Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Z čeho nemovitost zaplatit

| rubrika: Jak na to | 31. 8. 2011 | 1 komentář
Reality show: Z čeho nemovitost zaplatit
Do akcií můžete investovat už od malých částek. U nemovitostí to však neplatí, u těch počítejte s kapitálem minimálně v řádu statisíců. Pokud ho nemáte, nejspíš sáhnete po hypotečním úvěru. A pokud kapitál máte? Je lepší investovat vlastní hotovost, nebo opět hledat hypotéku?

Cash je král, říká se někdy. A neříkají to jen milovníci country music a Johnnyho Cashe. Koupit nemovitost za vlastní je jednak nejjednodušší a nejrychlejší cesta, navíc nám hotovost otevírá dveře k vyjednání příznivějších podmínek – prodávající nás vnímají jako silného partnera a vidina rychlých peněz je dokáže přimět ke slevě.

Otázka, pokud máme hotovost, ovšem je, jestli bychom nemohli místo jedné nemovitosti koupit třeba pět – z každé bychom zaplatili 20 procent hotově a zbývajících 80 procent bychom doplnili z hypotéky. Používat hypoteční úvěr se nám vyplatí

  • pokud je roční výnosová míra našich investic vyšší než 7,2 procenta, podrobněji jsme se výnosu investic věnovali v druhém díle naší Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat;
  • pokud sázíme na vysokou inflaci v budoucnosti, neboť ta reálnou hodnotu hypotečního dluhu sníží;
  • pokud nám nevadí vyšší riziko, neboť hypoteční úvěr je dlouhodobý závazek a může se stát, že na své investici v určitém časovém intervalu budeme prodělávat.

Odpověď na otázku, zda použít hotovost či hypotéku není jednoznačná, existují investoři využívající výhradně hotovost a investoři spoléhající se na hypotéku, přičemž v obou skupinách jsou investoři dlouhodobě úspěšní.

Pět pravidel hypotéky

Pokud se rozhodneme využít hypotéku nebo jsme na ni odkázáni, musíme rozumět tomu, jak banky při rozhodování, zda hypotéku poskytnou, uvažují a postupují:

Pravidlo č. 1: rozhoduje hodnota zástavy

Banka poskytuje hypoteční úvěr podle výše odhadní ceny nemovitosti, nikoliv kupní ceny nemovitosti. Pro investora z toho plyne důležitý důsledek – pokud kupujeme nemovitost za výrazně nižší cenu, než je její odhadní, pak můžeme získat hypoteční úvěr, který kupní cenu zcela, stoprocentně pokryje. Pro banku je důležitá pouze hodnota zastavené nemovitosti.

Příklad:
Kupujeme byt za 600 000 korun. Jehož současná tržní cena se bude pohybovat kolem milionu. Banka nám poskytne hypoteční úvěr na celou kupní cenu nemovitosti, neboť si je jistá, že zastavená nemovitost má vyšší hodnotu, než je výše úvěru. Když hypotéku nedokážeme splácet, banka při následném nuceném prodeji svoje peníze získá zpět. Kupujícímu bude stačit šedesátiprocentní hypotéka.

Jak ale zjistíme, jaká je aktuální tržní cena nemovitosti?

Musíme mít k dispozici rozumné srovnání s podobnými nemovitostmi. Podrobněji o odhadování tržní ceny nemovitosti v předchozím díle Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Pravidlo č. 2: banky se jistí a snižují hodnotu nemovitosti

Banka se jistí proti negativnímu vývoji a dalšímu poklesu realitního trhu: počítá raději s o něco nižší hodnotou nemovitosti. Většinou ji účelově snižuje alespoň o deset procent.

Pokud se tedy banka při svém odhadu pohybuje kolem 90 procent tržní ceny nemovitosti, bude to pro investora, kterému se právě namanul ke koupi byt rovněž deset procent pod tržní cenou, znamenat, že část kupní ceny bude muset uhradit ze svého (pokud by nedostal stoprocentní hypotéku, k ní viz další pravidlo). Případně může navýšit hodnotu zástavy – přihodí ke kupovanému bytu ještě jinou nemovitost, třeba víkendovou chatu.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Pravidlo č. 3: nepočítejte se stoprocentní hypotékou

V současnosti se již nedává stoprocentní hypotéka každému, v nabídce ji má jen několik bank a její úroky bývají o 1 procento vyšší než třeba u hypotéky na 85–90 procent, jde tedy o velice drahý způsob financování.

Příklad:

  • Kupujeme za 1 000 000 korun byt na stoprocentní hypotéku. Banka nám poskytne úrokovou sazbu 5,05 procenta na 20 let a splátka činí 6 627 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1 590 480 Kč, na úrocích tedy 590 480 korun, více než polovinu původní ceny.
  • Kupujeme byt za 1 000 000 korun na 85procentní hypotéku (zaplatíme tedy ze svého 150 tisíc). Banka nám poskytne úrokovou sazbu 4,15 procenta na 20 let a splátka činí 5 218 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1 252 320 korun, na úrocích tedy 402 320 korun, o 188 160 méně než v prvním případě.

Pravidlo č. 4: banka si nás proklepne

Banky v současnosti velice přísně sledují naše výdaje a hlavně dluhyspotřebitelské úvěry, kreditní karty, čerpaný kontokorent, leasingy, úvěry ze stavebního spoření nebo hypotéky na jinou nemovitost.

Pro banku je důležitý průměrný měsíční příjem za poslední období, od tohoto příjmu si odečtou všechny splátky, životní minimum na každého člena domácnosti (včetně dětí) a výsledná částka udává, zda je žadatel schopen hypotéku zaplatit. Pokud nemovitost kupujeme na investici a následný pronájem, některé banky jsou schopny do příjmů započíst také až 70 procent z potenciálního měsíčního nájmu nemovitosti.

TIP REDAKCE

Samozřejmě počítáte s tím, že hypotéku budete umořovat z nájemného. Základem tedy je vybrat si dobrého a spolehlivého nájemníka a pojistit se jak proti výpadku nájemného, když vás opustí, tak i proti tomu, že přece jen tak spolehlivý nebude:

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, útěkáře a kazisvěty

Pravidlo č. 5: buďte o krok napřed, nechejte si hypotéku předschválit

Než začneme s procesem hledání nemovitosti, nechme si hypotéku předschválit – doložíte své příjmy, poskytnete informaci o všech výdajích, banka si ověří v bankovním registru, zda nemáte nějaký vroubek. V případě, že najdete vhodnou nemovitost, budete část procesu mít již za sebou a koupě nemovitosti se tím podstatně urychlí.

Kde a jak nemovitost hledat? A jakou vlastně?

Přečtete si v předešlých dílech Reality show:

Stavby

Anketa

Kdybyste měli milion a chtěli investovat do nemovitostí...

O investicích do nemovitostních fondů více v článku Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte.

Při žádosti o hypoteční úvěr dostaneme otázku na délku fixace. Lidé často diskutují o tom, zda je lepší variabilní sazba, jednoletá, tří- nebo pětiletá fixace. Na tuto otázku nelze odpovědět, neboť bychom museli znát vývoj úrokových sazeb v budoucnosti – a to je čistá spekulace. Kupujeme-li nemovitost na dlouhodobou investici, nemusíme se vůbec bát vzít pětiletou fixaci, nyní jsou úrokové sazby velice nízko, klesnout o mnoho již nemohou.

Vždycky mějte něco v hrsti

V předešlých dílech Reality show jsem několikrát opakoval, že největším uměním investora je vyhledat podhodnocenou nemovitost a schopnost ji správně ocenit. Pokud jsme toho schopni, pak s financováním bychom neměli mít zásadní problém, neboť podle pravidla č. 1 dostaneme od banky úvěr na celou kupní cenu. Pro každý případ však počítejme vždy s potřebou alespoň 10 procent vlastních zdrojů z kupní ceny nemovitosti nebo s možností zástavy jiné nemovitosti.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

31. 8. 2011 | 9:27 | franta

Takové investice připomínají investování přes margin. Nejsem zastáncem investování na jednu kartu. Při této investici je jen jedna jistota a to výše půjčených peněz. Vše ostatní je nepředvídatelné. více

Čtenáři také navštívili

30. 8. 2011 |  | 21 komentářů

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco přibalí. Chystáte...

24. 8. 2011 |  | 9 komentářů

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli,...

17. 8. 2011 |  | 4 komentáře

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...

10. 8. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...

3. 8. 2011 |  | 15 komentářů

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

úspěch, zaměstnání, zaměstnání, vzdělávání, průmyslová revoluce, fixace ceny elektřiny, rubrika, pochybnosti, Staropramen Cool Lemon, publikace, Kypr, Karel Janeček, bank of new york mellon, dobrá vůle, bezpečné země, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění, nejlevnější povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

6P24028, 6P24028, 3SA9282, 5A47044, 1T75791

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.