Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

Když kupujete družstevní byt, dopředu si zjistěte, jak se družstvo staví k převodu bytů do vlastnictví členů družstva. Může se totiž stát, že přijdete do bytového domu, kde polovina obyvatel již svoje byty vlastní a převod bude rutinní, samozřejmý krok. Ale můžete se taky stát pionýrem – prvním „narušitelem“ družstevního fungování, který bude chtít převést byt do vlastnictví. Znamená to nejdřív vyčlenit jednotky v bytovém domě, a tedy zpracovat a podat na katastr prohlášení vlastníka, založit společenství vlastníků jednotek a různé další procedury. Čím líp budete vědět, co je třeba udělat, tím spíš družstevníky přesvědčíte, aby se převody uskutečnily.

Základní podmínka pro získání bytu do vlastnictví je splnění všech závazků, které vůči bytovému družstvu máte. Může to být nesplacená anuita, ale taky úvěr na zateplení nebo rekonstrukci bytového domu. Myslete na to ve chvílích, kdy se družstvo chystá k novým závazkům. Možná bude výhodnější nejdřív převést byt do vlastnictví člena družstva a podílet se na splácení už coby vlastník jednotky.

Když se zavážete ještě coby družstevník, zavřete si možnost převodu do vlastnictví na mnoho let dopředu – dokud nebudou závazky splacené. V některých případech je ovšem možné s bankou vyjednat jiný postup, například uvolnění zástavního práva z konkrétní jednotky po zaplacení alikvotní části pohledávky banky připadající na danou jednotku a podobně.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Kdo rozhodne?

Coby družstevník nemáte dnes žádný zákonný nárok na převedení bytu do vlastnictví. Záleží plně na členské schůzi družstva, jestli vám převod povolí. Bývaly časy, kdy pro družstva existovala zákonná povinnost převést byt na základě družstevníkovy žádosti do jeho vlastnictví, jsou už ale dávno pryč.

Nárok na převod máte v současnosti jedině u nových družstevních bytů, které v posledních letech stavějí developeři – tam rovnou vzniká prohlášení vlastníka a nárok na tento převod je upraven ve stanovách bytového družstva. Jakmile máte závazky splacené, dochází k bezplatnému převodu. Ve všech dalších případech budete muset svolat schůzi členů družstva, a pokud vám převod neschválí, nemáte na něj nárok. Vždycky tedy záleží na tom, jak přesvědčíte o výhodách tohoto postupu představenstvo a ostatní členy družstva.

Krok první: Prohlášení vlastníka

Abyste mohli získat svůj byt, bude třeba nejdříve rozdělit dům na bytové jednotky. Z jedné nemovitosti, která patřila jednomu vlastníkovi (družstvu), se tedy stane mnoho nemovitostí – bytů, které bude možné jednotlivě převést (budou samostatnými předměty právních vztahů). Vymezení a výměra těchto jednotek se závazně stanoví v prohlášení vlastníka, které musí družstvo nechat vyhotovit.

Ve většině případů bude nutné nejprve investovat do precizního zaměření celého bytového domu – všech bytových jednotek a rovněž nebytových prostor a společných částí. Potřebovat budete také stavební dokumentaci k domu. Jakmile je vyhotoveno prohlášení vlastníka, podá jej družstvo na katastr nemovitostí. Teprve po „zavkladování“, když vidíte v katastru nejen celý bytový dům, ale rovněž jednotlivé bytové jednotky a vlastnická práva k nim, můžete začít s převodem do vlastnictví.

Krok druhý: Smlouva o převodu

Existuje-li prohlášení vlastníka a bylo-li podáno na katastr nebo je už v katastru zapsáno, můžete přistoupit k sepsání smlouvy o převodu bytu do vlastnictví člena družstva. Účastníky budete vy – žadatel o převod bytu (nabyvatel) – a bytové družstvo – vlastník nemovitosti. Na základě této smlouvy potom podáte návrh na vklad svého vlastnického práva k jednotce do katastru, jeho přílohou bude předmětná smlouva o převodu. Nezapomeňte, že teprve až budete zapsáni v katastru, stáváte se skutečně vlastníkem nemovitosti.

Došlo-li k vyčlenění bytové jednotky v bytovém domě ještě podle starého zákona o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.), je důležitým obsahem smlouvy přesný popis jednotky – kromě výměry nezapomeňte ani na společné prostory a související pozemky (řídit se můžete i v tomto případě článkem Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?). Součástí smlouvy by měly být také půdorysy všech podlaží, které určují polohu jednotek v domě, a jejich výměry.

Jednotky vyčleněné podle nového občanského zákoníku už tak rozsáhle popsané být nemusí, jsou ale oproti starým jednotkám jinak právně definovány. Doporučuji tedy vždy požádat právníka zběhlého v realitním právu, aby smlouvu připravil.

Krok třetí: Společenství vlastníků

Z členství v družstvu jste se vymanili, ale ihned vzniká potřeba nového právního subjektu, který by zajistil společnou správu bytového domu. Je-li v domě alespoň pět jednotek a nejste-li jediným pionýrem, který se odtrhnul od zbytku družstevníků, musíte ze zákona vytvořit společenství vlastníků jednotek (tzv. SVJ). Povinnosti vzniká, jakmile jste minimálně tři vlastníci alespoň tří jednotek (takže stačí, když to budete vy, družstvo a ještě někdo).

Jakou budete mít v novém subjektu rozhodovací pravomoc? Zatímco v družstvu má každý člen jeden hlas, v „esvéjéčku“ se určuje síla vašeho hlasu podle toho, kolik metrů čtverečních vlastníte, respektive jak velký máte podíl na společných částech nemovitosti. Pokud tedy zůstane družstvo v bytovém domě většinovým vlastníkem, zřejmě bude nadále v rámci shromáždění společenství vlastníků rozhodovat o většině záležitostí družstvo, na základě závěrů své členské schůze.

Sdílejte článek, než ho smažem