O tom, jak výnosné dokážou být investiční byty, jsem psal minule. Dostat se můžete přes pět procent ročně.
Jenže výnos je jenom jedna ze stránek investice. A u všech investic je to nastavené tak, že plusy u jedněch parametrů jsou vyvážené minusy u jiných. Vždycky je to něco za něco. Co vás tedy bude stát investiční byt?
Krátce řečeno, pro investiční nemovitosti je typický dlouhodobý horizont, dlouhá návratnost, střednědobá likvidita, ale nízké riziko. Nebojte, všechny ty pojmy si vysvětlíme. Projdeme investiční abecedu písmenko po písmenku, abyste mohli investiční byt srovnat s jinými možnými investicemi a určit mu to správné místo ve svém portfoliu.
Co riskujete při koupi investičního bytu
Začneme riziky, která je třeba zvážit při investici do nemovitosti. Jsou v zásadě čtyři:
- riziko likvidity
- riziko trhu
- riziko inflační
- riziko úrokové
Likvidita je „schopnost“ investice proměnit se rychle a bez větších ztrát v peníze. Pokud mluvíme o riziku likvidity, máme na mysli nebezpečí, že se vaši investici v případě potřeby nebude dařit převést dost rychle na peníze.
Nemovitost rozhodně neprodáte tak rychle jako akcie na burze nebo podíl ve fondu, ale pokud si správně vyberete dobrý investiční byt (zejména s ohledem na lokalitu, dopravní dostupnost, kvalitu stavby a dispozici), měli byste ho v případě potřeby bez větších problémů prodat do tří měsíců. To můžeme považovat za střednědobou likviditu, ve srovnání například s podíly v soukromých společnostech, starožitnostmi či uměleckými díly.
Samozřejmě se může stát, že koupíte nemovitost v dobré a vyhledávané čtvrti, ze které se postupem let stane zanedbaná oblast. Je to ale riziko nepříliš vysoké a dá se mu předcházet.
S takzvaným rizikem trhu souvisí pojem volatilita. Volatilita znamená míru kolísání hodnoty nebo výnosu. I tady můžete klidně spát. Srovnáte-li nemovitostní trh s akciemi nebo komoditami, je volatilita velmi příznivá – trh nemovitostí kolísá jen v jednotkách procent, až v případě velkých krizí jsou to desítky procent.
V dobrých lokalitách se nemusíte obávat, že by cena investičního bytu klesla nějak významně a dlouhodobě. Problémy naopak dnes mají lokality, které nejsou tak v kurzu – nůžky na realitním trhu se rozevírají a růst cen na trhu zdaleka neprobíhá všude. Doporučuji byty v Praze, v Brně nebo jiném rozvíjejícím se krajském městě, spekulace v horších lokalitách mohou dopadnout ztrátově.
Pokud jde o inflaci, je investiční nemovitost v porovnání s ostatními konzervativními způsoby zhodnocování peněz ve výhodě. Spořicí účty svádějí s inflací velmi vyrovnaný souboj, podtrženo a sečteno na jeho konci máte sice jinou sumu peněz než na začátku, hodnota ale bude plus minust stejná jako na začátku spoření. O běžných účtech by byla škoda se vůbec zmiňovat.
Investiční byt naopak funguje jako ochrana před inflací, standardně se růst cen nemovitostí pohybuje alespoň na úrovni inflace, v dobrých lokalitách ji překonává.
Nájmy z nemovitostí se pochopitelně také dají s ohledem na inflaci přiměřeně a pružně navyšovat.
Úrokové riziko se vztahuje zejména ke strategii pákování výnosu hypotékou, kdy využíváte nízké úrokové sazby, abyste si půjčili od banky peníze na investici do nemovitosti, a tak dosáhli vyššího výnosu v poměru k vlastním zdrojům. Zde můžete výnos zajímavě zvýšit, ale podstupujete riziko, že pokud se v budoucnu po skončení fixace (výrazně) zvýší úroková sazba vaší hypotéky, může vám to s výnosem pěkně zamíchat.
Doporučuji proto půjčovat si na investici do nemovitosti půjčovat přibližně jen polovinu prostředků – takovou částku, kterou splatíte poměrně rychle, určitě ne většinu peněz.
Kup a drž
Investiční byt je pro vás vhodná investice tehdy, když jste připraveni stanovit si dlouhodobý investiční horizont – doporučit lze mnohem spíše strategii „kup a drž“ než rychlé spekulace. Spekulace se většinou nevyplatí, podíl na tom mají také české daně: při rychlých prodejích a koupích nemovitostí platit musíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti a daň z nabytí nemovitosti.
Dlouhodobý horizont vám umožní zůstat v klidu i při dočasných cenových výkyvech na trhu – pokud se vám daří byt pronajmout, pokrýt náklady a získat měsíční rentu z nájmu, přechodný pokles prodejní ceny vás vlastně nemusí zajímat.
Návratnost investice do nemovitosti je nevyhnutelně poměrně dlouhá – pohybuje se běžně v rozmezí patnácti až dvacíti let. Když využijete hypoteční úvěr jako páku, vyšší výnos získáváte za cenu ještě delší návratnosti. Nicméně vezmete-li v úvahu, že výnos budete realizovat jako stabilní rentu každý měsíc (nikoli až při prodeji nemovitosti), že navíc nemovitost chrání vaše peníze před inflací a riziko poklesu ceny je nízké, pak se konzervativnímu investorovi rozhodně vyplatí.
Sdílejte článek, než ho smažem