Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho

| rubrika: Seriál | 23. 7. 2014 | 21 komentářů
Představa nekonečné řady dalších zájemců donutila k podpisu rezervační smlouvy nejednoho otrlého. Je těžké rozpoznat, kdy je za vámi opravdu fronta koupěchtivých a kdy jde jenom o osvědčený trik. Tak či tak, dokud neznáte technický a právní stav nemovitosti a znění kupní smlouvy, měli byste vyčkávat. Raději si hledat jiný byt než přijít o rezervační zálohu zaplacenou v rychlosti a za nevýhodných podmínek.
Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho

Láska na první pohled? Pokud jde o nemovitosti, vraťte se raději nohama na zem. Doma byste se měli cítit dobře, ale nejen na první návštěvě. Důkladná prověrka technického i právního stavu nemovitosti je nezbytná, jinak by se mohl o nemovitost po roce přihlásit dřívější majitel nebo třeba exekutor, nepříjemně překvapit vás mohou i plísně nebo jiné skryté vady. Důvěřivost není na místě, ostatně i média jsou plná příběhů o neúspěšné koupi nemovitosti.

Může se také stát, že nemovitost vůbec nezískáte. Z koupě sejde třeba z důvodů na vaší straně, nemusíte získat hypotéku nebo přijdete na nějakou vadu, rozmyslet se může i prodávající. Pokud jste se unáhlili při podpisu rezervační smlouvy a zaplatili zálohu rovnou na účet realitní kanceláře, jak je u nás obvyklé, pravděpodobně svoje peníze už neuvidíte. Stanovte si proto podmínky, které budou muset být splněny, než budete rezervační smlouvu podepisovat.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Kupujeme byt

Koupit špatně byt je snad ještě horší než se špatně oženit. Proto ho raději kupte dobře:

Důvěřuj, ale prověřuj. Získejte jistotu, že koupě vyjde

Ceny nemovitostí se leckde zvedly ode dna a jsou lokality, kde je dlouhá řada dalších zájemců opět realitou, stejně jako v dobách před ekonomickou krizí. Přesto je lepší počkat si na byt, který stihnete prověřit než kupovat v rychlosti zajíce v pytli. Nenechejte se proto jinými zájemci stresovat. Vzít zpátky závazek, že byt koupíte, vás může přijít draho. Po podpisu rezervační smlouvy proto už budete tlačeni také k podpisu smlouvy kupní a bude těžké z rozjetého vlaku vystoupit.

Rezervace je na místě, až když máte k nemovitosti veškeré informace a dokumenty a stihli jste prověřit právní vady i technický stav nemovitosti. Důležité je odhalit případné podvody, zejména zda prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti, dále také věcná břemena nebo zástavní právo, které váznou na nemovitosti. Technický stav bytu nebo domu je dobré nechat prověřit inspekcí – dozvíte se detailní informace o všech konstrukcích, materiálech nebo nutných revizích a poznáte nemovitost lépe než majitel.

Prověřujte ale také svoji vlastní schopnost závazek dodržet. Rozhodně byste měli mít za sebou prescoring, kdy vám banka nebo nezávislý poradce zjistí, na jakou hypotéku můžete se svými příjmy dosáhnout. Dopředu lze prověřit i registry dlužníků BRKI a NRKI, kam jste se mohli dostat nedopatřením, ale můžou vám zhatit plány s úvěrem. Druhým nejčastějším problémem vedle stavu nemovitosti totiž bývá platební schopnost kupujícího. Díky prescoringu předejdete nepříjemné situaci, kdy byste neměli finanční prostředky ke koupi.

Jak získat zpátky rezervační poplatek? Nechejte si zadní vrátka

Není náhoda, že výše rezervačního poplatku obvykle odpovídá provizi realitní kanceláře – váš podpis na rezervační smlouvě a poplatek na účtu realitky, to je cíl většiny makléřů, kteří tak získají svoji odměnu. Všechny další úkony až do převodu vlastnického práva v katastru jsou už pro mnohé z nich jen nutné zlo. To vše ovšem za předpokladu, že si budou jisti, že rezervační záloha zůstane na jejich účtu, ať už to dopadne jakkoli. Jak se tomu vyhnout?

Rezervační smlouvu byste rozhodně neměli vnímat jako univerzální formulář, který je třeba podepsat. Jde o smluvní stanovení (ne)výhodných podmínek, a tak vyjednávejte o jejím znění. Pojistěte si, že pokud dojde k problémům na straně prodávajícího, vrátí vám rezervační poplatek, protože vy jste veškeré závazky dodrželi. Důvody, pro které rezervační poplatek naopak propadne realitce jako smluvní pokuta, je dobré ve smlouvě specifikovat.

Vůbec nejlepší je domluvit se s realitní kanceláří, že nejen kupní cenu, ale právě také rezervační poplatek dáte do úschovy. Odtud by se peníze měly uvolnit ideálně až po zápisu vlastnického práva do katastru, v případě rezervační zálohy můžete přistoupit na uvolnění po podpisu kupní smlouvy. Přesvědčit realitní kanceláře k tomu, že do úschovy půjde i rezervační poplatek, může být docela výzva. Setkali jsme se například v Brně s makléřkou, která již počítala s tím, že z rezervační zálohy bude platit práci právníků na kupní smlouvě. Ale trvejte si na svém.

Není úschova jako úschova

Bezpečná úschova finančních prostředků je pouze u advokáta, notáře nebo v bance. Vybrat si mezi nimi můžete například podle toho, jak dobře jsou pojištěni, podle důvěryhodnosti nebo podle různé výše poplatků za úschovu. Vaši kupní cenu nebo i provizi budou chránit na vázaném účtu, odděleně od jiných peněz nebo provozních účtů, a navážou její vyplacení na smluvní podmínky.

„Úschova“ na účtě realitní kanceláře naopak znamená, že peníze už neuvidíte, protože se často využijí na běžné provozní záležitosti dřív, než vy byt koupíte. Realitní kanceláře mají v úschově neuvěřitelné prostředky svých klientů, přitom často nemají pojištění, navíc je uchovávají na běžných provozních účtech, nezřizují bezpečné vázané účty.

Běžná praxe dávat kupní cenu, ale také rezervační poplatek rovnou realitní kanceláři je proto pro kupující velmi nebezpečná.

Budou vás volat k odpovědnosti i bez podpisu?

Co když rezervační smlouvu nepodepíšete, poplatek nezplatíte, od koupě odstoupíte – a realitní kancelář nebo prodávající po vás budou přesto chtít peníze jako náhradu ušlého zisku? V souvislosti s novým občanským zákoníkem se hodně mluvilo o takzvané předsmluvní odpovědnosti, takže jsem se zeptal na totéž svého kolegy, advokáta Aleše Nováka:

„Nový občanský zákoník zavádí povinnost strany, která jedná nepoctivě, nahradit škodu v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy. Je třeba zde vyjasnit, co je nepoctivé. Jde o situace, kdy strany dospějí při jednání tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné a jedna strana přes důvodné očekávání druhé strany jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. V našem případě to znamená zejména z jiných důvodů, než které si strany v rezervační smlouvě dohodnou jako důvody pro odstoupení.“

Výše uvedené se vztahuje nejen na situace, kdy rezervační smlouvu vůbec neuzavřete, ale platí to také tehdy, když ji uzavřete a právo na smluvní pokutu v ní uvedeno nebude. Realitní kancelář přesto může po kupujícím požadovat nahrazení škody. Klíčové ovšem je, že maximálně v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Jaký rozsah to je, to bude záležet na judikatuře, která k novému občanskému zákoníku zatím neexistuje.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+25
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

23. 7. 2014 12:47

V článku chybí důležitá informace, že soudy rezervační smlouvy zneplatňují a RK rezervační zálohy musí vracet. RK nemůže garantovat, že prodávající a kupující kupní smlouvu uzavřou. Správný postup je uzavřít třístrannou smlouvu za účasti obou stran a RK. Takže bych se toho nebál, pokud by RK nechtěla poplatek vrátit, podal bych žalobu, sice bych se rok soudil, ale ještě bych udělal RK pořádnou ostudu, že se chová neprofesionálně...

Sám hledám byt ke koupi v jednom okresním městě a realitky jsou neskuteční zmetci. Funguje tady cca 20 malých realitek + asi 5 celostátních. Většinu bytů nabízí několik realitek najednou a dokonce za různou cenu (rozpětí cen na stejný byt 210-260 tisíc). Minulý týden se mi u dvou realitek stalo, že jsem řekl, že byt se mi líbí a do dvou dnů se ozvu, jestli chci nebo nechci (tolik mi zhruba trvá základní právní prověření bytu a SVJ), po dvou dnech jsem zavolal, že byt chci a RK mi oznámila, že byt je už prodaný. Toto se mi stalo dvakrát během jednoho týdne. Vpodstatě člověk je nucen už na prohlídce bytu z peněženky vytáhnout 20 tisíc a položit na stůl, jinak nic nekoupí. Samozřejmě bavím se o kvalitních bytech, ne vybydlených, které nikdo nechce.

Už hledám byt dva měsíce a narážím na do očí bijící neprofesionalitu RK: nemají s prodávajicím uzavřenu žádnou smlouvu, jenom byt zařadí do svých inzerátů, absolutně neprověřují právní stav bytu (nejsou schopné ani ověřit KN), absolutně neprověřují právní a ekonomický stav SVJ, nejsou schopné od prodávajícího vyžádat ani takové základní dokumenty, jako poslední vyúčtování a předpis záloh, což samozřejmě potřebuji pro ověření nákladovosti bytu. Když to po nich chci, tak začnou řvát, že kvůli "ochraně osobních údajů" je to nemožné a na co to chci... Jenže byt neleží ve vzduchoprázdnu, nekupuju krabici se čtyřmi stěnami.
Nechápu, jak někdo, kdo nechápe elementární základy realitního obchodu může v tomhle byznysu dlouhodobě vydržet.

Reagovat

 

+61
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

30. 7. 2014 0:02

A vy chcete kupovat nemovitost, prodávat nemovitost a nebo jen podojit realitku?

Reagovat

 

-78
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 23. 07. 2014 21:02)

Další příspěvky v diskuzi (21 komentářů)

1. 12. 2015 | 11:05 | Jaroslav

Obdobne sa správa "Realitní kancelář Reality IQ a.s.", pobočka Frýdek-Místek na čele s jej "vedúcim", ktorý ma stál asi najhoršiu životnú skúsenosť doposiaľ. Sťahoval som sa zo Slovenska do FM, súčasne som predával svoj byt...více

28. 5. 2015 | 23:54

Dobrý den, chystám se koupit byt od spol Y T Luxury Property na adrese Buchovcova 6 - Žižkov - Praha 3. Udělali si vlastní s.r.o. na tento dům, který celý zrekonstruují i byt.jednotku, spol se jmenuje Buchovcova s.r.o. a...více

14. 9. 2014 | 23:58 | Pepé

á... ozval se pan makléř, nagelovaná hlava, agent s teplou vodou... více

30. 7. 2014 | 0:02

A vy chcete kupovat nemovitost, prodávat nemovitost a nebo jen podojit realitku? více

28. 7. 2014 | 21:44

Obávám se, že si pletete dvě možné aktivity realitní kanceláře. RK buď zprostředkovává prodej a tedy zastupuje prodávajícího a hledá kupce. A nebo vyhledává nemovitost pro kupujícího a zastupuje toho. Viděl jste někdy realitku...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Rally, Základní kapitál, Předpokládaná doba dožití, spotřebitel, elektronická evidence tržeb, mobilní operátoři, lime, vodafone, BH Securities, Burzovní komora, radka dudová, forwardové obchody, je, ceny zboží, cizinci, herman kahn, Platební karta, sms

3H01636, 4C40689, 4P75572, 1U56446, 1SY3450

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK