Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

| rubrika: Seriál | 15. 7. 2015 | 3 komentáře
Třicet procent z tržní ceny dolů – tak reaguje realitní trh na družstevní vlastnictví. Dobré zprávy pro kupující, neradostné pro prodávající. Jak prodat svůj družstevní podíl co nejvýhodněji?
Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

Nereálná očekávání. Na realitní trh s nimi přichází skoro každý, kdo prodává nemovitost. Majitele družstevních bytů ale postihují ještě o něco častěji a silněji než ostatní. Rozčarování ze skutečné tržní ceny zažívají zejména ti, kteří se při odhadu řídili cenami bytů v osobním vlastnictví nebo developerských projektech.

I cenové mapy, které jsou jinak pro odhad ceny dobrým vodítkem, vycházejí ze zápisů v katastru nemovitostí, kde se převody družstevních podílů neevidují. Rozdíl v ceně přitom může být oproti osobnímu vlastnictví až 30 procent.

Developeři zase prodávají družstevní byty za vyšší ceny, protože garantují kupujícím převod do osobního vlastnictví, hned jakmile byt splatí.

Volají z režie: Družstevní není váš

A – právě volají z režie, že na dveře buší rozčilení právníci, co jim to děláme, že to říkáme špatně. Prý se nesmí říkat, že člověk vlastní družstevní byt nebo že developer prodává družstevní byt. Přesně a správně se říká, že je člověk vlastníkem družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu že developer prodává družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu.

Ok, pánové, máte pravdu. Ale už zůstaneme u toho stručnějšího a obvyklého vyjádření, i když není docela přesné. A odkážeme na první díl seriálu o družstevním bydlení, kde jsme si pojmy myslím vyjasnili:

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Možnost převodu je rozhodující

Koupě družstevního podílu s sebou nese pro kupující několik nevýhod, za které se platí právě těmi 30 procenty. Především jde o to, že se kupující nestanou skutečnými vlastníky nemovitosti, ale pouze členy družstva, respektive tedy vlastníky družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu. Skutečným vlastníkem nemovitosti, tedy bytového domu, případně bytů vyčleněných jako jednotky, je bytové družstvo. Druhá největší nevýhoda je důsledkem té první – nemohou koupi financovat hypotečním úvěrem, pokud nedají do zástavy ještě jinou svoji nemovitost.

Čím reálnější je tedy možnost převodu bytu do vlastnictví, tím vyšší cenu můžete nakonec nastavit. Pokud členská schůze schválila zahájení převodu, už bylo zpracováno prohlášení vlastníka, nebo jsou některé byty dokonce už převedeny, můžete se cenou přiblížit bytům v osobním vlastnictví. Získáte-li písemně potvrzení bytového družstva, že bytové družstvo převede byt do roka do vlastnictví člena družstva, banky kupujícímu umožní čerpat i hypotéku, formou takzvaného předhypotečního úvěru.

Vaše první kroky by tedy měly vést na družstvo – prodej družstevního podílu sice nemusíte předem oznamovat ani nemusíte žádat o povolení, ale vyplatí se vám zjistit, jaké jsou plány s převodem do osobního vlastnictví. Všechny garance, které pro kupujícího získáte, můžete napsat rovnou do inzerátu – například „možnost převodu do osobního vlastnictví do jednoho roku“.

Vyplatí se byt nejdřív převést?

Možná zvažujete, jestli nebude výhodnější byt nejdříve převést z družstva do svého vlastnictví a až potom prodat. Dobře si to spočítejte, zejména s ohledem na svůj čas a také na povinnost platit daně – při prodeji bytu ze svého vlastnictví budete muset zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, která se na družstevní podíl nevztahuje. Tato daň (nenechte se zmýlit názvem: ačkoli je to daň z nabytí, platí ji dosud obvykle ten, kdo nemovitost pozbývá) je čtyři procenta z kupní ceny nemovitosti.

Pokud ovšem nespěcháte a dokážete převodem zvýšit cenu o více než čtyři procenta (a to se obvykle podaří), může se převod do osobního vlastnictví vyplatit, zejména pokud už dochází k převodům  ostatních bytů v bytovém domě a prohlášení vlastníka i společenství vlastníků už byla stejně založena.

Jak na to, se dočtete v článku Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva. Zvýšení ceny bytu vás v tomto případě bude stát nezbytnou administrativu spojenou s převodem.

Časový test: Kdy budete osvobozeni

Takzvaný časový test pro daň z příjmů je při převodu družstevního podílu s právem nájmu bytu o něco odlišný od osobního vlastnictví. Osvobozeni od placení daně z příjmů budete, pokud:

  • použijete všechny získané prostředky z prodeje na svoji další bytovou potřebu
  • vlastníte družstevní podíl nebo nemovitou věci déle než pět let

Pro družstevní byty ale neplatí osvobození platné u prodeje bytu v osobním vlastnictví, tam jste osvobozeni také tehdy, když bydlíte v nemovitosti bezprostředně před prodejem déle než dva roky. 

Kupujete? Prodáváte? Poradíme!

Dokážeme poradit při koupi i prodeji nemovitosti, prověřit fyzický stav nemovitosti i její kondici po stránce práva. Připravíme smlouvy. Samozřejmě si za to necháme zaplatit. A přece ve výsledku nejspíš ušetříte!

Jak ještě zvýšit cenu družstevního bytu

Co dělat, když je osobní vlastnictví v nedohlednu? Výhoda, kterou můžete nabídnout kupujícím (výměnou za vyšší než nízkou cenu bytu), je rychlost převodu družstevního podílu – žádné čekání na katastr nemovitostí ani jednání s bankou o hypotečním úvěru (kupující musí mít kupní cenu z vlastních zdrojů). Po podpisu rezervační smlouvy může vše proběhnout ráz na ráz – až o dva měsíce rychleji než v případě bytu v osobním vlastnictví.

Tržní cena bytu ovšem samozřejmě záleží nejvíce na tom, v jaké je lokalitě, v jakém je stavu, jakou má výměru a podobně. Žádný návod na univerzální cenu družstevního bytu třeba 2+kk v Praze nedostanete – cenové rozdíly jsou obrovské, jak je vidět už při letmém pohledu do SReality. A fungovat tedy budou tipy a triky platné i pro byty v osobním vlastnictví. Zatímco rekonstrukce se nevyplatí, investovat můžete například do home stagingu nebo profesionálních fotografií – cílem je udělat dobrý první dojem v záplavě nepříliš atraktivních snímků na realitních serverech.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Jak může družstvo vstupovat do prodeje

Převod členských práv a povinností (za úplatu) bude mít po správném stanovení tržní ceny hodně podobný průběh jako prodej bytu v osobním vlastnictví. Od družstva nepotřebujete souhlas, ale měli byste se informovat, jestli stanovy nějak neomezují to, na koho můžete družstevní podíl převést. Můžete se setkat zejména s omezeními ve vztahu k cizincům.

Zatímco státu nebudete muset platit daň z nabytí, družstvu zaplatíte zpravidla poplatek, který má pokrýt náklady na administrativu spojenou s převodem členského podílu. Každé družstvo si tento poplatek stanovuje samo, jeho výši schvaluje členská schůze a povinnost ho zaplatit je na vás, prodávajícím.

Místo kupní smlouvy vás potom čeká smlouva o převodu družstevního podílu, kterou byste měli nechat vždycky zkontrolovat právníkem – není o tolik jednodušší než kupní smlouva, aby se vyplatilo spoléhat na vzory smluv z internetu. Zásadní je přesný popis družstva, ve kterém se družstevní podíl převádí, včetně specifikace družstevního bytu, jehož nájem je spojen s předmětným družstevním podílem, stanovení úplaty za převod družstevního podílu i dohoda o tom, za jakých podmínek proběhne úhrada peněz mezi kupujícím (nabyvatelem) a prodávajícím (převodcem).

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+18
Ano
Ne

Diskuze

16. 7. 2015 | 21:16 | ttt

Na zaklade vlastni zkusenosti nedoporucuju (kupci) spolehat na sliby druzstva ohledne vypracovani prohlaseni vlastnika. Pokud to do slibeneho terminu 12 mesicu nestihnou, nic si na nich nevezmete, zatimco banka si na vas...více

15. 7. 2015 | 19:53 | jarda

Staci dobry realitni makler a par falesnych inzeratu. S jistotou mohu tvrdit ze budete tratit max. 10% ceny. Jen je dulezite vedet jak na to! více

15. 7. 2015 | 15:27 | Jiris

Smlouva o převodu družstevního podílu za peníze (kupní cenu) je kupní smlouva. Není to kupní smlouva na nemovitost, ale kupní smlouva na věc movitou. více

Čtenáři také navštívili

1. 7. 2015 |  | 11 komentářů

Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

Nic není při prodeji důležitější než bezpečný tok peněz od kupujícího k prodávajícímu. Potřebujete jistotu, že vám kupující zaplatí a že nedojde ke zpronevěře. Jak správně nastavit podmínky transakce?

17. 6. 2015 |  | 13 komentářů

Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

Záleží jen na bytovém družstvu, jestli vám umožní převod bytu do vašeho vlastnictví, nebo ne. A je docela možné, že se družstevníci nebudou hrnout do přípravy prohlášení vlastníka, založení společenství...

3. 6. 2015 |  | 1 komentář

Družstevní byt: Jak získat svůj podíl

Převod družstevního podílu může být docela rychlý proces, pokud máte vyřešené financování. Jinak budete muset hledat družstvo, které vám přislíbí převod do osobního vlastnictví, nebo novostavbu.

20. 5. 2015 |  | 25 komentářů

Družstevní byt: V čem je výhodnější než byt v osobním vlastnictví

Desetina českých domácností bydlí v družstevním bytě. V nabídce realitních serverů je družstevních bytů dokonce dvacet procent a nové staví i developeři. Proč?

6. 5. 2015 |  | 19 komentářů

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

Kupujete byt, ale na katastr nepůjdete. Kupní cenu zaplatit musíte, ale byt zastavit nemůžete. Družstevní bydlení je tak trochu oblečené neoblečené.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Standardní množství, Úvěrový limit, Alikvotní úrokový výnos, životní styl, platební karty, česká národní banka, devizy, koruna, Výnosy z dluhopisů, rozpočtový výbor, středoevropská burza, Bear Stearn, bhe energy, vědomostní, soutisková značka, Radek Urban, Vklad s výpovědní lhůtou, škody na zdraví

2SD7118, 2E21146, 2SD7118, 2E21146, 1A10000

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK