Reality show: Daně. Kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát

Berňák číhá všude, investování do nemovitostí není výjimkou. Převod nemovitosti, její dlouhodobé držení, výnos z nájmu, prodej se ziskem – vše podléhá zdanění. Základní orientace v daních nám umožní rozhodnout se pro nejlepší ze tří možností: platit méně, platit víc a platit navíc penále.

Daniel Kotula, rubrika: Jak na to, 07.09.2011, 16 komentářů

Tisknout

TIP REDAKCE: Jak nebýt chudým důchodcem

Daň z převodu nemovitostí

Sazba daně z převodu nemovitostí je tři procenta z prodejní či odhadní ceny nemovitosti (vždy z té vyšší; odhadní cena vychází z posudku soudního znalce). Při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví (neplatí se u družstevního vlastnictví) daň platí prodávající, za její zaplacení však ručí kupující. V případě, že prodávající daň nezaplatí ani po urgencích finančního úřadu, vymáhá stát daň od kupujícího.

Proti tomu se můžeme jistit advokátní úschovou, kde bude daň blokována na účtu úschovy, prodávajícímu se zašle zbývající část kupní ceny a finančnímu úřadu daň vyplatí napřímo advokát.

TIP REDAKCE

„Úschova peněz u notáře, advokáta, exekutora či realitní kanceláře udělá z prodeje či nákupu nemovitosti či obchodního podílu bezpečnou transakci. Prodávající dostane peníze, teprve když se kupující skutečně stane vlastníkem prodávané věci.“

Jak postupovat při předávání peněz přes úschovu u notáře nebo advokáta, se dočtete v článku Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům

Pozor na dražby, u těch je daň z převodu nemovitosti povinen platit kupující. Prodávající je povinen podat daňové přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu.

TIP DANIELA KOTULY

Každý odhadce ocení nemovitost jinak. Pokud nemovitost ocení na vyšší hodnotu, než byla prodejní cena, musíme zaplatit daň z odhadní ceny. Můžeme ovšem oslovit jiného odhadce a ten nemovitost třeba ohodnotí na jinou cenu, nižší než prodejní, a pak budeme daň platit z prodejní ceny.
U některých nemovitostí je však možnost ocenění dána zákonem velice rigidně a může se stát, že odhadní cena bude dvakrát vyšší než cena prodejní (týká se to zejména pozemků v menších aglomeracích), ale nic s tím nedokážeme udělat.

Daň z nemovitosti

V České republice zatím minoritní daň, i když poslední roky výrazně roste a plánuje se její další zvyšování. V současné době je např. daň za středně velký byt v řádu stokorun ročně.

Daň z nemovitosti se přiznává každoročně vždy v lednu za běžící rok (přiznání se nepodává zpětně za minulý rok, ale vždy za současný) a je splatná do konce května, respektive listopadu v případě, že si ji rozdělíte na dvě poloviny (to je možné, pokud je vyšší než 5 000 korun). Daň z nemovitosti se vypočítává tak, že výměru své nemovitosti násobíte koeficientem daným zákonem (pro jednotlivé obce, většinou podle velikosti) a také místním koeficientem, který si určují vyhláškou jednotlivé radnice či magistráty. Jeho výši zjistíte na finančním úřadě, města ho často uvádějí také na svých webech.

Pozor, pokud se s přiznáním opozdíte o víc než pět pracovních dní, zaplatíte na pokutě minimálně 500 Kč, což může být víc než daň samotná!

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Daň z příjmu

► Při prodeji nemovitosti

Pokud se chystáme na spekulaci s nemovitostí a plánujeme výhodnou koupi a následně okamžitý prodej, musíme počítat s daní z příjmu ve výši 15 procent. Při počítání daně se příjmy z prodeje snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem, a to zejména o nabývací cenu nemovitosti, znalecké posudky, náklady na advokáta, provize realitnímu zprostředkovateli a zaplacenou daň z převodu nemovitosti. Od daně jsme osvobozeni ve třech možných případech:

v prodávané nemovitosti jsme bezprostředně před prodejem bydleli a získané peníze použijeme na „uspokojení své bytové potřeby“, přičemž lhůta pro koupi nové nemovitosti je stanovena do konce roku následujícího po roce, ve kterém byla nemovitost prodána, nebo
v prodávané nemovitosti jsme bydleli bezprostředně před prodejem déle než dva roky, případně
v prodávané nemovitosti jsme sice nebydleli, ale vlastnili jsme ji déle než pět let.

Pokud je však nemovitost zahrnuta v našem obchodním majetku, nemůžeme žádné z výš uvedených osvobození využít. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém jsme příjmů z prodeje dosáhli (pokud nejsou od daně osvobozeny).

► Při pronájmu nemovitosti

Pokud jsme koupili byt na pronájem, nemine nás daň z příjmu z pronájmu nemovitosti. Základem daně jsou zde příjmy z pronájmu snížené o výdaje, vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do příjmů z pronájmu se nezahrnují náklady na bydlení (vytápění, voda, energie, úklid společných prostor v domě, výtah, společné osvětlení, odvoz odpadu atd.), pro jednoznačnost je dobré tuto skutečnost uvést jednoznačně do nájemní smlouvy. Výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze vykazovat dvojím způsobem. Můžeme si vybrat, zda uplatníme tyto náklady v prokazatelné výši nebo ve výši paušální (vypočtené procentem z příjmů).

Pokud se rozhodneme pro paušální stanovení výdajů, můžeme si ze svých příjmů odečíst 30 procent, pak si již však nemůžeme daňový základ snížit o žádné skutečně prokazatelné výdaje. Pokud se rozhodneme pro druhou variantu a uplatníme výdaje prokazatelně vynaložené, musíme vždy vést záznamy o příjmech a výdajích, vynaložených na dosažení příjmu z pronájmu, evidenci hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a závazcích. Do výdajů je pak možné zahrnout zejména odpisy pronajímaného bytu (§ 24 odst. 2 písm. a zákona o daních z příjmů), výdaje na opravy a udržování, pojištění bytu, úroky z hypotečního úvěru. Můžeme si také vytvářet (a odečítat od daňového základu) rezervy na opravy hmotného majetku, pak ale musíme vést evidenci o tvorbě a použití rezervy.

Naopak nelze uplatnit technické zhodnocení majetku (§ 25 a § 33 zákona o daních z příjmů) pokud je v hodnotě vyšší než 40 tisíc korun. Technickým zhodnocením majetku je v případě bytu jeho vybavení pevně spojené se stavbou, tedy například vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel, vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, kuchyňské odsávače par, karmy, bojlery, vestavěný nábytek, obklady stěn a stropů, okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy). Toto technické zhodnocení uplatňujeme ve výdajích postupně prostřednictvím odpisů. V případě, že je hodnota zhodnocení nižší než 40 tisíc korun, pak je můžeme zahrnout do výdajů napřímo.

Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém byly příjmy z pronájmu dosaženy. Z příjmů z pronájmu se neplatí zdravotní ani sociální pojištění.

Příklad

Pronajímáme za osm tisíc měsíčně + poplatky + energie byt, který jsme koupili na hypotéku za jeden milion korun. Víme, že poplatky nezahrnujeme do výdajů, analogicky také ne do příjmů z pronájmu. Celkový roční příjem z pronájmu je tedy 12 × 8 000 Kč = 96 000 Kč

Využijeme výdajový paušál 30 procent
30 % z 96 000 Kč je 28 800 Kč, což představuje náš paušální náklad
Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 28 800) = 10 080 Kč
Využijeme výdaje prokazatelně vynaložené
Odpisy (30 let rovnoměrně) -33 500 Kč
Drobné opravy a údržba -5 000 Kč
Vytvoření rezerv -10 000 Kč
Úroky z hypotečního úvěru -38 000 Kč
Pojištění -1 000 Kč
Náklady celkem -87 500 Kč
Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 87 500) = 1 275 Kč

Z příkladu je zřejmé, že se nám při pronájmu nemovitosti vyplatí uplatňovat prokazatelně vynaložené výdaje.

Daň z přidané hodnoty

Většina transakcí s nemovitostmi probíhá s již existujícími a minimálně jednou převedenými nemovitostmi, zde se nás vůbec otázka DPH netýká. V případě novostaveb ale musíme počítat standardně se sníženou (zatím) sazbou DPH ve výši 10 procent; inzerovaná cena developerů však často tuto daň nezobrazuje.

Existuje však případ, kdy nemusíme kupovat nemovitost přímo od developera, přesto však DPH musíme zaplatit. Pokud je prodávaná nemovitost v obchodním majetku společnosti nebo fyzické osoby, která je plátcem DPH, a současně nemovitost chceme koupit dříve než po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pak je potřeba zaplatit DPH. Kupujete-li tedy nemovitost od plátce DPH, tak se ptejte na dobu užívání a na dobu od kolaudace.

Příště si na konkrétním případě ukážeme, jak se dá na investicích do nemovitostí prodělat.