Investiční byt: Jak najít byt, který půjde na dračku

trochu mne prekvapuje, ze se do diskuze nezapojil autor clanku. Osobne by mne zajimala jeho odpoved na me pochybnosti ohledne cash flow a vynosnosti.

Dodávám - obecně se investice do bytu můsí zvážit ze všech pohledů - lokalita, dopravní dostupnost, stav bytu, stav bytového domu, typ vlastnictví, právní stav a omezení, okolní obč. vybavenost, výše záloh za služby / energie, náklady na pojištění, plán reinvestic a jejich předpokl. výše, výpočet čisté výnosnosti. Jedno je jisté - družstvům se vyhnout a hledat hlavně OV, kde je vyšší disponibilita s nemovitostí.

Výhody a nevýhody družstva jsou na samostatný článek a několik článků se tímto částečně nebo zcela zabývalo.
Jak už je zmíněno v diskusi, stanovy družstva se mohou rychle změnit (např. v jistém družstvu zvýšili poplatek za schválení nájemníka z 1 500 Kč na 5 000 Kč a to jde o velké družstvo ve kterém bych takové změny nečekal). A to je ještě ten lepší případ Už bylo zmíněné, že družstvo může přestat udělovat souhlas s pronajímáním a já přidám ještě osobní zkušenost ve které byl družstevník téměř vyloučen zato, že bez předchozího souhlasu pronajímal garáž (dodatečný souhlas samozřejmě nedostal).
Na druhou stranu lze v případě potíží byt (resp. podíl v družstvu) prodat. Hledání kupujícího bude obtížnější (než u bytu v OV), prodejní procedura ale proběhne o něco rychleji (od rezervace bytu v OV do připsání peněz na účet mohou uběhnout klidně 2-3 měsíce, někdy asi i déle).
V článku nebyl zmíněný fond oprav a celkový stav domu, což je podle mě důležitější, než materiál ze kterého je dům postavený. Byt v zanedbaném domě může ztrácet hodnotu i když jeho stav bude stejný a i když ceny mírně porostou (což je velká otázka vzhledem k demografickému vývoji).
Vždy jsem zatracoval panelové domy, nedávno jsem je ale vzal na milost. Starý cihlový činžák nebo bytovka ve špatném stavu je často horší, než panelák z osmdesátých let ve kterém už je skoro všechno vyměněné.
Tím nijak nezpochybňuji důležitost lokality. Byt v paneláku v super stavu na velkém sídlišti na kterém není metro určitě nebude ideální investicí.

xls: Souhlas! Navíc většina družstev souhlas s podnájmem zpoplatňuje, družstvo, kde jsem donedávna žil, dokonce poplatkem 5000 Kč. Takže pokud by se nájemníci často střídali, třeba dvakrát do roka, vypláznu 10.000 Kč jen na poplatku.
Družstevní byt má smysl koupit jen pro vlastní bydlení (pro to má družstvo naopak neocenitelné výhody - pokud družstvo dobře funguje a má štěstí na dobrou komunitu).
Pokud na pronájem, tak jen v případě, že mám od družstva písemný příslib, že do 0,5 roku umožní byt převést do mého vlastnictví. Ale to dá málokteré družstvo.

co je to hruby a cisty vynos? Najemne 9000 znamena rocni 108 tisíc. Po zapocitani investice se nebude muset platit dan. Z hlediska cash flow nic moc, splátka hypotéky je při danych parametrech 8170, tedy mesicne zbyva 830 Kc, rocne tedy 8360 po zaplaceni dane z nemovitosti a pojisteni. A to není zapocitana zadna provize realitce při hledani nájemníka (pokud ji využijeme). Při vypadku najmu na jeden mesic je zaporne cash flow. A to při soucasnych nizkych úrokových sazbách. Jinými slovy, vynosu zacnu dosahovat (pokud nenarostou sazby) az po dvaceti letech, nebo při pripadnem prodeji. JENZE - je tam pocitano se zhodnocenim o 2% (zrejme se tim mysli rust trznich cen bytu), ale přitom tam nejsou zadne rezervy na opravy. Hodnotim tu kalkulaci jako pomerne rizikovou, z hlediska dodatečných kapitálových injekci.

V kalkulaci postradam jednu ne nepodstatnou položku - "fond oprav", příslušného SVJ. Nebo to ma byt tech 1000Kc na spravu? Pokud by to bylo ono, pak je dle mého nazoru castka poddimenzovana.

Garsonka stojí méně peněz než 2 pokojový byt, plno lidí-podnájemníků má byt hlavně na přespání (single, zdravotní sestřičky, zaměstnanci firem aj.). Těm garsonka stačí. Když jí chcete prodat, je o ní vždy zájem, pokud je v dobré dostupnosti u metra, s balkonem, sklepem, parkovacím stáním a není titěrná, tj.,alespoň 32 metrů čtverečních. Dvoupokojový byt rodina s dětmi snadno poničí, může se též dostat do finančních problémů. Je to byt na investici pro ty, kteří mají více financí, ale ne každý na dvoupokoják má a chce se zadlužit.

Ta doporučení jsou místy nesmyslná. U družstva si můžete kontrolovat stanovy jak chcete, protože se mohou za měsíc schválit jiné a nijak tomu nezabráníte. Pak si buď budete muset nechat schválit podnájem, nebo vám tam nájemník udělá párkrát bordel a dostanete z bytu normálně výpověď. To samé spojování paneláku s okrajem města a špatnou dopravní dostupností. Taky existují paneláky, kde máte do centra města 2 zastávky a jezdí tam 6 linek, výhled do vilové čtvrti a svatý klid. Je taky rozdíl, jestli je to panelák ze 60. nebo 80. let, to pak může být mnohem lepší než zánovní superošizená cihla (místy spíš sádrokarton). Chce to prostě zvážit všechny faktory, a ne jet podle nějaké šablony.

Dle mojí zkušenosti není garsonka na pronajímání vůbec špatná. Sám ji mám v Praze na sídlišti dobře pronajatou již deset let jednomu nájemníkovi, který nemá problémy s placením. Chlap single si raději pořídí garsonku než větší byt. Stačí mu, nemusí tolik uklízet. Spíš bych si nikdy nepořídil na pronajímání nový byt - bude zdevastován a opravy budou stát víc než se vybere na nájemném a družstevní také nedoporučuji, některá družstva pořád s něčím prudí. Chce to mít spíš čuch na nájemníky a zjistit si o nich nějaké informace předem.

U garsonky zapomínáte na vysoký faktor rozvodovosti a poměrně známý fakt, že se mladí dnes do sňatku nehrnou. Co udělá ženatý/vdaná při takové krizi? Začne hledat bydlení, které bude finančně přijatelné a garsonka bude, oproti vícepokojovému bytu.