A zase se staví byty. Podle údajů Českého statistického úřadu se ve druhé čtvrtině letošního roku pustili stavbaři do 6683 nových bytů. To je číslo, jaké jsme tu neměli od roku 2011. Ne každý rozestavěný byt se ale promění do pár let ve šťastný domov. Pořád jsou ve hře nejrůznější rizika. Jedno z největších lidé podstupují, když důvěřují developerům, kteří výstavbu nefinancují právě bezpečně.
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Rezidenční bydlení stavějí developeři tří kategorií, jejichž rozlišování vám usnadní rozhodování, do jakého projektu vstoupit, a uchrání vás bezpočtu problémů, které by mohly přijít.
Nejvážnější je situace, kdy developer novostavbu vůbec nedostaví, může se ale stát také to, že postaví byty lajdácky, jenže vy už nebudete mít dostatečné páky na to, abyste byt reklamovali, protože jste byt už zaplatili.
Klíčem k rozlišování mezi developery je otázka, z čeho financují výstavbu. Dnes představíme první a nejrizikovější typ developera, který financuje přímo z peněz klientů. Další díl věnujeme těm, u kterých je šance na bezpečné zakončení projektu vyšší – o něco lépe jsou na tom totiž ti, kteří mají peníze půjčené například od soukromého investora nebo mateřské společnosti. Nejbezpečnější jsou projekty, do kterých vstoupila banka, za přísných podmínek poskytla developerovi úvěr a v případě jeho krachu se výstavby ujme a dokončí ji.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Z vlastních zdrojů – zní vám to sebevědomě a jistě, když se tímto způsobem financování chlubí někteří velcí developeři? Ve skutečnosti to u developerských projektů znamená, že stavba bude od začátku financována z vašich zdrojů – z peněz kupujících. A jak uvidíte, není to pro vás ani výhodné, ani bezpečné.
Takový developer má většinou jednu společnost pro všechny rozestavěné projekty. Z peněz vydělaných z prodeje bytů v jedné novostavbě financuje stavbu dalších. Developerská firma v tomto případě funguje jako letadlo – každý nový projekt potřebuje do začátku peníze na pozemky a na začátek stavby a ty je třeba vzít z předcházejících projektů. Peníze přelévá z jednoho projektu do druhého, a stavění se proto nesmí nikdy zastavit.
Je to rizikové hlavně proto, že stačí problém v jednom projektu, aby se zastavily všechny. Rizika nejsou diverzifikována. Osobně téměř nikdy nedoporučuji od těchto developerů nakupovat. Jsou to hlavně ti, kteří slibují výrazně levné byty – dobře známé firmy, u kterých aspoň není tak velké riziko, že by se výstavba zastavila, ale také nováčci, u nichž je koupě vyložený hazard.
Dobře známý je příběh z počátku 90. let, kdy firma H-system slibovala lidem levné bydlení na principu financování z vlastních zdrojů. Mnoho lidí zaplatilo za stavbu bytů a domů milionové částky, dokončeno jich ale bylo jen několik desítek. Ostatní se dokončení novostavby nikdy nedočkali. Šéf H-Systému Petr Smetka byl nakonec odsouzen za zpronevěru. Podobně ale můžou skončit i developeři, kteří peníze nezpronevěří, ale prostě prostaví v dalších začínajících projektech, a nepodaří se jim prodat dostatek bytů na to, aby dokončili váš projekt. Právě takový může být důsledek převádění peněz z jednoho projektu do druhého.
A co takový developer vyžaduje po klientech? Obvykle je třeba na začátku zaplatit dvacet procent ceny z vlastních zdrojů. A potom splácíte v několika vlnách postupně, jak novostavba roste. Kupní cenu platíte rovnou na účet developera, ještě než je byt hotový. Znamená to mimo jiné, že pokud při přejímce zjistíte technické vady, budete je těžko reklamovat nebo vymáhat smluvní pokutu, když jste už celou kupní cenu zaplatili.
A přitom právě u levných novostaveb je velká pravděpodobnost, že bude třeba něco reklamovat. „Technická úroveň novostaveb u nás je bohužel velmi špatná, při inspekcích se setkáváme hlavně s nekvalitními materiály, překročenými normami a poškozenými povrchy,“ připomíná inspektor nemovitostí Petr Vlasák z firmy IKA Buildog. Obzvlášť pokud se developer snaží být levnější než všichni ostatní, těžko ušetří na něčem jiném než na kvalitě stavby.
Jindy běžný požadavek na úschovu finančních prostředků u notáře, banky nebo advokáta, dokud nebude byt váš, je v případě developerů financujících z vlastních (vašich) zdrojů zpoplatněn. Zaplatíte o šest až osm procent víc, než kdybyste poslali peníze rovnou, protože developer bude muset celou stavbu zafinancovat nejdřív z vlastního.
Chcete-li si vzít na koupi bytu hypoteční úvěr, taky to bude problematické. Umožní vám to často jen jedna nebo dvě banky, s nimiž má daný developer dohodu. A navíc dokud nevyčerpáte celý úvěr, budete platit každý měsíc jenom úrok z celkové částky. Samotnou sumu, kterou jste si půjčili (jistinu), můžete začít splácet, až když úvěr dočerpáte.
Znamená to, že zatímco developeři se chlubí, že dokážou financovat stavbu z vlastních zdrojů a bez bankovních úvěrů, ve skutečnosti převedli na vás, svoje klienty, platbu úroku za úvěr, který by si jinak museli vzít sami, aby mohli začít stavět a také na klienty developer přenesl prakticky všechna rizika.
Bezpečnějším a férovějším způsobům investování se budeme věnovat v příštích dílech seriálu.
Jakou cenu má vaše nemovitost?
Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.
Sdílejte článek, než ho smažem
