Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

| rubrika: Jak na to | 24. 8. 2011 | 9 komentářů
Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu
Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli, kde je většina nabídek nadsazená nad reálnou cenu, nemusí znamenat žádnou výhru.

V mnoha případech se totiž ani po této slevě nedostaneme na reálnou úroveň. Mnozí prodávající mají představu, že čím vyšší cenu si řeknou, tím víc získají – i po případné slevě. A popravdě – někdy jim to kvůli nepřehlednosti realitního trhu vyjde. Jako kupující se tedy nenechme „natáhnout“ – musíme mít přesnou představu, co za své peníze můžeme očekávat.

Metody ocenění

Nemovitosti je možné oceňovat několika způsoby, ne všechny jsou pro nás vhodné. Porozumět způsobům oceňování je pro nás dobré, abychom věděli, o čem je řeč v případech, kdy si prodávající nechal před prodejem udělat odhad, nebo pokud bychom se chystali na dražbu nemovitosti a jako podklad bychom měli odhad ceny nemovitosti znalce objednaného exekutorským úřadem.

  • Administrativní ocenění se provádí podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky ministerstva financí. Základem pro ocenění je cena za metr čtvereční podle prováděcí vyhlášky upravená o různé indexy, jako je poloha nemovitosti, příslušenství bytu, stavebně-technický stav bytu atd.
    Administrativní ocenění se využívá jen ke stanovení daně z převodu nemovitosti, daně darovací, odměny notářů a správců dědictví, při převodech majetku mezi státními subjekty atd. Pro investora je tato metoda nepoužitelná – základem je cena podle ministerských tabulek a ta příliš často neodpovídá realitě.
  • Nákladový způsob ocenění zjednodušeně řečeno počítá, kolik by stála v dnešních cenách stavba stejné nemovitosti, náklady na novostavbu se potom očistí o opotřebení oceňované nemovitosti. Tímto způsobem bychom se měli dostat k aktuálnímu ocenění nemovitosti. Nákladový způsob je pro investora naprosto nepoužitelný, jeho praktické využití má smysl pouze při oceňování účelových budov, výrobních nebo skladovacích hal a speciálních konstrukcí.
  • Srovnávací metoda je pro investora základ. Metoda je založená na principu srovnání oceňované nemovitosti s jinou, srovnatelnou nemovitostí, která byla skutečně prodána (nikoliv nabízena na realitním portálu). Základem je přepočet ceny prodané nemovitosti na metry čtvereční a vynásobení velikosti oceňovaného bytu touto cenou. Celková cena se ještě upraví o indexy parametrů nemovitosti. Vzorec vypadá následovně: Tržní cena nemovitosti = [(velikost nemovitosti × cena za m² srovnávané nemovitosti) × indexy aktuálních parametrů nemovitosti] ± další očištění ceny.
    V případě, že má byt terasu nebo balkon, čtvereční metr této plochy budeme oceňovat jako polovičku čtverečního metru vnitřní plochy.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Praktický příklad

Jednáme o koupi nemovitosti v lokalitě, o níž víme, že tu byt v dobrém stavu (kuchyňská linka, koupelna a toaleta dělána nově před pěti lety), v dobrém poschodí (ne čtvrté a vyšší patro bez výtahu a ne přízemí) v udržovaném domě v klidné ulici má cenu 35 000 Kč za čtvereční metr.

Námi zvažovaný byt o velikosti 35 m² + balkon 3 m² je před rekonstrukcí. Nachází se ve čtvrtém patře s výtahem rovněž dobře udržovaného domu, ovšem na velice rušné ulici.

Byt v rušné ulici znamená pro investora 10 procent z ceny nemovitosti dolů. Dále víme, že 4. patro s výtahem je bezproblémové, kdyby tu výtah nebyl, šlo by dalších 10 procent dolů. Dále víme, že abychom dostali byt do stavu, jako je nemovitost, se kterou srovnáváme – nová kuchyň, koupelna, toaleta, rekonstrukce podlah a dílčí opravy – bude nás to stát 250 tisíc korun. Reálná cena nemovitosti je tedy

(35 × 35 000 × 0,9 + 3 × 0,5 × 35 000 × 0,9) - 250 000 = 899 750 Kč

Základem pro srovnávací metodu je znát ceny za metr čtvereční v lokalitě, kde se chystáme investovat, a dále znát všechny parametry, které mají vliv na cenu nemovitosti, a odhadnout, jak velký ten vliv je.

Proč se bavíme o bytě? Je samozřejmě možné, že máte na celý činžák – pak ale nejspíš nepotřebujete radit. A proč neinvestovat do rodinného domku? Ne že by to nešlo, ale obecně je mnohem těžší shánět do něj nájemníky. Další důvody hledejte v díle Reality show s názvem Do jakých nemovitostí investovat.

Lokalita vždy až na prvním místě

Cenu nemovitosti určuje hlavně lokalita. Z pohledu investora do bytů to musí být lokalita, která je vyhledávaná nájemníky.

Taková lokalita musí mít rezidenční nádechv blízkosti by měly být obchody jako potraviny, pekařství, drogerie a služby jako restaurace, holič, doktoři, kino atd. Pokud se v místě vyskytuje víc barů a heren než klasických služeb a obchodů, určitě to nebude lokalita potenciálními nájemníky dlouhodobě preferovaná

Lokalita musí mít dobrou dopravní dostupnost, ve větším městě a jeho blízkém okolí by neměl být problém dostat se k hromadné dopravě. Velká část našich potenciálních nájemníků nemá auto nebo ho nebude chtít používat k dennímu dojíždění do práce.

Lokalita musí vzkvétat – dobrým ukazatelem oblíbenosti lokality je vývoj počtu obyvatel, který lze najít na webu Českého statistického úřadu. Dalším parametrem jsou hlavní zaměstnavatelé v blízkém okolí, zda prosperují či dlouhodobě stagnují: potenciální nájemníci se budou rekrutovat převážně ze zaměstnanců těchto podniků.

I v rámci jedné lokality však mohou být v cenách jednotlivých bytů velké rozdíly. Pojďme se podívat podrobněji, co cenu ovlivňuje.

Co snižuje cenu bytu

  • Umístění ve velmi rušné ulici (např. hlavní komunikace města): minus 10–20 procent
  • Umístění v přízemí domu: minus 10 procent, v suterénu: minus 20 procent
  • Umístění ve 4. a vyšším patře domu bez výtahu: minus 10 procent
  • Umístění v posledním patře panelového domu: minus 10 procent
  • Nešikovné dispozice bytu (např. příliš malá koupelna, průchozí pokoje bez oken, příliš malé nebo úzké pokoje): minus 5–10 procent
  • Činžovní dům ve velice špatném stavu – děravá střecha, mokré sklepy, původní stoupačky a elektrika, opadaná fasáda: minus až 20 procent
  • Družstevní vlastnictví domu: minus 10 oproti osobnímu vlastnictví
Realita

Báječné okolí, klid, nemnoho sousedů. Jestlipak tu ale poblíž staví autobus? Nikdy se neupínejte jen na jeden aspekt, každou nemovitost je třeba prozkoumat ze všech úhlů.

Faktory pro cenu bytu obecně negativní

  • Žádný výhled
  • Orientace na sever či severozápad.
  • Mnoho bytů na jednom patře
  • Nemožnost parkování
  • Žádné úložné prostory (sklep nebo komora)
  • Vysoké měsíční poplatky na provoz bytu

Co cenu bytu zvyšuje

Faktory pro cenu bytu obecně pozitivní

  • Pěkný výhled
  • Park v blízkosti
  • Orientace na jih či jihozápad
  • Méně bytů na jednom patře
  • Vyšší patro domu s výtahem
  • Parkovací stání před domem
  • Prostorný sklep
  • Balkon či terasa
  • Nízké měsíční poplatky na provoz bytu
A vyplatí se vám koupit tenhle konkrétní byt? Nechme zatím stranou otázku, jak koupi financovat – to se dozvíme v jednom z příštích dílů Reality show. Podívejme se na to, kolik byt musí vydělat, aby se vám investice a námaha s ní spojená vyplatila: Kolik by měla nemovitost vydělávat.

Srovnávejte jen srovnatelné!

Stavby

Anketa

Jakému stavebnímu materiálu byste dali přednost?

Záměrně jsem vynechal otázku, zda se jedná o cihlový, panelový dům nebo novostavbu. Cenu za metr čtvereční lze poměřovat pouze u srovnatelných cihlových, panelových nemovitostí nebo novostaveb, nejde však přesně vyčíslit pozitivní nárůst ceny u cihlového domu oproti panelovému nebo naopak. Každá lokalita je v tomto specifická, někde je běžné a komfortní bydlet v panelovém domě, cena oproti cihlovému tedy není odlišná a naopak, někde je cena panelového domu výrazně nižší.

Zkušenosti nejlíp nasbíráte v boji

Jak však máme znát reálnou cenu nemovitosti na metr čtvereční, ze které ve svých kalkulacích vycházíme? Pokud nepracujeme ve velké realitní společnosti, která má svojí databázi prodejů, nebo v ní nemáme kamaráda, jedinou možností jsou zatím realitní portály, obcházení jednotlivých nabídek a sledování, za kolik a kdy se prodaly. Je to velice pracný a zdlouhavý způsob, na druhou stranu ho doporučuji, neboť tak získáte perfektní přehled o výhodách a nevýhodách jednotlivých bytů a o tom, jak byly kupujícími oceněny. A to je pro investora k správnému ocenění ta nejpodstatnější informace.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+35
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

24. 8. 2011 10:53, Karel.

A jak mám vědět za kolik se nemovitosti prodaly? Realitní servery ukazují nabídkové ceny. Když nemovitost zmizí, dá se předpokládat, že se prodala, ale zda za nabízenou cenu nebo nižší už nevím...

Reagovat

 

+8
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (9 komentářů)

29. 8. 2011 | 10:19 | MartinSNF

Ještě by se článek mohl rozšířit o různé individuální úpravy, případně měsíční tok hotovosti. U nájemních domů se to zase počítá jinak. Odvozené od výše nájmů a celkovém stavu bytových jednotek. A co přidat něco o výnosovém...více

26. 8. 2011 | 9:17 | kotulaPor

Ano, vědět reálnou tržní cenu je to nejtěžší, v české realitní džungli, kde se nabízí za jakoukoliv cenu můžete být zmateni. Jediná možnost je chodit po nabídkách bytů, dostat se do kontaktu s prodávajícími a tak zjistit,...více

25. 8. 2011 | 15:14 | benzin

To o te cihle a 500 letech. Ono neni uplne jednoduche takove stavby najit. U takto starych staveb se v drtive vetsine jedna o stavby postavene z kamene. Jinak treba projektovana zivotnost domu ve zline byla taky jenom 50...více

25. 8. 2011 | 15:08 | benzin

Ja uz vic jak rok schanim barak a to ze ze serveru zmizi, nebo je tam napsano "rezervovano" vubec neznamena ze byla nemovitost skutecne prodana. Protoze to tak dlouho sleduju vidim, ze se bararky po ctvrt roce obevi na serveru...více

24. 8. 2011 | 16:28 | Kamil Ž.

Nejdůležitější rozdíl je v tom, že panalový dům bude rozebrán (životnost) zhruba za 100 let od jeho výstavby. Cihlové domy zde máme po různých úpravách přes 500 let. Kdo koupí panelový byt, jeho potomci budou mít starosti...více

Čtenáři také navštívili

17. 8. 2011 |  | 4 komentáře

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...

10. 8. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...

3. 8. 2011 |  | 15 komentářů

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...

27. 7. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

nezaměstnanost, zaměstnání, automatizace, průmyslová revoluce, motivace, realita, rodičovská, vladimir putin, partnerský marketing, veřejné zakázky, Gazprom, Jet2, index nikkei 225, David Antić, Monika Divišová, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, povinné ručení kalkulačka, půjčka bez doložení příjmů

2Z79921, 3AA3145, 2T94415, 4H25650, 3T31623

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.