Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

Dobrý den, jak to děláte, že na daních nezaplatíte ani korunu, prosím Vás? Poraďte? Díky. AJ.

:) Prima, jak Vam na tenhle text nejmene 17 ctenaru naletelo... :)

Pane Pronajímateli, já jsem vás nechtěl na hrad kvůli vám, ale pro vaše schopnosti, kvůli nám obyčejným lidem, vy byste se se všemi dohodl, to nikdo v politice a ani v podnikání neumí. My vás potřebujeme.

Máte naprostou pravdu. Jsou to celkem 3 činžovní domy po 20-ti bytech také v centru Prahy. Regulované nájemné znám velice dobře a naštěstí jsem dohodl s většinou nájemníků buď na odstupném a nebo na tržním nájemném a vše proběhlo v klidu bez soudů. Pronajímat firmám s.r.o. je zlý.... osobní zkušenost nemám, ale slyšel jsem obdobné případy. Já raději pronajímám nebytové prostory advokátům, protože ti když nezaplatí tak jim okamžitě seberou licenci.... Naštěstí služeb Ivana nemusím využívat.

Pokud máte na pronájem 60 bytů, tak to jsou tak 3-4 plné činžáky bytů. Pokud to máte jednotlivě, tak se slušně naběháte :-). Jestliže jste ještě neměl neplatiče, tak jste dítě štěstěny.
Jedna moje příbuzná zrestituovala v 90. letech činžák s cca 20 byty v centru Prahy. Dům byl naštěstí celkem v pořádku, ale plný důchodců v bytech s tehdy regulovanými nájmy. Majitelka domu je slušná, tak je nechala v klidu dožít a uvolněné byty postupně opravovala a pronajímala za komerční nájem. I tak prvních 10 let to bylo tak šul nul, protože co vybrala na nájmu, tak nasypala do oprav baráku. Nyní už barák vydělává, ale i tak je to boj. Např. pronajala nebytové prostory firmě s.r.o., vše běželo pár let dobře, pak firma přestala platit, samé výmluvy od jednatele jako že zaplatí, nedaří se nám atd. Pak šup, sro bylo převedeno na bílého koně a zbyl dluh na nájmu a službách kolem 100 tis. Kč. To samé nájemníci v bytech. Každý rok alespoň jeden neplatič, po kterém zbyde dluh. Smlouvy jsou na nic, kde nic není, ani exekutor nebere. Majitelka se snaží jednat slušně, možná kdyby angažovala nějakého Ivana, co by lámal lidem ruce, asi nějaké peníze zpět dostane, ale to asi není cesta pro slušného člověka...

Vážený pane Beny, zřejmě neznáte tento druh podnikání a nebo pouze závidíte někomu úspěch. Neznáte snad ukončení nájmu dohodou? (viz. občanský zákoník) okamžité doplacení dluhu ještě týž den to není problém stačí se s nájemcem dohodnout a vysvětlit mu, že pokud nezaplatí tak po prohraném soudním řízení zaplatí mnohonásobně víc a věřte nebo ne zatím jsem měl pouze jeden případ, kdy jsem musel pohrozit soudem a nájemce hned zaplatil. Jen pro Vaši informaci jsem hovořil o odstěhovaných nájemnících, kteří dávají kladné reference a nééé o nuceně vystěhovaných v tom je podstatný rozdíl. Pokud chcete mohu Vám vše osobně ukázat, vysvětlit a doložit pokud také v tomto podnikáte. PS: Na hrad nepotřebuji :-)

Finanční poradenství nedávám, jen se starám o své věci. To musíte někam do banky...., i když podle zkušeností tam nějakou radu nečekejte - spíše vám vnutí nějaký jejich finanční produkt, na kterém vydělá fin. makléř na poplatku:-))))

Pán pronajímatel je takový brouk Pytlík obdařený syndromem barona Prášila. Zajímalo by mě jak řešil to tzv. okamžité ukončení nájmu (viz občanský zákoník )a okamžité doplacení dlužné částky (když někdo peníze nemá nebo je nechce dát). A kladné hodnocení vystěhovaných nájemníků ??? Brutální scifi . Jediné co mě napadá je , že jim držel pistoli u hlavy. To se mu to potom tak daří. Jinak s Vašimi schopnostmi na Hrad pane.

Je to přesně tak jak píšete. Nemám sebemenší důvod lhát. Vždy, když mi nezaplatil nájemník v ten den kdy měl tak jsem to hned začal řešit a to buď formou okamžitého skončení nájmu a nebo okamžitým doplacením dlužné částky za nájemné. Nehledejte v tom žádný zázrak prostě se jen o svůj majetek perfektně starám a nedělám to jako většina národa, kteří si myslí, že jim byt bude vydělávat úplně sám bez práce :-). Říkal jsem, že daně neplatím což je pravda, ale daňové přiznání pochopitelně podávám, abych splnil zákonnou povinnost. Nájemníci, kteří se odstěhují tak na mě dávají všude kladné reference a to je pro mě důkaz mého úspěchu.

Kecá...

Promiňte ale jestli pronajímáte 60 bytů za nejvyšší možný nájem, neměl jste prostoj nad 1 měsíc, nikdy jste neměl neplatiče, až na 1 výjimku Vám nikdo nic nezničil, jedná se o zázrak nebo nemluvíte pravdu. Neměl jste obavu, že soudně popotahovaný nájemník Vás udá kvůli neplaceným daním?

Pozor, dle NOZ už smluvní pokuty nejsou možné v nájemních smlouvách.

Investuji také do bytů v Praze a nemohu si stěžovat, protože pokud se dobře staráte budete mít také dobře vystaráno. Mám zde cca 60 bytů a ani jednoho neplatiče ani jeden volný byt a nikdy se mi nestalo, že bych měl byt déle jak měsíc prázdný a byty pronajímám za nejvyšší možné nájemné. Za posledních 15 let jsem nezaplatil na daních ani korunu. Každý rok kupuji další dva byty. Pokud tomu rozumíte nemáte ani jednoho neplatiče. Jednou se mi stalo, že mi nájemník trochu poškodil podlahu v bytě a odmítl zaplatit za opravu cca 18.000,- Kč dal jsem to k soudu a vymohl z něj i s pokutama cca 86.000,- Kč.

Uvažujte jinak.Investujte do bytů,které si mohou dovolit pronajmout bohatí lidé.V roce 2006 jsem koupil byt před rekonstrukcí za 5.800.000,- Kč, nasypal do něj dalších 2.700.000,- Kč, část kupní ceny /2.000.000,- Kč úroková sazba dnes 3% p.a./ jsem financoval hypotékou.Dnes ho má již podruhé pronajatý za 33.000,- Kč měsičně bez poplatků na 3 roky,nájemník je a bude solventní,je cizinec zaměstnaný nějvětší automobilkou v zemi,hypotéku už budu mít splacenou,zbývá cca 800.000,- Kč.A v lednu chci koupit další.Cena kolem 8.000.000,- Kč milionů.Hypotéku vezmu na 3.000.000,- Kč.A protože již vlastním 3 byty a v lednu koupím 4,tak co mi chybí?Všechny jsou ovšem kupované podle zásady lokality,čili na Vinohradech na Praze 2.
Nikdy se mi nestalo,že by mi nájemník zůstal z takto vysokých nájmů cokoli dlužen.Pokud nabídnete vysokou kvalitu,vždy budou na trhu lidé,co jsou ochotní za ní platit.Mít takových bytů 10,všechny se bez problémů pronajmou.

Realita komerčního pronajímání bytů je tvrdší, než se jeví z výpočtů na papíru. Znám pár lidí, co pronajímají byt/byty a není to žádná sranda. Do pronájmu jsou většinou lidi, co z nějakého důvodu nedosáhnou na vlastní bydlení (nebo momentálně nechtějí vlastní) a platební morálka těchto osob není moc dobrá (čest výjimkám). Takže 3 měsíce hledáte nájemníka, nájemník vám zaplatí nájem za 3-4 měsíce, pak přestane platit. Dalších 3 měsíce se s ním taháte o výpověď. Dlužný nájem z něj nedostanete. Pak musíte byt opravit (min. vymalovat) a nanovo hledáte nového nájemník atd. Plus NOZ neplatičům nájmu nahrává...

Asi jsem blbej, ale predstavme si vynos 5% a hypoteku se sazbou 4% (docea dost oproti soucasnemu stavu). Asi neco nechapu, ale mam dojem, ze na mych vlozenych penezich mam stale vynos 5% a na penezich banky mam NAVIC vynos 1%. To je ta paka, o ktere mluvil autor.

Výnos 5% je dle mého nereálný. Za slušný 2+1 v širším centru Prahy zaplatíte 2,5-3 mio, to by byl výnos 10.416 Kč/měs. Nájemce zaplatí max. 12.000 Kč/měs. Odečtěte daň z příjmu cca 900 Kč, služby a další poplatky cca 3.000 Kč a zůstane asi 8.100 Kč. To je výnos necelá 4%. Od toho odečtěte opravy a údržbu, která se po konci každého nájmu musí provádět, prostoje při hledání nového nájemce a jste někde u 3%. A to neuvažuji o hypotéce. Pořád je to proti bance slušné zhodnocení. Je to však práce a ne jen nahlížení do internetového bankovnictví. Živí mě to od r.1998 a nestěžuji si. Domek jsem si však zrekonstruoval v podstatě sám a byty jsem koupil za hotové kolem r. 2000 před nárůstem cen. Nemovitost zatíženou hypotékou s úmyslem pronájmu bych rozhodně nekoupil. Je to jen pro ty, kteří mají dost volných prostředků, jsou ochotni do tohoto podnikání investovat úsilí a nechtějí riskovat v akciích a nebo jiném podnikání.

muzete mi na sebe prosim poslat kontakt? rad bych si od vas nechal zpracovat dlouhodobou financni analyzu.

Jestli si někdo vezme úvěr a třeba těch dvacet let jej splácí, tak přece nepracuje zadarmo - ten byt starý dvacet let má svou cenu i kdyby byl panelový - viz ceny panelových bytů v Praze a v jiných velkých městech (na vesnici si nikdo byt na pronájem kupovat nebude:-) Po splacení hypotéky jej pak prodá a prodejní cena je pak ten zisk... Peníze za nic, takhle už mám několik bytů ZDARMA a jelikož dříve byly cenu bytů nižší, tak to netrvalo ani těch 20 let, ale jen 10 :-)))

Vynos kolem 5% plati u koupi za sve a se stestim. Pokud se v realitach nevyznate a jeste to koupite na dluh, date vydelat hlavne bance a realitkam. Koupe na hypoteku - v podstate 20-30 let budete zadarmo a s rizikem pracovat pro banku (pronajmy, sprava a udrzba). Za sve penize pak mozna ziskate 20 let stary byt.