Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

| rubrika: Seriál | 26. 11. 2014 | 20 komentářů
Investovat, kupovat a pronajímat na realitním trhu – to všechno musíte umět, aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám ten byt přinášel příjem bez práce, a ne zbytečné starosti navíc. Se znalostmi nabytými v seriálu Kupujeme byt si nevystačíte, a tak začíná seriál nový.
Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

Češi mají rádi svoje jisté. Přání stát se rentiérem, inkasovat pravidelný příjem a být zajištěný na důchod, je celkem rozšířené, a tak se ze všech stran stále vrací otázka: Je vhodná doba na investice do nemovitosti?

Což o to, doba investicím přeje, úrokové sazby jsou nízko, nemovitosti se dají pořídit za dobré ceny, které porostou. A přesto se může stát, že jeden investor uspěje a druhému zbydou jen nesplacené hypotéky, prázdné byty a oči pro pláč. Však se podívejte do diskuzí pod články o investičních nemovitostech – jeden má bytů několik a vynášejí, druhý nemůže sehnat nájemníky a prodělává.

Úspěch totiž záleží nejen na trendech, ale u nemovitostí snad více než kde jinde také na schopnostech investora. A tak začíná nový seriál o všem, co potřebujete jako začínající investor vědět – o investování, kupování a spravování bytů. Dnes uděláme hrubý náčrt a od příště se pustíme do detailů.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založil vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Máte na to? Potřebujete aspoň půlku

Na začátku každé investice sedíte s tužkou nebo kalkulačkou v ruce a počítáte, co se vám vyplatí a co ne. Úplně první krok by ovšem měl být pohled na váš účet – pokud nemáte aspoň polovinu finančních prostředků nutných na koupi bytu, investici raději odložte na později. Naopak polovina vám stačí, abyste mohli dokonce využít hypotéku jako páku a zvýšit tak svůj výnos.

Úrokové sazby jsou sice nízko, ale půjčovat si na investiční byt 70 procent nebo i víc, to se nevyplatí. Nejde jen o výnos z nájmu, musíte sledovat také návratnost celé investice. A ta je tím delší, čím vyšší procento si půjčíte. Takže 50/50 je ideální poměr vlastních/cizích zdrojů. Česká národní banka navíc minulý týden oznámila, že v roce 2015 chystá ztížení podmínek pro čerpání vysokých hypotečních úvěrů (85 % a více), a tedy zřejmě než investici naplánujete, ani úrokové sazby už nebudou tak výhodné.

První pravidlo tedy zní: Investujte až tehdy, když máte našetřenou aspoň půlku z kupní ceny nemovitosti.

Co vám to přinese? Víc než pět procent ročně

Když peníze máte a leží zatím ladem na vašem účtu, čeká vás počítání výnosu – u nemovitostí to bude jednak výnos, který vám přinese každý měsíc příjem z nájmu (po odečtení splátky hypotéky a měsíčních nákladů), a pak také zhodnocení nemovitosti, které ovšem realizujete až při prodeji. Dobrá zpráva a velké lákadlo je, že můžete dosáhnout určitě na roční výnos pět procent.

Velkou výhodou rezidenční nemovitosti oproti jiným komoditám je její skutečná, hmatatelná hodnota, která není měřitelná jen penězi. Bez ohledu na to, na kolik si nemovitost zrovna cení realitní trh, vždy ji budete moci využít k bydlení. A to se o akciích, dluhopisech ani komoditách koupených na burze říct nedá – když jde do tuhého, jsou to jenom papíry a čísla.

Druhé pravidlo: Hodnota nemovitosti se neměří jenom penězi, zahrňte možnost bydlení do své strategie.

Abeceda investora

Až budete srovnávat byt s jinými investičními příležitostmi, neomezujte se na srovnávání výnosu – dobrý investor při tvorbě investiční strategie zvažuje také:

  • Návratnost
    Za jak dlouho se vám vrátí počáteční investice a odkdy bude investiční byt už jenom vydělávat? Stanovte si svůj investiční horizont.
  • Riziko
    Jaká jsou rizika investice především s ohledem na inflaci, růst nebo pokles cen bytů, úrokové sazby (i po skončení fixace). A nebojíte se jich?
  • Likvidita
    Jak rychle můžete investici proměnit na peníze.

Jak kupují byty investoři? Bez emocí

Pro koupi investičního bytu platí vše, co jsem napsal v seriálu Kupujeme byt – ale ještě spousta věcí navíc. Kritérium úspěchu totiž není vaše spokojená rodina, ale zajímavý výnos. A toho dosáhnete tehdy, když bude kupní cena co nejnižší a nájem, který měsíčně inkasujete, zase co nejvyšší.

Je to umění najít balanc mezi příliš dobrými byty, jejichž ceny jsou vysoké, a příliš špatnými, v nichž nebudou chtít bydlet solventní nájemníci. Úspěch – jak je na realitním trhu obvyklé – tkví ve správném výběru lokality. Budu vám doporučovat nakupovat v konkrétních lokalitách hlavně v Praze a Brně.

Když pochopíte, čím se řídí ceny nemovitostí a kdy můžete žádat slevu, budete moci v případě investičních bytů tlačit na cenu ještě víc a bez emocí, protože vám tentokrát – na rozdíl od hledání vlastního bydlení – nebude tolik záležet na tom, který byt to přesně bude. Důležitější budou jeho parametry, jejichž správný mix zajistí dobrou cenu a fungující pronájem.

Do třetice: Lokalita je rozhodující pro úspěch investice – má vliv na kvalitu nájemníků i zhodnocení nemovitosti.

Kdy bude investice nejúspěšnější?

Čekají vás následující dilemata s ohledem na cenu a potenciální nájemníky:

  • byt, nebo dům
  • osobní, nebo družstevní
  • novostavba, nebo starší byt
  • garsonka, nebo 3+kk (nebo jiná dispozice)

Koupí to nekončí. Čeká vás správa

S nemovitostmi to rozhodně není jako s akciemi, že by stačilo sledovat na burze jejich růst a pokles. Jde vám přece o měsíční příjem z nájmu, a tak musíte mít byt stále pronajatý, každý měsíc bez nájemníka pro vás znamená ztrátu. A tlak bude o to větší, pokud si vezmete hypoteční úvěr.

Kdo bude váš nájemník – to je důležitá otázka, kterou byste si měli položit už na začátku ve fázi strategie, tužky a papíru. A podle toho potom vybírat nemovitost, lokalitu, dispozici... prostě všechno. Hlavní důraz bude samozřejmě na jejich solventnost – schopnost opravdu vám nájem dlouhodobě platit.

Neplatiči naopak patří k hlavním nočním můrám investorů – nejen ztrácíte výnos v měsících, kdy neplatí, ale dokonce můžete mít problém je z bytu dostat, abyste ho vůbec mohli pronajmout někomu dalšímu. Důležité je proto správně nastavit smlouvy a být připraven k jednání a vymáhání.

Správa ovšem nejsou jen nájemníci – jsou to drobné i větší opravy, platby energií, záloh a poplatků, jednání společenství vlastníků nebo družstva, platba daně z nemovitosti a další opletačky.

A proto je zde pravidlo čtvrté: Správu je lepší svěřit profesionálům, jinak vás bezpracná renta nečeká.

Každých 14 dní budeme nyní v seriálu Investiční byt procházet jeden krok za druhým ve větším detailu – a tak budete lépe připraveni na úspěšnou investici do nemovitosti.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+24
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 11. 2014 17:36, Pronajímatel

Investuji také do bytů v Praze a nemohu si stěžovat, protože pokud se dobře staráte budete mít také dobře vystaráno. Mám zde cca 60 bytů a ani jednoho neplatiče ani jeden volný byt a nikdy se mi nestalo, že bych měl byt déle jak měsíc prázdný a byty pronajímám za nejvyšší možné nájemné. Za posledních 15 let jsem nezaplatil na daních ani korunu. Každý rok kupuji další dva byty. Pokud tomu rozumíte nemáte ani jednoho neplatiče. Jednou se mi stalo, že mi nájemník trochu poškodil podlahu v bytě a odmítl zaplatit za opravu cca 18.000,- Kč dal jsem to k soudu a vymohl z něj i s pokutama cca 86.000,- Kč.

Reagovat

 

+22
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (JB 26. 11. 2014 14:06)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

27. 11. 2014 16:29, Pronajímatel

Finanční poradenství nedávám, jen se starám o své věci. To musíte někam do banky...., i když podle zkušeností tam nějakou radu nečekejte - spíše vám vnutí nějaký jejich finanční produkt, na kterém vydělá fin. makléř na poplatku:-))))

Reagovat

 

-4
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (lajos 26. 11. 2014 10:27)

Další příspěvky v diskuzi (20 komentářů)

16. 8. 2015 | 14:44 | Aleš Jakyl

Dobrý den, jak to děláte, že na daních nezaplatíte ani korunu, prosím Vás? Poraďte? Díky. AJ. více

31. 1. 2015 | 20:15

:) Prima, jak Vam na tenhle text nejmene 17 ctenaru naletelo... :) více

29. 11. 2014 | 18:03 | Beny

Pane Pronajímateli, já jsem vás nechtěl na hrad kvůli vám, ale pro vaše schopnosti, kvůli nám obyčejným lidem, vy byste se se všemi dohodl, to nikdo v politice a ani v podnikání neumí. My vás potřebujeme. více

27. 11. 2014 | 18:19 | Pronajímatel

Máte naprostou pravdu. Jsou to celkem 3 činžovní domy po 20-ti bytech také v centru Prahy. Regulované nájemné znám velice dobře a naštěstí jsem dohodl s většinou nájemníků buď na odstupném a nebo na tržním nájemném a vše...více

27. 11. 2014 | 17:20 | JB

Pokud máte na pronájem 60 bytů, tak to jsou tak 3-4 plné činžáky bytů. Pokud to máte jednotlivě, tak se slušně naběháte :-). Jestliže jste ještě neměl neplatiče, tak jste dítě štěstěny.
Jedna moje příbuzná zrestituovala...
více

Čtenáři také navštívili

10. 12. 2014 |  | 22 komentářů

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li...

13. 8. 2014 |  | 8 komentářů

Kupujeme byt: Lákavé hypotéky. Která je na světě nejkrásnější?

Česká národní banka přinesla na konci července kupujícím dobré zprávy. Úrokové sazby zůstanou nízké do příštího léta. Banky umožňují zákazníkům smlouvat víc než kdy předtím, bojují o klienty. Ale pozor,...

23. 7. 2014 |  | 21 komentářů

Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho

Představa nekonečné řady dalších zájemců donutila k podpisu rezervační smlouvy nejednoho otrlého. Je těžké rozpoznat, kdy je za vámi opravdu fronta koupěchtivých a kdy jde jenom o osvědčený trik. Tak či... celý článek

9. 7. 2014 |  | 8 komentářů

Kupujeme byt: Jak si otevřít cestu ke slevě a dojít až do cíle

Nemovitosti nemají fixní ceníky. Nabídková cena uvedená v inzerátu může být velmi vzdálená od ceny, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Záleží jenom na vaší šikovnosti, za kolik ji koupíte. Dejte si...

24. 6. 2014 |  | 13 komentářů

Kupujeme byt: Vyberte byt, který se vám vejde do rozpočtu

Zdají se vám všechny ideální byty finančně nedostupné? Koupě bytu je vždycky kompromis. Jde o to, abyste ho udělali chytře, vlk se nažral a koza zůstala celá. Seriál o koupi bydlení proto začínáme rychlokurzem,...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Registrace, Outperformance certifikát, Hypoteční úvěr, lukáš kovanda, auto, nemocenská, notáři, vít samek, zisky, Miloslava Fléglová, úvěrové moře, gastronomie, bankovní sféra, normativní náklady na bydlení, rozhodný den, USB flash, klíčová informace pro investory, SOVA

2H94494, BITC0IN1, 8P888888, 01DAVID, 4S79545

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK