Reality show: Z čeho nemovitost zaplatit

Cash je král, říká se někdy. A neříkají to jen milovníci country music a Johnnyho Cashe. Koupit nemovitost za vlastní je jednak nejjednodušší a nejrychlejší cesta, navíc nám hotovost otevírá dveře k vyjednání příznivějších podmínek – prodávající nás vnímají jako silného partnera a vidina rychlých peněz je dokáže přimět ke slevě.

Otázka, pokud máme hotovost, ovšem je, jestli bychom nemohli místo jedné nemovitosti koupit třeba pět – z každé bychom zaplatili 20 procent hotově a zbývajících 80 procent bychom doplnili z hypotéky. Používat hypoteční úvěr se nám vyplatí

• pokud je roční výnosová míra našich investic vyšší než 7,2 procenta, podrobněji jsme se výnosu investic věnovali v druhém díle naší Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat;
• pokud sázíme na vysokou inflaci v budoucnosti, neboť ta reálnou hodnotu hypotečního dluhu sníží;
• pokud nám nevadí vyšší riziko, neboť hypoteční úvěr je dlouhodobý závazek a může se stát, že na své investici v určitém časovém intervalu budeme prodělávat.

Odpověď na otázku, zda použít hotovost či hypotéku není jednoznačná, existují investoři využívající výhradně hotovost a investoři spoléhající se na hypotéku, přičemž v obou skupinách jsou investoři dlouhodobě úspěšní.

Pět pravidel hypotéky

Pokud se rozhodneme využít hypotéku nebo jsme na ni odkázáni, musíme rozumět tomu, jak banky při rozhodování, zda hypotéku poskytnou, uvažují a postupují:

Pravidlo č. 1: rozhoduje hodnota zástavy

Banka poskytuje hypoteční úvěr podle výše odhadní ceny nemovitosti, nikoliv kupní ceny nemovitosti. Pro investora z toho plyne důležitý důsledek – pokud kupujeme nemovitost za výrazně nižší cenu, než je její odhadní, pak můžeme získat hypoteční úvěr, který kupní cenu zcela, stoprocentně pokryje. Pro banku je důležitá pouze hodnota zastavené nemovitosti.

Příklad:
Kupujeme byt za 600 000 korun. Jehož současná tržní cena se bude pohybovat kolem milionu. Banka nám poskytne hypoteční úvěr na celou kupní cenu nemovitosti, neboť si je jistá, že zastavená nemovitost má vyšší hodnotu, než je výše úvěru. Když hypotéku nedokážeme splácet, banka při následném nuceném prodeji svoje peníze získá zpět. Kupujícímu bude stačit šedesátiprocentní hypotéka.

Pravidlo č. 2: banky se jistí a snižují hodnotu nemovitosti

Banka se jistí proti negativnímu vývoji a dalšímu poklesu realitního trhu: počítá raději s o něco nižší hodnotou nemovitosti. Většinou ji účelově snižuje alespoň o deset procent.

Pokud se tedy banka při svém odhadu pohybuje kolem 90 procent tržní ceny nemovitosti, bude to pro investora, kterému se právě namanul ke koupi byt rovněž deset procent pod tržní cenou, znamenat, že část kupní ceny bude muset uhradit ze svého (pokud by nedostal stoprocentní hypotéku, k ní viz další pravidlo). Případně může navýšit hodnotu zástavy – přihodí ke kupovanému bytu ještě jinou nemovitost, třeba víkendovou chatu.

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt
• Nefunkční společenství vlastníků vaši investici zruinuje

Pravidlo č. 3: nepočítejte se stoprocentní hypotékou

V současnosti se již nedává stoprocentní hypotéka každému, v nabídce ji má jen několik bank a její úroky bývají o 1 procento vyšší než třeba u hypotéky na 85–90 procent, jde tedy o velice drahý způsob financování.

Příklad:

• Kupujeme za 1 000 000 korun byt na stoprocentní hypotéku. Banka nám poskytne úrokovou sazbu 5,05 procenta na 20 let a splátka činí 6 627 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1 590 480 Kč, na úrocích tedy 590 480 korun, více než polovinu původní ceny.
• Kupujeme byt za 1 000 000 korun na 85procentní hypotéku (zaplatíme tedy ze svého 150 tisíc). Banka nám poskytne úrokovou sazbu 4,15 procenta na 20 let a splátka činí 5 218 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1 252 320 korun, na úrocích tedy 402 320 korun, o 188 160 méně než v prvním případě.

Pravidlo č. 4: banka si nás proklepne

Banky v současnosti velice přísně sledují naše výdaje a hlavně dluhy – spotřebitelské úvěry, kreditní karty, čerpaný kontokorent, leasingy, úvěry ze stavebního spoření nebo hypotéky na jinou nemovitost.

Pro banku je důležitý průměrný měsíční příjem za poslední období, od tohoto příjmu si odečtou všechny splátky, životní minimum na každého člena domácnosti (včetně dětí) a výsledná částka udává, zda je žadatel schopen hypotéku zaplatit. Pokud nemovitost kupujeme na investici a následný pronájem, některé banky jsou schopny do příjmů započíst také až 70 procent z potenciálního měsíčního nájmu nemovitosti.

TIP REDAKCE

Samozřejmě počítáte s tím, že hypotéku budete umořovat z nájemného. Základem tedy je vybrat si dobrého a spolehlivého nájemníka a pojistit se jak proti výpadku nájemného, když vás opustí, tak i proti tomu, že přece jen tak spolehlivý nebude:

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, útěkáře a kazisvěty

Pravidlo č. 5: buďte o krok napřed, nechejte si hypotéku předschválit

Než začneme s procesem hledání nemovitosti, nechme si hypotéku předschválit – doložíte své příjmy, poskytnete informaci o všech výdajích, banka si ověří v bankovním registru, zda nemáte nějaký vroubek. V případě, že najdete vhodnou nemovitost, budete část procesu mít již za sebou a koupě nemovitosti se tím podstatně urychlí.

Anketa

Kdybyste měli milion a chtěli investovat do nemovitostí...

Koupím za své byt Přiberu ke svým penězům hypotéky a koupím víc bytů Nakoupím podílové listy nemovitostního fondu Ne, do nemovitostí prostě ne

O investicích do nemovitostních fondů více v článku Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte.

Při žádosti o hypoteční úvěr dostaneme otázku na délku fixace. Lidé často diskutují o tom, zda je lepší variabilní sazba, jednoletá, tří- nebo pětiletá fixace. Na tuto otázku nelze odpovědět, neboť bychom museli znát vývoj úrokových sazeb v budoucnosti – a to je čistá spekulace. Kupujeme-li nemovitost na dlouhodobou investici, nemusíme se vůbec bát vzít pětiletou fixaci, nyní jsou úrokové sazby velice nízko, klesnout o mnoho již nemohou.

Vždycky mějte něco v hrsti

V předešlých dílech Reality show jsem několikrát opakoval, že největším uměním investora je vyhledat podhodnocenou nemovitost a schopnost ji správně ocenit. Pokud jsme toho schopni, pak s financováním bychom neměli mít zásadní problém, neboť podle pravidla č. 1 dostaneme od banky úvěr na celou kupní cenu. Pro každý případ však počítejme vždy s potřebou alespoň 10 procent vlastních zdrojů z kupní ceny nemovitosti nebo s možností zástavy jiné nemovitosti.