Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem

| rubrika: Jak na to | 21. 9. 2011 | 3 komentáře
Reality show: Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
Minulý týden jsem představil ukázkový příklad, jak do nemovitostí neinvestovat. Dnes vám představím jednu úspěšnou investici krok po kroku. Respektive – představí ji sám investor. Peníze.cz nejsou bulvární server, proto neslibuji krev a slzy. Ale uvidíte, že kdo chce na realitách vydělat, určitě se pořádně zapotí.

Jsem člověk středního věku, který ve stáří nechce být závislý pouze na důchodu. Nevěřím však nebo nerozumím penzijním připojištěním, stavebním spořením, podílovým fondům, investičnímu životnímu pojištěníspořicím účtům. Chápu, že reálná inflace denní spotřeby je vysoká, výnosy bankovních produktů jsou nízké nebo se na ně nelze spolehnout, možnosti garantovaných státních programů jsou malé – proto musím postupovat jinak.

Rozhodl jsem se investovat do nemovitostí. Vím, že si svoji investici můžu vybrat sám a sám si ji také budu obhospodařovat, můžu získat rozumný výnos z nájmu a cena nemovitosti bude dlouhodobě držet krok s inflací.

Propočetl jsem si, jaký musím získat výnos, aby pro mě investování do nemovitostí bylo zajímavé a obstálo v konkurenci dalších možných investic. Započetl jsem do svých propočtů i fakt, že o investici se musím s vynaložením svého úsilí a času starat – což je nepochybně rozdíl proti bezpracnému spoření například na termínovaném vkladu. Jako dolní mez pro nákup jsem si stanovil výnos osm procent ročně.

Budu investovat v místě, které dobře znám, tak můžu nejlíp posoudit kvalitu nemovitosti a hlavně lokality – lokalita je pro cenu nemovitosti nejvíc určující. Jsem Pražák, na výběr mám tedy opravdu mnoho nemovitostí, nevýhoda však je, že jsou často za takovou cenu, že by potenciální výnos byl asi na úrovni spořicího účtu, musím se proto specializovat na nejmenší byty, kde je poměr nájmu a ceny nemovitosti nejlepší.

Abych docílil v Praze výnosu alespoň osm procent, musím garsonku koupit za cenu 1 milion a méně. Hledám cihlový byt, nechci přízemí nebo vysoké patro bez výtahu, chci, aby byt měl alespoň 25 až 30 m², může být klidně před rekonstrukcí, svépomocí nebo se známými jsem schopný si byt opravit velice levně. Mám několik alternativ, jak nemovitost vyhledat:

  • Inzertní portály – zadám si do vyhledávání byt podle mých požadavků a zjišťuji, že za takovou cenu najdu maximálně 20metrové byty. Zvyšuji tedy hranici ceny na 1,3 milionu s tím, že očekávám, že mi je prodávající schopen významně slevit v případě, že bude motivován prodat co nejdříve. Takto nacházím už několik bytů, které přicházejí v úvahu. Obvolávám jednotlivé inzeráty a sjednávám si prohlídky.
  • Vyhledávače – říkám si, že byt už s nájemníkem může být levnější, okruh potenciálních kupců je pro takový byt mnohem menší. Zadávám si proto ve vyhledávačích „byt s nájemníkem Praha“ nebo „prodej pronajatého bytu“ a podobně. Najdu tak několik inzerátů, většinou od přímých majitelů, a sjednávám si prohlídky.
  • Vlastní inzeráty – na internetu jsem našel několik inzertních portálů, kam si mohu dát inzerát zdarma nebo za malý poplatek. Vyvěšuji inzerát „Vykupuji malé byty v Praze, mohou být i s nájemníkem, zn. rychle.“ Jednou za pár týdnů mi na inzerát někdo zavolá, zpravidla jde o přímého prodávajícího.
  • Známí – napsal jsem mail všem svým známým, zprávu na Facebook, a když někoho potkám, všem se zmiňuji, že mám zájem o menší byt v Praze. Dostal jsem zatím tip na jednu nemovitost.

Shrnuto: za dva měsíce jsem udělal 13 prohlídek bytů různé kvality, různého původu a různých cen. Které stály za úvahu a stojí za zmínku:

Dispozice1+1, 28 m²
LokalitaBřevnov – oblíbená rezidenční čtvrť, doprava tramvaje, kousek na Pražský hrad
Cena1 290 000 korun
Stav domuZanedbaný dům na rušné ulici, základní rekonstrukce (stoupačky, střecha, fasáda, společné prostory) neprovedeny, sklep vlhký, společenství vlastníků jednotek nefunkční
Stav bytuUdržovaný, obyvatelný byt, stačí udělat menší rekonstrukce

Nakonec jsem ani nepodával nabídku vzhledem k tomu, že dům je zanedbaný a společenství vlastníků neplánuje se současným stavem nic udělat, se svým malým podílem na domě bych asi nic nedokázal změnit.

Dispozice1+1, 29 m²
LokalitaMichle – stavějí se zde nová business centra, dostupné metro a nedaleko autobus
Cena1 260 000 korun
Stav domuDům udržovaný, základní rekonstrukce provedeny, plánuje se oprava fasády, až se na ni naspoří ve fondu oprav, společenství vlastníků jednotek funkční
Stav bytuUdržovaný, obyvatelný byt, stačí udělat menší rekonstrukce, bohužel moc malá koupelna, musím si vzít na radu kamaráda stavaře, zda ji lze zvětšit

Podal jsem nabídku, vše je vyhovující – lokalita je pro pronájem výborná (spousty pracovních míst v blízkosti), dům prosperující, v klidné ulici, byt v pořádku až na problém s malou koupelnou. Reálné čisté nájemné (po odečtení všech nákladů na byt) by bylo 6 600 korun, moje nabídka činila 990 000 Kč, abych získal čistý roční výnos osm procent.

Dispozice1 + kk, 31m²
LokalitaVršovice – levnější rezidenční čtvrť
Cena1 130 000 korun
Stav domuDům neudržovaný, ve fondu naspořeno na základní rekonstrukce (stoupačky, střecha, společné prostory), fasáda se bude opravovat až za několik let, společenství vlastníků jednotek začalo být funkční až po privatizaci domu
Stav bytuZanedbaný byt, je potřeba celková rekonstrukce, kamarád stavař odhadl náklady na rekonstrukci 200 tisíc korun

Podal jsem nabídku, lokalita na pronájem vhodná, dům v klidné ulici, reálné plány na opravy domu. Reálné čisté nájemné (po odečtení všech nákladů na byt) by bylo 6 200 korun. Moje nabídka činila 730 000 korun, abych získal osmiprocentní roční čistou výnosovou míru. Nabídka zohledňuje náklady na opravu ve výši 200 tisíc.

Takto jsem prošel všechny byty, reálně si je zhodnotil, a pokud byt odpovídal kvalitativním parametrům, tak jsem podal nabídku. Někteří prodávající mě odbyli se slovy, že tak levně nebudou prodávat, někteří prodávající se se mnou snažili domluvit na nějaké ceně mezi a někteří přestali po nabídce absolutně komunikovat. Věděl jsem však, že je jen otázkou času, kdy narazím na prodávajícího, který bude potřebovat peníze opravdu rychle – a také se tak stalo. Jeden z prodávajících, který mě před šesti týdny odbyl, mi zavolal, že je schopen se mnou domluvit na mnou nabízené ceně.

Dispozice1+kk, 26 m²
LokalitaKrč – kousek od metra Budějovická, rozvíjející se místo – nově vznikající business centra
Cena1 250 000 korun
Stav domuDům udržovaný, ve fondu oprav naspořeno 500 tisíc, hotovy základní opravy (stoupačky, střecha, společné prostory), fasáda v pořádku, bude nově opravovat za několik let, společenství vlastníků funkční
Stav bytuByt udržovaný, potřeba kosmetické rekonstrukce

Dům je v klidném místě, perfektní lokalita za účelem pronájmu, v bytě už bydlí nájemník na dobu určitou (nájemné 7 800 včetně poplatků + energie).

Náklady na byt
Fond oprav350 Kč měsíčně
Vytápění280 Kč měsíčně
Odpady82 Kč měsíčně
Osvětlení25 Kč měsíčně
Správa a účetnictví136 Kč měsíčně
Pojištění domu18 Kč měsíčně
Úklid30 Kč měsíčně
Vodné a stočné112 Kč měsíčně
Teplá užitková voda245 Kč měsíčně
Celkem1 278 Kč měsíčne

Hrubé nájemné je 7 800 Kč, odečtu náklady bytu – 1 278 Kč měsíčně a zbývá mi 6 522 Kč měsíčně. Ročně mohu tedy počítat s výnosem 78 264 Kč. V kalkulaci zanedbávám pojištění bytu, jedná se o stokorunovou záležitost.

Prodávajícímu jsem tedy nabídl 978 000 korun.

Podíval jsem se také na list vlastnictví nemovitosti, abych zjistil, zda zde neváznou nějaká břemena, zástavy či exekuce.

Převod nemovitosti jsem zaplatil sám a nechal ho udělat svého známého advokáta, který si za celou transakci naúčtoval pět tisíc korun, a to včetně advokátní úschovy peněz.

Část kupní ceny ve výši 100 tisíc korun jsem zaplatil v hotovosti, zbytek jsem financoval hypotečním úvěrem. Splátka hypotéky se splatností 20 let mě vyšla na 5 483 Kč včetně všech poplatků, zbývá mi proto každý měsíc 1 000 korun.

Celý proces hledání a nákupu mně trval půl roku, minimálně půl roku před tím jsem se o nemovitosti začal více zajímat. Nelze tedy říci, že to je jednoduchá cesta investování, dlouhodobě však věřím, že mě dovede k dobrým výsledkům.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+11
Ano
Ne

Diskuze

25. 9. 2011 | 12:31 | Aleš Müller

Jako scénář je to perfektní, výnos 8% je ďábelsky vysoký, obzvlášť když k tomu připočítáme že "nemovitost drží inflaci". Ale i v Praze je trochu potíž sehnat kvalitní nájemníky. A právě nájemníci, peníze, údržba, vykonávání...více

21. 9. 2011 | 15:40 | Jan

Tak, než jsem stačil reagoval, už jste to vystihl. Počítat v nákladech např. se spotřebou vody cca 70 litrů na den je dost mimo, i kdybych předpokládal, že najdu ideálního nájemce důchodce-vdovce, pokud možno neplavce s odporem...více

21. 9. 2011 | 7:36 | Petr

Realitky asi nutne potrebujou trzby. Uvedene naklady na udrzbu bytu a energie neodpovidaji skutecnosti (jsou cca minimalne o 500,- vyssi). Z vynosu je treba zaplatit dane, pojisteni, sporit na nutne opravy a amortizaci vybaveni....více

Čtenáři také navštívili

14. 9. 2011 |  | 2 komentáře

Reality show: Jak prodělat na nákupu nemovitosti

Při nakupování realit se hraje o velké peníze. Pouštět se do něj bez základních znalostí a obezřetnosti je hazard. Ten, kdo sleduje naši Reality show, by snad okolnosti, jež stály hrdiny našeho skutečného...

31. 8. 2011 |  | 1 komentář

Reality show: Z čeho nemovitost zaplatit

Do akcií můžete investovat už od malých částek. U nemovitostí to však neplatí, u těch počítejte s kapitálem minimálně v řádu statisíců. Pokud ho nemáte, nejspíš sáhnete po hypotečním úvěru. A pokud kapitál...

24. 8. 2011 |  | 9 komentářů

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli,...

17. 8. 2011 |  | 4 komentáře

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

motivace, vladimír dlouhý, vzdělávání, gender, Radka Dohnalová, pravidelné investice, splácení dluhů, Dluhové inkaso obyvatelstva, energetická třída, vinaři, zastupitel, profesionální pěstoun, Pavel Rakouš, sky europe, online žádosti, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

2SV9561, 3Z86702, 5AE4222, 3Z86702, 4U38081

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.