojedinělé. A do nedávna platilo, že kupujícího...

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Přímé daně, Outsourcing, Stavební úvěr, pavel bělobrádek, zaměstnanecké benefity, nemoc, náhrada mzdy, lukáš kovanda, Asociace průvodců ČR, CSAM český, trhy, Vedlejší trh, rozhodce, vlk z wall street, lékárny, měsíční příspěvek, host, Magistrátu hlavního města Prahy

2P53243, 2SZ8284, 2SZ8280, 2SZ8280, 2SZ8284

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK