Investiční byt: Jak vybrat vhodnou lokalitu

Nenapsal byste prosím jaké jsou ty dobré lokality? Dekuji

Dobry den, mužete mi prosim někdo poradit? V Mostu, v ulici třida Budovatelu se prodavaji byty za cca 250tis. kč. Nevite v čem je problem těchto bytu? Jsou tam problemove sousede, nebo jestli se jedna o problemovou lokalitu? Protože podle fotek sty domy a lokalita vypada celkem dobře. Děkuji

Úplnou náhodou jsem znovuobjevil tento článek z ledna 2015, kde jsem krátce diskutoval o svých zkušenostech s pronájmy v Mostě. Pokud by se se mnou chtěl někdo spojit, může tak učinit přes emailovou adresu less987(zavináč)seznam.cz , rád vyměním zkušenosti.

Dobrý den. Pokud se pronájmy bytů zabýváte profesionálně (nebo polo profesionálně a/nebo by byla možnost spolupráce), rád bych se s Vámi spojil. Mohl bych na Vás tedy dostat kontakt? Díky. J.

Dobrý den, chtěla bych koupit byt ,abych měla vydělaným nájmem přilepšení k důchodu.Nemohu si ale dovolit experimentovat a byt nejvýše do 250 000kč.Děkuji Irena

Můžu Vás poprosit o další informace? Děkuji

Ahoj jr videt ze pronajimame za podobnych podminek a v podobnem mnoystvi rad bych se s tebou spojil a vymenil a do budoucna i vymenoval zkusenosti.Pokud mas zajem napis sem a domluvime se Ahoj

Velice mě zaujalo povídání uživatele "less" a rád bych se zeptal, zda by bylo možné Vás nějakým způsobem kontaktovat. Lukáš

Nikdy bych takovou pitomost neudělal a nepronajal byt topinkám. Myslím, že každý kdo sleduje alespoň trochu TV tak by takovou hloupost neudělal.

S tím souhlasím,ale to je problém všude, i v té Praze. Pronajmete byt Romům a udělají sousedům ze života peklo. Takto je už postižena část Žižkova. Ale myslím, že pronajímatelé si sami časem uvědomí, že pronajímat byty tomuto typu lidí není prozřetelné.

Prosím lidi v Praze aby slušné lokality v Mostě respektovaly a neprojímaly byt Romům a tím ničily poslední dobré místa na bydlení v Mostě.

Stejnou cestu razím v Praze a jak jsem již psal nemám žádné neplatiče. Je to prostě full time job.

To dělá romský faktor. Vyvěsíte inzerát na místní vývěsce a volá jich za den třeba dvacet (dají číslo všem příbuzným). Netrpím předsudky, ale většinou neprojdou prescoringem a nemají na kauci.

Dekuji za velice podrobna data. Zda se, ze na to mate vychytany system. Ve vasem kraji musi byt tech zajemcu opravdu hodne, kdyz vyberete treba az 30. kandidata. At se dari.

No rad bych vyuzil Vasi nabidky: Kolik zhruba cini najemne bez sluzeb bytu teto ceny, jak casto se prumerne najemnici stridaji a jak velke jsou problemy s neplatici.

Mám systém lustrace za ta léta docela propracovaný. Používám fašistické způsoby, které by v Praze/Brně a jiných univerzitních městech nikdo neakceptoval, samozřejmě legální. Prověřování má několik stupňů a zájemce musí projít postupně všemi: 1. sleduji, jak člověk komunikuje po telefonu/e-mailem, 2. face control, 3. platební historie a zdroj příjmů á la bankovní prescoring, 4. složení kauce.
Face control - když přijde na prohlídku ve špinavých montérkách a omluví se, že jde ze šichty, je to veliké plus, takový člověk se nebojí práce a mám nepřímý důkaz, že je schopen mít příjem. Zajímá mě obor práce, rodinné zázemí, rodinný stav a podobně.
Mám připravené otázky - Proč se stěhujete z minulého bytu? Proč hledáte byt v této lokalitě? Jak dlouho v minulém bytě bydlíte? Důležité je hned na počátku získat co nejvíce podstatných informací o zájemci, ale to neznamená podrobit ho křížovému výslechu. Je to přirozený rozhovor. O sobě také něco řeknu, co dělám, čím se živím, proč pronajímám byty.
Prescoring je vůbec nejobtížnější fází, protože lidé tady nemají bankovní účet a ani zařízené SIPO, nemají paušály na telefon, prostě žádnou platební historii, nemají nic. Neplatí si žádnou pojistku, penzijko. Nemají pracovní smlouvu. Prostě nic nemají. Ale vždycky chci nějaké papíry dodat, něco musí donést.
Má nebo nemá trvalé bydliště na radnici? Je v insolvenčním rejstříku? Má exekuci? (přes datum narození a rodné číslo se dají vygooglit exekuční příkazy) Googluji e-mail (většinou nemají), googluji telefonní číslo, koukám na Facebook. Tito lidé ale většinou jsou na internetu neaktivní a často ani neumí počítače používat.
Je to individuální, byl jsem se i podívat v bytě nájemníka, abych zjistil, jestli se o byt stará. Chci telefon na zaměstnavatele a předchozího pronajímatele. Zazvoním ve vchodu, kde bydlí a vyptávám se sousedů.
Nechám si od zájemců vlastnoručně vyplnit krátký dotazník, kam sám napíše, kolik je schopen platit. Je to psychologie, ale hodně lidí si v tomto momentě začne uvědomovat, že vlastně těch 7000,- není schopno platit, protože si v práci vydělávají 9000,- A rozloučíme se.
Výběr je velmi časově náročný. Vyberu třeba až 30. kandidáta. Ale pronajímání je full time job a já to tak beru. Stalo se mi koníčkem. Odměnou mi jsou už několik let včas platící nájemníci (všichni mi platí před 15., poslední snad 3 roky žádná opožděná platba, musím zaklepat... ale je to tak, zatím mám velké štěstí na rozumné nájemníky). Ročně přikoupím 3 byty, takže to není tak hrozné a dá se to.

Chtěl bych se zeptat jak lustrujete nájemníka?

Nedělal jsem si velký průzkum, pohybuje se tu řada neprofesionálních pronajímatelů(mezi které řadím i místní RK) . Tím chci říct, že nelze porovnávat podle částek uváděných v inzerátech, protože to zkresluje. Já dávám nájemné 3900 - 4500 Kč, z toho poplatky SVJ činí 1500-1900 Kč (+ pojištění a daně). Služby na 1-2 osoby obvykle 1200-1500 Kč, plus elektřina a plyn 500-600 Kč. Nájemníci tu nejsou zvyklí přepisovat elektřinu a plyn na sebe, maximálně tak internet si zařídí, jinak jsou extrémně nesamostatní. Celková částka 6000-7000 Kč se vším všudy, víc tu není nikdo schopen akceptovat. Kauce jedna až tři ve výši měsíční platby, i pokud nájemník nemá, trvám aspoň na jedné kauci. Před mou profesionalizací se mi nájemníci střídali po 3-6 měsících, nyní několik let mám stabilní nájemníky, zatím nejkratší úmrtnost byla po roce, ale to si prý nájemník koupil svůj byt. Po své profesionalizaci neplatiče nemám, v prvních 2 letech, před mou profesionalizací, mi neplatil skoro nikdo, dluh dodnes činí asi 50 tisíc Kč - je to v exekuci, exekutor nic nevymohl a asi ani nevymůže. Základem existence je nadstandardní lustrace nájemníka (na kterou by v Praze asi nikdo nepřistoupil, ale v Mostě je prostě jiná situace).

V Mostě byty na pronájem kupuji, cena využitelného 2+kk se zde pohybuje mezi 220-280000 Kč, takový byt můžu okamžitě pronajmout bez nutnost oprav, maximálně vyměním někde zásuvku, koupím novou baterii, ale tím to hasne, byty jsou v dobré kvalitě a domy většinou po kompletní revitalizaci. K v článku uvedené ceně 139000 Kč si myslím, že byt bude ve velmi špatném stavu, možná i vybydlený, nebo půjde o družstevní byt. V Mostě je trochu specifická situace, jednak celé město vč. radnice de facto ovládá místní družstvo Krušnohor, které spravuje majoritu bytů (všechny mé byty jsou v domech pod správou Krušnohoru), což má pro mě výhodu, že už jsem si zvykl komunikovat s jedním správcem a pochopil zde fungující mechanismy, ale upřímně, jejich poněkud socialistické OPBHcké manýry už mi trochu lezou krkem (k vlastníkům se chovají jak k nájemníkům). Nemohu doporučit byty řídit z jiného města, představa, že Pražák koupí deset bytů, je naivní. Místní vás sežerou za živa (nájemníci, správce, domovník, sousedi), na dálku to neuřídite. Je opravdu nutné zde někoho mít, kdo se bude o byty starat, organizovat prohlídky, opravy a havárie, vybírat nájem (většina nájemníků nemá ani bankovní účet). Tím jak jsou byty v Mostě levné, tak se samozřejmě nabízí otázka, proč si nájemníci byt sami nekoupí - no jednoduše nemůžou. Buď mají exekuci, nebo jsou nezaměstnaní, nebo sice pracují, ale na černo nebo na DPP/DPČ, v lepším případě mají PS na dobu určitou. Takovým žádná banka nepůjčí ani těch 200000 Kč. Nízká cena je poněkud paradox, jak známo, většina bank poskytuje hypotéky od 300000 Kč, některé banky od 200000 Kč, ale nikoli 100% hypo. Pokud tedy je kupní cena 210000 Kč, tak žádná banka hypotéku neposkytne (protože by musela poskytnout 95% hypo, a to neprojde přes schvalovatele). Proto tito nešťastníci nemají jinou možnost, než bydlet po nájmech, čili klientela tu je, ale opravdu mnohem více platí, že pronajímatel musí z kandidátů pečlivě vybírat (ještě pečlivěji, než v Praze). Pokud by někoho zajímaly podrobnosti, klidně pište.