Diskuze: Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho

Nejhorší zkušenost jsem měl s panem Lahučským z Remaxu v Plzni. Vyhněte se mu. Jeho jednání mi připadalo, že nezastupuje mě jako prodávajícího, ale snaží se byt prodat pod cenou kamarádům.

Obdobne sa správa "Realitní kancelář Reality IQ a.s.", pobočka Frýdek-Místek na čele s jej "vedúcim", ktorý ma stál asi najhoršiu životnú skúsenosť doposiaľ. Sťahoval som sa zo Slovenska do FM, súčasne som predával svoj byt na SVK a kupoval iný byt cez Reality IQ (pretože tých si zvolili predávajúci). Taktiež sme zložili kauciu do realitky pod "výhodou", že prefinancovaním cez nich nám zálohu môžu vrátiť, pokiaľ by "nám to nevychádzalo". Realita však bola taká, že ich nezaujímajú aké podmienky mesačnej splátky ich "hypotekárna poradkyňa" nastaví, dôležité je, že nejakú splátku vyčíslia, čím si splnia, že "na to máte". Odstúpiť od zmluvy bez straty 50.000,- Kč sme prakticky nijako nemohli. Zmluvy poriadne nepripravené, na mieste sme trávili veľa hodín ich vylaďovaním s majiteľmi, prázdne reči na začiatku nenaplnené a "garancie" rýchlosti a promptnosti v realite práve naopak - tri krát v dôsledku RK došlo k opozdeniu až tak, že sme náš byt skôr predali a skoro sme sa nemali kam nasťahovať. Mali sme sa uspokojiť s ospravedlnením. Čo mohli a do čoho siahli, pokašľali, spolupráca s nimi nás stála nebývalé nervy a domáce hádky. Vo finále sme si už osobne odnášali návrh na vklad na kataster a pod. Pritom pri osobnom stretnutí a vyjasňovaní požiadaviek sa s majiteľmi dalo parádne dohodnúť a maximálne nám vychádzajú dodnes v ústrety i čo sa týka odstraňovania skrytých vád a pod. Pozrite sa na prepojenie MMreality a IQ reality. Vo vedení sú zčasti tí istí ľudia, prepojenie je náramné. Komu sa mám sťažovať na hypotekárnu špecialistku, keď je manželkou predsedu predstavenstva tejto RK, ktorá ani nie je členom "Asociace realitních kanceláří ČR"?! Otrasná skúsenosť, ale verte, nikdo nejde do obchodu s "plánovaným očakávaním" problémov, nikdo si neberie na prvú obhliadku nehnuteľnosti diktafón, aby si nahrával tie lži, nikto v prípade kúpi nehnuteľností nie je natoľko prezieravý, že by po každom stretnutí posielal na potvrdenie realitke mail so spísanými ústnymi "dohodami". Obzvlášť, keď sám predáva byt cez RK bez najmenších problémov a vychádza z určitých skúseností (predávaný byt na SVK sme tiež kupovali bez problémov cez RK v r. 2007...). Jaro Svoboda, FM

Dobrý den, chystám se koupit byt od spol Y T Luxury Property na adrese Buchovcova 6 - Žižkov - Praha 3. Udělali si vlastní s.r.o. na tento dům, který celý zrekonstruují i byt.jednotku, spol se jmenuje Buchovcova s.r.o. a mám podepsat rezervační smlouvu s nevratným poplatkem 100 000,- Kč bez toho abych viděla kupní smlouvu, která bude až za 2 týdny po zapsání jednotek na katastr. Jsem z toho nervozni a nevím zdali je to vůbec právně v pořádku. Děkuji za cennou radu, Šárka

á... ozval se pan makléř, nagelovaná hlava, agent s teplou vodou...

A vy chcete kupovat nemovitost, prodávat nemovitost a nebo jen podojit realitku?

Obávám se, že si pletete dvě možné aktivity realitní kanceláře. RK buď zprostředkovává prodej a tedy zastupuje prodávajícího a hledá kupce. A nebo vyhledává nemovitost pro kupujícího a zastupuje toho. Viděl jste někdy realitku zblízka? Nebo, nedej bože, dokonce zevnitř?

Pokud jde o ty autobazary...slyšel jsi někdy o koňských handlířích?

Cituji: "Trostranná smlouva namísto rezervace u realitky je sice správná a logická, ale s rezervačním poplatkem to nemá co do činění. Jestli ho zaplatíte na základě podpisu dvoj nebo trojstranné smlouvy je ve výsledku jedno."

Jde o to, že když je neplatná rezervační smlouva, tak samozřejmě není ani platně sjednán rezervační poplatek a RK ho musí vrátit.

" Je potřeba v tom udělat pořádný průvan a srovnat je do latě - realitky, autobazary, úvěrové společnosti, exekutory atd... všechny tyhle parazitické spolky, bez kterých se minulé generace obešly."
Toto jsou opravdu silná slova! Ráda bych Vám připomněla,že realitní kancelář se služba, kterou můžete, ale nemusíte využít. Nikdo Vás nenutí. Máte svobodnou volbu, zdali si koupi/prodej nemovitosti obstaráte sám, včetně veškerých právních záležitostí, výpisu z katastru nemovitostí, advokátní úschovy a všech potřebných placených i neplacených dokumentů, včetně času, stráveného na prohlídkách, nebo vše potřebné svěříte RK a dostavíte se až k podpisu smlouvy.Je mi líto, že máte špatné zkušenosti s RK, ale i na ty existují recenze a není nic nemožného, najít si slušnou realitní kancelář,se kterou budete spokojen a nebudete mít potřebu používat označení "patazitických spolků" pro práci, která jiným prodejcům/ kupujícím je i ku prospěchu.

Dovolím si citovat odpověď ze zdejší diskuze, ve které je obsaženo vše. Pokud odmítáte jako prodávající exkluzivní smlouvu, není v silách RK vám zajistit 100% servis. Že se nemovitosti nabízí k prodeji neexkluzivně, není chyba realitky, ale prodávajícího. Naše RK uzavírá pouze exkluzivní smlouvy. Také ji mnoho nemáme, ale těm, které uzavřeme se věnujeme s nejvyšší péčí. Většinu prodejů klienti v realitkách zadávají jako neexkluzivní a naprosto nesmyslně to takto zadají třeba deseti realitkám. Pokud realitka nemá exkluzivitu, tak udělá pár fotek, koukne do katastru jestli tam nejsou exekuce a dá inzerát a čeká, jestli se někdo ozve. Víc pro ni nemá smysl dělat, realitka nemá jistotu, že nemovitost bude prodána přes ni, má ji v nabídce x dalších kanceláří. Zapomínáte, že chcete po realitce investovat do sevisu pro klienta, který jí nedůvěřuje ani natolik, aby s ní podepsal exkluzivitu a realitka tak nemá ani trochu reálný výhled, že z toho někdy nějaký obchod a tím i peníze budou. Pokud by toto mělo fungovat, musel by prodávající složit v realitce na toto peníze, které by mu byly zpět proplaceny z provize realitky za uskutečněný prodej. A nebo by si technickou a právní analýzu nemovitosti měl pořídit prodávající sám a pak ji překládat kupujícímu jako doklad o stavu nemovitosti."

Vy jste vůbec nepochopil roli realitního makléře. Není to zástupce prodávajícího, ale zprostředkovatel mezi prodávajícím a kupujícím. Pokud chcete zastupovat prodávajícího, nazývejte se laskavě realitní agent. Pak se nedivte, že vás většina společnosti považuje za lidský odpad, stejně jako finanční prodejce ("poradce")...

To je začarovaný kruh. Pak si klidně sjednejte neexkluzivní zprostředkování, zadejte si to třeba u dvaceti realitek, ale nenaříkejte, že to pak všechny nabízejí, navzájem se cenově podstřelují a vy nemovitost pak prodáte za nejnižší nabízenou cenu, stlačenou konkurencí, kterou jste sám vytvořil. U prodeje zboží, kde není exkluzivita, to totíž tak chodí a taky se tomu nikdo nediví. Nebo prodávejte bez realitky, nikdo vás přece nenutí.

pokud by realitka garantovala, že v případě poskytnutí exkluzivity nemovitost ve sjednaném termínu určitě prodá, nebo že prodávajícímu zaplatí tučné odstupné (takhle to funguje například u exkluzivity prodeje na zboží, a nikdo se tomu nediví) - pak by jistě mnohý prodávající neměl problém s uzavřením exkluzívní smlouvy, ani s tím dobře za ní zaplatit. pokud ale realitky chce prachy předem a negarantuje za ně v podstatě nic než pokusy - pak se prodávajícím nedivím, že se do exkluzivity ani do poplatků předem nijak nehrnou

Jde o to, že jsou ve valné většině stále na trhu velice neseriózní realitní kanceláře a realitní makléři. Proto je mnohem jistější si vše obstarat sám spolu s notářskou úschovou. Vyhnete se mnoha problémům. POZOR NA REALITKY !!!

Většinu prodejů klienti v realitkách zadávají jako neexkluzivní a naprosto nesmyslně to takto zadají třeba deseti realitkám. Pokud realitka nemá exkluzivitu, tak udělá pár fotek, koukne do katastru jestli tam nejsou exekuce a dá inzerát a čeká, jestli se někdo ozve. Víc pro ni nemá smysl dělat, realitka nemá jistotu, že nemovitost bude prodána přes ni, má ji v nabídce x dalších kanceláří. Zapomínáte, že chcete po realitce investovat do sevisu pro klienta, který jí nedůvěřuje ani natolik, aby s ní podepsal exkluzivitu a realitka tak nemá ani trochu reálný výhled, že z toho někdy nějaký obchod a tím i peníze budou. Pokud by toto mělo fungovat, musel by prodávající složit v realitce na toto peníze, které by mu byly zpět proplaceny z provize realitky za uskutečněný prodej. A nebo by si technickou a právní analýzu nemovitosti měl pořídit prodávající sám a pak ji překládat kupujícímu jako doklad o stavu nemovitosti.

Realitka (pokud se opravdu jedná o realitku a ne tzv. šmejdy, jak o nich píše SpookY) má jako první udělat právní a technickou prověrku bytu a právní a ekonomickou prověrku SVJ a vyžádat si od prodávajícího balík dokumentů, vč. toho vyúčtování a předpisu záloh, prohlášení vlastníka, stanov SVJ, účetní závěrky, stavu závazků a pohledávek SVJ apod. Tohle má mít pěkně připravené v deskách a předložit k nahlédnutí zájemcům o koupi už na prohlídce bytu. Pokud to některá realitka nedělá, není to realitka, ale šmudla, takové je třeba hnát klackem.

Trostranná smlouva namísto rezervace u realitky je sice správná a logická, ale s rezervačním poplatkem to nemá co do činění. Jestli ho zaplatíte na základě podpisu dvoj nebo trojstranné smlouvy je ve výsledku jedno. To, že nemovitosti nabízí více realitek a často za různé ceny, si způsobují prodávající, kteří si prodej zadají u více realitek namísto exkluzivního zastupování jednou realitkou. Ty si pak navzájem konkurují a cenově se podlézají, takže výsledkem je několik nabídek s různými cenami a prodá se to samozřejmě za tu nejnižší. Prodávající si tak sám snižuje prodejní cenu. Pokud některé realitky nabízí prodej nemovitosti bez souhlasu prodávajícího a prostě zkopírují nabídku konkurence, trochu sníží cenu a nabízí to svým jménem, je to sice nesolidní jednání, ale prodávající s tím jen velmi těžko něco udělá. Pokud by ale měl exkluzivní smlouvu o prodeji s jednou realitkou, tak by to zcela určitě na základě této exkluzivity řešila ona a to právně. Exkluzivní smlouva je jasný právní titul pro případné podání žaloby. To, že kdo dřív přijde, ten dřív mele, je přirozené, realitka vám nebude nemovitost rezervovat zadarmo. To je vaše riziko podnikání - buď zaplatíte rezervaci, nebo riskujete, že bude někdo rychlejší. Realitka má ve smlouvě s prodávajícím sjednáno, že má za úkol nemovitost prodat a ne prodej blokovat.

Dobrý den, máte pravdu, tohle je dobré dodat, že rezervační smlouva samozřejmě musí být trojstranná. Psal jsem o tom již jinde jako o typickém triku realitních kanceláří, kdy s vámi uzavírají rezervační smlouvu, aniž by se prodávající k čemukoli zavázali. Děkuji za doplnění. Vladimír Zuzák

Za sebe můžu uvést otřesnou zkušenost s několika RK, když jsem sháněl byt. Dneska může "dělat do realit" doslova každý, kdo má díru do zadku. Neprofesionálové, lejdáci, šmejdi!
Pokud jde o rezervaci, tak je pravda, že by se na první prohlídce nemělo nic podepisovat a nechat věc uležet v hlavě. Ale realita je bohužel taková, že RK vám nedá na rozmyšlenou moc času a klidně hodinu po Vaší prohlídce to nechají jinému zájemci, který s podepsáním rezervace neměl problém. Takže prostě se někdy musí rezervace podepsat ihned.
Navíc realitka na té nemovitosti sedí jako žába na prameni a diktuje si. Pokud prodávající vybere šmejdskou realitku, tak bohužel kupující má dost těžkou situaci něco změnit.
Uvedu přirovnání - když si chcete koupit červenou Fabii, jdete po bazarech a hledáte... když nejste s jednou z nich spokojen, tak jdete dál.
Byt jo ovšem něco jiného - lokalita, stav... ... druhý takový neseženete, takže musíte snášet šikanu a svévoli realitek.
Nakonec jsem byl sehnal a velice slušný, byla o něj docela rvačka. Bohužel ale musím říct, že se službami MMReality pobočka Uničov (obyčejní grázlové a lháři formátu AAA Auto) nemohu být spokojen. V podstatě jsme s prodávajícím veškeré věci museli dořešit sami, což se nakonec úspěšně povedlo... RK jenom shrábla provizi a potom nám jenom dělala problémy. Naštěstí nás to stálo jen trochu času a nervů, peníze navíc ne.
Podobnou zkušenost zažila i sestra s realitkami v Praze - bez sprostých slov se její zkušenosti komentovat nedají. V zaměstnání mám několik kolegů, kteří také měli zkušenosti s RK a můžu říct na rovinu, že ani jeden nemůže na RK říct dobré slovo.
Já osobně jednu dobrou zkušenost mám a to když jsem hledal nájemníka. Při své anabázi jsem potkal jednu solidní makléřku (tehdy ale pro mne neměla vhodný byt) a když jsem potom hledal nájemníka, tak jsem ji využil a nelituji.
Ale na rovinu říkám, že 95% realitek jsou šmejdi, kteří mohou fungovat jen díky současnému právnímu marastu.
Je potřeba v tom udělat pořádný průvan a srovnat je do latě - realitky, autobazary, úvěrové společnosti, exekutory atd... všechny tyhle parazitické spolky, bez kterých se minulé generace obešly.

V článku chybí důležitá informace, že soudy rezervační smlouvy zneplatňují a RK rezervační zálohy musí vracet. RK nemůže garantovat, že prodávající a kupující kupní smlouvu uzavřou. Správný postup je uzavřít třístrannou smlouvu za účasti obou stran a RK. Takže bych se toho nebál, pokud by RK nechtěla poplatek vrátit, podal bych žalobu, sice bych se rok soudil, ale ještě bych udělal RK pořádnou ostudu, že se chová neprofesionálně...
Sám hledám byt ke koupi v jednom okresním městě a realitky jsou neskuteční zmetci. Funguje tady cca 20 malých realitek + asi 5 celostátních. Většinu bytů nabízí několik realitek najednou a dokonce za různou cenu (rozpětí cen na stejný byt 210-260 tisíc). Minulý týden se mi u dvou realitek stalo, že jsem řekl, že byt se mi líbí a do dvou dnů se ozvu, jestli chci nebo nechci (tolik mi zhruba trvá základní právní prověření bytu a SVJ), po dvou dnech jsem zavolal, že byt chci a RK mi oznámila, že byt je už prodaný. Toto se mi stalo dvakrát během jednoho týdne. Vpodstatě člověk je nucen už na prohlídce bytu z peněženky vytáhnout 20 tisíc a položit na stůl, jinak nic nekoupí. Samozřejmě bavím se o kvalitních bytech, ne vybydlených, které nikdo nechce.
Už hledám byt dva měsíce a narážím na do očí bijící neprofesionalitu RK: nemají s prodávajicím uzavřenu žádnou smlouvu, jenom byt zařadí do svých inzerátů, absolutně neprověřují právní stav bytu (nejsou schopné ani ověřit KN), absolutně neprověřují právní a ekonomický stav SVJ, nejsou schopné od prodávajícího vyžádat ani takové základní dokumenty, jako poslední vyúčtování a předpis záloh, což samozřejmě potřebuji pro ověření nákladovosti bytu. Když to po nich chci, tak začnou řvát, že kvůli "ochraně osobních údajů" je to nemožné a na co to chci... Jenže byt neleží ve vzduchoprázdnu, nekupuju krabici se čtyřmi stěnami. Nechápu, jak někdo, kdo nechápe elementární základy realitního obchodu může v tomhle byznysu dlouhodobě vydržet.