Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Odpověď na otázku z perexu je jednoduchá: co nejvyšší! V úvodním díle naší Reality show jsme si představili základní výhody a nevýhody investování do nemovitostí. Jedním ze zásadních „proti“ byznysu s nemovitostmi, třeba v porovnání s obchodováním s akciemi nebo komoditami, je nutnost nemovitost opravovat a spravovat – starat se o ni a o její nájemce. Výnos z ní by proto měl být minimálně tak vysoký, jako poskytují dividendové akcie (spíše ale vyšší), a určitě mnohem vyšší než úroky v bankách. Jaká je však ta „nejnižší míra zajímavé výnosnosti“? Stejně jako kdekoliv jinde i zde existuje několik různých pohledů a strategií. Pojďme si je představit:

Výnos spekulanta

Pokud investování do nemovitostí berete jako spekulaci typu „koupit a rychle prodat“, nemusíte se o nemovitost starat v pravém slova smyslu. Zvlášť když dokážete prodej realizovat opravdu brzy po nákupu. Zato si rozhodně musíte důkladně spočítat, jaké budou náklady na nákup a prodej nemovitosti. Mohlo by se vám totiž snadno stát, že sice nemovitost prodáte za víc, než jste ji koupili, ale přesto proděláte…

TIP REDAKCE

Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá.

Jak postupovat, píše František Mašek v článku Jak koupit byt či dům hluboko pod tržní cenou? Využijte dražbu majetku zabaveného exekutory!

Náklady spojené s nákupem nemovitosti:

• V případě, že kupujete nemovitost z exekuce, počítejte s náklady mezi patnácti a třiceti tisíci korunami na zajištění bezpečného převodu (zástavní právo, zápis s přímým svolením k vykonavatelnosti, směnka, právní konzultace: více si o nich povíme v dalších dílech);
• pokud nemovitost kupujete na hypotéku, počítejte s poplatky (celkem odhadem 15 tisíc korun, banky ale často přicházejí s různými akčními a sezónními nabídkami) za sjednání hypotéky a odhad ceny nemovitosti, kterou použijete jako zástavu.

Náklady spojené s prodejem nemovitosti:

• 3% daň z převodu nemovitosti (vypočítává se z prodejní ceny nemovitosti);
• 15% daň z příjmu (vypočítává se z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti);
• 3 000 korun za odhad ceny nemovitosti (pro potřeby daně z převodu nemovitosti);
• 3–5 % z prodejní ceny nemovitosti jako provize realitní kanceláři. Dalším nákladům se nevyhnete ani při prodeji bez realitní kanceláře. Počítat musíte s náklady na inzerci (odhadnout cenu je velmi obtížné; zaleží na formě inzerce, kterou zvolíte), minimálně šest tisíc korun pak zaplatíte za vypracování smluvní dokumentace a advokátní úschovu.

Celá procedura od nákupu k inkasování peněz z prodeje vám zabere:

• Přibližně čtyři měsíce v případě, že měl kupující hotovost (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, jeden měsíc převod na kupujícího);
• přibližně pět měsíců v případě, že kupující použil k financování hypotéku (jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce, dva měsíce převod na kupujícího);
• s šesti a více měsíci pak počítejte ve chvíli, kdy na nemovitosti vázla exekuce (minimálně dva měsíce zabere očištění nemovitosti, jeden měsíc převod vlastnictví, dva měsíce hledání kupce a minimálně jeden měsíc potrvá převod na kupujícího).

Nejedná se tedy o levný, ani rychlý proces. Nezapomeňte proto kalkulovat také s náklady obětované příležitosti (anglicky opportunity costs, doslova „náklady na příležitost“, více v boxu). Realizace obchodu vás samozřejmě nevytíží natolik, že byste nemohli po dané období dělat cokoliv dalšího, přesto by bylo chybou časovou náročnost obchodování s nemovitostmi podcenit.

Nejlepší ukázkou teorie je trochu praxe. Pojďme si proto vše ukázat na následujícím příkladu. Představte si, že kupujete nemovitost z exekuce za 1,4 milionu korun. Platíte hotově. Reálná tržní hodnota nemovitosti (o tom, jak ji umět určit, v příštích dílech) je 1,7 milionu korun:

Náklady:

• 51 tisíc: daň z převodu nemovitosti
• 45 tisíc: daň z příjmu
• 30 tisíc: smluvní dokumentace na vyvázání z exekuce
• 6 tisíc: smluvní dokumentace při prodeji
• 3 tisíce: odhad pro potřebu daně z převodu nemovitosti
• 3 tisíce: inzertní náklady
• Náklady celkem 138 tisíc korun

Pokud nemovitost nakonec opravdu prodáte za 1,7 milionu korun, utržíte po odečtení nákladů zisk 162 tisíc korun za šest měsíců, což se rovná procentuálnímu zhodnocení přibližně ve výši 13,5 procenta (tedy cca 27 procent ročně). Je to pro vás zajímavé? Vzhledem k riziku a pracnosti celého převodu si myslím, že by z takové transakce většina čtenářů raději vycouvala. Aby byl obchod „zajímavý“, měla by být kupní cena nemovitosti o několik set tisíc korun nižší (nebo prodejní cena vyšší). U spekulací se běžně počítá s minimálně 25% výnosem z každého prodeje.

Výnos investora

Anketa

Investice do realit a vy

Do nemovitostí investuju Do nemovitostí se chystám investovat Rozhlížím se Nemám zájem Nemám prachy

Na rozdíl od spekulanta je správný investor konzervativní tvor myslící dlouhodobě, minimálně v pětiletém, ale spíše v ještě delším časovém horizontu. První výhoda této varianty je daná zákonem: pokud nemovitost vlastníte minimálně pět let nebo v ní minimálně dva roky bydlíte, vězte, že jste při následném prodeji osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu. V této variantě ale rozhodně nejde „jen“ o prodej. Nesmíte opomenout to, že se vám nemovitost po celou dobu, kdy ji vlastníte, zhodnocuje. Optimální strategie je tedy nemovitost držet (a nechat ji vydělávat) a pak, ve správný okamžik, s dalším ziskem prodat.

Investory si můžeme rozdělit do dvou základních kategorií:

Investor ukládající bezpečně svojí hotovost

Tento druh investora disponuje „balíkem peněz“ – hotovostí, kterou se snaží diverzifikovat do různých druhů investic, aby minimalizoval případná rizika ztrát. Prioritou pro něj není obrovská návratnost vložené částky, hlavním cílem je zajištění proti inflaci a zamezení postupnému znehodnocování finančních prostředků. Tito investoři vyhledávají zajímavé a výjimečné nemovitosti v centru měst, které mají svou hodnotu již historicky danou. Spokojí se s výnosem mezi třemi a pěti procenty ročně. Jejich hlavním parametrem při nákupu je bezpečnost investice.

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt
• Nefunkční společenství vlastníků vaši investici zruinuje

Investor hledající vysoký výnos

Do této kategorie se řadí drtivá většina investorů do nemovitostí. A to i přesto, že minimální míra výnosnosti není zdaleka tak vysoka jako u spekulantů. Je to způsob pomalého, zato jistého bohatnutí. Tito investoři hledají takovou míru výnosu, která jim vydělá více než alternativní investiční příležitosti, popřípadě „porazí“ úroky spojené s hypotečním úvěrem a ještě přinese „něco navíc“. Optimální výnosová míra se proto odvíjí od aktuální výše inflace, hypotečních úroků či výnosů alternativních investic – záleží na okolnostech. Vše si opět ozřejměme na následujícím modelovém příkladu:

Jaký potřebujeme minimální výnos, pokud kupujeme byt, jehož, kupní cena je přesně jeden milion korun,  disponujeme vlastními prostředky ve výši sto tisíc korun 900 tisíc si budeme brát hypotéku?

U hypotéky na 20 let se úroková míra pohybuje v průměru kolem 4,5 procenta ročně, což se rovná měsíční splátce cca 6 tisíc korun. Čistý výnos z nájemného po odečtení všech nákladů (viz box S jakými náklady musíte počítat) musí tedy být minimálně 6 tisíc korun měsíčně, aby zaplatil hypotéku. V tomto případě tedy:

• za hypotéku zaplatíte za rok celkem 72 tisíc korun. Chcete-li pokrýt náklady na ni, musí být výnos z čistého nájemného více než 7,2 % z kupní ceny nemovitosti ročně. Každé další procento navíc pak znamená výnos z vlastního kapitálu a pozitivní finanční tok.

Pokud bychom prodloužili hypoteční úvěr na 30 let, dostali bychom se na měsíční splátku cca pět tisíc korun měsíčně. Celkem tedy 60 tisíc ročně, 6 procent z ceny nemovitosti.

Nejsložitější věcí ale je odhad toho, jak vysoké nájemné jsou nájemníci v dané lokalitě za byt podobných kvalit platit. A jestli je tedy dostatečně vysoká pravděpodobnost, že po zaplacení nákladů na správu budeme mít na splátky hypotéky. 

Zvažujeme-li tedy investici do nemovitosti skrze hypoteční úvěr, musíme se rozhodnout pro nemovitost, u které můžeme na čistém nájemném reálně dostat ročně osm procent z kupní ceny nemovitosti a více. Dostaneme-li se pod tuto míru, budeme prodělávat. Při rychlém nahlédnutí na sreality.cz sice není vůbec snadné takovou nemovitost najít, přesto to ale jde. Jaká nemovitost by to měla být a jak ji najít? K tomu více v dalších dílech naší Reality show.