Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Daně. Kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát

| rubrika: Jak na to | 7. 9. 2011 | 19 komentářů
Reality show: Daně. Kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
Berňák číhá všude, investování do nemovitostí není výjimkou. Převod nemovitosti, její dlouhodobé držení, výnos z nájmu, prodej se ziskem – vše podléhá zdanění. Základní orientace v daních nám umožní rozhodnout se pro nejlepší ze tří možností: platit méně, platit víc a platit navíc penále.

Daň z převodu nemovitostí

Sazba daně z převodu nemovitostí je tři procenta z prodejní či odhadní ceny nemovitosti (vždy z té vyšší; odhadní cena vychází z posudku soudního znalce). Při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví (neplatí se u družstevního vlastnictví) daň platí prodávající, za její zaplacení však ručí kupující. V případě, že prodávající daň nezaplatí ani po urgencích finančního úřadu, vymáhá stát daň od kupujícího.

Proti tomu se můžeme jistit advokátní úschovou, kde bude daň blokována na účtu úschovy, prodávajícímu se zašle zbývající část kupní ceny a finančnímu úřadu daň vyplatí napřímo advokát.

TIP REDAKCE

„Úschova peněz u notáře, advokáta, exekutora či realitní kanceláře udělá z prodeje či nákupu nemovitosti či obchodního podílu bezpečnou transakci. Prodávající dostane peníze, teprve když se kupující skutečně stane vlastníkem prodávané věci.“

Jak postupovat při předávání peněz přes úschovu u notáře nebo advokáta, se dočtete v článku Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům 

Pozor na dražby, u těch je daň z převodu nemovitosti povinen platit kupující. Prodávající je povinen podat daňové přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu.

TIP DANIELA KOTULY

Každý odhadce ocení nemovitost jinak. Pokud nemovitost ocení na vyšší hodnotu, než byla prodejní cena, musíme zaplatit daň z odhadní ceny. Můžeme ovšem oslovit jiného odhadce a ten nemovitost třeba ohodnotí na jinou cenu, nižší než prodejní, a pak budeme daň platit z prodejní ceny.
U některých nemovitostí je však možnost ocenění dána zákonem velice rigidně a může se stát, že odhadní cena bude dvakrát vyšší než cena prodejní (týká se to zejména pozemků v menších aglomeracích), ale nic s tím nedokážeme udělat.

Daň z nemovitosti

V České republice zatím minoritní daň, i když poslední roky výrazně roste a plánuje se její další zvyšování. V současné době je např. daň za středně velký byt v řádu stokorun ročně.

Daň z nemovitosti se přiznává každoročně vždy v lednu za běžící rok (přiznání se nepodává zpětně za minulý rok, ale vždy za současný) a je splatná do konce května, respektive listopadu v případě, že si ji rozdělíte na dvě poloviny (to je možné, pokud je vyšší než 5 000 korun). Daň z nemovitosti se vypočítává tak, že výměru své nemovitosti násobíte koeficientem daným zákonem (pro jednotlivé obce, většinou podle velikosti) a také místním koeficientem, který si určují vyhláškou jednotlivé radnice či magistráty. Jeho výši zjistíte na finančním úřadě, města ho často uvádějí také na svých webech.

Pozor, pokud se s přiznáním opozdíte o víc než pět pracovních dní, zaplatíte na pokutě minimálně 500 Kč, což může být víc než daň samotná!

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Daň z příjmu

► Při prodeji nemovitosti

Pokud se chystáme na spekulaci s nemovitostí a plánujeme výhodnou koupi a následně okamžitý prodej, musíme počítat s daní z příjmu ve výši 15 procent. Při počítání daně se příjmy z prodeje snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem, a to zejména o nabývací cenu nemovitosti, znalecké posudky, náklady na advokáta, provize realitnímu zprostředkovateli a zaplacenou daň z převodu nemovitosti. Od daně jsme osvobozeni ve třech možných případech:

  • v prodávané nemovitosti jsme bezprostředně před prodejem bydleli a získané peníze použijeme na „uspokojení své bytové potřeby“, přičemž lhůta pro koupi nové nemovitosti je stanovena do konce roku následujícího po roce, ve kterém byla nemovitost prodána, nebo
  • v prodávané nemovitosti jsme bydleli bezprostředně před prodejem déle než dva roky, případně
  • v prodávané nemovitosti jsme sice nebydleli, ale vlastnili jsme ji déle než pět let.

Pokud je však nemovitost zahrnuta v našem obchodním majetku, nemůžeme žádné z výš uvedených osvobození využít. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém jsme příjmů z prodeje dosáhli (pokud nejsou od daně osvobozeny).

► Při pronájmu nemovitosti

Anketa

Kterou daň nemáte rádi?

Pokud jsme koupili byt na pronájem, nemine nás daň z příjmu z pronájmu nemovitosti. Základem daně jsou zde příjmy z pronájmu snížené o výdaje, vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do příjmů z pronájmu se nezahrnují náklady na bydlení (vytápění, voda, energie, úklid společných prostor v domě, výtah, společné osvětlení, odvoz odpadu atd.), pro jednoznačnost je dobré tuto skutečnost uvést jednoznačně do nájemní smlouvy. Výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze vykazovat dvojím způsobem. Můžeme si vybrat, zda uplatníme tyto náklady v prokazatelné výši nebo ve výši paušální (vypočtené procentem z příjmů).

Pokud se rozhodneme pro paušální stanovení výdajů, můžeme si ze svých příjmů odečíst 30 procent, pak si již však nemůžeme daňový základ snížit o žádné skutečně prokazatelné výdaje. Pokud se rozhodneme pro druhou variantu a uplatníme výdaje prokazatelně vynaložené, musíme vždy vést záznamy o příjmech a výdajích, vynaložených na dosažení příjmu z pronájmu, evidenci hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a závazcích. Do výdajů je pak možné zahrnout zejména odpisy pronajímaného bytu (§ 24 odst. 2 písm. a zákona o daních z příjmů), výdaje na opravy a udržování, pojištění bytu, úroky z hypotečního úvěru. Můžeme si také vytvářet (a odečítat od daňového základu) rezervy na opravy hmotného majetku, pak ale musíme vést evidenci o tvorbě a použití rezervy.

Naopak nelze uplatnit technické zhodnocení majetku (§ 25 a § 33 zákona o daních z příjmů) pokud je v hodnotě vyšší než 40 tisíc korun. Technickým zhodnocením majetku je v případě bytu jeho vybavení pevně spojené se stavbou, tedy například vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel, vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, kuchyňské odsávače par, karmy, bojlery, vestavěný nábytek, obklady stěn a stropů, okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy). Toto technické zhodnocení uplatňujeme ve výdajích postupně prostřednictvím odpisů. V případě, že je hodnota zhodnocení nižší než 40 tisíc korun, pak je můžeme zahrnout do výdajů napřímo.

Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém byly příjmy z pronájmu dosaženy. Z příjmů z pronájmu se neplatí zdravotní ani sociální pojištění.

Příklad

Pronajímáme za osm tisíc měsíčně + poplatky + energie byt, který jsme koupili na hypotéku za jeden milion korun. Víme, že poplatky nezahrnujeme do výdajů, analogicky také ne do příjmů z pronájmu. Celkový roční příjem z pronájmu je tedy 12 × 8 000 Kč = 96 000 Kč

  • Využijeme výdajový paušál 30 procent
    30 % z 96 000 Kč je 28 800 Kč, což představuje náš paušální náklad
    Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 28 800) = 10 080 Kč
  • Využijeme výdaje prokazatelně vynaložené
    Odpisy (30 let rovnoměrně) -33 500 Kč
    Drobné opravy a údržba -5 000 Kč
    Vytvoření rezerv -10 000 Kč
    Úroky z hypotečního úvěru -38 000 Kč
    Pojištění -1 000 Kč
    Náklady celkem -87 500 Kč
    Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 87 500) = 1 275 Kč

Z příkladu je zřejmé, že se nám při pronájmu nemovitosti vyplatí uplatňovat prokazatelně vynaložené výdaje.

Daň z přidané hodnoty

Většina transakcí s nemovitostmi probíhá s již existujícími a minimálně jednou převedenými nemovitostmi, zde se nás vůbec otázka DPH netýká. V případě novostaveb ale musíme počítat standardně se sníženou (zatím) sazbou DPH ve výši 10 procent; inzerovaná cena developerů však často tuto daň nezobrazuje.

Existuje však případ, kdy nemusíme kupovat nemovitost přímo od developera, přesto však DPH musíme zaplatit. Pokud je prodávaná nemovitost v obchodním majetku společnosti nebo fyzické osoby, která je plátcem DPH, a současně nemovitost chceme koupit dříve než po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pak je potřeba zaplatit DPH. Kupujete-li tedy nemovitost od plátce DPH, tak se ptejte na dobu užívání a na dobu od kolaudace.

Příště si na konkrétním případě ukážeme, jak se dá na investicích do nemovitostí prodělat.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+10
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 9. 2011 5:59, js

Jen takovou hnidopišskou poznámku k osobnímu a družstevnímu vlastnictví.
Každé vlastnictví je osobní, protože vlastnit může jen osoba, fyzická (= člověk), nebo právnická (= něco evidovaného úřadem, soudem). U prodeje družstevního bytu se neplatí daň z převodu nemovitosti, protože se žádná nemovitost právně nepřevádí, převádí se podíl na právnické osobě, onom družstvu.

Reagovat

 

+9
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

14. 5. 2013 17:50, Pavel

Jak je to s daní z příjmu, když prodám nemovitost (garáž) laciněji než jsem ji koupil?(z důvodu jisté krize v oblasti nemovitostí).

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

11. 11. 2014 | 16:01 | David

Dobrý den. Uvažuju o koupi nemovitosti v dražbě. Tuto nemovitost, pokud budu v dražbě úspěšný, chci ihned prodat. A mám několik otázek: 1. Je lepší koupit nemovitost jako právnická nebo fyzická osoba ? 2. Jak je to...více

14. 5. 2013 | 17:50 | Pavel

Jak je to s daní z příjmu, když prodám nemovitost (garáž) laciněji než jsem ji koupil?(z důvodu jisté krize v oblasti nemovitostí). více

4. 3. 2013 | 15:52 | Marie

Dobrý den chtěla bych se zeptat.Loni jsme koupili nemovitost rodiný dům a chtěli by jsme jí letos prodat.Slyšela jsem že se nesmím prodat až za 3 roky,jinak se platí vysoká dan. Chtěla bych se zeptat kolik by jsme platili...více

17. 3. 2012 | 17:29 | Ariana

To je strasne cist, seberu pulku pulky svoji partnerce (ktera mi dala dite), protoze ted je hypoteka na me! Ja byt ji, tak vyhotovim cenik: za teple vecere, vyprane ponozky, uklid a sexualni sluzby... Aby to teprv bylo spravedlive!...více

9. 9. 2011 | 20:31 | Petr

Pohyb cen nemovitostí bych do toho pro zjednodušení netahal. Uvažoval jsem tak, že máte (mám) s partnerkou společný rozpočet. Vezmete si hypotéku jen na sebe a postavíte dům. Pokud se v tu chvíli rozejdete, je vše v pořádku....více

Čtenáři také navštívili

24. 8. 2011 |  | 9 komentářů

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli,...

17. 8. 2011 |  | 4 komentáře

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...

10. 8. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...

3. 8. 2011 |  | 15 komentářů

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

milan chovanec, Nigel Farage, brexit, Václav Klaus, evropská unie, au-pair, Neveřejná informace, Smog, vyřizování úvěru, poplatník, firemní školky, Marta Selicharová, liga mistrů, velvyslanec, dědická smlouva, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, srovnání cestovního pojištění, povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

6P22655, 6P22655, 6P22655, 120SK0DA, 1B70036

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK