Poplatek za předčasné splacení hypotéky přiostří boj o klienty, čeká Sadil

Diky za osvetu. Mel jsem za to, ze existuje vetsi volnost v tom, jak banka muze napr. vklady umistovat.

Banka má možnost předčasně ukončit kontrakt, avšak jen v případech určených ve smlouvě (typicky v případě nesplácení hypotéky). Banka ale samozřejmě nemůže takto činit svobodně pouze na základě např. úvahy, že je to pro banku vzhledem k vývoji úrokových sazeb aktuálně výhodné... Pokud by banka mohla ukončovat hypotéku stejně jako klient, bez jakékoliv kompenzace, pak by fixace úrokové sazby byla pro klienta zcela nefunkční...

Je třeba také upřesnit, že peníze vrácené klientem zpravidla v tomto okamžiku (v okamžiku jejich odepsání z účtu klienta) zanikají, takže banka nemá žádný problém s jejich "umístěním".

Banka má problém se zajišťovacím kontraktem, např. s dříve uzavřeným úrokovým swapem (IRS), na jehož základě je banka povinna i nadále po celou dobu fixace platit protistraně úrok ve výši sjednané (vysoké) fixní sazby výměnou za úrok ve výši aktuální (nízké) plovoucí úrokové sazby. Současná hodnota rozdílů mezi těmito úrokovými platbami (fixní - plovoucí) za celé období zbývající do ukončení fixace pak představuje ztrátu, kterou bance způsobilo předčasné splacení fixované hypotéky.
V případě, že banka řeší úrokové riziko plynoucí z fixací úrokových sazeb u poskytnutých hypoték emisí hypotéčních zástavních listů (HZL), pak v tomto případě musí banka předčasně nakoupit na trhu zpět jí emitované hypotéční zástavní listy za cenu vyšší, než byla jejich emisní cena, což jí opět přivodí obdobně vysokou ztrátu, jako v případě jištění daného rizika pomocí IRS. Alternativně pak banka řeší danou situaci uzavřením kontraktu IRS, kterým zafixuje po zbytek období fixace aktuálně otevřenou ztrátu na emitovaných HZL.

Představa, že banka má ztrátu z důvodu, že si půjčila prostředky draze a předčasným splacením získala zpět částku, kterou není schopna po zbývající dobu fixace půjčit někomu jinému za obdobně vysoký úrok, za který si ty peníze na začátku půjčila, je technicky nesprávná, nicméně jednoduše ilustruje podstatu problému předčasného splacení hypotéky se zafixovanou sazbou. V praxi ale celý proces probíhá jinak.

Banky totiž i v případě, že před poskytnutím hypotéky emitují HZL, tak tímto nezískávají finanční prostředky, které by půjčili zájemci o hypotéku.

Když banka prodá HZL svému klientovi, pak jí v pasivech přibude závazek z emitovaných HZL a současně se pouze sníží objem závazků v podobě klientských vkladů. Banka tímto prodejem HZL žádné finanční prostředky nezíská. Pouze sníží zůstatek na vkladovém účtu klienta, který si HZL koupil.

Když banka prodá HZL někomu jinému, než svému klientovi (klientovi jiné banky, nebo jiné bance), pak tato transakce navýší pasiva banky o závazek z emitovaných HZL a v aktivech bance přibude likvidita, kterou banka získala na základě vypořádání prodeje HZL. Pokud následně banka poskytne svému klientovi hypotéku, pak připíše půjčené prostředky na vkladový účet klienta a v aktivech ji přibyde závazek klienta splatit hypotéku. Likvidita získaná prodejem HZL na poskytnutí hypotéky nemá vůbec žádný vliv. HZL slouží pouze ke krytí úrokového rizika z poskytnuté fixované hypotéky a je tedy mnohem logičtější emitovat HZL až na základě poskytnutí hypotéky, nikoliv naopak, tedy před poskytnutím hypotéky.

Poskytnutím hypotéky s fixní sazbou vzniká bance nesoulad mezi bankou inkasovanými a bankou hrazenými úroky. Banka platí z vkladu vzniklého poskytnutím hypotéky plovoucí úrokovou sazbu, avšak od klienta, kterému poskytla hypotéku, inkasuje banka úroky daní fixní úrokovou sazbou. Pokud vzroste plovoucí úroková sazba nad danou fixní sazbu, banka se dostává do situace, kdy bankou inkasované úroky budou nižší, než úroky bankou hrazené, tedy do ztrát.

Pokud se bance podaří "vyměnit" klientské vklady vzniklé poskytnutím hypotéky (úročené plovoucí sazbou) za hypotéční zástavní listy (úročené fixní úrokovou sazbou), tedy prodat svým klientům bankou emitované HZL, pak se bilance banky dostane z hlediska fixních a plovoucích sazeb do rovnováhy, kdy proti aktivům s fixní sazbou (hypotéka s fixním úrokem) budou stát pasiva s fixní sazbou (HZL) a tím je úrokové riziko odstraněno.

Obdobného stavu banka dosáhne i v případě prodeje HZL jiným subjektům, kdy opět budou stát proti sobě fixně úročená aktiva v podobě hypoték a fixně úročená pasiva v podobě HZL a současně bude banka mít aktiva s plovoucí sazbou (likviditu získanou prodejem HZL) a pasiva s plovoucí sazbou (vklady vzniklé poskytnutím hypotéky).

Plný súhlas, až na to, že banka u svojho veriteľa nemôže predčasne ukončiť kontrakt. Tá nemá na vybranú a musí ho dodržať, aj keď vrátené peniaze od klienta (predčasným splatením) pri poklese sadzieb už rozumne na trhu nemá kde umiestniť. Realizuje stratu spôsobenú nedodržaním platnej zmluvy, ktorú s klientom má.

Banky vždy, když půjčují peníze, tak půjčují nově vzniklé peníze. Vlastní aktiva půjčovat nemohou.
Pokud banka půjčí klientovi za plovoucí úrokovou sazby, pak jí předčasným splacením hypotéky žádné náklady nevzniknou. Pokud ale klient požaduje fixaci úrokové sazby, pak banka poskytnutím fixované hypotéky přebírá na sebe riziko změny úrokových sazeb, které musí (regulace ji k tomu nutí) zajistit. Uvedené zajištění úrokového rizika je beznákladové, pokud klient dodrží sjednané podmínky a splácí dluh po celou dobu fixace.
Pokud ale dojde k předčasnému splacení hypotéky, pak banka musí předčasně ukončit i kontrakt, který sloužil k zajištění rizika změny úrokových sazeb, což pro banku znamená nemalé náklady, které by měl uhradit klient, který požadoval fixaci a pak nedodržel sjednané podmínky.
V žádném případě zde nejde o ušlý zisk. Jde o náklady vzniklé bance předčasným ukončením zajištění rizika spojeného s poskytnutou hypotékou se zafixovanou sazbou.

Nerozumiem Vám, ako to myslíte financovať z aktív. Aktíva = hypotéky, tie financuje banka z pasív (vklady, HZL). Základné pasíva sú vklady od klientov - tie však nie je možné použit, pretože majú iný tenor, neexistuje tam viazanosť a ak by ich banky použili, dostávajú sa do veľkej expozície voči úrokovému riziku - výrazne by to naštrbilo ich stabilitu, ba dokonca si myslím, že by im to regulátor ani nepovolil.
Banka teda musí zdroje zohnať na inom mieste, obvykle emisiou HZL, na zhodny tenor ako zaisťovaný balík hypoték, ktoré však nacenuje za aktuálne trhové ceny peňazí. HZL následne nakupujú penzijné fondy a iné podobné subjekty trhu.
Vklady banka nepoužije pre prípadnú materializácia úrokového rizika, preto musí ísť po (použijem Váš termín) "nové peniaze" na trh cez emisiu HZL. Banka na pasívach teda nemá veľa možností ako získať zdroje na hypotéky. Alebo máte nejaký tromf v rukáve ?

Rad se necham poucit. Ale nechapu jake naklady vzniknou bance pri predcasnem splaceni hypoteky. To, ze si banka na hypoteku sama nekde pujci je jeji vlastni riziko, hypoteky muze poskytovat z vlastnich aktiv. To, ze banka financuje hypoteky z novych penez, ktere pak musi splacet, je jeji rozhodnuti - navic v takovem pripade se nejedna o zadne dalsi naklady (ty zustanou stejne), ale jen o usly zisk.

"V přechodném období bude možné refinancovat hypotéky stále jen za ten současný administrativní poplatek, tedy v řádu stovek korun."
Banky mohou i nyní účtovat náklady banky spojené s předčasným splacením hypotéky. To, že se to ČNB nelíbí a že vydala k tomto nějaké absurdní stanovisko, je zcela bez významu. Povinnosti může ukládat jen zákon, nikoliv nějaký ouřada. Zákon výslovně bankám umožňuje náklady spojené s předčasným splacením klientovi naúčtovat.