Předčasné splacení hypotéky může zdražit, souhlasí úřad

Petr Kučera | rubrika: Co se děje | 29. 8. 2022 | 4 komentáře
Pravidla pro předčasné splacení úvěru na bydlení mají být jasnější. Ministerstvo financí vychází vstříc bankám, podle kterých dosavadní podmínky jednostranně zvýhodňují dlužníky.
Předčasné splacení hypotéky může zdražit, souhlasí úřad

Zdroj: Shutterstock

Za předčasné splacení hypotéky by si banky nově mohly účtovat řádově i desítky tisíc místo dosavadních stovek korun. Umožnit to má novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou navrhuje ministerstvo financí.

Jako „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením,“ by banky mohly po klientech nově požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu, kterou má sledovat Česká národní banka. Maximálně by banky mohly chtít dvě procenta ze splácené částky.

Ministerstvo tak vychází vstříc dlouhodobé snaze bank o spravedlivější výpočet. Dosavadní výklad České národní banky totiž výrazně zvýhodňuje klienty. Se změnou souhlasí i nezávislí experti, jak ukázala například loňská anketa webu Peníze.cz.

Chystaná novela přináší i některá vylepšení pro klienty. Administrativní náklady mají být nově zastropovány, a to částkou 1000 korun. Rozšíří se také výjimky, kdy lze úvěr na bydlení předčasně splatit zcela zdarma.

ČNB měla přísnější výklad

Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016 a vedle nových hypoték se týká i těch starších, pokud nové fixační období začalo po tomto datu.

Zákon jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu z celkové výše úvěru. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.

V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady. 

Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 stanoviskem: Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou podle ČNB po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun. 

Banky podle ČNB nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňuje ČNB.

Co na to experti?

Zdroj: Shutterstock

Skutečně mají banky nějakou ztrátu, když klient hypotéku předčasně splatí? Je opodstaněná snaha bank upravit zákon o úvěrech tak, aby při předčasném splacení získaly od klientů na poplatcích víc peněz? Tady je loňská anketa.

Předčasné splacení hypotéky má zdražit. Je to spravedlivé?

 

Vysoké poplatky za předčasné splacení požadovaly po klientech především Komerční banka (včetně stavební spořitelny Modrá pyramida) a UniCredit Bank. Klientů se postupně zastali jak finanční arbitr, tak Česká národní banka a nedávno i první soud.

Většina bank sice respektovala výklad ČNB, usilovala však o změnu zákona. Zdůrazňují, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt,“ vysvětloval Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.

„S ohledem na rozsáhlé možnosti, které zákon dlužníkům dává ohledně předčasného splacení zcela zdarma (nyní tímto návrhem rozšiřované o další dvě možnosti) se výpočet nákladů týká především těch spotřebitelů, kteří nemají v úmyslu úvěr „splatit“ a zbavit se tak dluhu, ale refinancovat jej během období fixace úrokové sazby z důvodu aktuálně nižších sazeb na trhu. Tedy těch, kteří fakticky chtějí svůj dluh pouze „přemístit“ k poskytovateli, který nabízí levnější financování,“ podotýká ministerstvo financí.

„Bez jasně definované logiky stanovení účelně vynaložených nákladů v situaci, kdy na trhu bude docházet k poklesu zápůjčních úrokových sazeb, může dojít ke snížení ochoty bank poskytovat pro spotřebitele dlouhodobé fixace (zejména v období nízkých úroků), riziku zvyšování sazeb úroků, obecnému zpřísňování podmínek pro získání hypotéky,“ vysvětluje ministerstvo a souhlasí tak s předchozí argumentací bank.

S podobným návrhem jako teď ministerstvo financí přišel už loni poslanec za ANO Jan Řehounek. Takzvaný přílepek k balíčku změn, které měly podpořit rozvoj kapitálového trhu, ale – stejně jako celý balíček – poslanci nestihli do voleb schválit. Balíček, na němž se v zásadě shodují politici napříč stranami, nyní znovu navrhuje ministerstvo financí, součástí je i změna týkající se předčasného splacení.

Účelně vynaložené náklady? Nově i úrokový rozdíl

Chystaná novela stanoví, že za účelně vynaložené lze považovat administrativní náklady předčasného splacení (uznatelné v maximální výši 1000 Kč) a takzvaný úrokový gap za předpokladu, že součet těchto kategorií nákladů je kladný. Stropem jsou dvě procenta z předčasně splácené jistiny. Banky dál nemají nárok na ušlý zisk.

Zmíněný gap je podle návrhu „rozdíl mezi úrokem, který by dlužník zaplatil podle smlouvy do konce doby fixace úrokové sazby bez využití předčasného splacení (původní úrok), a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho rezidenční úvěr úročen referenční úrokovou sazbou (referenční úrok). Z pohledu věřitele je referenční úrok obnosem, který by získal tehdy, pokud by předčasně splácenou jistinu okamžitě poskytl na trhu jinému dlužníkovi za aktuální tržní zápůjční sazbu“.

Víc možností pro předčasné splacení

Novela má zároveň rozšířit počet situací, kdy je předčasné splacení úvěru na bydlení zcela zdarma. Nově má jít o prodeje nemovitosti, jíž se spotřebitelský úvěr týká (v současnosti může banka požadovat až jedno procento předčasně splácené jistiny, respektive 50 tisíc korun), a také vypořádání společného jmění manželů, pokud se vypořádání týká nemovitosti, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění (nyní bez zákonného stropu).

I pro dříve sjednané úvěry

Nová pravidla předčasného splacení mají podle návrhu ministerstva financí platit pro všechny hypotéky, tedy i pro ty dříve sjednané.

„Tím se také odstraňují odlišné podmínky předčasného splacení úvěrů, které v současnosti platí pro spotřebitelské úvěry na bydlení sjednané přede dnem účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru (před 1. prosincem 2016), a spotřebitelské úvěry na bydlení sjednané po tomto dni,“ píše ministerstvo.

Návrh – součást balíčku změn na podporu kapitálového trhu – teprve míří k připomínkám. Vláda ho reálně může projednat nejdříve v listopadu. Teprve potom by se dostal k poslancům, u nichž by se pravděpodobně zdržel několik měsíců.

Se začátkem účinnosti novely ohledně předčasného splacení se pak počítá až od prvního dne devátého kalendářního měsíce zveřejnění ve Sbírce zákonů, tedy zřejmě až během roku 2023. Teprve pak by nová pravidla začala platit i pro dříve sjednané úvěry.

Petr Kučera

Autor článku Petr Kučera

Šéfredaktor webu Peníze.cz. Zaměřuje se na širokou oblast osobních financí a spotřebitelských témat. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, ale ještě víc než paragrafy má rád média. Vedl zpravodajství České... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+13
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 4 komentářů

A tohle už jste četli?

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

22. 9. 2022 | Jana Divinová | 3 komentáře

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout,... celý článek

Nová cesta k vlastnímu bydlení. Není ale pro každého

20. 9. 2022 | Jiří Hovorka | 2 komentáře

Nová cesta k vlastnímu bydlení. Není ale pro každého

Ownest přináší do Česka trend z anglosaských zemí. Míří na lidi v perspektivních oborech, kteří před sebou mají rychlý kariérní růst a s tím spojený růst příjmů. Pro začátek jim stačí... celý článek

Zdražování hypoték se zastavilo. Zájem o ně prudce klesá

7. 9. 2022 | Petr Kučera

Zdražování hypoték se zastavilo. Zájem o ně prudce klesá

Průměrný úrok u nových hypoték, které teď nabízejí tuzemské banky, po mnoha měsících růstu mírně klesl. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází z nabídkových cen.

Hypotéky nejlépe nabízí Moneta, ukázal test bank

5. 9. 2022 | Petr Kučera

Hypotéky nejlépe nabízí Moneta, ukázal test bank

Zájemce o hypoteční úvěr dokáže nejkvalitněji obsloužit Moneta Money Bank. Vyplynulo to z průzkumu agentury Market Vision, který se letos v květnu a červnu zaměřil na devět nejvýznamnějších... celý článek

Vysoký poplatek za předčasné splacení hypotéky odmítá i soud

22. 8. 2022 | Petr Kučera | 1 komentář

Vysoký poplatek za předčasné splacení hypotéky odmítá i soud

Stavební spořitelna Modrá pyramida ze skupiny Komerční banky prohrála další spor o nepřiměřeně vysoký poplatek, který účtovala klientům za předčasné doplacení hypotéky. Jde o průlomové... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.