Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

| rubrika: Seriál | 11. 2. 2015 | 18 komentářů
Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom získat slevu na investiční byt je o tolik jednodušší než u bytu kupovaného pro vlastní bydlení.
Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

Investiční byt, to musí být dobrý obchod, vyhmátnutá příležitost, trefa do černého – aspoň do té míry, aby vám vyšel výnos nad pět procent.

Upřímně si řekněme, že za poslední rok se hodně změnilo. Zatímco ještě nedávno nabídka převyšovala poptávku, takže pro zběhlé obchodníky nebylo těžké vyjednat slevu, dnes to už tak není.

Radil jsem vám v minulém díle koupit ideálně byt 2+kk:

V tuto chvíli je právě 2+kk nejvíc vyhledávaná dispozice, proto jakmile se otevře příležitost, chopte se jí. Omluvte se v práci a vyrazte na prohlídku v prvním termínu. Mějte připravené financování tak dobře, abyste mohli peníze skoro sázet na stůl. Buďte flexibilní a především – naučte se přemýšlet jako investor.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a advokátní úschova. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Reality očima kupujících

Objednejte si zdarma novinky od Home Institutu

Vyhněte se zbytečnostem, přijdou draho

První předpoklad úspěchu jsou dokonale nastavená kritéria vyhledávání. Za prvé, nebudete pak ztrácet svůj čas na prohlídkách bytů, ze kterých stejně žádné investiční terno nikdy neuděláte. A za druhé, všimnete si zajímavých příležitostí, i když budou třeba převlečené za ošklivá káčátka.

Jako investor máte jedinou ambici – pronajmout výhodně koupený byt za dostatečně vysoký nájem. Zkuste tedy osekat svoje osobní preference a řiďte se jenom kritérii, která ovlivní zájem budoucích nájemníků. Zejména si dejte pozor na faktory, které zvyšují cenu bytu úplně zbytečně, typicky balkon nebo terasa, na které nestráví nikdo víc než pár dní v roce.

Už vůbec byste se potom při prohlídce neměli zabývat detaily, jako je například secesní chodba nebo oblíbená lokalita, které vás sice chytnou za srdce, ale zaplatíte za ně zbytečně peníze navíc – neplánujete přece sami v bytě bydlet.

Nesnažte se zabít dvě mouchy jednou ranou – až budou za dvacet let vaše děti velké, můžou splacený byt prodat a koupit si jiný podle svého gusta, nevybírejte jim ho nyní, když vaše hlavní role jako investora je v současné chvíli maximalizovat výnos, který vám nemovitost přinese.

Pozor!

Ceny letí nahoru

Postupujte obezřetně, letos ceny nemovitostí po dlouhé době zase rostou, a zvýšilo se tedy riziko, že nakoupíte draze. Navíc vás budou makléři zase strašit nekonečnými frontami zájemců o tento byt – a někdy budou mít i pravdu. Nakupujte velmi opatrně jenom v těch lokalitách, které se rozvíjejí, ale ceny dosud nevyletěly do výšin. Jsou to perspektivní, rezidenční lokality, jejichž potenciál je nesporný, ale dosud nepatří k nejdražším. Někdy udělá velký rozdíl i jedna ulice.

Ať vědí, že děláte byznys

Obchodnický étos je právě to vaše eso v rukávu, které by vám mělo usnadnit jednání o ceně. Koupě nemovitosti je jinak totiž hodně emotivní záležitost – prodávající i makléři pracují s tím, že se začínáte v bytě cítit jako doma nebo jste si zamilovali danou lokalitu, a tak vás nutí platit vyšší cenu, než by byla nezbytná.

Když jednáte o koupi investičního bytu, je to něco jiného – hned při prvním telefonátu s makléřem řekněte, že vám jde o byt na investici, a dejte jasně najevo, že pokud se nedostanete na kýženou částku, půjdete bez váhání někam jinam. Nejste-li omezeni tolika osobními přáními jako v případě rodinného bydlení, vaše možnosti jsou široké.

Aby vám ovšem neprásknul každý prodávající sluchátkem, musíte také nabídnout nějakou výhodu. Úplně ideální je, když máte peníze okamžitě k dispozici – takové kupující mají všichni prodávající i makléři nejraději, protože transakce může proběhnout velmi rychle. Příslib rychlosti je obvykle právě to, na co většina prodávajících uslyší.

Abyste byli schopni tento příslib dát, je nezbytné udělat dobrou přípravu na koupi nemovitosti. Máte-li peníze, potom stačí časová flexibilita (přijít brzy na prohlídku) a ideálně také spolupráce s nějakým pohotovým právníkem, který vám bude kontrolovat smlouvy ze dne na den. Chcete-li si vzít hypotéku, potom je nezbytné mít za sebou prescoring, a tedy potvrzení, že vám úvěr do určité výše dají bez problémů.

Žádejte odvážně vysokou slevu výměnou za rychlost

Zásadní je udržet poker face i na prohlídce nemovitosti – nebuďte překvapeni, když byt uvidíte. Nehledáte bydlení pro sebe, vytváříte výnosný produkt – byt, ve kterém budou spokojeně bydlet nájemníci a platit vám za to. Zdravá míra zklamání vám ovšem nakonec může při jednání i pomoct – horší je během jednání vyjadřovat nadšení.

Nic nechvalte, nad ničím nejásejte, prostě řekněte, že doufáte, že by tento byt mohl být vyhovující, pokud se dohodnete na ceně. Dejte jasně najevo, že právě cena – vaše předem stanovené maximum, kolik můžete za byt dát, vaše odvážně nízká nabídka – je to jediné, s čím nelze hnout. Prodávající vám musí vyjít vstříc v ceně – a za to vy vyjdete ve všem vstříc jemu. Budete rychlí, flexibilní, vstřícní, ale nekompromisní.

Nevyjde to třeba hned na poprvé, ale situace, kdy je pro prodávajícího rychlost důležitější než cena, se poměrně často opakují, takže máte dobrou šanci, že po pár pokusech na někoho takového narazíte – bude za kupní cenu potřebovat rychle koupit jinou nemovitost, vyrovnat se po rozvodu s manželkou nebo mu budou šlapat na patu věřitelé.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:

Dražby, exekuce a další riskantní příležitosti

Motivace prodat rychle je opravdu nejvyšší u prodávajících, kteří se už dostali do méně nebo více závažných problémů, a to se týká zejména dluhů a následných exekucí. Zejména ceny nemovitostí v dražbách se mohou zdát pro investory jako velmi lákavé. Abyste se mohli do něčeho podobného pustit, budete potřebovat na své straně schopné právníky, kteří zajistí dokonalé očištění nemovitosti od právních vad.

V případě soudně nařízených dražeb je tu ovšem ještě velké nebezpečí nespolupracujících prodávajících – dlužníci se zbavují nemovitosti nedobrovolně, přijít o ni nechtějí, a tak mohou dělat problémy při stěhování, vyklízení a podobně. Příležitost je to dobrá, ale zkuste se dohodnout s prodávajícím ještě před dražbou – on ušetří na nákladech za exekuční řízení a pořádání dražby, vy si zajistíte jeho součinnost. Vyplatí se to, pokud je sleva kvůli exekuci vyšší než vaše náklady na právníky.

Investiční byt: kalkulačka

Chcete investovat? Spočítejte si, jak by to mohlo vypadat a jestli se vám konkrétní investice vůbec může vyplatit. Partnerem kalkulátoru zhodnocení je společnost Home Institute.

Možný výnos investičního bytu

Cena nemovitosti
0
m2
Nájem
1000
0
Hypoteční úvěr
%
0
let
0%
Další náklady
1000
0
1 rok5 let10 let
Hrubý výnos0 %00 %00 %0
Čistý výnos0 %00 %00 %0
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+22
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

11. 2. 2015 14:16, fustos

kokeš: byty samozřejmě odepisovat jde, pronajímám jich 5 a už několik let odepisuju, konkrétně mi to počítá samozřejmě daňový poradce, já tomu nerozumím.

josef: máte pravdu, co píšete, jen si dovolím jednu poznámku - pokud máte záměr těch bytů kupovat postupně víc za účelem pronájmu a potřebujete úvěry od bank, musíte tvořit čistý zisk - tedy vybrat na nájemném víc, než je splátka hypotéky a poplatky SVJ (fond oprav apod.), i když si bonitně jde vypomoci budoucí nájemní smlouvou, tak pokud je splátka hypotéky vyšší než tržní nájemné (banky na to mají tabulky), tak se můžete s úvěrem rozloučit. V Praze mi banky nabízejí úvěry na pronájem tak 50-60 %, zbytek peněz musím dodat vlastních.

Osobně si myslím, že kupovat byty v Praze na pronájem se už moc nevyplácí. Nejlepší byly roky 2011-2013. Jinak já udělal nejlepší zkušenost s 1+1, 2+kk nekupuju, ale každý máme samozřejmě k otázce jiný přístup a jiné priority, neexistuje jedno ideální řešení.

Reagovat

 

+5
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

11. 2. 2015 17:19, kokeš

Bohužel Váš daňový poradce asi nestuduje zákony. Uvedený článek někde z internetu není zákon. Osobně jsem se na tuto otázku ptal u autorizovaných účetních a přímo na finančním úřadě. Pokud Vám to prošlo buďte rád, ale uplatňovat odpisy pořizovací hodnotu bytové jednotky opravdu nelze. Pouze celého bytového domu. U samostatné bytové jednotky nelze každoročně odepisovat její pořizovací hodnotu.

Reagovat

 

-6
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (josef 11. 02. 2015 14:00)

Další příspěvky v diskuzi (18 komentářů)

5. 1. 2016 | 10:42 | Eliška Volánková

můj osobní názor, co se týče investování do nemovitostí je takový, že si musíte nejdříve prověřit danou lokalitu z hlediska růstu cen v budoucnosti. Já to dělám tak, že strávím pár dní pročítáním internetu, realitních serverů...více

16. 2. 2015 | 11:51 | josef

cena nemovitosti bude dlouhodbe rust? Vzhledem, ze v kalkulaci nejsou zapocitany zadne naklady na opravy a modernizaci, tak mam pochybnosti. Zkuste se zeptat americanu, zda nemovitosti dlouhodobe rostou.... V CR mame stesti,...více

16. 2. 2015 | 9:41 | Lukas

Ale to je potom problem kalkulace hypotetickeho vlastnika bytu (smajlik). Ja osobone nepovazuji zhodnoceni 5% p.a. jako uchvatnou investici, ale je pravda, ze cena takove nemovitosti bude dlouhodobe rust, takze vysledny...více

16. 2. 2015 | 9:29 | josef

jenze to je prave ten problém. Najem by mel pokryt nejenom uroky hypotéky ale také nejaky vynos z vlastnich penez. Dále je problém, ze ta kalkulace nezapocitava zadny "fond oprav" SVJ, coz je vlastne další naklad vlastnictví...více

16. 2. 2015 | 9:03 | Lukas

Pokud je prijem z pronajmu nemovitosti vyssi nez splacene uroky v danem mesici, jste "v plusu". V ramci uvedene hypoteky budou mesicni uroky cca 1/2 splatky, tedy okolo 4000. Ten doplnek do tech 8170 (tedy neco kolem 4170)...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Profil investora, Matice, Vklad na viděnou, martin stára, brno, operátoři, tarify, mobilní operátoři, bhe energy, guldeny, Automarket Euro, index ekonomického sentimentu ZEW, DV Money, systém hodnocení rizik, DNA, phone banking, tereza dřímalová, CCS Kredo, MasterCard Electronic

3AP9787, 8A35107, 3B78807, 5AB2568, 2J57559

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK