Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Jak nastavit podmínky pronájmu

| rubrika: Seriál | 25. 3. 2015 | 5 komentářů
Nájemníky chrání občanský zákoník, vy jako pronajímatel musíte svou investici ochránit sami. Abyste se vyhnuli nejčastějším problémům, využijte všechny možnosti, jak nastavit bezpečná pravidla hry.
Investiční byt: Jak nastavit podmínky pronájmu

Jako investor musíte zajistit, aby vám každý měsíc přišel na účet nájem. Jeho výši stanovujte vždy tržně – rozhodující je dispozice, lokalita, občanská vybavenost, stáří a stav bytu nebo domu a vybavení (podobně jako při prodeji bytu). Tržní nájem zahrňte již do výnosových výpočtů při plánování investiční strategie.

Naopak se rozhodně nevyplácí stanovit nájem ex post, podle měsíční splátky hypotečního úvěru nebo jiných výdajů, které chcete z renty pokrýt. Častá chyba investorů je čekat dlouhé měsíce, než se objeví nájemník, který je ochoten zaplatit třeba o tisícovku víc. Mezitím vám ovšem víc peněz (třeba tři měsíční nájmy) uteče, než o kolik víc (tedy dvanáctkrát třeba ta tisícovka) si nakonec vyděláte.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Jeden rok na zkoušku

Proč dvanáctkrát? Výpočet souvisí s tím, na jak dlouho se obvykle uzavírá nájemní smlouva. Jako investor si sice budete přát dlouhodobé nájemníky, ale spoléhat na to nesmíte – naopak při plánování počítejte s tím, že se budou měnit každý rok. Doporučuji rozhodně vždy uzavírat pouze smlouvu na dobu určitou, která vám nechává volnější ruce pro případ, že budete vy sami chtít nájemníka změnit.

Ideální je, pokud si můžete nájemníka prověřovat po dobu jednoho roku a pak se s ním rozloučit, aniž byste ho museli usvědčovat ze závažného porušení povinností. Budete-li spokojeni, můžete vždy nájem prodlužovat formou dodatků ke smlouvě. Smlouvu na dobu neurčitou nelze doporučit, protože možnost vypovědět nájem ze strany pronajímatele je potom omezena na výčet výpovědních důvodů daný občanským zákoníkem.

Pokud se rozhodnete pro dlouhodobější pronájem, upravte ve smlouvě i způsob zvyšování nájmu s ohledem na inflaci a vývoj cen na trhu. Další náležitosti nájemní smlouvy podle nového občanského zákoníku si přečtěte v článku Nový občanský zákoník: Nájemní smlouva.

Jako ponožky ne!

Střídat nájemníky se nevyplácí

Bez ohledu na to, že smlouvu uzavíráte na jeden rok, nájemníky vybírejte tak, aby vám v bytě vydrželi co nejdéle. Kdyby se měnili každý rok, přijdete o spoustu peněz, které vám dlouhodobí nájemníci ušetří.

Změna nájemníka znamená vždycky vymalovat nebo provést i větší opravy, často zaplatit provizi realitní kanceláři – ta pomůže nájemníka najít za krátkou dobu, i tak ale obvykle dojde ke ztrátě i několika měsíčních nájmů. Vyplatí se proto dát do smlouvy podmínku, že poslední měsíc pronájmu musí nájemník umožnit prohlídky bytu pro další zájemce o něj. A s hledáním potom začněte včas.  

Převést, nebo nepřevést?

Jedno z hlavních dilemat při pronájmu bytu je placení poplatků, služeb a energií. Převést, nebo nepřevést – to je, oč tu běží. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody a záleží na pronajímateli, kterou variantu zvolí.

Když převedete služby na nájemníka, bude to on, kdo uzavře s dodavatelem smlouvu a bude odpovídat za plnění závazků, hrazení záloh a nedoplatků na konci zúčtovacího období. Nevýhoda je, že nemáte možnost platby kontrolovat, dodavatelé energií totiž nesdělují informace týkající se třetích osob.

Pokud nájemník zálohy platit nebude, dojde například k odpojení elektroměru ve vaší nemovitosti. A záleží pak na konkrétní smlouvě (a ochotě či schopnosti ji plnit), jestli náklady spojené s opětovným připojením bude hradit ten, kdo odpojení způsobil, nebo ten, kdo žádá o znovupřipojení. Každopádně to může vyjít celkem draho.

Ovšem pokud smlouvu s dodavateli uzavřete vy, jste taky povinni dodávky energií nebo vody hradit. Budou to vaše závazky. Dodavatele nebude zajímat, jestli vám nájemník platí nebo neplatí zálohy a jak si spolu vyrovnáte případné nedoplatky. Pokud nájemník nebude platit, peníze z něj budete muset vymoct vy – pokud by služby byly psané na něj, byla by to věc dodavatele.

V nájemní smlouvě je každopádně třeba uvést cenu nájmu úplně zvlášť a služby potom rozdělit na ty, které bude zprostředkovávat pronajímatel, a na ty, jejichž dodávku si nájemník zajistí a uhradí sám. Obvykle do první skupiny spadají voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, do druhé elektřina a plyn.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:

Ušetřte na hypotéce

Chcete kupovat byt? Chcete ho před pronajmutím rekonstruovat? A máte už hypotéku?

Šetříme s vámi.

Jak naložit s neplatiči

Noční můra všech pronajímatelů jsou neplatiči. Ať už nehradí nájemné vůbec, nebo „jenom“ neposílají zálohy na služby, je třeba je co nejrychleji přimět k platbě – nebo vystěhovat. Jestliže nájemce nezaplatí dlužné nájemné a zálohy na služby dobrovolně, nezbývá pronajímateli nic jiného, než je vymáhat soudní cestou (a dodavatelům služeb veškeré pohledávky nejdřív zaplatit).

Podle nového občanského zákoníku jde v obou případech o zvlášť závažné porušení povinností, a proto máte právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemník odevzdal byt bez zbytečného odkladu (tím se rozumí nejpozději do měsíce). Je to zlepšení oproti minulosti, kdy se po třech měsících, kdy nájem nepřišel, teprve zahajovala výpovědní lhůta (rovněž tříměsíční). Vystěhovat neplatiče trvalo půl roku nebo déle, nyní jsou to čtyři měsíce.

Kauce: Záleží na dohodě

Prevencí proti neplatičům by měla být kauce. Nový občanský zákoník kauci říká jistota a umožňuje požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného, ale nezkoušejte to, tak vysoká kauce by se určitě stala překážkou při hledání nájemníků. V praxi je obvyklá kauce ve výši jednoho, maximálně dvou měsíčních nájmů.

Je na vás, abyste posoudili zejména podle zvyklostí na lokálním realitním trhu, zda kauci žádat a do jaké výše. Kauce patří také k metodám, jak si předem ověřit solventnost nájemníka, zbývající jsem popsal v minulém článku:

Ve smlouvě je nezbytné upravit možnost čerpání kauce pronajímatelem v době trvání nájmu a povinnost nájemníka doplnění kauce do sjednané výše v případě takového čerpání (nový občanský zákoník toto neupravuje).

Lze „zakázat“ trvalé bydliště?

Nájemníka můžete požádat, aby si trvalé bydliště ve vaší nemovitosti nezřizoval, ale zakázat to nelze. Má-li s vámi nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, má právo se přihlásit k trvalému pobytu. A nemusí vás dokonce vůbec žádat o souhlas – zákon o evidenci obyvatel ho nevyžaduje. Na ohlašovně stačí předložit nájemní smlouvu a vlastník bytu či domu je pouze dodatečně vyrozuměn. Výjimkou jsou podnájemní smlouvy a družstevní byty – tam nájemníci souhlas mít musí. 

Můžete se snažit trvalé bydliště nájemníkům vymluvit, ale jim to způsobí mnoho problémů a navíc se jedná o čistě formálně evidenční úkon, který jim nezakládá žádná práva. Exekutoři, kterých se pronajímatelé často obávají, operují nejen v místě trvalého bydliště, ale především tam, kde se dlužník fakticky zdržuje. Pokud tedy máte podezření, vězte, že příchod exekutora hrozí bez ohledu na trvalé bydliště nájemníka. Pokud pronajímáte byt s nějakým vybavením, je lepší mít pro jistotu dobře zdokumentované, že je opravdu vaše.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+27
Ano
Ne

Diskuze

25. 3. 2015 | 11:21 | Pronajímatel

Abych byl správně pochopen, samozřejmě, že když vlastník podnájemníkovi udělí na přihlašovacím lístku souhlas (a podpis úředně ověří), tak je to také možné. Úřad už pak žádnou podnájemní smlouvu nezkoumá. více

25. 3. 2015 | 11:14 | Pronajímatel

Opravil bych chybu v dolním boxu, podnájemník nepotřebuje souhlas s trvalým bydlištěm, podnájemník potřebuje od vlastníka nemovitosti souhlas s podnájmem (resp. souhlas uděluje vlastník nájemci, že je oprávněn uzavřít podnájemní...více

25. 3. 2015 | 10:33 | josef

ok diky, asi teda jo, no více

25. 3. 2015 | 10:18 | Jerry001

asi mate na mysli rozdil najem a podnajem, ty sou skutecne odlisne. Jinak "pronajem" se pouziva u verejnosti a je to najem, takze v clanku akorat meni "odborny" termin za "laicky" jinak je to stejne. více

25. 3. 2015 | 9:49 | josef

Ja vim, ze jsem puntickar, ale neni ten titulek nejak divne? Prece najem a pronajem jsou dve rozdilne veci. Mam za to, ze v clanku se mluvi hlavne o najmu. více

Čtenáři také navštívili

14. 1. 2015 |  | 14 komentářů

Investiční byt: Jak vybrat vhodnou lokalitu

139 000 korun – právě za tolik se teď nabízí na Mostecku nejlevnější 2+kk. Srovnáte-li jako investor tamější ceny nemovitostí s pražskými, zdají se severní Čechy jako země zaslíbená.

1. 4. 2014 |  | 21 komentářů

Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, měnících zaběhané zvyklosti, i do vztahů mezi nájemci a pronajímateli. Kdo na nich vydělá?

20. 11. 2013 |  | 10 komentářů

Krok za krokem: Jak na sebe přepsat elektřinu nebo plyn

Stěhujete se do nového bytu? Koupili jste dům? Pro nájemníka možnost, pro majitele nutnost: nechat na sebe převést odběr elektřiny nebo plynu nebo obojího. Jak probíhá přepis odběrného místa a co je k...

30. 8. 2011 |  | 22 komentářů

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco přibalí. Chystáte...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Měnové riziko, Renta, Burzovní seance, česká spořitelna, zaměstnavatel, zuno, porušení pracovních povinností, zákoník práce, STEM, fond nemovitostí, wikipedie, Playstation, pohřební služba, realitní trhy, koňské maso, ge money auto, zplodiny, Útvar pro odhalování organizovaného zločinu

3P30237, 4U16222, 3AR2442, 7T80100, 7T80096

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK