Hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření?

V poslední době se často setkávám s tvrzením, že nové typy meziúvěrů ze stavebního spoření s nulovou akontací a delší dobou splatnosti jsou výhodnější než hypoteční úvěry. Oba tyto produkty mají své klady a zápory, ale mezi nejdůležitější kritéria výběru bezpochyby patří celková "finanční nákladnost" půjčky, kterou vyjadřuje RPSN (roční procentní sazba nákladů). Pokusíme se proto porovnat RPSN meziúvěru s nulovou akontací a prodlouženou splatností na 28 let s RPSN standardního anuitního hypotečního úvěru. V dalším textu budeme pro zjednodušení nazývat fázi meziúvěru i řádného úvěru pouze úvěr ze stavebního spoření.

Notoricky známá fakta o hypotékách a úvěrech

Víme, že tyto dva typy úvěrů nelze zcela objektivně srovnávat, jelikož u stavebního spoření je úroková sazba neměnná po celou dobu úvěru, zatímco u hypotečního úvěru je úroková sazba vždy fixována na nějaké období, a tedy její výši v budoucnu lze pouze předpokládat. Je možné, že začne být rozšířenější, že stavební spořitelny též přistoupí na fixování sazby. Na druhou stranu i za předpokladu garantované sazby po celou dobu úvěru, lze přesně vyčíslit, kolik tato jistota úroku u stavebního spoření bude klienta stát za předpokladu konkrétních sazeb u hypotečního úvěru. Pak záleží na klientovi, zda a za jakou cenu si zvolí jistotu, nebo zda podobně jako při investování odhadne míru rizika inflace a zvolí typ úvěru podle výhodnosti. Výhodností zde rozumím nižší RPSN celého úvěru bez předpokladu předčasného úmoru dluhu.

Toto je mimochodem další obecný a často deklarovaný rozdíl mezi těmito dvěma typy úvěrů. Hypoteční úvěr lze bez sankcí umořit pouze ve výročí fixace, zatímco u úvěru ze stavebního spoření je možné předčasné umoření výrazně častěji. Ač je toto sice dosud obecným pravidlem, lze si na druhou stranu představit, že postupem času se hypoteční banky v sankcích umoudří či budou svolné k nějaké kompenzaci (např. úrokovým zvýhodněním).

Dalším rozdílem je poměr maximální výše úvěru a odhadní hodnoty zastavované nemovitosti, stavební spořitelny půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny, zatímco některé hypoteční banky více.

Podívejme se na konkrétní příklady a čísla

V následujících příkladech se soustředíme na několik hodnot. Na hodnotu peněz v čase, neboli RPSN, při naplánovaném průběhu úvěrů. Parametry příkladů jsou nastaveny tak, že se nic nebude předčasně umořovat, úvěr budou klienti splácet maximální dobu tak, aby vydávali minimum měsíčně. Výjimkou je situace, kdy si ke splátce úvěru klient navíc dobrovolně spoří na účet stavebního spoření, a to měsíčně 1 667 Kč, aby i ve fázi splácení úvěru měl nárok na státní dotaci. Optimálním způsobem platby na stavební spoření je vklad 20 000 Kč (odpovídá maximální státní dotaci ve výši 3 000 Kč) vždy v prosinci, zde vychází efektivita neboli RPSN ještě nižší.

Dále rozlišíme různé výše úvěru. U stavebního spoření je optimální výše meziúvěru pro čerpání maxima státní podpory, pokud chtějí klienti zachovat co nejnižší měsíční splátky, cca 880 000 Kč, u hypotečních úvěrů s výší úvěrové částky RPSN klesá.

Úrokovou sazbu u meziúvěru stavebního spoření počítejme 4,6 % p.a. a úrok řádného úvěru 4,8 % ročně. Úročení vkladů 2 % ročně, poplatek za vedení účtu 290 Kč ročně a jednorázový poplatek 1,5 % cílové částky (1 % za založení smlouvy a 0,5 % poplatek za meziúvěr). U hypotéky počítejme měsíční poplatek 100 Kč, jednorázový poplatek 0,8 % z výše úvěru a úrokovou sazbu si klient zvolil na 3 roky fix 4 % p.a. (běžně dostupná na trhu i pro 100% hypotéky). Sazbu 4 % ročně ponecháme u hypotečního úvěru po celou dobu, nicméně pro zajímavost uvedu i RPSN u úvěru, kdy se sazba po třech letech zvýší na 4,8 % p.a., a tak zůstane až do konce úvěru.

Vysvětlivky

SS – úvěr ze stavebního spoření
HÚ – hypoteční úvěr

SS (úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %) – úvěr ze stavebního spoření, kdy úrok ve fázi meziúvěru činí 4,6 % ročně a ve fázi řádného úvěru 4,8 % ročně. Uvedena splátka meziúvěru bez měsíčního poplatku 48 Kč.

HÚ (úrok po 28 let 4 %) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (28 let) úročen sazbou 4 % ročně. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.

HÚ (úrok po 30 let 4 %) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (30 let) úročen sazbou 4 % ročně. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.

HÚ + SS čistě na spoření (splátky včetně spoření na SS) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (30 let) úročen sazbou 4 % ročně, do splátky je zahrnuta i částka 1 667 Kč měsíčně na stavební spoření. Splátka uvedena bez měsíčních poplatků 148 Kč.

HÚ po 3 letech úrok 4,8 % (čistá splátka po 3 letech částka v Kč) – hypoteční úvěr byl 3 roky úročen sazbou 4 % ročně a dalších 27 let sazbou 4,8 % ročně. V tomto jediném případě se výše splátky mění, proto je uvedena její výše v Kč. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.

Všimněme si příkladu na 1 milión korun. Přestože se u stavebního spoření přeplatí nominálně o téměř 88 000 Kč méně než u hypotéky na 30 let, kde se po třech letech sazba zvýší ze 4 % ročně na 4,8 % ročně, tedy na úrok vyšší než je u meziúvěru ze stavebního spoření, efektivní úrok vychází skoro stejný (rozdíl 0,004 %). Je tomu z důvodu rozložení splátek v čase, ve fázi meziúvěru se přeplácí více než u hypotečního úvěru, kde se dlužná částka od počátku umořuje. Ve fázi meziúvěru platí klient spořitelně úroky z celé částky, za to mu připisuje státní dotaci a zhodnocuje vklady 2 % ročně. Ale právě proto, že jsou splátky meziúvěru vyšší a výnosy i státní dotace vázané lhůtou šesti let, vychází například hypotéka na 30 let, kterou po 14 letech jednorázově umoříme (úrok konstantně 4 % p.a.) oproti meziúvěru s úrokem 4,6 % p.a., který umoříme po 14 letech, efektivně lépe, ačkoli nominálně po 14 letech dlužíme hypoteční bance více než stavební spořitelně.

V uvedených příkladech je do RPSN zahrnuto: poplatky měsíční a jednorázové, státní dotace a úročení 2 % u stavebního spoření, odpočty daně z příjmu při 32 % daňové skupině realizované ke konci roku.

Něco za něco

Jak vidíme, záleží, jaké parametry pro nás hrají rozhodující roli. Vycházet z nominální výše celkového přeplatku po třicetiletém splácení úvěru není tím správným začátkem. Stejně tak jako splácet úvěr s třicetiletou splatností není až taková tragédie, jen je správné myslet od počátku na jeho umoření a na dostatečné krytí případných nesnází. Vhodným doplňkem úvěru je určitě například spoření na smlouvě o stavebním spoření, případně jiná přiměřeně likvidní investice. Některé případné nesnáze též řeší různé typy pojištění.

Základem správného srovnání úvěrů (i investic) je RPSN a též samozřejmě ohled na finanční možnosti klientů a jejich představy splácení. Klientům doporučuji nechat si varianty spočítat a vysvětlit úvěrovými a finančními odborníky.

Autorka je úvěrovou specialistkou www.fenix-finance.cz

Co je pro vás důležitější jistota úrokové sazby, nebo nižší RPSN? Zvolili byste pro financování bydlení raději hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření? Jaké jsou vaše zkušenosti s těmito úvěrovými produkty?