Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

V mnoha případech se totiž ani po této slevě nedostaneme na reálnou úroveň. Mnozí prodávající mají představu, že čím vyšší cenu si řeknou, tím víc získají – i po případné slevě. A popravdě – někdy jim to kvůli nepřehlednosti realitního trhu vyjde. Jako kupující se tedy nenechme „natáhnout“ – musíme mít přesnou představu, co za své peníze můžeme očekávat.

Metody ocenění

Nemovitosti je možné oceňovat několika způsoby, ne všechny jsou pro nás vhodné. Porozumět způsobům oceňování je pro nás dobré, abychom věděli, o čem je řeč v případech, kdy si prodávající nechal před prodejem udělat odhad, nebo pokud bychom se chystali na dražbu nemovitosti a jako podklad bychom měli odhad ceny nemovitosti znalce objednaného exekutorským úřadem.

• Administrativní ocenění se provádí podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky ministerstva financí. Základem pro ocenění je cena za metr čtvereční podle prováděcí vyhlášky upravená o různé indexy, jako je poloha nemovitosti, příslušenství bytu, stavebně-technický stav bytu atd.
  Administrativní ocenění se využívá jen ke stanovení daně z převodu nemovitosti, daně darovací, odměny notářů a správců dědictví, při převodech majetku mezi státními subjekty atd. Pro investora je tato metoda nepoužitelná – základem je cena podle ministerských tabulek a ta příliš často neodpovídá realitě.
• Nákladový způsob ocenění zjednodušeně řečeno počítá, kolik by stála v dnešních cenách stavba stejné nemovitosti, náklady na novostavbu se potom očistí o opotřebení oceňované nemovitosti. Tímto způsobem bychom se měli dostat k aktuálnímu ocenění nemovitosti. Nákladový způsob je pro investora naprosto nepoužitelný, jeho praktické využití má smysl pouze při oceňování účelových budov, výrobních nebo skladovacích hal a speciálních konstrukcí.
• Srovnávací metoda je pro investora základ. Metoda je založená na principu srovnání oceňované nemovitosti s jinou, srovnatelnou nemovitostí, která byla skutečně prodána (nikoliv nabízena na realitním portálu). Základem je přepočet ceny prodané nemovitosti na metry čtvereční a vynásobení velikosti oceňovaného bytu touto cenou. Celková cena se ještě upraví o indexy parametrů nemovitosti. Vzorec vypadá následovně: Tržní cena nemovitosti = [(velikost nemovitosti × cena za m² srovnávané nemovitosti) × indexy aktuálních parametrů nemovitosti] ± další očištění ceny.
  V případě, že má byt terasu nebo balkon, čtvereční metr této plochy budeme oceňovat jako polovičku čtverečního metru vnitřní plochy.

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt
• Nefunkční společenství vlastníků vaši investici zruinuje

Praktický příklad

Jednáme o koupi nemovitosti v lokalitě, o níž víme, že tu byt v dobrém stavu (kuchyňská linka, koupelna a toaleta dělána nově před pěti lety), v dobrém poschodí (ne čtvrté a vyšší patro bez výtahu a ne přízemí) v udržovaném domě v klidné ulici má cenu 35 000 Kč za čtvereční metr.

Námi zvažovaný byt o velikosti 35 m² + balkon 3 m² je před rekonstrukcí. Nachází se ve čtvrtém patře s výtahem rovněž dobře udržovaného domu, ovšem na velice rušné ulici.

Byt v rušné ulici znamená pro investora 10 procent z ceny nemovitosti dolů. Dále víme, že 4. patro s výtahem je bezproblémové, kdyby tu výtah nebyl, šlo by dalších 10 procent dolů. Dále víme, že abychom dostali byt do stavu, jako je nemovitost, se kterou srovnáváme – nová kuchyň, koupelna, toaleta, rekonstrukce podlah a dílčí opravy – bude nás to stát 250 tisíc korun. Reálná cena nemovitosti je tedy

(35 × 35 000 × 0,9 + 3 × 0,5 × 35 000 × 0,9) - 250 000 = 899 750 Kč

Základem pro srovnávací metodu je znát ceny za metr čtvereční v lokalitě, kde se chystáme investovat, a dále znát všechny parametry, které mají vliv na cenu nemovitosti, a odhadnout, jak velký ten vliv je.

Lokalita vždy až na prvním místě

Cenu nemovitosti určuje hlavně lokalita. Z pohledu investora do bytů to musí být lokalita, která je vyhledávaná nájemníky.

Taková lokalita musí mít rezidenční nádech – v blízkosti by měly být obchody jako potraviny, pekařství, drogerie a služby jako restaurace, holič, doktoři, kino atd. Pokud se v místě vyskytuje víc barů a heren než klasických služeb a obchodů, určitě to nebude lokalita potenciálními nájemníky dlouhodobě preferovaná

Lokalita musí mít dobrou dopravní dostupnost, ve větším městě a jeho blízkém okolí by neměl být problém dostat se k hromadné dopravě. Velká část našich potenciálních nájemníků nemá auto nebo ho nebude chtít používat k dennímu dojíždění do práce.

Lokalita musí vzkvétat – dobrým ukazatelem oblíbenosti lokality je vývoj počtu obyvatel, který lze najít na webu Českého statistického úřadu. Dalším parametrem jsou hlavní zaměstnavatelé v blízkém okolí, zda prosperují či dlouhodobě stagnují: potenciální nájemníci se budou rekrutovat převážně ze zaměstnanců těchto podniků.

I v rámci jedné lokality však mohou být v cenách jednotlivých bytů velké rozdíly. Pojďme se podívat podrobněji, co cenu ovlivňuje.

Co snižuje cenu bytu

• Umístění ve velmi rušné ulici (např. hlavní komunikace města): minus 10–20 procent
• Umístění v přízemí domu: minus 10 procent, v suterénu: minus 20 procent
• Umístění ve 4. a vyšším patře domu bez výtahu: minus 10 procent
• Umístění v posledním patře panelového domu: minus 10 procent
• Nešikovné dispozice bytu (např. příliš malá koupelna, průchozí pokoje bez oken, příliš malé nebo úzké pokoje): minus 5–10 procent
• Činžovní dům ve velice špatném stavu – děravá střecha, mokré sklepy, původní stoupačky a elektrika, opadaná fasáda: minus až 20 procent
• Družstevní vlastnictví domu: minus 10 oproti osobnímu vlastnictví

Báječné okolí, klid, nemnoho sousedů. Jestlipak tu ale poblíž staví autobus? Nikdy se neupínejte jen na jeden aspekt, každou nemovitost je třeba prozkoumat ze všech úhlů.

Faktory pro cenu bytu obecně negativní

• Žádný výhled
• Orientace na sever či severozápad.
• Mnoho bytů na jednom patře
• Nemožnost parkování
• Žádné úložné prostory (sklep nebo komora)
• Vysoké měsíční poplatky na provoz bytu

Co cenu bytu zvyšuje

Faktory pro cenu bytu obecně pozitivní

• Pěkný výhled
• Park v blízkosti
• Orientace na jih či jihozápad
• Méně bytů na jednom patře
• Vyšší patro domu s výtahem
• Parkovací stání před domem
• Prostorný sklep
• Balkon či terasa
• Nízké měsíční poplatky na provoz bytu

Srovnávejte jen srovnatelné!

Anketa

Jakému stavebnímu materiálu byste dali přednost?

Betonový panel Cihla Kámen Dřevo Sláma, hlína, koňská kůže nebo sníh

Záměrně jsem vynechal otázku, zda se jedná o cihlový, panelový dům nebo novostavbu. Cenu za metr čtvereční lze poměřovat pouze u srovnatelných cihlových, panelových nemovitostí nebo novostaveb, nejde však přesně vyčíslit pozitivní nárůst ceny u cihlového domu oproti panelovému nebo naopak. Každá lokalita je v tomto specifická, někde je běžné a komfortní bydlet v panelovém domě, cena oproti cihlovému tedy není odlišná a naopak, někde je cena panelového domu výrazně nižší.

Zkušenosti nejlíp nasbíráte v boji

Jak však máme znát reálnou cenu nemovitosti na metr čtvereční, ze které ve svých kalkulacích vycházíme? Pokud nepracujeme ve velké realitní společnosti, která má svojí databázi prodejů, nebo v ní nemáme kamaráda, jedinou možností jsou zatím realitní portály, obcházení jednotlivých nabídek a sledování, za kolik a kdy se prodaly. Je to velice pracný a zdlouhavý způsob, na druhou stranu ho doporučuji, neboť tak získáte perfektní přehled o výhodách a nevýhodách jednotlivých bytů a o tom, jak byly kupujícími oceněny. A to je pro investora k správnému ocenění ta nejpodstatnější informace.