Proč nekupovat byt na pronájem

Vysokoškolská studentka Kateřina před pár lety zdědila v Praze panelákový byt. Protože jí ale vyhovoval podnájem s kamarádkami a často cestovala, rozhodla se jej pronajímat. Jako nejvhodnější se jí jevil pronájem přes agenturu diplomatickým službám. Kompletně vybavený byt na Praze 6 jí zprvu přinášel slušný výnos. O pár let později se vše začalo měnit. Splátky nájemného se začaly zpožďovat. Navíc nájemci, piloti jedné prestižní letecké společnosti, v bytě postupně zničili kdeco. V krátkém čase tak bylo potřeba vyměnit všechny domácí spotřebiče, koberce i nábytek. A to si ještě studentka mohla gratulovat, že nemusela dělat žádné velké úpravy bytu. Pronájem ji nejenže už nevydělával, ale ještě si musela kvůli němu půjčit na nové vybavení. Nakonec pro ni bylo nejlepší, když se do bytu nastěhovala.

Každý, kdo si pořídí bytkvůli pronájmu, tímto způsobem situaci řešit nemůže a jeho investicese může stát snadno ztrátová. Pokud majitel nechce přicházet o peníze, musí trávit starostí o byt podstatně více času, než původně očekával. Časovou náročnost takové investice do nemovitostije proto třeba vzít v úvahu ještě před koupí bytu či domu.

Další riziko na potenciálního investora čeká při určování výše nájmu. Kvůli deregulaci nájemného začíná klesat tržní nájemné. To zhoršuje návratnost investiceči může dostat majitele do problémů s placením hypotéky. Reálný výnos z pronájmu dnes mnohdy nepředstavuje už ani tři procenta. Jedním ze základních problémů, které mohou majitele bytuk pronájmu potkat, je tedy snížený, nulový nebo dokonce záporný zisk z nájmu.

Pro snížení výnosnosti investice do nemovitostistačí jen taková „drobnost“ jako jsou mimořádné náklady související s údržbou domu. „V domě se třeba rozbije výtah nebo se stane nějaká nepředvídatelná havárie a náklady pro majitele pak nárazově vzrostou,“ upozorňuje expert na trh s nemovitostmi Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN)a dodává: „Nebo se vám nepovede sehnat dostatek kvalitních nájemníků. A to je riziko, které vlastně dneska nikdo neřeší a nikdo si ho neuvědomuje. Přitom reálně existuje.“ Může se třeba stát, že majitel bytu nedokáže zajistit stoprocentní obsazení bytu nájemníky. I několikaměsíční propad v obsazenosti bytu tak může představovat pro majitele ztrátu třeba několika desítek tisíc korun podle bytu a lokality. Pro toho, kdo z nájemného splácí hypotéku, to může znamenat poměrně velkou komplikaci a nutnost vytvořit si do budoucna finanční rezervu.

Propad ve výnosech z nájmu může nastat i z jiných důvodů. Stačí, aby se ztratil dosavadní nájemník. To se může podle Pácala stát v případě úmrtí nájemce. V takové situaci notář může byt zapečetit i na několik měsíců i let dokud není vyřešené dědictví. Majitel bytus tím nemůže nic dělat, protože je odkázán na benevolenci notáře. „Pokud chce, může vám byt zpřístupnit a věci po zemřelém odvézt do skladu. Může ale také byt použít jako bezplatné skladiště až do vyřešení soudního sporu. I v případě, že se notář zachová slušně, připraví vás to o několik měsíců nájemného, než dojde k vyklizení a předání bytu,“ vysvětluje Pácal.

Nájemník může zmizet i sám od sebe, protože má dluhy a začne se skrývat. Pokud majitel bytunetuší, kde dotyčného hledat, třeba podle trvalého bydliště, příbuzných či zaměstnavatele, přijde také o své peníze. To se stává často u pronájmu bytu cizincům. Podle Občanského zákoníkusice může majitel dát takovému nájemníkovi výpověď, a to i bez přivolení soudu, výpovědní doba je ale tříměsíční, a to rovněž znamená už ztrátu větší sumy peněz. „I když by to byl Čech, u kterého víte, kde je trvale hlášen, a víte, kde ho sehnat, tak než se prostřednictvím soudu domůžete peněz, uplyne hodně dlouhá doba. Častěji se stává, že nájemník zmizí a majitel ani neví, jak toho člověka žalovat. Pokud navíc takový člověk v bytě něco zničil či odcizil, škoda je ještě vyšší. A soudy si s touto situací neumí poradit,“ konstatuje Pácal.

Rizika pronájmunepředstavuje jen snižující se výnos či osoba nájemce. Problém celkově podle expertů i zástupců majitelů domů spočívá právě ve vymahatelnosti českého práva. Konkrétně Občanského zákoníku, který podle nich stále straní nájemcům.

Narazit může pronajímatel i při špatném fungování společenství vlastníků, nebo když je byt v blízkosti méně přizpůsobivých obyvatel domu. Ačkoli byt třeba obývá spolehlivý a dobrý nájemce, mohou ho takové okolnosti přimět k odstěhování navzdory tomu, že v bytě by jinak bydlel rád. Podle Pácala stačí, aby sousední byt jeho vlastník pronajal deseti zahraničním stavebním dělníkům, kteří dělají nepořádek a jsou hluční. V tu chvíli se stane, že se s takovým majitelemna změně k lepšímu domluvit nelze, slušný nájemce odejde a další se už na takové místo shání obtížně. Ještě horší situace nastane, pokud je takových majitelů bytů s problematickými nájemníky v domě více. „V takovém případě jde celý dům svým způsobem s kvalitou dolů, a s ním i hodnota bytů,“dodává Pácal.

Pronajímali jste už někdy některou ze svých nemovitostí? Jaké jsou vaše zkušenosti s pronájmy? Doporučili byste nákup nemovitosti na pronájem? Podělte se o zkušenosti a tipy.

Kolik ušetříte s fotovoltaikou?

Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem