Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

| rubrika: Jak na to | 10. 8. 2011 | 8 komentářů
Reality show: Do jakých nemovitostí investovat
Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí, kteří to dokázali a jsou dlouhodobě úspěšní, krize nekrize.

V minulém díle Reality show jste se dozvěděli, že je v zásadě dvojí druh investování do nemovitostí. Jednak investice spekulativní, kdy se snažíme výhodně koupit a rychle ještě výhodněji prodat, a jednak investice dlouhodobá, od níž očekáváme pravidelný a jistý výnos. A právě o tomto typu investic bude dnešní díl našeho seriálu.

Dům, či byt?

Ponecháme stranou možnost, že byste si chtěli koupit rovnou činžák, a budeme se soustředit na řekněme... běžnější investice. Máme před sebou rozhodování, zda koupit a pokoušet se pronajmout byt, nebo rodinný domek.

První věc, která hovoří proti koupi domu, je fakt, že Češi prostě nejsou zvyklí – na rozdíl třeba od Američanů – pronajímat si dům. Pokud chceme bydlet v domě, zpravidla si ho raději postavíme nebo koupíme, než sháníme vhodný na pronájem. Lépe se nám tedy budou hledat nájemníci do bytu. Najdou se i zájemci o pronájem domu, je jich však mnohem méně než zájemců o pronájem bytu. Sníženou poptávku po domech odráží například nabídka realitního portálu Sreality – z celé ČR je na něm k pronájmu 1 736 domů, zatímco bytů se tu nabízí 25 968, tedy skoro patnáctkrát víc.

Dalším důvodem, proč neinvestovat do domu, je náročnost jeho údržby (pokud se nejedná o novostavbu), naproti tomu byt si vyžaduje mnohem méně péče.

Pokud byt, tak jaký?

Reality show: výnosnost malých a velkých bytů

Porovnání výnosnosti malých a velkých bytů

Každá lokalita má svá specifika. To, co si teď přečtete, nebude tedy platit univerzálně a stoprocentně, pro většinu případů a lokalit to však fungovat bude. Lze říci, že porovnání ročního čistého výnosu z nájmu a kupní ceny nemovitosti vychází lépe u menších bytů než u větších. Grafické znázornění vidíte vpravo.

Další faktory hrající ve prospěch menších bytů:

  • Nejčastěji hledají pronájem lidé, kteří nemají rodinu, přistěhovali se například za prací nebo se po škole odstěhovali od rodičů a na vlastní bydlení nemají zatím dostatečné prostředky. Tito lidé žijí buďto sami, nebo v páru. Nájemcem pro větší byt je spíše rodina a ta zpravidla zvažuje vlastní bydlení. Okruh potenciálních nájemců je tedy větší pro malé byty. Toto pravidlo však neplatí absolutně, jsou lokality, kde lidé nemají peníze na vlastní 3+1 a budou raději platit nájem, který pro nás z hlediska výnosu bude zajímavý.
  • Nízké náklady na fond oprav – počítají se z plochy bytu.
  • Jednoduchá a levná údržba bytu: plochy na malování, úpravu podlah, kuchyně nebo koupelny atd. jsou mnohem menší, tudíž i náklady na udržování bytu v pořádku jsou nižší.

Srovnání výnosnosti malého a velkého bytu

Fond oprav a další

Náklady na fond oprav, správu domu a pojištění jsme při srovnání zanedbali: jsou totiž u každého bytu rozdílné, záleží na mnoha faktorech – od lokality nemovitosti, přes plán oprav společenství vlastníku jednotek až po aktuální stav domu. V Praze by ovšem tyto náklady u malých bytů neměly v běžných případech přesáhnout 35 korun na m² a měsíc.

Můžeme si na ukázku najít inzerát pronájmu malého bytu v Praze. Praha je velké město a mezi různými lokalitami jsou značné rozdíly, obecně ale můžeme říci, že malý byt do 25 m² na slušném místě lze pronajmout za 6 500 korun + poplatky + energie. Byt takové velikosti můžeme koupit za cenu 1,2–1,4 milionu. Pokud pro zjednodušení zanedbáme náklady typu fond oprav, správa a pojištění, získáme roční výnos 78 000 korun ročně, roční výnosová míra (roční výnos / kupní cena) bude 5,6–6,5 procenta ročně.

A najděme si pro srovnání taky inzeráty na byty 3+1 o velikosti nad 70 m². Ve slušné lokalitě je průměrný nájem minimálně 11 000 Kč + poplatky + energie, kupní cena však často přesáhne 3 miliony korun. Pokud opětovně zanedbám náklady na byt (zde samozřejmě vyšší než u garsonek), výnos bude ročně 132 000 korun, roční výnosová míra začíná na 4 procentech.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Případová studie

Soustřeďme se tedy na menší byty a podívejme se na jeden investiční případ.

Byt v Praze v dobrém obyvatelném stavu, dispozice 1+kk, 21 m², 1. patro, vybavený, cihlový dům, 200 m od vstupu do metra. Poslední nájemník zde platil 6 400 Kč měsíčně + poplatky + energie. Majitelka se dostala do úzkých a nedoplatila spotřebitelský úvěr u své banky ve výši 18 530 korun. Nemovitost se dostala do exekuce. Soudní znalec, poslaný exekutorem na odhad nemovitosti pro účely dražby, odhadl cenu nemovitosti na 30 tisíc Kč za m², tedy na 630 tisíc korun. Kupující dohodl s majitelkou nemovitosti cenu 35 tisíc za m², celkem tedy 735 tisíc korun, náklady na bezpečný převod nemovitosti na kupujícího ve výši 36 tisíc si rozdělili napůl. Celkový náklad na koupi nemovitosti byl tedy 753 tisíc Kč.

Propojeno

Propojeno!

Co je to bezpečný převod nemovitosti? Co si při kupování bytu či domu hlídat?
Rady a tipy hledejte v článku Na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Reálné nájemné je 6 400 Kč měsíčně + poplatky ve výši 980 Kč na osobu + 670 Kč záloha na elektřinu. V poplatcích jsou zahrnuty všechny náklady vyjma měsíční náklady na

  • fond oprav 21 Kč na m², tedy 441 Kč,
  • správu domu a účetnictví 153 Kč,
  • pojištění domu 40 Kč.

Poplatky se vyúčtovávají každoročně dle reálné spotřeby vody a tepla.

Čisté nájemné je tedy 5 766 Kč měsíčně, 69 192 Kč ročně. Čistý výnos je 9,2 % ročně.

Jak najít dobré koupě s cenami o desítky procent níže, než jsou nabídky na inzertních portálech, nebo jak zjistit, která nabídka na inzertním portálu je zralá na výraznou slevu? O tom si napíšeme v dalším díle Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování.

A na závěr – malý test pozornosti

V případové studii chybí mezi náklady na koupi daň z převodu nemovitosti. Proč?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-6
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

11. 8. 2011 15:56, Jirka T

Reagujete na věci o kterých se sice autor nezmiňuje, ale také nejsou předmětem článku. To už můžete autora kritizovat za to, že do článku nazahrnul riziko špatně napsané kupní smlouvy, nebo že nájem může být na dobu určitou a neurčitou atd.
Článek je dobře napsaný až na ten konec s tou dražbou. Z článku vyplývá, že kupující koupil předraženou nemovitost o 105 tis za 735 přičemž cena obvyklá je 630. Praxe je taková, že odhadce má pro exekutora vypracovat tržní odhad se stanovením ceny obvyklé (cena která je obvyklá na běžném trhu), Dražebník poté stanovuje nejnižší podání v prvním kole na úrovni 2/3 ceny z tohoto odhadu. Tedy pokud by čísla byla prohozena pak by to bylo v pořádku. Pak se případný kupující s povinným (dlužníkem) může domluvit na jakékoliv ceně, aby nemovitost koupil před dražbou, i když je to o mnoho riskantnější - lepší je nechat projít nemovitost dražbou.
Dále bych chtěl přispět z vlastní zkušenosti. Lidé se nejvíce dopouštějí omylů při hledání bytu na pronájem, že čím větší město a větší byt je výnos větší. Pan Kotula správně uvádí, že výnosnější a snadněji pronajmutelné jsou byty menší, ale platí to i o místech. Například je lepší koupit byt v okresním nebo menším městě, které je cca 30 km od velkého krajského města. Protože zvláště u menších bytů bývá malý rozdíl v nájemném pouze např. 500,- Kč (nebo téměř stejné) ale v pořizovací ceně je rozdíl např. 150 - 250 tis.

Reagovat

 

+1
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Fany 10. 08. 2011 07:49)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 8. 2011 10:14, Jana

A co takhle investovat do nákupu stavebních pozemků v lukrativnějších oblastech?Stavět se jistě za pár let stále bude a ceny určitě nebudou klesat.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)

15. 3. 2015 | 23:46 | Bíbr

A co takhle investovat do nemovitosti v rozvojové zemi? Nejen že pomůžete lidem, kteří to potřebují a způsobem, který potřebují nejvíc - totiž investice do budoucna. Ale zároveň se Vám nabízí zhodnocení, o jakém se Vám v...více

11. 8. 2011 | 15:57 | Jirka T

To bylo pro Fany nebo Fanyho. více

11. 8. 2011 | 15:56 | Jirka T

Reagujete na věci o kterých se sice autor nezmiňuje, ale také nejsou předmětem článku. To už můžete autora kritizovat za to, že do článku nazahrnul riziko špatně napsané kupní smlouvy, nebo že nájem může být na dobu určitou...více

11. 8. 2011 | 10:25 | Jana

No,vím,sama ji v Českém ráji vlastním a uvažuji o prodeji. více

10. 8. 2011 | 11:25 | Fany

To patří spíše k té části, které se říká spekulativní investice. Pokud víte o nějaké takové lokalitě a nikdo další neví, že o tom víte, tak hurá do toho.... více

Čtenáři také navštívili

3. 8. 2011 |  | 15 komentářů

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

24. 9. 2010 |  | 30 komentářů

Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku

Snem mnoha lidí je bydlet ve vlastním a celkově tak, i za cenu hypotéky, ušetřit na nájemném. Pořídit si nemovitost za každou cenu ale nemusí být vždy výhodné.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

eva zamrazilová, ministerstvo financí, referendum, aleš tůma, David Cameron, žárovka, měkké dárky, úvěrová krize, penzijní, povodňová zóna, ČS C3, půčjka, rodiny, videorekordér, mimi nguyen hoang lan, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, půjčky

1SN4796, 1SN4796, 1SN4796, 4E60778, 4E60778

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK