Zdroj: Shutterstock
Poslanci by dnes ve druhém čtení měli projednat návrh poslance Jana Řehounka (ANO) na nová pravidla pro předčasné splacení hypoték. Lidé by podle něj bankám platili víc, než musí dnes. Maximálně má jít o 3 % z předčasně splácené částky – s výjimkou situací, které zákon vyjmenovává a je při nich předčasné splacení zdarma.
Banky si stěžují, že podle dnešních pravidel, kdy jim ČNB dovoluje při předčasném splacení od klientů vybírat jen administrativní náklady, přicházejí o takzvané úrokové náklady. Proto zmíněný návrh prosazují.
Sedí to? Skutečně mají banky nějakou ztrátu, když klient hypotéku předčasně splatí? Je opodstaněná snaha bank upravit zákon o úvěrech tak, aby při předčasném splacení získaly od klientů na poplatcích víc peněz?
Když cena peněz dlouhodobě klesá, mají klienti, kteří se z uzavřené hypotéky vyvážou prakticky bezplatně, výhodu. Utečou za lepším a banka, která si na danou hypotéku zajistila zdroje v době vyšších dlouhodobých sazeb, logicky prodělá.
Komu to není jasné, ať si představí opačnou situaci. Pokud hypotéky zdražují, klienti samozřejmě nemají důvod odcházet a rádi celé období, na něž mají sazbu zafixovanou, využijí. A banky, stejně samozřejmě, nemají možnost se „nevýhodné“ hypotéky zbavit, klientovi úvěr vypovědět a peníze, které si na tento úvěr zajistily, půjčit s vyšším úrokem. .
Situace je asymetrická a má to vážné dopady.
Pokud by se současný stav udržel dlouhodobě, budou se banky vyhýbat poskytování dlouhodobých hypoték (ač o ně jejich klienti stojí) a nebo jejich sazby budou tlačit výš, než za situace, kdy by se mohli na splnění závazku ze strany klienta prakticky (specifické životné situace nyní nechme stranou) spolehnout. V důsledku toho by se tak trh mohl dostat až k plovoucí sazbě, což ale není v zájmu klientů, kteří by mohli být vystaveni prudkému růstu splátek z měsíce na měsíc.
Snaha bank o změnu je pochopitelná, ovšem problém tkví spíše ve výkladu stávajícího zákona ze strany ČNB, který byl tak „prospotřebitelský“, že to v delším horizontu spotřebitele i trh poškodí.
Řešit to ovšem zákonem, který si banky samy napíšou a ochotný poslanec ho předloží, je také nesystémové a vytvoří to novou nerovnováhu. Rozumné by bylo počkat si na výsledek soudu, který už problém na podnět jedné významné banky nespokojené s výkladem ČNB řeší.
Banky si stěžují zcela oprávněně. Jde o ekonomicky oprávněný argument, kdy převážná většina hypoték je financována nákupem úrokových swapů a jejich cena se odvíjí rovněž od jejich délky. Jde v podstatě o jistotu, že po dobu této fixace je cena těchto peněz stále stejná. Tedy, že klient má po dobu fixace rovněž garantovanou fixní splátku. Jde tedy v podstatě o vztah, kde si kupuji opci, že se moje měsíční splátka hypotéky v daném čase nezmění, ani když na trhu vyletí úroky nahoru. Předčasné ukončení tohoto vztahu může být pro banku ztrátové a to v situaci, kdy klient splácí úvěr levnějšími penězi, které mu nabídne jiný účastník trhu. Bance však závazek zůstává i po splacení úvěru klientem a z toho plyne ztráta, na kterou banky poukazují.
Před pěti lety nebyl zákonem stanoven jednotný vzorec pro kalkulaci účelně vynaložených nákladů, a to byla chyba. Sjednocení postupu je nutné, banky si totiž situaci vykládají odlišně a aniž by byly v rozporu se zákonem, tak vznikly obrovské rozdíly v účtovaných nákladech klientům. A to bylo pro klienty samozřejmě špatně, bylo to netransparentní, nepředvídatelné a mnohdy i neférové. ČNB před dvěma lety logicky zasáhla, ale vzniknul druhý extrém. Účtovat v tomto modelu, který zde funguje již třetí desetiletí, pouze administrativní náklady není z ekonomického hlediska dlouhodobě přijatelné. Je to špatné pro všechny účastníky trhu, nejistota storen pro zprostředkovatele, ekonomicky pro banky.
Pro klienta to může vypadat atraktivně, ale dlouhodobě na tom nic nezíská, protože banky by musely model změnit a přejit na variabilní sazby nebo velmi krátké fixace. Klienti by ztratili možnost koupit si onu opci, tedy garanci, že budu mít měsíční splátku hypotéky stále stejnou a jsem tak ochráněn proti výkyvům trhu. Koneckonců, jedním z hlavních priorit ČNB je finanční stabilita bankovního sektoru a logicky tedy i stabilita domácností. Je tedy záhodno chybu napravit.
Návrh považuji a rozumný, strop nákladů ve výši 3 % je rozumným kompromisem, který dovolí zachovat model fixací sazeb hypoték a zároveň umožní klientům kdykoli předčasně splatit za rozumné náklady.
Banky podle mého názoru nemají ani tak další náklady spojené s úvěrem, ale opravdu se ochudí o budoucí zisky. S jejich vidinou přitom pravděpodobně dávaly na začátku klientovi výhodnější nabídku, a proto o ně nechtějí přijít. Neměl bych tedy ani tak problém s tím, že by měli klienti platit nějaké penále, ale 3 % mi přijdou naprosto šílená.
Banky se mezi sebou perou o refinancování a přetahují si klienty, protože ti dnes mohou za minimální náklady či poplatky odejít mimo výročí fixace, a banka tak nedostane na úrocích to, s čím počítala na počátku úvěru nebo při posledním refinancování.
V praxi se tak může stát, že klient si vzal hypotéku minulý rok s fixací na 10 let, a dnes od banky odejde, protože dostane lepší sazbu. Banka tak přijde o klienta, se kterým počítala dalších 9 let, ale nemá páku, jak ho udržet, jedině dorovnat protinabídku. Dříve klienti mimo fixaci platili 5 % za každý rok do fixace. To by v daném případě bylo 45 %, což by samozřejmě nikdo nedal.
Nejde tedy o nic jiného, než dát bankám páku na klienty, aby nemohli tak snadno migrovat, a banka měla jistotu svých zisků v době, kdy jdou úrokové sazby dolů.
Upřesnění definice „účelně vynaložených nákladů“ chceme všichni (banky, poradci i ČNB). A rozhodně se nejedná o nic zákeřného. Jde spíše o narovnání situace, aby podmínky byly férové a čitelné pro všechny.
Dnešní úprava vlastně garantuje v rámci fixace úrokové sazby jen maximum. Pokud by úrokové sazby klesly, tak klient může odejít jinam za lepší sazbou a původní bance v rámci účelně vynaložených nákladů (výklad toho dnes umožňuje jen administrativní poplatek, ale rozhodně takto nebylo původně v zákoně myšleno = tedy chceme jen narovnat výklad, dle původního záměru) zaplatí administrativní poplatek cca 1500 Kč.
Nicméně banka si rezervovala sazby za původní ceny a na délku fixace a pokud klient odejde jinam, tak prostě realizuje ztrátu ve výši rozdílu cen za každý rok až do konce fixace.
Odpověď je ano, samozřejmě. Banky mají, jak říkáte „reálnou ztrátu“ z toho, když jejich klient předčasně splatí svou hypotéku v období klesajících sazeb. A racionální klient tak učiní jen tehdy, když sazby klesají. Ostatní speciální důvody pro předčasné splacení zde pro tuto chvíli ignoruji. Stejně tak teď neřeším (pro právní výklad důležitou) sémantiku, jestli se bavíme o nákladech nebo ušlém zisku, ekonomicky je to to samé.
Hypotéka je smlouva mezi dvěma stranami. Pokud je v ní úroková sazba na určitou dobu zafixována, může se stát, že se sazby pohnou a jedna strana na této fixaci vydělá a druhá prodělá.
Představte si, že sazby rostou. Banka by velmi ráda v takovou chvíli zvýšila úrok na hypotéce nebo zavolala klientovi, aby ji předčasně splatil, a ona tak mohla tyto prostředky umístit jinde za zvýšenou sazbu. Ani jedno však během fixace nemůže udělat. Na druhou stranu klient může předčasně splatit a v případě poklesu sazeb tak učiní a refinancuje se jinde (aby „vydělal“ nebo „ušetřil náklady“ – ekonomicky to samé).
Volně proto můžeme říci, že klient je v tomto případě držitelem „úrokové opce“ a ta má svoji cenu. Odhlédneme-li od všech ostatních komponent, které vstupují do cenotvorby úvěru (a je jich hodně!), pak ano, je opravdu pochopitelná snaha bank o zpoplatnění předčasného splacení, a to nejen ve výši administrativních nákladů s tímto úkonem spojených.
Jiří Hovorka
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
14. 7. 2021 8:00, Felix
Banky si polepší, klienti (občané) pohorší. Na jaké straně stojí naši zákonodárci? Jo, aha, asi není potřeba se ptát..
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
14. 7. 2021 10:17, Richard Fuld
O žádný hnus nejde. Jde jen o odstranění zcela nesmyslného okrádání bank ze strany klientů. ČNB svým výkladem zákona zavedla vyvlastňování bank ve prospěch jejích klientů. To je samozřejmě absurdní, protože ČNB má dohlížet i na to, aby bankovní systém byl finančně zdravý a nikoliv na to, aby klienti bank mohli "legálně" banky okrádat.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (52 komentářů) příspěvků.