Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

V minulém díle Reality show jste se dozvěděli, že je v zásadě dvojí druh investování do nemovitostí. Jednak investice spekulativní, kdy se snažíme výhodně koupit a rychle ještě výhodněji prodat, a jednak investice dlouhodobá, od níž očekáváme pravidelný a jistý výnos. A právě o tomto typu investic bude dnešní díl našeho seriálu.

Dům, či byt?

Ponecháme stranou možnost, že byste si chtěli koupit rovnou činžák, a budeme se soustředit na řekněme... běžnější investice. Máme před sebou rozhodování, zda koupit a pokoušet se pronajmout byt, nebo rodinný domek.

První věc, která hovoří proti koupi domu, je fakt, že Češi prostě nejsou zvyklí – na rozdíl třeba od Američanů – pronajímat si dům. Pokud chceme bydlet v domě, zpravidla si ho raději postavíme nebo koupíme, než sháníme vhodný na pronájem. Lépe se nám tedy budou hledat nájemníci do bytu. Najdou se i zájemci o pronájem domu, je jich však mnohem méně než zájemců o pronájem bytu. Sníženou poptávku po domech odráží například nabídka realitního portálu Sreality – z celé ČR je na něm k pronájmu 1 736 domů, zatímco bytů se tu nabízí 25 968, tedy skoro patnáctkrát víc.

Dalším důvodem, proč neinvestovat do domu, je náročnost jeho údržby (pokud se nejedná o novostavbu), naproti tomu byt si vyžaduje mnohem méně péče.

Pokud byt, tak jaký?

Porovnání výnosnosti malých a velkých bytů

Každá lokalita má svá specifika. To, co si teď přečtete, nebude tedy platit univerzálně a stoprocentně, pro většinu případů a lokalit to však fungovat bude. Lze říci, že porovnání ročního čistého výnosu z nájmu a kupní ceny nemovitosti vychází lépe u menších bytů než u větších. Grafické znázornění vidíte vpravo.

Další faktory hrající ve prospěch menších bytů:

• Nejčastěji hledají pronájem lidé, kteří nemají rodinu, přistěhovali se například za prací nebo se po škole odstěhovali od rodičů a na vlastní bydlení nemají zatím dostatečné prostředky. Tito lidé žijí buďto sami, nebo v páru. Nájemcem pro větší byt je spíše rodina a ta zpravidla zvažuje vlastní bydlení. Okruh potenciálních nájemců je tedy větší pro malé byty. Toto pravidlo však neplatí absolutně, jsou lokality, kde lidé nemají peníze na vlastní 3+1 a budou raději platit nájem, který pro nás z hlediska výnosu bude zajímavý.
• Nízké náklady na fond oprav – počítají se z plochy bytu.
• Jednoduchá a levná údržba bytu: plochy na malování, úpravu podlah, kuchyně nebo koupelny atd. jsou mnohem menší, tudíž i náklady na udržování bytu v pořádku jsou nižší.

Srovnání výnosnosti malého a velkého bytu

Můžeme si na ukázku najít inzerát pronájmu malého bytu v Praze. Praha je velké město a mezi různými lokalitami jsou značné rozdíly, obecně ale můžeme říci, že malý byt do 25 m² na slušném místě lze pronajmout za 6 500 korun + poplatky + energie. Byt takové velikosti můžeme koupit za cenu 1,2–1,4 milionu. Pokud pro zjednodušení zanedbáme náklady typu fond oprav, správa a pojištění, získáme roční výnos 78 000 korun ročně, roční výnosová míra (roční výnos / kupní cena) bude 5,6–6,5 procenta ročně.

A najděme si pro srovnání taky inzeráty na byty 3+1 o velikosti nad 70 m². Ve slušné lokalitě je průměrný nájem minimálně 11 000 Kč + poplatky + energie, kupní cena však často přesáhne 3 miliony korun. Pokud opětovně zanedbám náklady na byt (zde samozřejmě vyšší než u garsonek), výnos bude ročně 132 000 korun, roční výnosová míra začíná na 4 procentech.

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt
• Nefunkční společenství vlastníků vaši investici zruinuje

Případová studie

Soustřeďme se tedy na menší byty a podívejme se na jeden investiční případ.

Byt v Praze v dobrém obyvatelném stavu, dispozice 1+kk, 21 m², 1. patro, vybavený, cihlový dům, 200 m od vstupu do metra. Poslední nájemník zde platil 6 400 Kč měsíčně + poplatky + energie. Majitelka se dostala do úzkých a nedoplatila spotřebitelský úvěr u své banky ve výši 18 530 korun. Nemovitost se dostala do exekuce. Soudní znalec, poslaný exekutorem na odhad nemovitosti pro účely dražby, odhadl cenu nemovitosti na 30 tisíc Kč za m², tedy na 630 tisíc korun. Kupující dohodl s majitelkou nemovitosti cenu 35 tisíc za m², celkem tedy 735 tisíc korun, náklady na bezpečný převod nemovitosti na kupujícího ve výši 36 tisíc si rozdělili napůl. Celkový náklad na koupi nemovitosti byl tedy 753 tisíc Kč.

Propojeno!

Co je to bezpečný převod nemovitosti? Co si při kupování bytu či domu hlídat?
Rady a tipy hledejte v článku Na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Reálné nájemné je 6 400 Kč měsíčně + poplatky ve výši 980 Kč na osobu + 670 Kč záloha na elektřinu. V poplatcích jsou zahrnuty všechny náklady vyjma měsíční náklady na

• fond oprav 21 Kč na m², tedy 441 Kč,
• správu domu a účetnictví 153 Kč,
• pojištění domu 40 Kč.

Poplatky se vyúčtovávají každoročně dle reálné spotřeby vody a tepla.

Čisté nájemné je tedy 5 766 Kč měsíčně, 69 192 Kč ročně. Čistý výnos je 9,2 % ročně.

Jak najít dobré koupě s cenami o desítky procent níže, než jsou nabídky na inzertních portálech, nebo jak zjistit, která nabídka na inzertním portálu je zralá na výraznou slevu? O tom si napíšeme v dalším díle Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování.

A na závěr – malý test pozornosti