Dosáhnete na průměrnou hypotéku?

Tuzemské banky loni poskytly přes 51 000 hypoték v celkovém objemu téměř 73 miliard korun. V meziročním srovnání tak vzrostl objem hypoték dokonce o více než třetinu. Průměrná výše hypotečního úvěru činila loni přes 1,4 miliónu korun, což rozhodně není malá částka. Kdo si takovou hypotéku může dovolit? Stačí na ni průměrný plat? S touto otázkou jsme se obrátili na devět hypotečních bank.

Kolik činí průměrný plat?

Průměrná měsíční mzda (fyzické osoby) za rok 2005 dosáhla částky 19 030 Kč. Pokud se při pátrání po dostupnosti hypoték rozhodneme držet těchto průměrných 19 030 Kč, je třeba si uvědomit, že jde o hrubou mzdu. Ale na tu se hypoteční banky neptají, zajímá je čistá výše příjmů žadatele o hypotéku. Pokud budeme počítat, že příjemce průměrné mzdy je zaměstnanec a nemá žádné odpočty na děti či manželku, z průměrné hrubé měsíční výplaty mu zbude 14 785 korun čistého. Je to dost, nebo ne?

Bonita, tedy porovnání příjmů a výdajů

Bonita klienta banky v širším slova smyslu znamená jeho finanční zdraví. V našem článku používáme výraz bonita v užším slova smyslu, tedy jako schopnost klienta přijímat a následně řádně splácet úvěry. Banka bonitu žadatele posoudí na základě porovnání výše jeho měsíčních příjmů a výdajů. Pokud příjmy dostatečně převýší výdaje, je to pro banku ujištění, že žadatel bude hypotéku schopen spolehlivě splácet, tzn. je dostatečně bonitní. Do výdajů se započítává životní minimum žadatele a případné splátky (dříve poskytnutých zatím nesplacených úvěrů, leasingu, stavebního spoření, penzijního připojištění, výživného atp.), tzn. všechny pravidelné výdaje, které nejsou zahrnuty do životního minima. Pokud tedy nemáte žádné jiné finanční závazky, je životní minimum základním kritériem, které rozhodne o tom, zda vám banka půjčí, nebo ne. Pouze Raiffeisenbank uvedla, že vychází z tzv. dluhové služby (procentuální poměr mezi klientovými závazky a jeho příjmem), nikoli přímo z životního minima, proto u této banky počet dětí výši bonity neovlivňuje. O tom, co všechno životní minimum zahrnuje a jaká je jeho aktuální výše se dočtete v článku Mnohé sociální dávky se letos zvyšují.

Čtyři modelové případy

Banky jsme požádali o výpočet, jakou částku musí mít domácnost měsíčně k dispozici, aby průměrnou hypotéku získala. Zadání znělo na čtyři typy klientů: pro jednotlivce, pár, rodinu s jedním dítětem a rodinu se dvěma dětmi. Přehled, jakou bonitu požadují jednotlivé hypoteční banky pro tyto čtyři typy domácností, najdete v tabulce. Aby byly částky porovnatelné, banky dostaly jednotné zadání. Výpočty jsou kalkulovány pro 100% hypotéku v průměrné výši  1 400 000 Kč (tedy pro situaci, kdy nemáte nic naspořeno a půjčujete si celých 1 400 000 Kč), splatnost hypotéky je 20 let, úroková sazba ve výši 4,8 % ročně fixovaná po dobu 5 let, dětem je 2 a 6 let (věk dětí ovlivňuje výši životního minima).

Jednotlivec a rodina na hypotéku nemá

V případě jednotlivce na průměrnou hypotéku žadatel s průměrným čistým platem 14 785 Kč dosáhne pouze u eBanky, u ostatních osmi hypotečních bank má smůlu. Naopak dvojice s platem ve výši 2 x 14 785 Kč (tzn. celkem 29 570 Kč) s přehledem uspěje naprosto u všech bank. Rodina s jedním dítětem (příjmy - 30 070 Kč včetně zohlednění daňového odpočtu za 1 dítě) bude s žádostí o průměrnou hypotéku také úspěšná a rodina se dvěma dětmi (30 570 Kč - opět je počítáno se slevou na dani za 2 děti) je na hraně pouze u HVB Bank, jinak ji hypoteční banky považují za dostatečně bonitní. Ovšem až do této chvíle jsme uvažovali, že oba dospělí pracují. Jak to bude vypadat v situaci, kdy je jeden z partnerů na rodičovské dovolené, tzn. nemá příjem a měsíčně pobírá pouze rodičovský příspěvek 3 696 Kč? Ukázalo se, že rodině s jedním, natož se dvěma dětmi žádná z oslovených bank hypotéku neposkytne. V případě, že vydělává pouze jeden z partnerů a má průměrnou mzdu, příjem rodiny na průměrnou hypotéku nestačí. Rodině s jedním dítětem k tomu, aby na průměrnou hypotéku dosáhla chybí nejnižší částka (819 Kč) opět u eBanky, největší rozdíl v rodinných příjmech a požadované bonitě je u HVB Bank, celých 8 019 Kč. Rodině se dvěma dětmi chybí nejméně (3 019 Kč) znovu u eBanky a nejvíc opět u HVB Bank (celých 10 519 Kč). V našich výpočtech navíc neuvažujeme případ, kdy má rodina určité finanční závazky už v okamžiku, kdy o hypotéku žádá.
 
Jak zvýšit svoje šance na hypotéku?

Co můžete dělat, pokud pro hypoteční banku nejste dostatečně bonitní? Budete muset buď přehodnotit výši půjčky, případně zkusit prodloužit dobu splatnosti úvěru. Prodloužením splatnosti se sníží vaše měsíční zatížení a po přepočtu bonity mohou být vaše příjmy dostatečné. Ovšem mějte na paměti, že zpravidla platí, že čím déle úvěr splácíte, tím více za něj zaplatíte. Modelový příklad s parametry podle vlastního zadání si můžete nasimulovat na naší hypoteční kalkulačce. Z výpočtu se dozvíte nejen, jak vysoký úvěr si můžete dovolit, ale také kolik peněz budete měsíčně splácet.

Jak jste na tom vy, dosáhnete na průměrnou hypotéku? Myslíte si, že požadavky bank na bonitu jsou přiměřené? Máte-li hypotéku, kolik procent z měsíčního příjmu vaší domácnosti za ni platíte?