Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Kdo bude váš ideální nájemník?

| rubrika: Seriál | 11. 3. 2015 | 17 komentářů
Nájemníci jsou váš zdroj příjmů, proto zvažujte dopředu, komu budete investiční byt pronajímat. A podle toho si byt vybírejte. Ideální nájemník je ten, koho byste měli mít na mysli, když investiční byt kupujete.
Investiční byt: Kdo bude váš ideální nájemník?

Investice do nemovitosti stojí a padá na nájemnících – ve chvíli, kdy se vám byt nepodaří pronajmout, budete namísto zhodnocování o peníze přicházet, a to zejména tehdy, když splácíte hypoteční úvěr. Selský rozum tedy velí jasně: paleta vašich potenciálních nájemníků by měla být co nejširší.

Pamatujte, že byste měli vždy vybírat byt podle nájemníků, ne naopak. Čím promyšlenější investice, tím vyšší výnos. Myslete na svoji cílovou skupinu nájemníků. Přizpůsobte jim lokalitu, dispozici, vybavení, zkrátka všechno.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Co mají nájemníci nejraději?

Obecně řečeno – nájemníci rádi bydlí na místech s dobrou dopravní dostupností. Zatímco do svého pojedete ochotně (i na sídliště nebo do satelitního městečka), pronájem budete hledat v blízkosti pracoviště, škol, školek, sportovišť a kultury. Lokalitu tedy volte dobře dostupnou, ale ne příliš drahou. Vyšší nároky mají nájemníci již také na parkovací stání, které je dobré poskytnout.

Nájemníci častěji než dříve žádají částečně vybavený byt – vždycky byste měli nabízet byt se slušnou kuchyňskou linkou vybavenou všemi moderními spotřebiči (nejen sporák a lednička, ale také myčka, v koupelně pračka). Velké plus jsou pro nájemníky i vestavěné skříně nebo komora, zkrátka úložné prostory. Další vybavení nekupujte – leda po dohodě s konkrétními zájemci.

Jaký nájemník, taková dispozice (a naopak)

Co se týče dispozic, tady se požadavky různých druhů nájemníků začínají lišit. Nyní se do detailu dozvíte, proč vám celou dobu radím koupit ideálně 2+kk. Jedná se o nejlepší dispozici s ohledem na to, jaké skupiny nájemníků tam nastěhujete.

Máte v podstatě následující možnosti:

1. Singles

Lidé, kteří bydlí sami – před založením rodiny nebo naopak později po rozvodu – jsou poměrně dobrými nájemníky, protože byt příliš nezničí. Ale musí mít stabilní práci s vyšším příjmem, aby byli schopni nájem sami utáhnout. Ve chvíli, kdy dostanou vyhazov, není nikdo, kdo by za ně v nezaměstnanosti platil.

Je mýtus, že singles vždy bydlí v garsonkách – naopak pokud jim to příjem umožní, sáhnou mnohem raději po 2+kk, pokud jde o vyšší manažery, klidně i 3+kk s pokojem pro hosty nebo pracovnou. Větší dispozice potom nemusejí opouštět ve chvíli, kdy si najdou životního partnera nebo ani po založení rodiny.

2. Pár

Mladý pár, který děti ještě nemá, anebo starší pár, který už svoje děti vychoval – to jsou o něco spolehlivější nájemníci než singles, protože jakmile nájem dočasně nemůže platit jeden z nich, zastoupí ho druhý. Vaše riziko se tak snižuje. Zájem mladých lidí o pronájmy je velký, protože jde o méně riskantní start než vlastní bydlení s hypotékou na krku.

Mladý pár vyhledává podobné nemovitosti jako singles – je-li to možné, volí 2+kk nebo 3+kk. Garsonku jen tehdy, když jim příjem nedovolí nic většího, což pro vás mimo jiné rovnou znamená větší riziko, že půjde o neplatiče. V dispozici 2+kk navíc takový mladý pár může zůstat i tehdy, když se narodí první dítě.

Ušetřte na hypotéce

Chcete kupovat byt? Chcete ho před pronajmutím rekonstruovat? A máte už hypotéku?

Šetříme s vámi.

3. Rodina

Ačkoli úrokové sazby jsou nízké, spousta lidí bydlí v nájemním bydlení i tehdy, když založí rodinu. Pro spoustu z nich jsou děti impulsem ke koupi vlastního bydlení – a tedy výběr potenciálních nájemníků je zde nižší – ale v nájmu zůstávají lidé, kteří se právě přistěhovali, nedosáhnou na hypotéku anebo se neradi zadlužují.

Nejčastěji se stěhují do dispozice 3+1 – která je u nás nejčastější v panelových bytech – ale čím dál větší zájem je také o 4+kk, kde každé dítě potom může mít svoji ložnici. Hlavní nevýhodou je zaprvé rychlejší opotřebení bytu, pokud v něm žijí malé děti, ale také nižší nájem v poměru k výměře bytu. Speciálně dokud jsou děti malé, rodiny si nemůžou dovolit platit za bydlení příliš. Výhodou naopak může být dlouhodobost, pokud se rodina zabydlí a přijme byt jako svůj domov.

4. Studenti

Spousta pronajímatelů si myslí, že pronajmout byt studentům – co pokoj, to jeden nájem – bude nejvýnosnější varianta. Každý pokoj totiž můžete pronajmout za vyšší částku než je běžné u pronájmu celého bytu.

Jenže tady je překážek hned několik. Opotřebení bytu bude stejné, ne-li horší než u malých dětí. Platby můžou přicházet pravidelně od rodičů, nebo také velmi nepravidelně podle toho, jak se zadaří jaká brigáda. A nakonec – studenti často odjíždějí do zahraničí, brzy studium končí, zkrátka nevydrží v bytě déle než rok nebo dva. Mnozí se dokonce z pronájmů odhlašují na prázdniny, aby ušetřili.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:

Jak si nájemníka prověřit?

Ze statistik můžeme vyčíst, že ženy mají nižší příjmy než muži nebo že páry jsou solventnější než singles. Nebezpečí, že narazíte na neplatiče a dlužníka, ovšem platí ve všech kategoriích – napříč věkovými skupinami a rodinnými situacemi.

Anketa

Koho byste si nejraděj vybrali do svého bytu vy?

Podle sdružení Solus, které eviduje nesplněné závazky, má dluhy přes osm procent lidí v České republice. Nejhorší situace je Ústeckém kraji, který následuje Karlovarský, Liberecký a Moravskoslezský. Na riziko neplatičů v lokalitách s vysokou nezaměstnaností jsem již upozorňoval, tentokrát si řekneme, jak se vyhnout alespoň notoricky známým neplatičům.

Zaprvé dejte na intuici – pokud se vám nájemník nějak nezdá, je to první signál, který byste měli raději následovat, než abyste toho později litovali. Dalším signálem může být například, pokud vám nájemník nechce dát číslo svého účtu, pokud má problém zaplatit kauci nebo je nezaměstnaný. Jak si ho můžete dále prověřit?

Stejně jako když žadatel o práci přikládá k životopisu kontakty na své předcházející zaměstnavatele, můžete vy požádat zájemce o kontakty na předchozí pronajímatele. Až s nimi budete telefonovat, zeptejte se nejen, jestli řádně platil nájem, ale taky v jakém stavu zanechal byt nebo si nestěžovali sousedi. Máte-li vážné podezření, můžete žádat výpis z různých registrů dlužníků, o který však obvykle musí zažádat přímo potenciální nájemník.

Příště se dozvíte, jakou smlouvu se zájemci podepisovat, kde nájemníky hledat a jak to řešit, pokud se z nich nakonec stejně vyklubou neplatiči.

Investiční byt: kalkulačka

Chcete investovat? Spočítejte si, jak by to mohlo vypadat a jestli se vám konkrétní investice vůbec může vyplatit. Partnerem kalkulátoru zhodnocení je společnost Home Institute.

Možný výnos investičního bytu

Cena nemovitosti
0
m2
Nájem
1000
0
Hypoteční úvěr
%
0
let
0%
Další náklady
1000
0
1 rok5 let10 let
Hrubý výnos0 %00 %00 %0
Čistý výnos0 %00 %00 %0
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

13. 3. 2015 13:13, David Kudrnovský

A takovou blbost vyplodil tvůj mozek a nebo ti to někdo poradil? :-)

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Referent 12. 03. 2015 13:19)

Další příspěvky v diskuzi (17 komentářů)

10. 9. 2015 | 12:46 | eďa

No, koukal jsem na to a musel jsem se smát, jednak ohledně ubytování cizinců, to jste měl vyložečně štěstí, což však nemá s intuicí co dělat a pak ty matky s dětma, co se jich nemusí pronajímatel bát, to myslíte vážně ? Takový...více

16. 3. 2015 | 18:19 | Referent

Omlouvám se, ten příspěvek jsem psal v opilosti. Realitky samozřejmě s klienty – prodávajícími žádné rezervační smlouvy nesepisují, nebo je to jen výjimečný jev. více

13. 3. 2015 | 16:48 | K.L.

Kolik Čechů má živnosťák na realitní činnost? Sto tisíc? Nelze se divit, že většina těch tzv. makléřů jsou diletanti a hlupáci a podle toho pak vypadá i jejich "servis". Souhlasím s Davidem.
Ve vyspělých zemích je realitní...
více

13. 3. 2015 | 13:13 | David Kudrnovský

A takovou blbost vyplodil tvůj mozek a nebo ti to někdo poradil? :-) více

13. 3. 2015 | 12:05 | lajos

"Obecně řečeno – nájemníci rádi bydlí na místech s dobrou dopravní dostupností. Zatímco do svého pojedete ochotně (i na sídliště nebo do satelitního městečka), pronájem budete hledat v blízkosti pracoviště, škol, školek,...více

Čtenáři také navštívili

14. 1. 2015 |  | 14 komentářů

Investiční byt: Jak vybrat vhodnou lokalitu

139 000 korun – právě za tolik se teď nabízí na Mostecku nejlevnější 2+kk. Srovnáte-li jako investor tamější ceny nemovitostí s pražskými, zdají se severní Čechy jako země zaslíbená.

1. 4. 2014 |  | 21 komentářů

Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, měnících zaběhané zvyklosti, i do vztahů mezi nájemci a pronajímateli. Kdo na nich vydělá?

14. 9. 2011 |  | 2 komentáře

Reality show: Jak prodělat na nákupu nemovitosti

Při nakupování realit se hraje o velké peníze. Pouštět se do něj bez základních znalostí a obezřetnosti je hazard. Ten, kdo sleduje naši Reality show, by snad okolnosti, jež stály hrdiny našeho skutečného...

30. 8. 2011 |  | 22 komentářů

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco přibalí. Chystáte...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Absolutní hodnota, Ekvivalent, Cenová elasticita poptávky, nemoc, nemocenská, benefity, notáři, odměna notáře, Míra inflace, Eiffelova věž, 40/2009 Sb., Durace, výměna nemovitosti, oddlužovací společnost, Steven Pressfield, robert čapka, zájemce o práci, diplomky na zakázku

4T84729, 4J20970, FAKETAX1, 4T84729, 7A28959

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK