Dotace na bydlení spíše zvyšují cenu nemovitostí, říkají odborníci

Dne 18. ledna 2005 vláda ČR schválila nařízení o použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na modernizaci bytu pro mladé. Nová dotace na rekonstrukci do 150 000 Kč na žadatele, která mimochodem v koncepci ministerstva pro místní rozvoj (MMR) ani nefiguruje, je určena pro cca 7 000 lidí - schválený rozpočet Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) pro rok 2006 počítá s objemem 1 miliardy Kč. V České republice podle údajů ČSÚ žije v relevantním věku od 18 do 35 let okolo 3 miliónů občanů. Řada z nich, která by případně o půjčku měla zájem, navíc ani podmínky (např. rodinný stav, bonita) pro přiznání dotace nesplní, nebo se do 7 000 žadatelů nevejde. Jedná se tedy o smysluplnou podporu, nebo o "pouhé" předvolební gesto?

O jakou dotaci se jedná a komu je určena

Na rozdíl od dvou předcházejících dotací pro mladé do 35 let určených na pořízení bydlení v tomto případě stačí, aby věkovou hranici 35 let splnil pouze jeden z žadatelů, tedy pokud se jedná o manžele. O půjčku si může zažádat i člověk, který nežije v manželství, ale má v péči alespoň jedno nezletilé dítě. Půjčka bude poskytována ve výši 150 000 Kč s úrokem 2 % ročně a splatností nejdéle 10 let od započetí čerpání (splátky se platí pravidelně měsíčně a půjčku lze kdykoli splatit i předčasně).

Úvěr slouží na modernizaci bytu či domu, tj. na stavební úpravy nebo udržovací práce. Podmínkou je, aby žadatel byl vlastníkem či spoluvlastníkem modernizované nemovitosti, v případě družstevního bydlení pak žadatel musí být členem družstva a zároveň nájemcem bytu. Čerpání úvěru je nutno zahájit nejpozději do 1 roku ode dne uzavření úvěrové smlouvy a celý úvěr pak žadatel musí vyčerpat nejdéle do 2 let od uzavření smlouvy. Žádosti o půjčky začne SFRB přijímat od 1. března 2006.

Názory odborníků

Petr Sunega, odborník ze Sociologického ústavu Akademie věd České republiky, který se specializuje na socioekonomii bydlení.

"Skutečně nevím, co vedlo SFRB k názoru, že mladí lidé nutně potřebují nízkoúročené půjčky na modernizaci svého bydlení. Z výzkumu Sociální situace domácností (šetření ČSÚ z roku 2001) vyplynulo, že jsou to spíše starší lidé žijící v rodinných domcích na samotě na venkově, kteří častěji postrádají základní standardy "vybavení" svého obydlí v podobě WC v domě, vlastní koupelny, teplé vody apod. Podle mého mínění by půjčka byla minimálně stejně užitečná pro starší lidi, kteří nemají dostatečné prostředky na údržbu a modernizaci svého bydlení. SFRB se zřejmě snažilo připravit program usilující o podporu prorodinného chování mladých lidí, rodinné politiky, nicméně v tomto směru bude podle mého názoru výsledný efekt prakticky nulový (málokoho "donutí" možnost získání nízkoúročeného úvěru k uzavření manželství nebo dokonce k plánování rodičovství).

Ve zprávě o programu, kterou na svých webových stránkách zveřejnilo SFRB a MMR, postrádám některé důležité informace:

• Zda žadatel může být vlastníkem či spoluvlastníkem i jiné nemovitosti než té, na jejíž modernizaci bude dotaci žádat.
• Specifikaci toho, co se rozumí modernizací bytu, a dále jakým způsobem a zda vůbec se bude nějak dokládat, na co konkrétně byly prostředky využity. Zda jsou použitelné skutečně na základní modernizační a udržovací úpravy bydlení, nebo třeba na vybudování terasy u rodinného domku a podobné "luxusní" úpravy, které snad není nutné dotovat.
• Informaci o případném příjmovém omezení potenciálních žadatelů - o úvěr tedy budou moci žádat domácnosti bez ohledu na výši svých příjmů? Proč mají být tímto způsobem podporovány i domácnosti s dostatečnými příjmy k zajištění a modernizaci svého bydlení?
• Zda bude podpora limitována "přiměřeností" bydlení potenciálního žadatele. Proč mají být podporovány úpravy bytů nebo domů, které svou velikostí neodpovídají velikosti domácností, které v nich žijí (v tom smyslu, že jsou příliš velké)? Takové domácnosti mohou přece svou bytovou situaci v řadě případů vyřešit přestěhováním se do menšího, ale třeba kvalitnějšího bydlení.

Program neřeší problém "nebydlících" domácností, protože nijak nezvyšuje dostupnost bydlení, které by mohly získat. Napomáhá zejména bydlícím domácnostem, ale jeho zacílení není dostatečně odůvodněno. Podobně jako ostatní programy zaměřené na podporu vlastnického bydlení se projeví v růstu cen (spíše než bytů zřejmě stavebních prací), čili na jedné straně bude stát podporovat modernizaci, za kterou ale lidé v konečném důsledku mohou zaplatit více, než kdyby tato podpora neexistovala."

Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding.

"Bytovou politiku v České republice považuji za nekoncepční. Dotace a podpory jsou směřovány vždy jen k omezené a v podstatě náhodně vybrané skupině obyvatelstva. Zcela chybí zacílení (tedy vyjma věkové hranice), takže se k těmto penězům dostávají mnohdy ti, kteří je vlastně vůbec nepotřebují, a to úkor těch potřebných. Tyto programy k levnějšímu vlastnickému bydlení nevedou, naopak ve většině případů tyto podpory ceny nemovitostí zvedají a navíc mizí mnoho prostředků zbytečně v aparátech SFRB, MMR apod.

Za chybu považuji preferenci vlastnického bydlení v případě pořízení prvního bydlení. Pro mladé lidi je mnohem výhodnější z hlediska pohody, financí i rodinné a pracovní flexibility bydlení nájemní. Úvěr je pro ně svazující řešení, které je nutí k mnoha životním kompromisům a omezením, nevede také k bytové optimalizaci. Buď si pořizují z důvodu ceny byt malý, který jim za pár let nevyhovuje, nebo zbytečně velký v očekávání budoucího příchodu dětí do rodiny. Také je tím omezována migrace za prací.
 
Problémem našeho bytového trhu není nedostatek bytů, tedy potřeba stavět, ale jejich stáří (nejvyšší v EU), zanedbanost a skladba. Stát má dle mého názoru přednostně řešit deficit na technickém stavu nemovitostí, překážkou je ale regulace nájmů a současná podoba občanského zákoníku.

Bytové prostředí v ČR bych nejraději viděl takto:

• Zrušení deformace v podobě regulace nájmů. Sociálně potřebné zachytí sít obecních bytů, prostředky budou získány ze zvýšených výběrů z nájemného a daní. Uvolní se tak velké množství do této doby "umrtvených" bytových jednotek, dojde k významnému poklesu nájmů do té doby smluvních. ČR nemá v žádném regionu bytový nedostatek, naopak vykazuje v mnoha směrech nadprůměrných hodnot.
• Změna v chování obcí. Přestanou suplovat tržní subjekty (pronájem volného bytu či prodej nejvyšší nabídce apod.), budou poskytovat ve vymezené části svého bytového fondu bydlení sociálně a společensky potřebným v podobě pouze nákladového nájemného (mladí lidé na omezenou dobu, staří či postižení občané, pracovníci v profesích potřebných ve veřejném zájmu). Ukončí nesmyslné rozdávání bytového fondu nájemníkům.
• Přijetí moderního zákona o nájemném a relevantní ustanovení v občanském zákoníku, která povedou ke svobodnému uzavírání nájemních smluv, rychlé vymahatelnosti práva v případě porušování sjednaných podmínek některou ze stran. Vlastníci domů musí být motivováni poskytovat co nejlepší podmínky nájmu, což bohužel u současných regulovaných bytů neplatí.
• Úprava zákona o vlastnictví bytů. Bohužel současný zákon je špatný, ten nově připravený neřeší vše. Zákon by měl jednoznačně vymezit podmínky duální podoby vlastnictví (vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí a pozemku), povinnosti vlastníků a společenství s účinnou podobou vymahatelnosti práv a povinností; provádění účetnictví těchto subjektů.
• Zrušení SFRB a podobných drahých a nepotřebných institucí. Zrušení většiny současných zbytečných dotačních programů. Stát se bude starat o nastavení pravidel, infrastrukturu, územní rozvoj apod. Dotace budou směřovat do sociálního bydlení, ke komplexnímu odstraňování technických vad na nemovitostech, do životního prostředí (u MMR v rámci obcí) atd."

Pavel Chalupníček, vedoucí Centra sociálních studií, které spadá pod Liberární institut. Aktivity Centra se soustředí na analýzu a prezentaci důsledků státních zásahů v "sociální oblasti".

"Pokud předpokládáme, že se příští rok vyčerpá celá suma (schválený objem dotací na modernizace pro rok 2006 činí 1 miliardu Kč – pozn. red.) a zohledníme-li úrokovou dotaci oproti průměrné sazbě z úvěrů na českém bankovním trhu podle ČNB (přesněji roční procentní sazbu nákladů úvěrů na bydlení poskytnutých českými bankami českým domácnostem na koupi bytových nemovitostí), vidíme, že jen v prvním roce nás tato podpora mladým pouze na ušlých úrocích (tj. bez nákladů administrativního aparátu, který bude úvěry vyřizovat) přijde na nějakých 25 miliónů korun. Což není tak moc, řekl by někdo. Ovšem vzpomeňme si, jak nenápadně začínalo například stavební spoření – další z vládních opatření na podporu bytové výstavby. V roce 1996, dva roky po svém plném rozjezdu, činila celková vyplacená státní podpora nějakých "zanedbatelných" 2,3 miliardy korun. V roce 2004 už to bylo necelých 15,5 miliardy korun. Vláda tedy každého obyvatele ČR nejprve připravila o patnáct set korun, aby je následně rozdělila těm, kdo mají uzavřenou smlouvu o stavebním spoření (tedy převážně střední a vyšší příjmové vrstvě obyvatel). I v případě těchto půjček lze předpokládat, že výdaje porostou (spolu s kumulací úvěrů) geometrickou řadou.

Problémů spojených s novým návrhem je hned několik. Především je diskriminační - svobodní lidé či svobodní partneři bez dětí mají smůlu, stejně jako lidé nad 35 let a lidé, kteří bydlí v nájemních bytech. Podobně znevýhodňuje sociálně nejslabší – poskytnutí úvěru totiž není vázáno na sociální potřebnost a chudá část populace stěží najde při svých skromných příjmech odvahu k podobnému zadlužení (nebo ji najde v menší míře než lidé bohatší)."

Ministr Martínek tvrdí, že dotace smysl má

Má tedy dotace smysl, nebo nemá? Ministr Radko Martínek veřejnost přesvědčuje, že ano. V návaznosti na nepříliš nadšenou reakci médií zveřejnil svůj názor na webových stránkách MMR. O smysluplnosti dotace ovšem rozhodně nepřesvědčil.

Myslíte si, že nová dotace na modernizaci bydlení je užitečná a pomůže potřebným? Nebo ji považujete za populistický předvolební tah? Máte s využitím některé z dotací na bydlení vlastní zkušenosti?