Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Jak správně pronajímat byt

| rubrika: Jak na to | 12. 10. 2011 | 11 komentářů
Reality show: Jak správně pronajímat byt
Najít a koupit nemovitost za výhodnou cenu je jen jedna strana mince úspěšného investování do realit. Kromě toho musíme svou nemovitost umět také dlouhodobě zpeněžovat. To znamená najít dobré nájemníky a poskytovat jim kvalitní servis, aby se u nás cítili opravdu doma a rádi nám platili.

Najít nájemníka nebývá dneska vždycky jednoduché. A pokud už nějakého seženeme, často se nám stane, že narazíme na takzvaného „nájemního turistu“. Nájemní turista řádně platí první dva tři nájmy, pak ale platit přestane a nám trvá mnoho měsíců, než se ho zbavíme, a dalších několik měsíců, než najdeme nového nájemníka. Výnosy mnoha pronajímatelů jsou potom často třeba na polovině toho, co by mohli získat celoročně obsazeným bytem. To našimi kalkulacemi s výnosy pořádně zahýbe a investování do nemovitostí pak přestává být naprosto zajímavé. Tedy pokud nejste milovníci thrillerů naživo a adrenalinových sportů.

Znám pronajímatele, kteří mají ve stejném domě byt zhruba stejných dispozic, a přesto má jeden z nich dlouhodobě spolehlivé nájemníky, kdežto druhý naráží na neplatiče a vandaly. Řešení je jediné: prevence. Ve skutečnosti na lotra může s obdobnou pravděpodobností narazit každý, kdo pronajímá nemovitost. Rozdíl je v tom, jak se k němu postavíme. Pokud si dovolíme pustit neplatiče do bytu, zákonitě nás čeká ztráta minimálně v objemu několika měsíčních nájmů. Do značné míry tomu můžeme předcházet. A dneska si povíme, jak na to.

V jednom případě ale správné nájemníky nedokážeme sehnat, i když uděláme všechno správně: Pokud investujeme v nesprávné lokalitě, potenciální nájemníci se budou skoro vždycky rekrutovat z neplatičů a vandalů. Pak je lepší nemovitost prodat třeba i se ztrátou a z chyby se pro příště poučit.

Jak vybrat správnou lokalitu? Čtěte Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu 

Zde je několik pravidel, kterými se řídí úspěšní:

► Nejsem hamižný

Propojeno!

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco přibalí. Chystáte se pronajímat? Připravte se na adrenalinové zážitky! Poradíme vám, jak se vyzbrojit!

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, útěkáře a kazisvěty?

Každý měsíc, kdy nemáme byt obsazený, přicházíme minimálně o deset procent ze svého výnosu (jeden měsíc = 1/12 ročního nájmu + náklady na byt, které hradí nájemník). Pro nájemníky je výše nájmu (zejména u malých bytů) „až na prvním místě“, proto pokud stanovíme nájem o pět procent níž, než je na trhu obvyklé, je pravděpodobné, že se v krátké době objeví několik zájemců. Můžeme si tak vybírat ty, o kterých získáme přesvědčení, že mohou být spolehlivějšími nájemníky (např. upřednostnit dívku, která se do města přestěhovala za prací před starším pánem hledajícím byt po rozvodu apod.).

Pokud máme byt v nesprávné lokalitě nebo předražený, pak jsme odkázáni na jednoho zájemce za pár měsíců a už ho nebudeme tak pečlivě zkoumat – rádi se s ním domluvíme, jen abychom byt už obsadili. A to je zásadní chyba. Když budeme žádat o něco nižší nájem, získáme možnost výběru mezi více možnými nájemníky, obsadíme byt rychleji, ale navíc – náš nájemník si pravděpodobněji bude bytu vážit a déle v něm vydrží, bude si totiž vědomý toho, že kdekoliv jinde by za srovnatelný byt platil víc. V důsledku tak snižujeme fluktuaci nájemníků a šetříme náklady s hledáním nového nájemce.

► Důvěřuju, ale prověřuju

Nájemní turismus se rozmáhá ve velkém, realitní makléři již v některých lokalitách vytvářejí seznam lidí, kteří takto zneužívají nižší poptávku po nájemním bydlení a důvěru pronajímatelů. Existují však mechanismy, jak si nájemníka prověřit.

Uvědomte si, že hledáte spolehlivého partnera pro dlouhodobý byznys. A že váš protějšek ve vás hledá totéž. Je proto normální si v klidu popovídat a navzájem si o sobě povědět pár vět. Pokud se nejedná o člověka, který jde do nájmu poprvé, poptejte se, kde bydlel, jak dlouho, proč odešel, kolik platil atd. Důvody odstěhování musejí být jasné. V menším městě určitě, pokud jste místní, dokážete otázkami šikovně identifikovat, kdo byl pronajímatel a můžete ho kontaktovat s žádostí o referenci na zájemce o nájem. Trošku detektivní práce se vyplatí, pamatujte, že pokud vpustíte do svých dveří neplatiče, tratíte několik měsíčních nájmů.

Pokud je někdo neplatič, s nejvyšší pravděpodobností dluží na mnoha místech a zcela jistě uvízl v síti exekucí. Navštivte portál Centrální evidence exekucí Exekutorské komory, po zadání jména a data narození rychle zjistíte, zda s „vaším člověkem“ neprobíhá nějaké exekuční řízení. Soupis všech exekučních řízení se zájemcem vás přijde na 60 korun, dalších 60 korun můžete zaplatit za detail každého exekučního řízení – ale detaily už vlastně nepotřebujeme. Dluží jinde, je vysoce pravděpodobné, že dřív nebo později by dlužil i nám. Mezi dlužníkem a člověkem dodržujícím závazky není žádný prostor, buďto si nikdy nedovolíte něco nezaplatit – nebo čas od času někde něco ne(za)platíte.

► Co nemusím platit sám, to neplatím. Ostatní pečlivě vyúčtuju

Přepište na nájemníka všechno, co jde, určitě elektřinu, plyn, internet a všechny další služby. Jednak si tak prověříte, zda nájemník nemá náhodou nějaký ten dloužek např. na elektrárnách, další výhodou je, že v případě neplacení dluh „půjde za nájemníkem“, nebudete tak muset zbytečně platit spotřebu, poslední výhodou je zodpovědnost nájemce za spotřebu. Někteří se nežinýrují a užívají energie (často zejména topení) víc, než je obvyklé, když pak pronajímateli dojde vyúčtování a snaží se získat od nájemce doplatek, vznikají spory a nedorozumění.

Ne všechno lze na nájemce přepsat (proměnlivá je hlavně spotřeba vody a centrální vytápění), pak si nezapomeňte do smlouvy zapsat pravidlo vyúčtování a závazek nájemce doplatit případnou nadměrnou spotřebu.

► Co je psáno, to je dáno: jistím se smlouvou

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Všeobecně lze doporučit několik bodů, které by dobrá smlouva měla obsahovat. Zcela jistě vždy uzavírejte smlouvu na dobu určitou, standardní je jeden rok. Nikdy neuzavírejte smlouvu na dobu neurčitou, může se tak stát, že se svého nájemníka nikdy nezbavíte. Dalšími opatřeními jsou zejména

  • ustanovení o kauci (minimálně jedna) a specifikaci okolností, za kterých dojde k jejímu čerpání, a termínů do kdy má být nájemníkem doplněna
  • specifikace dne v měsíci, do kdy má být zaplacené nájemné
  • ustanovení o zúčtování záloh na poplatky (voda, topení, odpady, osvětlení na chodbách atd.)
  • ustanovení o smluvní pokutě z dlužné částky
  • specifikaci všech osob oprávněných ubytovat se v nemovitosti
  • zákaz všech stavebních úprav nemovitosti nájemníkem bez souhlasu pronajímatele
  • okolnosti, kdy nájem zaniká (uplynutím doby určité, dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, písemnou výpovědí pronajímatele dle ust. § 711 občanského zákoníku)

Pečujme o nájemníka

Anketa

Jaké máte zkušenosti s pronajímateli?

Potkávám lidi žijící dlouhodobě v nájmu, přemýšlejí často, že by si pořídili něco vlastního, obvykle na to mají i peníze, a přesto to neudělají. Důvod? Dobrý domácí. „Žije se nám tam dobře, majitel se o nás stará a je příjemný.“

Kromě sympatické výše nájemného se o své nájemníky šikovní majitelé starají. Navazují s nájemníky osobní vztah, byty vylepšují, aniž by je nájemníci o něco žádali. Pár tisícovek investovaných do bytu každý rok a navazování osobního vztahu s nájemníky udělá obrovskou službu, sníží se nám fluktuace, dobří nájemníci nám zůstávají věrní, a třebaže by si snad rádi koupili byt pro sebe, své rozhodnutí oddalují, dokud to je možné. A když nám náhodou přece odejdou, doporučí nám často za sebe svého známého.

Správní nájemníci (platící a slušní) se stávají v dnešní době nedostatkovým zbožím, je tedy o to důležitější zvládnout správně proces hledání a prověřování nájemníka a naučit se té správné péči o něj. Vyžaduje to jistou sociální inteligenci a je to práce – ale vyplatí se. Změna je možná život, ale nás každá změna stojí nemalé peníze.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

13. 10. 2011 1:17, Petr

Ale ono to funguje. Jen cena musí být atraktivní. Pronajímám dům za cca 20 tis. za měsíc. Podobné domy ve srovnatelné lokalitě se pronajímají o 4 až 5 tis. dráže. Nájemníky jsem sháněl 2 týdny, vybíral jsem z mnoha zájemců. Ve smlouvě mám řadu pojistek, včetně tříměsíční kauce, která je složena na můj běžný účet. S vybranými nájemníky jsem naprosto spokojen. Připouštím, že štěstí také mohlo hrát svou roli. Hlavně je to ale o tom, že druhý takový dům za stejnou cenu nikdo nenabízí.

Reagovat

 

+5
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (kuo 12. 10. 2011 07:59)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

12. 10. 2011 11:03, eďa

O štěstí, říkáte ? Kdepak o štěstí vůbec nejde, páč to sedá i na vola. Tady jde o zcela něco jiného a tou je finanční gramotnost. Mnoho tzv. učenců ji vyučuje, ale málokdo ji studuje a zkoumá. Jejím průvodním jevem je tzv. zření - vidění věcí příštích, nebo strach na vodítku místo pejska. Nepoužívejte oči jen na koukání, mají více funkcí, byť prozatím uzamčených. Odemkněte je a uvidíte, že o štěstí dnešní doba ani úspěch, není. Hezký den.

Reagovat

 

-7
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

25. 9. 2012 | 22:06 | pavels

poradi mi někdo nějákou dobrou realitku v Ostravě ? Zatím jsem zaregistroval http://realityostrava.net , předem díky. více

15. 10. 2011 | 19:07 | Luboš

Eďo , jsi tlachal. Kolik máš v sobě piv, mě to připadá, že blouzníš ? více

14. 10. 2011 | 10:26

Směnku bych nedal, ale smluvní sankce – proč ne, pochopím, že se majitel chce bránit, škodit mu nehodlám (a tedy nepočítám, že bych sankce platil). Ano, mohou být smlouvy, kde si majitel vymýšlí nesmysly, ale normální obrana...více

14. 10. 2011 | 7:53 | polako

Já bych teda směnku kvůli nájmu nepodepsal. Ještě je třeba dodat, že hodně záleží na regionu, je jasné, že ve městech jako Litvínov nebo teďka Vansdorf, je pravděpodobnost, že najdete movitého nájemníka dost malá. Na Mostecku...více

13. 10. 2011 | 22:58 | Tomas

Taky bych řekl. Někde (tady nebo na konkurenci?) jsem četl třeba o možnosti jistit se směnkou (resp. směnečnou smlouvou). To bych při nějakým výhodným nájmu atraktivního bytu majiteli klidně podepsal (po konzultaci s právníkem)....více

Čtenáři také navštívili

30. 8. 2011 |  | 22 komentářů

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco přibalí. Chystáte...

17. 8. 2010 |  | 3 komentáře

Jak se zbavit černého nájemníka aneb co je výhodná koupě bytu

Nejskvělejším příležitostem ke koupi čehokoli je rozumné vyhnout se řádným obloukem. Platí to stále, což potvrzuje i následující příběh paní Jany, která si koupila byt i s nájemníkem.

31. 10. 2008 |  | 15 komentářů

Proč nekupovat byt na pronájem

Koupě bytu na pronájem se v Česku vyplatí poslední dobou čím dále méně. Kdo se přesto rozhodne pořídit si nemovitost na pronájem a chce tím vydělávat či splácet hypotéku, měl by si uvědomit některá zásadní...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

pojišťovny, odpad, spotřebitel, auto, nabídky práce, sloučení pojistek, komix, KOPÁČ, podnikatelky, zákon o doplňkovém penzijním spoření, dražební protokol, hurikán, katastrální zákon , psychické, Alan McQuaid, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění, povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

5M04302, 3J44747, 4J70429, 2SR0525, 4J70425

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK