Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

| rubrika: Jak na to | 17. 8. 2011 | 4 komentáře
Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a získat představu, co a za kolik se dá pořídit.

V minulém díle naší Reality show jsme si řekli, kolik by měla nemovitost vydělávat: potřebujeme dosahovat čistého výnosu alespoň 8 procent. V některých oblastech Česka (zejména v Ústeckém kraji) není problém nemovitost s takovou (i vyšší) výnosovou mírou běžně najít na realitních portálech, aniž bychom se museli po mimořádně zajímavé nabídce zvlášť. Ve většině lokalit je však takovou nemovitost obtížné získat, a proto musíme znát několik základních pravidel hledání nemovitostí za sníženou cenu:

Pravidlo č. 1

Nehledáme nemovitost, hledáme motivovaného prodávajícího, který je ochoten svou nemovitost prodat za nižší cenu, než je aktuálně tržní.

Napišme si, z jakých tří hlavních důvodů lidé nemovitost prodávají:

  • Chtějí se odstěhovat z města a postavit si dům nebo se přestěhovat do většího bytu
    Takoví prodávající nechtějí slevit, nic je nehoní, chtějí za svůj byt dostat co nejvíc, aby umořili většinu nákladů spojených se stavbou domu nebo koupí většího bytu. S takovým prodávajícím často nemá cenu jednat, od něj slevu nedostaneme.
  • Rodinné vyrovnání
    Rozvody nebo dědictví jsou výbornou příležitostí, jak se dostat k nemovitosti za dobrou cenu. Prodávající často řeší nějaký akutní problém (potřebují se co nejrychleji finančně vyrovnat s partnerem) nebo nedokáže posoudit hodnotu majetku, který mu de facto bez dřiny spadl do klína (dědictví bytu po babičce). Je zde vysoká pravděpodobnost domluvy za rozumnou cenu.
  • Finanční tíseň
    V dobách realitního boomu mnohé mladé rodiny získaly byt po rodičích či prarodičích, přesto si koupily na hypotéku nemovitost v novostavbě. Byt po rodičích tito lidé pronajímali a z nájmu hradili část měsíčních splátek hypotéky. Oproti době před rokem 2008 ovšem ekonomicky přituhlo a mnohé rodiny nyní čelí finančním problémům. Měsíční splátky hypotéky na novostavbu je dusí, nehledě na to, že často mají také spotřebitelské úvěry, kontokorenty nebo dluhy na kreditních kartách. Těžká situace je nutí prodat pronajímaný byt, aby splatili část hypotéky či krátkodobé úvěry, a vzhledem k tlaku, kterému musí každý měsíc odolávat, jsou ochotni nemovitost prodat za velice rozumnou cenu.
    Případ mnohem vážnější finanční tísně je exekuce, která se dříve či později objeví na listu vlastnictví nemovitosti dlužníka. Zde je příležitost získat snad nejlepší prodejní cenu, nákup má však také svá rizika.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Pravidlo č. 2

Vyhýbáme se nemovitostem kupovaným v době vyšroubovaných cen. Tržní cena nemovitostí už tři roky klesá. Aktuálně se pohybuje na úrovni let 2005 a 2006, je o 20 procent nižší než na vrcholu v roce 2008. V některých lokalitách klesla ještě výrazněji. V případě, že současný prodávající koupil byt kolem roku 2007 či 2008, bude chtít prodat aspoň za kupní cenu plus daň z převodu nemovitostí plus investice do bytu plus případně provize realitní kanceláři. Taková nemovitost je zcela jistě předražená a prodávající nebude ochoten cenu snížit například o 30 procent, znamenalo by to pro něj vysokou ztrátu.

Koupil-li nemovitost v roce 2005 a chce zůstat aspoň na nule, je cena bytu po připočtení daně z převodu nemovitosti, investic do bytu a případně provize realitní kanceláři určitě blíž současné realitě.

V případě, že prodávající koupil nemovitost třeba v roce 2001 nebo ji získal jako dědictví nebo dar a je motivován co nejrychleji prodat (viz pravidlo č. 1) pak je schopen přijmout nižší nabídku, než je v současnosti reálně tržní.

Pravidlo č. 3

Vždy dávejte nabídky, nikdy nemůžete přesně vytušit, v jakém psychickém rozpoložení prodávající je. Spočtěte si, kolik je reálná tržní cena nemovitosti (to se naučíme v příštím díle Reality show), a spočtěte si, kolik by nemovitost musela stát, abyste získali řekněme aspoň 10 procent čistého výnosu z nájemného (viz díl Kolik by měla nemovitost vydělávat), pak učiňte nabídku. V devíti případech budete odmítnuti, v desátém to vyjde.

Rekapitulace postupu

► zjistit motivaci prodávajícího

► zjistit, kdy nemovitost koupil nebo jak ji získal

► učinit nabídku

Kde nemovitosti za dobrou cenu získávat

► Dražby

O dražbách se jako o možnosti, jak získat levně nemovitost, hodně psalo. Zájem o ně tedy pochopitelně vzrostl a dnes dražby bytů ve větších městech lákají mnoho potenciálních kupců. Poznáte to sami na prohlídce dražené nemovitosti – budete tam s dalšími minimálně deseti zájemci. Takže dneska už to takové terno rozhodně není, konečné ceny v dražbách běžně dosahují úrovně tržní ceny, někdy i vyšší. A to nemluvím o nevýhodách dražeb – daň z převodu nemovitosti platí kupující, nemůžete si pořádně ověřit stav nemovitosti, je zde riziko, že se současný majitel nevystěhuje, splatnost kupní ceny za vydraženou nemovitost je někdy krátká (např. tři týdny po vydražení).

V dražbě lze výhodně získat nemovitost, o kterou není všeobecně zájem – např. zemědělský pozemek, chatu v nějaké malé obci, výrobní halu a podobně, o byty ve větších městech však všeobecný zájem je.

Je tu ještě možnost, že objevíte „neinzerovanou“ dražbu, ale k informaci o takové dražbě se dostanete velice těžko.

Shrnuto: dražby již nejsou dobrou příležitostí.

Dražební portály

► Exekuce

Možnost, jak získat zlevněnou nemovitost, je koupit ji v exekuci přímo od majitele. Má to však svá rizika a proces nákupu je komplikovaný a zdlouhavý. Najděte si ve svém okolí známého, který již takovou nemovitost koupil nebo advokáta, který podobné případy prodeje pravidelně řeší, nikdy nekupujte nemovitost v exekuci sami, je to vysoce riskantní proces. O koupi nemovitosti v exekuci připravuji speciální článek, který na Peníze.cz vyjde v září.

Informace o exekucích na nemovitosti dle katastrálního území

► Realitní portály

I na realitním inzertním portálu můžeme najít zajímavou nabídku, na první pohled však většina inzerátů našemu záměru neodpovídá. Když ale víme, že hledáme motivovaného prodávajícího, který koupil svou nemovitost před pěti a více lety nebo jí nabyl způsobem, při němž za ni nemusel platit, může se po smlouvání i z nabídky na první pohled nevýhodné vyklubat nemovitost za velice dobrou kupní cenu.

Většina nemovitostí na inzertních portálech je oceněna výš, než je reálná tržní cena, cena, za kterou se srovnatelné nemovitostí skutečně prodávají. Nedá se to vyčíslit přesně, ale nebudeme daleko od pravdy, když řekneme, že u naprosté většiny nabídek je reálná cena prodeje o 10 procent nižší než inzerovaná, u velké části o 15 procent a u některých případů třeba i o 20 procent a více.

Objevují se i nabídky s reálnou tržní cenou, ty se prodají během jednoho či dvou měsíců. Zajímavý údaj je proto na inzerátu datum vložení, pokud je inzerát starší než dva měsíce, jde s jistotou říci, že nemovitost je předražená. Pozor ale – některé realitní kanceláře inzeráty po nějaké době mažou a znovu vkládají.

Hledání vhodných nemovitostí skrze inzertní portály doporučuji, neboť si projdete desítky nemovitostí, zjistíte výhody a nevýhody jednotlivých bytů, naučíte se lépe nemovitosti oceňovat a budete jednat s prodávajícími. I když z toho třeba nebude ani jedna investice, je to dobrá příprava.

► Známí

Čtyří díly Reality show – to už by mohl být čas na první hodnocení. V jiných reality shows už bychom vás vyzývali, abyste vytáhli svoje mobily a odevzdali nám prostřednictvím esemesek nějaké svoje peníze.

Nechejte mobil spát, my po vás peníze nechceme, stačí nám známky jako ve škole...

Anketa

Jako ve škole

Každému se svěřte, že máte zájem o koupi bytu na investici, za nějakou dobu se vám budou ozývat známí, jejichž známí chtějí prodat byt. Je to perfektní šance, jak se dostat k nemovitosti za dobrou cenu, neboť přes osobní referenci se domluvíte s prodávajícím mnohem snáz než v případě anonymního prodeje. Pokud odhadnete reálnou cenu nemovitosti a pokud je prodávající motivovaný, můžete vhodnými argumenty dostat cenu na takovou úroveň, abyste získali zajímavý výnos.

Stejně tak se můžete dostat k nemovitosti, jejíž vlastník je v exekuci, nebo k nemovitosti prodávané v rámci vypořádání manželů či dědictví.

Zatnete zuby?

Najít si a zažít svůj způsob hledání dobrých investic je dalším dílem do mozaiky úspěšného investování do nemovitostí. Jedná se o aktivitu časově nejnáročnější a jistý řekněme bod zlomu, kde se ze z řady začínajících investorů stávají investoři končící. Mnozí právě tady vzdávají svou snahu a spokojí se konstatováním, že trh je předražený a dobrou nemovitost nelze najít.

Ve skutečnosti v současné době poklesu cen nemovitostí a zhoršování ekonomické situace obyvatel příležitostí přibývá. Už z předchozích dílů víme, do jakých nemovitostí investovat, kolik by nemovitost měla vynášet, po dnešku víme, jak správné nemovitosti hledat, a v další díle Reality show přineseme další kousek know-how úspěšného realitního investora. Ten musí vědět, jak nemovitost ocenit.

Takže nezapomeňte, příští středu v Reality show Cenotvorba: tržní hodnota nemovitosti a metoda ocenění.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

10. 7. 2014 | 16:25 | Katka

Podle mě je při hledání bytu nejlepší pravidelně procházet různé inzertní servery na internetu, já jsem nakonec našla byt tady: http://www.hyperreality.cz/ Myslím, že nejlepší rada při hledání bytu zní: hledat, hledat a...více

18. 11. 2012 | 18:55 | Lucie

Viděli jste www.bez-rk.cz ? Nabízí nejlepší investice do nemovistostí a prodej bez realitky.Osobní pozitivní zkušenost,vřele doporučuji.:) více

22. 6. 2012 | 14:00 | skota

Za kolik by podle Vás byl tenhle dům zajímavý jako investice dum-stochov.cokoupit.cz? více

17. 8. 2011 | 10:42 | Jana

Nemám ani exekuci,nejsem v žádné velké finanční nouzi a přesto chci prodat stavební pozemky v Českém ráji,které jsou v našem osobním vlastnictví.Důvod - nepotřebujeme je a už máme také nějaký věk,tak abychom si ty finance...více

Čtenáři také navštívili

10. 8. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...

3. 8. 2011 |  | 15 komentářů

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

7. 10. 2010 |  | 9 komentářů

Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Vlastnické bydlení má nespočet výhod. Domácnost nemusí platit nájem. Významně jednodušší je provádění veškerých úprav a rekonstrukcí. Ale... nevýhod vlastního bydlení je také dost. Před rozhodnutím o pořízení...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

EU, euroskeptik, Nigel Farage, brexit, Václav Klaus, rezervy penzijních fondů, poplatek za správu fondů, andreas treichl, kuriozity, katalog, vytáčené připojení, Richard Murphy, nadační fond inka, iveta kulhánková, nízká, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, povinné ručení, půjčky

5M56067, 9T29525, 9T29526, 6C14168, 3SE3054

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK