Investiční byt: Výnosy ano, ale musíte si počkat

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 23. 12. 2014 | 2 komentáře
Investiční byt, to je volba konzervativních investorů. Žádné superrychlé spekulace vás s nemovitostmi nečekají, to si řekněme na rovinu. Ale za odměnu budete moci klidně spát a výnos přijde pravidelně, měsíc co měsíc.
Investiční byt: Výnosy ano, ale musíte si počkat

O tom, jak výnosné dokážou být investiční byty, jsem psal minule. Dostat se můžete přes pět procent ročně.

Jenže výnos je jenom jedna ze stránek investice. A u všech investic je to nastavené tak, že plusy u jedněch parametrů jsou vyvážené minusy u jiných. Vždycky je to něco za něco. Co vás tedy bude stát investiční byt?

Krátce řečeno, pro investiční nemovitosti je typický dlouhodobý horizont, dlouhá návratnost, střednědobá likvidita, ale nízké riziko. Nebojte, všechny ty pojmy si vysvětlíme. Projdeme investiční abecedu písmenko po písmenku, abyste mohli investiční byt srovnat s jinými možnými investicemi a určit mu to správné místo ve svém portfoliu.

Co je investiční portfolio

Portfolio je soubor všech investic jednoho investora. Sestavením rozmanitého portfolia investic s různými parametry může investor maximalizovat zisk, a především – minimalizovat rizika. Nemovitosti hrají obvykle roli „držáka“ – zajišťují stabilní příjem s nízkou mírou rizika.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založil vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Co riskujete při koupi investičního bytu

Začneme riziky, která je třeba zvážit při investici do nemovitosti. Jsou v zásadě čtyři:

  • riziko likvidity
  • riziko trhu
  • riziko inflační
  • riziko úrokové

Likvidita je „schopnost“ investice proměnit se rychle a bez větších ztrát v peníze. Pokud mluvíme o riziku likvidity, máme na mysli nebezpečí, že se vaši investici v případě potřeby nebude dařit převést dost rychle na peníze.

Nemovitost rozhodně neprodáte tak rychle jako akcie na burze nebo podíl ve fondu, ale pokud si správně vyberete dobrý investiční byt (zejména s ohledem na lokalitu, dopravní dostupnost, kvalitu stavby a dispozici), měli byste ho v případě potřeby bez větších problémů prodat do tří měsíců. To můžeme považovat za střednědobou likviditu, ve srovnání například s podíly v soukromých společnostech, starožitnostmi či uměleckými díly.

Samozřejmě se může stát, že koupíte nemovitost v dobré a vyhledávané čtvrti, ze které se postupem let stane zanedbaná oblast. Je to ale riziko nepříliš vysoké a dá se mu předcházet.

S takzvaným rizikem trhu souvisí pojem volatilita. Volatilita znamená míru kolísání hodnoty nebo výnosu. I tady můžete klidně spát. Srovnáte-li nemovitostní trh s akciemi nebo komoditami, je volatilita velmi příznivá – trh nemovitostí kolísá jen v jednotkách procent, až v případě velkých krizí jsou to desítky procent.

V dobrých lokalitách se nemusíte obávat, že by cena investičního bytu klesla nějak významně a dlouhodobě. Problémy naopak dnes mají lokality, které nejsou tak v kurzu – nůžky na realitním trhu se rozevírají a růst cen na trhu zdaleka neprobíhá všude. Doporučuji byty v Praze, v Brně nebo jiném rozvíjejícím se krajském městě, spekulace v horších lokalitách mohou dopadnout ztrátově.

Pokud jde o inflaci, je investiční nemovitost v porovnání s ostatními konzervativními způsoby zhodnocování peněz ve výhodě. Spořicí účty svádějí s inflací velmi vyrovnaný souboj, podtrženo a sečteno na jeho konci máte sice jinou sumu peněz než na začátku, hodnota ale bude plus minust stejná jako na začátku spoření. O běžných účtech by byla škoda se vůbec zmiňovat.

Investiční byt naopak funguje jako ochrana před inflací, standardně se růst cen nemovitostí pohybuje alespoň na úrovni inflace, v dobrých lokalitách ji překonává.

Nájmy z nemovitostí se pochopitelně také dají s ohledem na inflaci přiměřeně a pružně navyšovat.

Úrokové riziko se vztahuje zejména ke strategii pákování výnosu hypotékou, kdy využíváte nízké úrokové sazby, abyste si půjčili od banky peníze na investici do nemovitosti, a tak dosáhli vyššího výnosu v poměru k vlastním zdrojům. Zde můžete výnos zajímavě zvýšit, ale podstupujete riziko, že pokud se v budoucnu po skončení fixace (výrazně) zvýší úroková sazba vaší hypotéky, může vám to s výnosem pěkně zamíchat.

Doporučuji proto půjčovat si na investici do nemovitosti půjčovat přibližně jen polovinu prostředků – takovou částku, kterou splatíte poměrně rychle, určitě ne většinu peněz.

Komerční × rezidenční nemovitosti

Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody…) – jsou větší risk než ty rezidenční (tedy nemovitosti k bydlení) a vyžadují také mnohem vyšší počáteční investici. Odměnou vám ale může být vyšší výnos. Počítejte s tím, že komerční nemovitost seženete až od desíti milionů nahoru, bude těžší sehnat nájemníky a bude to déle trvat (ovšem pak od nich vyberete vyšší nájem).

A také budete náchylnější k výkyvům trhu – v době ekonomické krize není ani zájem o pronájem komerčních prostor, bydlet ale lidé potřebují pořád.

Anketa

Mít svoje bydlení a peníze na půl investičního bytu, půjčíte si na druhou půlku?

Kup a drž

Investiční byt je pro vás vhodná investice tehdy, když jste připraveni stanovit si dlouhodobý investiční horizont – doporučit lze mnohem spíše strategii „kup a drž“ než rychlé spekulace. Spekulace se většinou nevyplatí, podíl na tom mají také české daně: při rychlých prodejích a koupích nemovitostí platit musíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti a daň z nabytí nemovitosti.

Dlouhodobý horizont vám umožní zůstat v klidu i při dočasných cenových výkyvech na trhu – pokud se vám daří byt pronajmout, pokrýt náklady a získat měsíční rentu z nájmu, přechodný pokles prodejní ceny vás vlastně nemusí zajímat.

Návratnost investice do nemovitosti je nevyhnutelně poměrně dlouhá – pohybuje se běžně v rozmezí patnácti až dvacíti let. Když využijete hypoteční úvěr jako páku, vyšší výnos získáváte za cenu ještě delší návratnosti. Nicméně vezmete-li v úvahu, že výnos budete realizovat jako stabilní rentu každý měsíc (nikoli až při prodeji nemovitosti), že navíc nemovitost chrání vaše peníze před inflací a riziko poklesu ceny je nízké, pak se konzervativnímu investorovi rozhodně vyplatí.

Daň za spekulace

Když nemovitost prodáte, jste povinni zaplatit daň z příjmu – 15 procent z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Osvobozeni jste od této daně jen tehdy, když vlastníte nemovitost déle než pět let nebo v ní máte déle než dva roky trvalé bydliště. Výjimku také dostanete, když prokážete, že peníze potřebujete na nákup vlastního bydlení, a to do 12 měsíců od prodeje (novinka od 1. 1. 2015). Dále také počítejte automaticky s daní z nabytí nemovitosti, kterou musíte zaplatit vždy. Ta je ve výši čtyř procent z prodejní ceny nemovitosti.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+31
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 2 komentářů

A tohle už jste četli?

Daň z nemovitých věcí 2015: Kdo zaplatí víc? Přehled a formuláře

16. 12. 2014 | Petra Dlouhá | 33 komentářů

Daň z nemovitých věcí 2015: Kdo zaplatí víc? Přehled a formuláře

Na podání přiznání k dani z nemovitých věcí máte čas do konce ledna. Přečtěte si, jak a kde podat daňové přiznání, kolik na dani z nemovitých věcí v roce 2015 zaplatíte a v kterých... celý článek

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

10. 12. 2014 | Vladimír Zuzák | 23 komentářů

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem... celý článek

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

26. 11. 2014 | Vladimír Zuzák | 20 komentářů

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

Investovat, kupovat a pronajímat na realitním trhu – to všechno musíte umět, aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám ten byt přinášel příjem bez práce, a ne zbytečné... celý článek

Kupujeme byt: Lákavé hypotéky. Která je na světě nejkrásnější?

13. 8. 2014 | Vladimír Zuzák | 8 komentářů

Kupujeme byt: Lákavé hypotéky. Která je na světě nejkrásnější?

Česká národní banka přinesla na konci července kupujícím dobré zprávy. Úrokové sazby zůstanou nízké do příštího léta. Banky umožňují zákazníkům smlouvat víc než kdy předtím, bojují... celý článek

Krádež domu v katastru nemovitostí: Víte, jak si uchránit střechu nad hlavou?

1. 7. 2013 | Petra Dlouhá | 10 komentářů

Krádež domu v katastru nemovitostí: Víte, jak si uchránit střechu nad hlavou?

Po vašem domě se začnou procházet cizí lidé. Odmontují zámky, začnou vystěhovávat nábytek… Když je chcete vyhodit, dozvíte se, že „váš dům“ už není váš. V katastru nemovitostí byl přepsán... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.