Zdroj: Pleska / Midjourney
Co nejzajímavějšího se podle vás teď na hypotečním trhu děje?
Jako člověk, který se většinu kariéry věnoval hypotékám, se nejvíc raduji z toho, že se vrátily mezi profitabilní produkty. Pamatuji, když se koncem roku 2021 kvůli extrémně nízkým úrokovým sazbám marže bank na hypotékách blížily nule. Teď odhaduji že marže můžou být na úrovni jednoho procenta. To je rozumná marže, která bankám dává prostor, aby hypotéky neomezovaly ve prospěch profitabilnějších produktů. Zdůrazňuji, že jde o pohled za banky. A jsem také zvědavý, co s hypotečním trhem udělá zrušení požadované výše DSTI.
Jakou změnu to podle vás přinese? Jedna věc, že Česká národní banka zrušila požadavek na DSTI, druhá jsou interní požadavky banky na příjem klienta.
To samozřejmě máte pravdu. Ale před zavedením ukazatele DSTI jsme v ČSOB byli benevolentnější, než jak ho pak Česká národní banka (ČNB) nastavila. Myslím, že požadavek centrální banky, že na splátku úvěrů může jít nejvíce 45 procent měsíčního příjmu, byl poměrně přísný. A je pro mě trochu nepochopitelné, proč ten limit nyní úplně zrušila, když ze dne na den v ekonomice k ničemu převratnému nedošlo. Proč tam nenechala nějaké jiné maximum měsíční splátky, to si neumím vysvětlit. Díky zrušení DSTI se pro určitou část klientů stanou hypotéky dostupnější, protože nebudou tolik narážet na výši svého příjmu. Nedokážu ale odhadnout, jak velká bude.
Chystají se změny u předčasných splátek hypoték, pro lidi budou dražší. V minulosti to bylo jedno z témat, ke kterému jste se hodně vyjadřoval, a tvrdil jste, že bez toho banky přistoupí k omezení delších fixací, nebo přejdou na plovoucí sazby hypoték.
To si myslím stále. Už jsem mimo banku, tak můžu být otevřenější. To stanovisko ČNB z roku 2019 jsem nikdy nechápal. Určila bankám, že při předčasném splacení mimo termín fixace a mimo situace, které stanoví zákon o spotřebitelském úvěru, klientům mohou účtovat jen administrativní náklad v řádu stokorun. Náklady, které tím pro banky vzniknou, až dojde k poklesu úrokových sazeb, jsou obrovské.
V bankovnictví pracuje od doku 1995. Třináct let byl předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky. Od roku 2017 působil v představenstvu ČSOB, kde byl zodpovědný za retail. Loni ke konci září musel funkci nečekaně opustit. Od února 2023 působí jako šéf společnosti JRD, která se věnuje developmentu a působí v energetice a likvidaci odpadů. Je členem dozorčích rad Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a Centra Paraple.
O jakou sumu jde?
Když jsme si to počítali někdy v roce 2022, tak od zavedení v roce 2019 a s výhledem do rozumně vzdálené budoucnosti to v naší skupině nebylo o nákladu ve stamilionech, ale v miliardách korun. A pokud se inflace v polovině příštího roku bude posouvat ke dvěma procentům a novela, která předčasné splacení má nově regulovat, by se letos neschválila, tak by příští rok na hypotečním trhu mohl nastat refinanční šrumec a banky na něm budou krvácet. Můžete namítnout, že teď si banky vydělávají na depozitech. Ale má to tak být? Vadí mi ta nespravedlnost. Banka garantuje klientovi sazbu na hypotéku na pevnou dobu, ale klient ji může splatit kdykoliv a bance za to poslat pár stokorun. To se neděje v žádném jiném odvětví.
Vládní návrh, aby poplatek za předčasné splacení byl maximálně dvě procenta ze zbývající jistiny, je už v Poslanecké sněmovně. Proč vás to téma znepokojuje?
Protože v kontextu projednávání ozdravného balíčku bude politická podpora této novely vnímaná jako protiklientská a bude ji těžké získat. Pokud vím, ani v koalici na tom není úplná shoda. Mám obavu, aby prošla aspoň ta dvě procenta. A i ta můžou banky hodně bolet.
Poplatek dvě procenta vám přijde nízký?
Podle mě by poplatek žádný strop mít neměl a klient by měl bance uhradit náklady, které jí tím vzniknou. Samozřejmě, měl by mít dopředu informaci, myslím tím jasně daný vzorec výpočtu, ze kterého se tyto náklady skládají. Ten součástí novely zákona snad bude. Dvě procenta jsou kompromis, který vzešel z jednání bankovní asociace, ČNB a předkladatele zákona. Jenže – když sazby půjdou dolů třeba na 3,5 procenta, což úplně příští rok vyloučit nelze, a vy budete mít hypotéku s fixem na pět procent a budou vám zbývat do nové fixace tři čtyři roky, tak se vám předčasné splacení i s dvouprocentním poplatkem vyplatí a banka na tom bude tratit.
Nastěhujte se do vlastního! Poradíme.
Na nový dům či byt najdeme hypoteční úvěr s nejvýhodnějšími podmínkami. Stejně jako půlmilionu klientů před vámi.
Zavedením poplatku by si ale zase banky víc uvázaly klienta a mohly by z toho těžit.
Jenže ono to bude mít opačný efekt. Konkurenční souboj o klienta ještě přiostří. Banky budou mít větší jistotu, že s nimi klient zůstane po dobu fixace. V praxi to bude znamenat, že klient s nimi zůstane delší dobu i se svými dalšími bankovními aktivitami. Takže klienti s hypotékou se budou bankám vyplácet víc než dosud. Banky budou ochotnější snížit si marži na hypotékách. Konkurence na úrokových sazbách ještě víc přiostří.
Novela by měla vstoupit v platnost 1. ledna 2024. Jak rychle se podle vás projeví na hypotečním trhu?
Nebude to hned od ledna. Platnost upravených podmínek by podle návrhu novely měla nastat až po uplynutí osmi měsíců od termínu vyhlášení zákona. Pokud by například zákon byl vyhlášen 31. prosince 2023, nová pravidla pro předčasné splacení hypoték by začala platit 1. září 2024. A jestliže během té doby půjdou sazby na finančním trhu víc dolů, banky na to budou reagovat a dostanou se tím do velmi nepříjemné situace. V přechodném období bude možné refinancovat hypotéky stále jen za ten současný administrativní poplatek, tedy v řádu stovek korun.
Na jaké úrovni vy osobně vidíte hypoteční sazby na konci letošního roku a v polovině roku 2024?
Když budu vycházet z toho, co nyní slyším od makroekonomů, tak nevěřím, že ČNB do konce letošního roku půjde se sazbami dolů. Budu-li optimista, tak se to může stát nejdřív ve druhém čtvrtletí 2024. Očekával bych, že k viditelnějšímu poklesu hypotečních sazeb zhruba o jeden procentní bod by mohlo dojít na přelomu prvního a druhého pololetí příštího roku. Ale jak víme z minulosti, ne vždy moje odhady vyšly a může se stát samozřejmě leccos – nikdo nepředpokládal, že úroky půjdou tak rychle nahoru, a nikdo neví, jestli se tak rychle nebudou snižovat.
Nedávno hnutí Ano přišlo s návrhem na vícegenerační hypotéky, se kterými by se lidé při současných vysokých cenách nemovitostí dostali k vlastnímu bydlení, protože by se jim tím snížila měsíční splátka. V minulosti o tom někteří bankéři také mluvili. Co si o tom myslíte?
Ano, zmiňují se možnosti hypoték na 40 a více let. Já jsem k tomu skeptický, protože prodlužováním splatnosti nad 30 let, se vám měsíční splátka nesníží tak výrazně, aby to hrálo podstatnější roli ve větší dostupnosti hypoték. Myslím, že by o to nebyl velký zájem ani mezi bankami, ani mezi i klienty. Přece jen z pohledu rizika a kvality zástavy je pro banku nemovitost na 40 a více let docela dlouhá doba. Při rozhodování klienta o hypotéce je přitom druhým hlavním parametrem po úroku právě výše částky, kterou lidé bance přeplatí. Jsem přesvědčený, že kdyby klient viděl, kolik by ho to při splatnosti 40 a více let stálo, tak si to většinou rozmyslí. Prodlužování splatnosti hypoték nad 30 let není nakloněna ani ČNB.
Skutečně mají banky nějakou ztrátu, když klient hypotéku předčasně splatí? Je opodstaněná snaha bank upravit zákon o úvěrech tak, aby při předčasném splacení získaly od klientů na poplatcích víc peněz? Tady je loňská anketa.
Jak jsou hypotéky spojeny s vaší novou pozicí?
Skupina JRD tento produkt využívá ve svém byznysu, respektive hypotéku využívají naši klienti. Dlouhodobě se o ně stará náš externí spolupracovník, ale samozřejmě, hypotéka je produkt, který vzhledem ke své předchozí kariéře sleduji. Považuji ho tak trochu za svůj a mám ho rád. Stále mě zajímá porovnávání retailových služeb bank. Když jsem v ČSOB dostal na starost retailovou část, založil jsem si kvůli tomu účty ve většině bank. Po odchodu z ČSOB jsem je nezrušil, jen se teď na to srovnávání dívám s větším odstupem.
Co jste při tom zjistil?
Jako už běžný klient, který neřeší každý den, jestli mu něco v bance vydělává, nebo ne, jsem zjistil, že toho od ní potřebuji vlastně docela málo. Kdybych měl takto nezaujatý pohled i v bance, snažil bych se produkty a služby v retailu ještě víc zjednodušit. Být v tom ještě radikálnější a razantnější.
V čem konkrétně?
Myslím, že retailové bankovnictví má být jednoduché. Nasazované změny by měly být pozvolné, ale viditelné, změny by neměly lidi překvapovat a měly by být pro ně příjemné, protože většinou lidé změny moc nechtějí. Bankéři přitom mají tendenci přinášet nejen do aplikací vylepšení, která jsou pro klienty zbytečná. A i když jde třeba o dobrou věc, pak zase mnozí klienti nevědí, že si ji mohou nastavit, protože personifikovaná komunikace vůči klientům má v bankách stále obrovské rezervy.
Jeden z příkladů je produkt ČSOB Drobné. Ten umožňuje každou platbu kartou v obchodě i na internetu zaokrouhlit na nejbližší dvacetikorunu a zaokrouhlené drobné automaticky investovat. Ještě za mého působení mě kolegové přesvědčili, i když jsem se tomu strašně bránil, že to musíme ještě trochu vymazlit a přidat další možnosti ovládání. Dodneška nevím, jestli to tam implementovali, nebo ne. Nebo se podívejme na Revolut. Když začínal jako platforma pro směnu valut, byl jednoduchý a srozumitelný. Postupně se v něm začaly objevovat další a další služby, které od něho nepotřebuji, protože na správu peněz a transakce mám svou domovskou banku. Tím pro mě Revolut ztratil kouzlo.
V ČSOB jste mimo jiné měl na starosti pobočkovou síť. Jak teď s odstupem nahlížíte na zavírání poboček a jaký vývoj v tom očekáváte?
Zhruba před pěti lety, když jsem v ČSOB dostal na starost pobočkovou síť, jsme měli – včetně finančních center Poštovní spořitelny – zhruba 270 poboček. Když jsem loni v září odcházel, bylo jich asi 180. Předchozí šéf ČSOB John Hollows sázel víc na digitální bankovnictví než na pobočky. To neznamená, že chtěl banku bez poboček. Chtěl, aby jich bylo méně a byly menší. Z diskuzí s nynějším šéfem ČSOB Alešem Blažkem vyplynulo, že na to měl trošku jiný pohled. Chtěl, aby se síť stabilizovala, protože lidí, kteří stále chtějí chodit na pobočky, je hodně. Osobně si myslím, že jsou klienti a místa, kde pobočky budou vždycky zapotřebí. Na druhou stranu, klientům většinou bude stačit funkční a kvalitní digitální bankovnictví v kombinaci s dostupným a ochotným call centrem.
Olga Skalková
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
21. 7. 2023 11:02, Richard Fuld
Banky vždy, když půjčují peníze, tak půjčují nově vzniklé peníze. Vlastní aktiva půjčovat nemohou.
Pokud banka půjčí klientovi za plovoucí úrokovou sazby, pak jí předčasným splacením hypotéky žádné náklady nevzniknou. Pokud ale klient požaduje fixaci úrokové sazby, pak banka poskytnutím fixované hypotéky přebírá na sebe riziko změny úrokových sazeb, které musí (regulace ji k tomu nutí) zajistit. Uvedené zajištění úrokového rizika je beznákladové, pokud klient dodrží sjednané podmínky a splácí dluh po celou dobu fixace.
Pokud ale dojde k předčasnému splacení hypotéky, pak banka musí předčasně ukončit i kontrakt, který sloužil k zajištění rizika změny úrokových sazeb, což pro banku znamená nemalé náklady, které by měl uhradit klient, který požadoval fixaci a pak nedodržel sjednané podmínky.
V žádném případě zde nejde o ušlý zisk. Jde o náklady vzniklé bance předčasným ukončením zajištění rizika spojeného s poskytnutou hypotékou se zafixovanou sazbou.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.