Před časem moje známá koupila byt v novém bytovém komplexu v Praze a chlubila se, že má VIP sousedku. Developer totiž z reklamních důvodů poskytl jeden krásný velký a drahý neobsazený byt k užívání na rok jakési missce. Královnu krásy sice v domě příliš nevídali, protože byla zřejmě většinu času někde v zahraničí, ale nakonec kolem ní byl stejně pěkný rozruch. Po roce se totiž zjistilo, že za velkoryse poskytnuté bydlení nikdo neplatí – ani zálohy za energie a služby, ani za správu bytového domu a ani příspěvky do fondu oprav. Vznikl tak dluh 89 tisíc korun.
Celebrita se hájila, že má ve smlouvě přislíbeno užívání bytu zdarma. A jen díky zkušenostem jednoho z vlastníků ostatních bytů, který už podobnou situaci zažil, se nakonec podařilo donutit developera dluh uhradit. Vlastníkem bytu, který má povinnost za jeho provoz platit, byl totiž celou dobu právě developer.
Případ je sice starý několik let, ale problém se skrytými dluhy v nových bytových domech je stále aktuální, možná víc než kdy předtím. Potvrzuje to i Jan Halík, poradce Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. Nabídka nových bytů totiž násobně převyšuje poptávku po nich. Byty zůstávají řadu měsíců po kolaudaci neprodané, ve vlastnictví developera. Ten jen jako vlastník automaticky členem společenství vlastníků jednotek (SVJ) a měl by stejně jako všichni ostatní vlastníci platit provozní náklady svých bytů a také za ně přispívat do fondu oprav. Jenže někteří developeři to nedělají a prochází jim to, protože ostatní vlastníci se o to nezajímají. Účty ovšem platí společenství.
Společenství vlastníků jednotek (míněno bytových jednotek, tedy bytů) vzniká v bytovém domě automaticky ve chvíli, kdy je v pořadí třetímu vlastníkovi zapsanému do katastru nemovitostí doručena smlouva o převodu jeho „jednotky“ do vlastnictví s vyznačením vkladu. Členem společenství se všemi právy i povinnostmi se stáváte automaticky, jakmile nabudete k bytu vlastnické právo.
Vlastník bytu v bytovém domě by měl znát aspoň zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů). Kromě toho společenství vlastníků jednotek musí dbát na dodržování dalších norem, např. ustanovení stavebního zákona, zákona o hospodaření energií, o odpadech, požárně-bezpečnostních předpisů a řady vyhlášek, např. o revizích elektrických a plynových spotřebičů i jejich rozvodů v bytech. Případnou penalizaci za jejich nedodržení zaplatí všichni.
„Pro všechny, kteří si kupují byt, je důležité vědět, co vlastnictví jednotky v bytovém domě a zejména členství ve společenství vlastníků obnáší. Měli by se umět předem ptát na řadu důležitých věcí, ale oni často nevědí ani to, že existuje nějaký zákon o vlastnictví bytů,“ říká Jan Halík a dodává: „Nemají tedy ani tušení, že sdílí s ostatními vlastníky práva, povinnosti a také případné skryté dluhy, které pak budou třeba muset zaplatit.“
Někteří developeři jsou natolik „prozíraví“, že si pro sebe dopředu dovedou zajistit výhody. Proti kterým nemůžou nic dělat ani vlastníci, kteří se o chod společenství zajímají. Společenství vlastníků jednotek totiž vzniká podle zákona automaticky vzápětí poté, co je třetímu vlastníkovi v pořadí doručena smlouva o převodu jeho bytu do vlastnictví s vyznačením vkladu do katastru nemovitostí. Do 60 dnů od tohoto data se musí konat ustavující shromáždění společenství, které schválí stanovy a zvolí výbor, případně odhlasuje další významné dokumenty vztahující se ke společnému vlastnictví. Ustavující shromáždění většinou připravuje a svolává developer, protože je to jeho povinnost jako původního vlastníka budovy. Zpravidla má v té době také tak velký vlastnický podíl, že ostatní vlastníky přehlasuje a pohodlně si prosadí, co mu vyhovuje.
Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.
Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.
Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí
Setkala jsem se případem, kdy developer prosadil do stanov společenství vlastníků „dohodu“, že na provoz společných prostor, za úklid, odvoz odpadu a správu bytového domu i příspěvky do fondu oprav bude vlastník každého bytu přispívat stejně. Podle zákona se platívá v závislosti na velikosti bytové jednotky – není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
Byty, které se developerovi nepodařilo prodat, patřily k těm největším, takže developer si takto „prohlasoval“ pěknou slevu na příspěvcích na společné náklady. Samozřejmě na úkor vlastníků ostatních bytů, zejména těch menších. Dlouho se pak nedařilo dosáhnout změny způsobu rozúčtování nákladů zakotvené ve stanovách společenství vlastníků jednotek, protože k tomu je třeba tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů na shromáždění vlastníků.
Jiným odstrašujícím příkladem byl developer, který měl současně správcovskou firmu a prosadil si, že dům bude svěřen do správy právě jí. Inkasoval pak za to tučné měsíční poplatky. Trvalo dva roky, než byli vlastníci schopni dát na shromáždění vlastníků dohromady nadpoloviční většinu hlasů a odhlasovat změnu správce.
Někdy lze možná udělat jen málo, někdy by ale i to málo stačilo. Jenže, jak varuje Jan Halík, že mnozí vlastníci se často nejsou ochotni na správě společného majetku podílet, nemají čas nebo v domě nebydlí, byt pronajímají a víc se nestarají nebo si prostě myslí, že to není důležité. Pokud se však nerozumí chodu společenství, neúčastní se ho a nedohlédnou si na správu a na finance...
Jan Halík uvádí ze své zkušenosti odstrašující příklad malého společenství vlastníků v novém domě, kde předseda o všem rozhodoval sám. Ostatní vlastníci bytů nevyžadovali podrobné informace a doklady o hospodaření společenství. Po letech se ukázalo, že se neproplácejí některé faktury, část společných peněz byla použita na soukromé účely, a další závažné nedostatky. A brzy také to, že na předsedův vlastní byt už byla uvalena exekuce...
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
