Prodáváme byt: Jak dlouho trvá prodej nemovitosti

Harmonogram prodeje nemovitosti se dělá těžko. Jisté je, že budete muset nějakou dobu nemovitost nabízet, než najdete zájemce, poté budete připomínkovat a podepisovat smlouvy, případně čekat, než si kupující zařídí úvěr, a nakonec bude váš návrh na vklad ležet minimálně měsíc na katastru.

Ale jak dlouho to všechno potrvá, to vám nikdo přesně nevyčíslí. A vyčíslí-li, nezaručí. Každopádně platí, že peníze získáte až úplně na konci. V realitním seriálu Kupujeme byt jsem doporučoval, aby kupující trval na tom, že peníze za nemovitost budou ležet v bezpečné úschově od podpisu kupní smlouvy až do chvíle, kdy bude zapsán do katastru nemovitostí.

• Kupujeme byt: Dokud není váš, chraňte své peníze úschovou

Jako prodávající tedy se zkratkami raději nepočítejte, je přirozené, když chce kupující mít jistotu, že o své peníze nepřijde.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Mít kupce a mít prodáno je rozdíl

Z aktuální analýzy serveru Sreality na začátku února vyplynulo, že průměrná doba prodeje garsonky je 86 dní. S velikostí bytu se postupně prodlužuje až na 121 dní u 5+kk. Ale pozor – údaje z Sreality vypovídají spíš o rychlosti nalezení zájemce než o dokončeném prodeji. Jde totiž o dobu, po kterou u nich visel inzerát.

Jenže ve chvíli, kdy se stahuje inzerát z realitního serveru, obvykle došlo teprve k podpisu rezervační smlouvy. A prodávajícího čeká ještě minimálně pět týdnů, než získá peníze (vyřizování hypotečního úvěru může tuto dobu ještě prodloužit). A to pomíjíme, že stažení inzerátu může znamenat, že si majitel prodej rozmyslel, odložil nebo ho vzdal.

Čím větší nemovitost, tím delší prodej

Malé byty se prodávají vždycky jednodušeji než velké, můžete u nich počítat s rychlejším prodejem. Vůbec největší zájem je v tuto chvíli na realitním trhu o byty 2+kk, naopak největší problém je vždy s rodinnými domy – jejich čas přijde na jaře, kdy se fotí hezké, zelené a rozkvetlé exteriéry.

Podle mých zkušeností, když máte štěstí a jste připraveni, prodáte v Praze menší byt obvykle za tři až čtyři měsíce, na dům budete potřebovat aspoň pět až šest měsíců. Ale v různých regionech je situace proměnlivá – podle Sreality se nejrychleji hýbe realitní trh v Praze, překvapivě nejpomaleji v Karlovarském a Plzeňském kraji.

Když vás honí čas

Tři nejčastější důvody, proč je potřeba prodat rychle

• Chcete koupit
  Vyhlídky na nový domov motivují spoustu prodávajících k tomu, aby spěchali s prodejem toho stávajícího. Zejména jakmile se objeví nemovitost, o kterou nechcete přijít, dostáváte se do velkého tlaku. Rychlost se může náhle zdát důležitější než prodejní cena.
• Finanční vyrovnání
  Častou motivací k rychlému prodeji jsou změny v osobním životě. Vysoká míra rozvodovosti znamená taky velké množství prodávajících, kteří se potřebují vyrovnat s bývalým partnerem. Do podobné situace se dostávají také například dědici, kteří se mají spravedlivě rozdělit o majetek, u těch ale nemusí na rychlosti tolik záležet.
• Máte dluhy a exekuce
  Dluhy a exekuce jsou to nejhorší, co může potkat vlastníka nemovitosti – donutí vás totiž prodat výrazně pod cenou. Je-li nezbytné rychlé oddlužení, kdy nelze čekat tři měsíce, cena ještě klesá. Jste-li v exekuci, je lepší prodat nemovitost dobrovolně, ještě než dojde k dražbě – zachráníte, co se dá.

Nahoru dolů

Co cenu bytu zvyšuje

• dobrá lokalita
• občanská vybavenost
• dobrá dopravní dostupnost
• osobní vlastnictví
• cihla jako materiál
• nedávná rekonstrukce domu
• nedávná rekonstrukce bytu
• výtah
• orientace na východ a na západ
• příslušenství (balkon, garáž, terasa, bazén)
• služby v domě (recepce)

Co cenu bytu tlačí dolů

• družstevní vlastnictví
• když je v paneláku
• když je dům před rekonstrukcí
• přízemí
• orientace na sever
• když je byt před rekonstrukcí
• průchozí pokoje nebo jinak nevýhodná dispozice
• pozemek pod domem má jiného vlastníka než dům
• vytápění wawkami nebo elektřinou

Podmínkou rychlého prodeje je realistická cena

S velikostí bytu ani lokalitou neuděláte nic, zato s cenou ano. Měla by být realistická – tržní. Mít velké oči se nevyplácí. – Zatímco čekáte, kdy se konečně najde zájemce, ztrácí nemovitost na prodejní ceně každým dnem, kdy leží na realitním serveru. Neozve-li se žádný zájemce během prvního týdne, budete muset s cenou dolů.

Podezřele rychlý nebo vysoký zájem o koupi vás zase upozorní, že je cena příliš nízko. Abyste byt správně ohodnotili, sepište si všechny jeho přednosti a slabiny a zvažujte, co tlačí cenu dolů a co nahoru. Poté najděte srovnatelné nemovitosti v téže lokalitě třeba na Sreality (tam uvidíte nabídkové ceny) a/nebo jiných realitních webech, případně využijte cenové mapy, které pracují s realizovanými cenami prodaných nemovitostí za poslední rok. K dispozici je i on-line odhad ceny nemovitosti, který pracuje na stejném principu.

Pro urychlení prodeje ve fázi inzerce platí tytéž rady, které jsem již dával v souvislosti s tím, jak tržní cenu zvýšit, v článku

• Prodáváme byt: Jak zvýšit cenu těsně před prodejem?

Využijete-li atraktivní fotografie, videoprohlídku a home staging, aniž byste cenu zvedali, urychlíte přirozeně prodej. Buďte ale připraveni, že vás čeká ještě průměrně patnáct prohlídek, než se definitivně dohodnete se zájemcem o koupi.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Podpisy smluv můžou trvat týden, ale i měsíc

A dostáváme se do druhé fáze – předpokládejme, že se podařilo najít kupujícího. Existuje řada komplikací, které mohou v této fázi prodloužit prodej daleko nad rámec časového horizontu, se kterým optimisticky počítají Sreality.

Za prvé jsou to komplikace na vaší straně – například nečekaně zjištěné právní vady. Možná se vám to zdá přehnané, ale věcná břemena, zástavy i exekuce, ale také nezapsané přístavby či vedlejší stavby, jsou pro prodávající často stejným překvapením jako pro kupující. Nečekaným komplikacím proto předejděte právní prověrkou nemovitosti.

Za druhé, kupující může mít problémy získat úvěr. Pokud vám nemovitost trhají z rukou, můžete si nejspíš vybrat zájemce, který disponuje vlastními finančními prostředky a nebude si brát hypotéku. To může ušetřit i několik týdnů.

A nakonec je otázka, jak rychle budete schopni připravit a předložit smluvní dokumentaci. Prodávající, kteří se dosud obešli bez realitky, často teprve začnou poptávat kupní smlouvu u advokátních kanceláří a zaskočeni mohou být nejen cenou právních služeb, ale také časovou prodlevou. I právní servis si tedy začněte zajišťovat včas, ať to nejste nakonec vy, kdo prodej zdržuje.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož šestý díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech

Sdílejte článek, než ho smažem